환금성 좋은 역세권 오피스텔 공략하기

[핑크빛사랑]

환금성 좋은 역세권 오피스텔 공략하기 

오피스텔과 아파트는 속한 용도지역이 다르다는 점도 있지만 외관상 가장 큰 차이는 발코니의 유무다. 향후 발코니를 확장할 수 있는 아파트와는 달리 오피스텔은 확장이 되지 않으므로 발코니를 가급적 만들지 않기 때문이다. 또한 오피스텔은 업무용 시설이어서 본질적으로 임대 수입을 목적으로 하는 부동산이다. 최근 정년 불안과 노후재테크에 대한 관심 증가로 수익형 부동산이 인기를 끌면서 월세 수입이 잘 나오는 오피스텔이 인기 상종가를 치고 있다.

눈여겨볼 만한 곳은 대학가와 역세권의 오피스텔이다. 오피스텔은 가격이 잘 오르지 않는데다 환금성도 떨어져 시세차익 목적으로는 적합하지 않기 때문에 임대 수익 창출에 초점을 맞춰야 한다. 때문에 임대 수요가 집중되는 대학가 오피스텔이나 역세권이라야 투자가치가 높다. 대형보다는 중소형이 임대하기가 용이하며 나중에 팔기도 쉽다.

특히 수도권 역세권의 오피스텔은 업무용뿐 아니라 주거용으로 찾는 수요자가 점점 늘고 있다. 전세보다 월세로 거주하려는 사람들이 늘어나다 보니 자연스럽게 서울보다 월세가 싼 수도권으로 눈길을 돌리고 있는 것이다. 이 덕분에 일산이나 분당 등 역세권 소형 오피스텔의 시세가 상승세를 타고 있다. 하지만 지역별로는 공급과잉으로 인해 애물단지가 되고 있는 오피스텔도 많다. 따라서 상권 분석 및 공실률을 사전에 꼼꼼히 파악해야 한다.

최근에는 문래동 홈시티 오피스텔처럼 대규모의 거주용단지도 등장하고 있다. 주변에 편의시설과 교육・교통환경이 좋으면 거주 수요자가 많아 투자 대상으로 적합하다. 간혹 주거용 오피스텔을 실거주 겸 투자 목적으로 구입해도 되냐고 묻는 분들이 있는데, 오피스텔은 시세 차익이 미미한 수준이라 목돈으로 구입해 본인이 거주하는 것은 바람직하지 않다. 시세 차익 분을 임대수익으로 매월 챙겨가기 때문이다.

오피스텔은 싸다고 구입할 것이 아니라 매매가 대비 임대가가 최소 50%가 넘는 곳을 골라야 한다. 같은 조건이라면 주거 전용비율이 높을수록 좋다. 연면적이 적은 오피스텔일 경우 주차장, 복도 등 부대시설 비중이 높아 전용률이 떨어진다는 단점이 있다. 도심이 아닌 택지지구 내 주거형 오피스텔이라면 주변아파트 시세와 비교한다. 대개 132㎡ 오피스텔의 경우 주변의 83㎡ 아파트와 균형을 맞춘다. 전용면적 비율은 오피스텔이 50% 선이며 아파트는 70~80%이다.

오피스텔 분양은 2008년부터 대폭 늘어났다. 수익형 부동산에 대한 관심 증가로 수요자가 늘어난 이유도 있지만 2008년 9월22일부터 오피스텔도 전매 제한이 실시됐기 때문에 그 전에 공급하려는 건설사들의 물량이 늘어났기 때문이었다.

오피스텔 전매제한은 투기과열지구 내 인구 50만 이상의 시에서 분양되는 100실 이상 규모만을 대상으로 한다. 수도권의 서울 인천 수원 성남 안양 부천 고양 용인 안산(대부동 제외) 등 9개 시만 해당된다. 전매 제한에 해당되면 소유권이전등기 경료 시까지 남에게 양도할 수 없다. 하지만 사용승인 후 1년이 지나면 소유권이전등기가 경료되지 않았더라도 전매가 가능하다. 지역우선공급제가 실시돼 해당 지역 6개월 이상 거주자에게 전체 물량의 20% 정도가 우선 배정되게 된다.  

주거용이면 주택 수에 포함된다는 점에 유의

오피스텔은 건축법상 주택이 아니라 업무용 시설로 분류된다. 따라서 청약통장, 종합부동산세, 재당첨 금지, 총부채상환비율(DTI)의 제한을 받지 않는다. 예를 들어 주거용 오피스텔을 보유하고 있거나 분양받았더라도 향후 아파트 청약에 아무런 불이익을 받지 않는다. 또한 열 채를 보유하더라도 무주택자가 되며, 종합부동산세를 내지 않아도 된다. 그러나 재산세나 취·등록세, 양도소득세 등은 주택보다 높게 책정된다.

오피스텔을 주거용으로 사용하는 1주택자라면 양도세를 비과세 받을 수도 있다. 업무용 시설이지만 실질 과세 원칙에 따라 주거용으로 사용해왔다는 것을 증명할 수 있으면 된다. 이 경우 가장 중요한 전제 조건은 전입신고다. 만일 부가가치세를 환급받았다면 되돌려주어야 한다.

주택과 오피스텔을 각각 소유한 경우, 오피스텔이 주거용이라면 1가구 2주택 중과 대상자가 될 수도 있으므로 주의해야 한다. 그러나 설사 주거용으로 사용해왔다고 하더라도 양도일 직전까지 사무용으로 전환하면 주택으로 간주되지 않는다.

오피스텔 구입 전에는 자금 운용 계획을 잘 세워야 한다. 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 설사 주거용으로 사용한다고 해도 주택자금 대출을 받을 수 없다. 오피스텔은 최초 분양 시 대부분의 분양회사가 분양가의 40~60% 정도의 대출을 이미 받아놓고 있다. 3개월 변동금리가 많다. 이를 승계하게 되면 신용에 특별한 문제가 없는 한 기 대출금액의 90%까지 승계가 된다.

오피스텔을 분양받으면 부가가치세를 부담해야 한다. 부가가치세가 발생한다는 것은 오피스텔의 용도가 주택이 아닌 업무용 시설이기 때문이다. 분양받은 사람이 계약할 때 일반과세자로 등록하고 분기마다 부가가치세 환급신고를 하면 납부했던 부가가치세를 환급받을 수 있다. 사업자등록을 하지 않거나 간이과세자로 사업자등록을 하면 환급받지 못한다. 보통 환급받는 것이 유리하지만 상황에 따라 달라질 수도 있으므로 사전에 잘 판단해서 결정해야 한다. 환급받은 후 업무용으로 사용하지 않고 주거용으로 사용하면 환급받은 부가가치세는 추징당하게 된다. 오피스텔을 주거용으로 사용하더라도 임대사업자의 임대주택으로 인정받지 못한다.

[민주아빠]

좋은 정보 감사합니다

[대치동언니]

잊고 있었던 내용을 다시 리마인드 시켜주셔서 감사합니다.

[경매의여신(106)]

청주에도 오피스텔이 많이 나왔는데 공실이 넘많더라구요 그리구 나중에 팔기에도 힘든점이 있어서 그런지 유찰 ~되는중이더리구요 ^^

[부자아빠엠]

착한가격에 매입해야 하는대... 그게 어렵죠....성투 하세요..다들...

[하나비(107기)]

좋은 정보 감사합니다. ^^

[혼일사해(108기)]

좋은 정보 감사합니다.^^