장위 4구역 추진위 시절만 해도 다들 부러워 했답니다.
그런데 왜 이렇게 되었을까요?
조합원이 못나서 이럴까요?
조합이 불량이라서 이럴까요?
정비업체가 올바르게 컨설팅을 못해서일까요?
건설업체가 횡포를 부려 과대 이익을 남기려고 이럴까요?
대답 좀 해주십시요. 해설 부탁합니다.
이것만으론 많이 부족하죠!!!
그럼 앞으로 어떻게 해야 할까요?
무조건 현조합이 하는대로 적당이 따라가 빨리 빨리 재개발 사업을 진행 할까요?
아니면 적당이 눈치보고 적당한 가격에 팔고 정든 지역 떠나 버릴까요?
그도 아니면 아예 조합 무효 소송에 참여 할까요?
그도 저도 아니면 현 조합을 전원 탄핵하고 새로 한번 다시 시작해보까요?
공공관리로 가든, 시공사와 죽고 살기로 싸우든..
모두가 현인이 될 수 없지만, 어느 것이 꼭 정도는 아니지만 많은 사람에 지혜를 구하고자 합니다.
많은 이에 의견을 모아 보면 어떨까요?
최선이 안되면 차선을 택해야 하고, 최악이 될 것이면 차라리 차악이라도 받아 들여야 할 듯 싶습니다.
이글 보신 분들 조합임원이나 대의원 조합원과 그가족 가리지 말고 댓글이나 답글로 한마디씩 하시죠.
울분을 토하든, 자기 변명을 하든, 속시원하게 하든, 지혜롭게 하든, 그냥 묻어가든 한번 하시죠.
이제 계절은 만추를 향해 가고 있습니다.
수확에 기쁨을 누려야하는 길목에 서서 이런 고민을 해보는게 왠지 한밤중 홀로 번민하게 만드는 듯 싶습니다.
부디 지혜로운 답이 나오길 기다리겠습니다.
<GS건설 장위4구역 과 염리3구역 조건 비교표> |
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2009년 08월 29일 수정 |
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구분 |
장위4구역 |
염리3구역 |
비교 |
입찰일 |
2009년 05월 30일(토) |
2009년 08월 08일 (토) |
약2개월차이 |
조합원수 |
약1,162명 |
약 1,100명 |
비슷하다 하지만, |
구역면적 |
46,613평 |
26,500평 |
장위4가 2만평정도 넓다. |
총건축연면적 |
102,515평 |
약73,292평 |
장위4가29,223평 더 많다. |
용적율 |
238.65% |
227% |
장위4가 용적율도 높다 |
지역지구 |
제2종 일반주거지역 |
제2,3종(혼재) 일반주거지역 |
장위구역 역세권이다 |
건립세대수 |
총2,226세대 |
약1,402세대 |
장위가 일반분양도 많다 |
사업위치 |
성북구 장위동 289번지 일대 |
마포구 염리동 507번지일대 |
장위가 평지이다 |
층수 |
최고33층~지하2층 |
최고25층~최저8층, 지하3층 |
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입찰회사 |
GS,대우,두산 |
삼성,현대,GS |
경쟁회사 등급이 다르다 |
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공사비(평당,총연면적기준) |
\3,460,000 |
\3,295,000 |
염리가 단순비교로도 평당\66,000저렴(총67억5천4백만원저렴),공사비 세부내역도 훨씬조건좋음(아래참조) |
세대 평균 기본 이주비 |
세대당 평균 2억 |
세대당 평균 3억 (최저1억8천만원) |
1억이나 더 준단다,최저 이주비도 있다.(양쪽다 연5% 변동금리 조건) |
이사비용(원천세 포함) |
500만원 |
1,500만원 |
염리가 이사비 천만원 더 준다. |
금융비용 |
400,000(연5%변동금리) |
577,000(연5%변동금리) |
염리가 이주비3억이라 높지만 금액당 금융비는 염리가 싸다. 이해가 안간다. |
도급공사합계 |
3,860,000 |
3,872,000 |
금융비용 차이 때문이다.(기만이다) |
조합원 부담금 납입기준 |
계약금20%, 중도금60%,잔금20% |
잔금100% |
장위는 계약금 중도금으로 80% 낸다. 1억오천기준으로 대략 이자만 천만원이 더부담. 염리는 미리내면 깍아준다 |
공사비 산정 시점 |
2009년 4월 |
2011년 05월 |
산정시점이 달라 장위구역은 향후 공사비 증액된다. 엄청나다. |
2011년 기준 예상 공사비 |
실착공시 정부 발표 소비자물가지수 월할적용(년간2.7%x2년=5.4%=\208,440 인상) |
인상없음(착공전후 전부 인상없음) |
장위 평당 최소\208,440.더 부담이다. 총부담은 약213억 장위구역이 추가부담이다. |
토질여건 따른 공사비 조정 |
일반토사 기준 (암반나오면 공사비 추가인상 할 수 있다는 뜻) |
변동(추가인상) 없음 |
장위구역 또 인상될 우려 있다. 땅 파봐야 안다. 얼마나 인상될지.. |
발코니샷시 |
포함 |
전 후면 포함(이중창 포함) |
염리는 전후면에다가 이중창이란다. |
철거비 |
(별도)평당\117,000한도내 시공사가 선정 |
별도선정 |
장위 철거비 절약할 길이 없다. |
조합원 분양가 |
없슴(조합책자에 약5%차이) |
일반분양가 대비 20%할인 |
장위는 원주민 다 떠나라는 이야기 |
무상품목 |
좌측 염리것이 장위는 없다 |
빌트인 드럼세탁기,가스쿡탑 등 |
아래 별도 언급 |
에어컨 |
천정매립형 에어컨 언급 없다 |
천정매립형 에어컨이 3대다(거실,침실2) |
염리 매립형에어컨 3대가무료 |
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도급공사비 포함내역 (염리만 포함, 장위는 좌측이 없다) 염리3구역만 약 53개 더 포함 |
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가스.소방 공사비, |
경관조명 옥상 조형물 공사비 |
장위는 좌측 도급공사비 포함내역이 없슴, 염리3구역만 해당 함. 장위구역은 우측 염리구역 공사비를 별도로 부담해야 한다. 이게 얼마냐 계산이 안나온다. 장위4구역 답답하다. |
상가 등 전기설비 공사비 |
지하주차장바닥폭시수지코팅공사비 |
태양광 시스템공사비 |
자이안센터 집기류 |
CCTV공사비 |
천정매립형에어콘 공사비(거실,침실2) |
필로티설치공사비 |
빌트인 붙박이장 설치공사비 |
로비특화공사비 |
발코니 선반공사비 |
부대토목공사비 |
보조주방기구 결로방비 공사비 |
가설시설공사비 |
퇴직공제부금 |
단지내 공원조성공사비 |
입주자 사전점검 행사비 |
단지내식재공사비 |
분양관련 재세공과금 |
PIT층공사비 |
자이만의 입주민서비스 |
부스터펌프시스템 |
급수/급탕 이중배관 시스템 공사비 |
동화,동결발지시스템 |
조명/가스 일괄차단 스위치 공사비 |
시공상 인허가비용 |
욕실바닥 난방공사비(공용,부부욕실) |
친환경 온돌마루 공사비 |
단지경계 석재처리 공사비 |
각실별 멀티온도조절 시스템 |
단지내 LAN망 설치 |
전후면 발코니 확장 공사비 |
원격검침 시스템 |
발코니샷시 이중창 공사비 |
오수정화조설치공사비 |
단지내 조경 특화 공사비 |
빗물이용 시스템 공사비 |
단지 경계 조경석 공사비 |
아파트앞면차별공사비 |
아파트지붕장식물설치공사비 |
아파트 동출입구 차별화 공사비 |
단지주출입구 문주 특화공사비 |
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1층 E/V홀 바닥 및 벽재 석재 마감 공사비 |
정비기반시설공사비(공원,녹지,공공용지,도로조성 공사비 등) |
인증 관련 공사비(주택성능등급, 에너지효율, 친환경) |
각종심의조건 및 사업시행인가 등 인허가상 조건의 별도 공사비 |
주현관 및 필로티 석재마감공사비 |
가전제품 대기전력 차단 스위치(주방)공사비 |
단지내 시설입입공사비(전기,가스,수도) |
분양 보증 수수료(주택.상가):무이자대여 |
지질조사비 |
각종영향평가비(교통,환경,문화재) |
기부체납 공원 설계비 |
측량비 |
도급공사비포함내역(염리 장위 공통) |
건축공사비(아파트,주차장 및 부대시설) |
토목공사비(대지조성,지하 터파기,흙막이 옹벽 등 포함) |
FRESH AIR 시스템(실내 공기질 개선 시스템) |
하자 보수비, 하자 보증 수수료 |
Wellth System 공사비 |
초고속정보통신1등급 인프라구축 공사비 |
기계,설비 공사비/전기,통신 공사비 |
단지 내 도로 공사비, 차수 공사비 |
모델하우스 임차료, 운영비, 건립비 |
예술장식품 설치비 |
조합원 특별 제공 품목 시공비 |
모델하우스 철거비, |
공사관련 민원경비 |
시공사 선정 총회비용 |
경,중량 층간 소음 방지 시스템 공사비 |
산재보험료 등 간접 공사비 |
문화재 지표 조사비 |
무이자 (이주비,사업비) 금융비용 |
내풍, 내진 공사비 |
입주 관리비, 분양 광고비 |
차량 출입 통제 시스템 공사비 |
안전관리비(품질관리비 등) |
분양 보증 수수료(주택.상가) |
최첨단 홈네트워크 시스템 |
전층 스프링클러 공사비 |
시공 보증 수수료, 일반 분양 경비 |
조합원 이사비용(금액차이남) |
친환경 자재 시공 공사비 |
중앙 정수 처리 시스템 공사비 |
자이안 센터 및 공동 시설 공사비 |
도급공사비 제외 내역 |
상기 공사비 포함내역을 제외한 공사비 |
언급 없슴 |
장위 무서운 말이다, 공사비 상승 요건 |
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무이자 사업비 대여 항목 |
(장위는 597억원 한도내) |
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무이자 사업비 대여 항목 장위4구역 염리3구역 공통항목 |
설계비 / 감리비 |
각종 소송비 / 행정 용역비 |
조합 기집행 사업비 |
도시계획 용역비(정비구역) |
(세무회계/법무변호) 용역 수수료 |
조합 사무소 임차료 / 운영비 |
감정 평가비(종전,종후) |
인.허가 비용(채권 매입비 등) |
법무변호 용역 수수료 |
매도 청구 소송비 |
학교용지 부담금 |
주거 이전비 / 보존 등기비 |
무이자 사업비 대여 항목(염리,장위 별도항목) |
멸실 등기비, 광역교통시설 부담금 |
분양보증수수료(분양관련재세공과금) |
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신탁 등기.해지비, 영업보상비 |
하수도 원인자 부담금 |
무이자사업비대여항목(장위) |
측량비, 지질 조사비 |
인입 분담금(상수,가스 등) |
염리는 공사비에 포함 |
각종 영향 평가비 |
기부체납 공원 설계비 |
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유이자 사업비 대여항목 |
무이자 대여항목을 제외한 사업제경비 직접대여/시중최저금리 알선 |
언급 없슴 |
헉 이게 뭔 말여, 무조건 장위구역 죽어라 한다. 조합은 알고 있나 |
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사업참여조건 |
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이주기간 |
이주개시일로부터6개월 |
10개월 |
이주기간이 염리가 길다.이주할 집 구하기 쉽다. |
철거기간 |
이주완료 후 4개월 |
2개월 |
단, 철거는 염리가 신속하게. |
공사기간 |
착공일로부터 33개월 |
32개월 |
공사기간이 염리가 짧다 |
공사비산정 기준시점 |
2009년 4월 |
2011년 05월 |
장위는 공사비 오른다. 장위 4구역 매우 불리하다. 장위 악조건. 심지어 조합운영비도 월 880만원 덜 받는다. |
물가산정에 따른 건축비조정 |
실착공시 기획재정부 발표 소비자 물가지수 월할 적용 |
없슴 |
토질여건에 따른 건축비 조정 |
일반토사기준 |
없슴 |
조합원 부담금 납입기준 |
계약금20%, 중도금60%(총80%),잔금20% |
잔금100% |
조합운영비 |
매월2천만원,총73개월(무이자대여) |
조합운영비 월2,880만원(계약체결일로부터 입주후 10개월까지) |
공사 마감 수준 |
2009년 일반분양 자이 아파트 마감 수준 |
장위조합 마감재 좋다더만 거짓말. |
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특별 무상 제공 품목(장위 염리 공통) |
주방 액정 TV |
음식물 건조기 |
실별 난방 제어 시스템 |
발코니 샷시 무상 시공 |
원격 검침 시스템 |
홈네트워크 시스템 |
빌트인 광파 오븐 레인지 |
시스템 주방가구 |
키오스크 시스템 |
42인치 LCD TV |
빌트인 냉장냉동고 |
단지 경관조경(염리는 공사비 포함) |
빌트인 김치 냉장고 |
디지털 도어록 |
저층부 화강석 마감(염리 공사비포함) |
초음파 과일 야채 세척기 |
고품격 안방 붙박이장 |
주차관제 시스템(염리공사비 포함) |
빌트인 식기 세척기 |
부부욕실 비데 |
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특별 무상 제공 품목(장위 염리 상이) |
발코니 샷시 확장 무상 시공 |
발코니 전후면 확장, 이중창 |
염리는 장위 유 무상품목 중 일부를 공사비 원가에 포함시켰다. 하지만 공사비가 장위보다 싸다. 장위가 결론적으로 너무 비싸게 됐다. |
전기 레인지 |
엘리베이터 전망형 |
환기 시스템 |
프래쉬 에어 시스템 |
부스터 펌프 시스템(염리는 공사비 포함) |
드럼세탁기, 가스쿡탑, 할로겐렌지(44평) |
출입구 무인 경비 시스템 |
홈시어터 배관 배선 |
자이안 센터(염리공사비포함) |
에어컨 냉매배관 2식 |
중앙 정수 시스템(염리는 공사비 포함) |
청정매립형 에어컨3개(거실,침실2) |
기타사항 |
도급공사는 단지 내부 기준임 |
없슴 |
외부나 출입문, 담장 등은 어떻게 하는가? |
본 사업 입찰 제안서는 시공사 선정 후 계약의 일부로 구성하는 것임 |
장위조합은 본계약 어쩌고 한다. 참 한심하다. |
블루오션 서해암(011-307-0983), 수정사항이나 변경사항이 있으면 전화나 댓글 부탁합니다.
거의 최종 수정본이라 필요하신 분은 연락 주시면 엑셀 파일로 보내드립니다. 일전에 연락주신 분은 최종 검토가 안돼 뷰어로만 보내드린 점 미안하게 생각합니다. 엑셀파일필요한신분 연락 주세요. |