전자계약서 사용은 우리 중개사들을 죽이는 올가미가 될 것입니다-송영환---두송가의 주거니 받거니(공주모에서 옮김)

[이홍식 (아놀드010-6269-5035)]

전자계약서 사용은 우리 중개사들을 죽이는 올가미가 될 것입니다.

제가 국토부에서 나온 자료를 보니..전자계약서를 쓰게 되면 ..거기에 물건확인설명서도 자동으로 전자문서에 의하게 되어 있고 ..그에 따라 자동으로 취득세도 부과되고..거래신고도 자동으로 이루어 지며..확정일자도 자동으로 부여되고..거래신고필증과 취득세 납부필증이 등기소에 자동으로 등록되게 되어 있습니다...(나중에는 세무서에 등록되는 매매계약서 내용의 자료에 따라 양도소득세도 자동으로 부과될수 있을 것임)

그러면 역시 중개사나 거래 당사자들이 공인인증등으로 승인을 하면 등기소에 가지 않고도 소유권이전등기까지 자동으로 가능하도록 처음에는 그리 추진이 되었다가 ..법무사단체에서 자기들의 고유 업무영역을 침범한다고 대규모로 반대투쟁에 나설 기세를 보이자 ..그 부분은 꼬리를 내리고..등기는 앞으로도 법무사들이 별도로 의뢰받아 행할수 있도록 유보하였습니다.

이에 언듯 생각나는 몇가지 문제점만이라도 한번 짚어 보고자 합니다.

1-1). 중개사들에 대한 전자계약서 사용의 강제화

정부에서 전자계약서 사용을 중개사들에게 의무로 하여 강제화시키는 것은 간단한 일이고 또 반드시 그리 조치할 것을 우리 중개사들은 각오해야 합니다.

민법상 계약자유의 원칙을 훼손하지 않은채..전자계약서 제도의 파급과 정착을 위하여 먼저 8만 6천여 "개업 공인중개사들"에게만 중개사법 개정을 통해 "전자계약서 사용"을 강제화시키면 중개사들이 이를 피할 방법이 없게 됩니다.

(일례로 현재 헌법상 경자유전원칙이 있지만..대부분 특별법에 의하여 비농민도 농지를 사서 농촌공사에 위탁하면 이를 허용하는 등으로 경자유전원칙이 허물어지고 있는 현실인데.. 그에 비하면 특별법인 "공인중개사법"에 "개업중개사"는 전자계약서를 쓰도록 의무로 강제하는 것은 식은 죽 먹기보다 더 쉬운 것입니다.)

따라서 전자계약제도가 도입이 되면 ..아마도 민법상 계약자유의 원칙과는 관계없이 ...오히려 우리 "공인중개사법"에 "중개사는 중개한 거래대상에 대하여는 거래계약서를 작성하여야 하고 ..거래계약서는 반드시 전자계약에 의하여야 한다"라고 ..못을 박아 적어도 우리 중개사들에 만큼은 사용을 강제화시킬 것으로 생각됩니다.

그리되면 법무사나 일반인들에게는 민법의 계약자유의 원칙(계약체결방식의 자유)이 적용되어 종이계약서를 써도 되고 ..우리 중개사들만 전자계약을 하도록.. 올가미에 완전히 걸려들게 될 것으로 생각됩니다.

-2). 물건확인설명서 역시 의무적으로 전자에 의한 작성으로 각 정부기관에 자동등록

또 보니 전자계약서에는 물건확인설명서까지도 전자로 강제화되어 그것이 정부각 기관에 자동으로 입력이 되도록 되어 있고 그러면 물건확인설명서에 쓰여진 중개료에 대해..그 돈을 받지 못해더라도 .. 우리 중개사들은 위와같이 자동으로 관계기관에 입력된 물건확인설명서에 기재된 중개료에 대해..부가가치세와 소득세를 부과받게 되어 억울한 사태가 발생될 소지가 충분합니다.

2-1). 임대계약서 내용의 정부기관 자동등록 및 확정일자 자동부여

임대차계약서에 있어서도 보면.. 고액의 상가에 있어 ..임대인과 임차인과의 당사자간의 합의하에 ..소득세나 부가가치세를 낮추기 위해 ..월세를 낮추어 계약서를 다시 써서 그들끼리 세무서에 신고하고 확정일자를 받는 것을 주변에서 보게 됩니다.

그러나 그것(확정일자를 받는 것)은 현재는 중개사가 관여를 할바가 아니기 때문에.. 정부나 임대인이나 임차인등 거래 당사자와의 사이에서 자유롭습니다.

하지만 전자계약시스템을 보니..앞으로 만약 전자계약서를 쓰게 되면.. 곧바로 기관에 프로그램이 공유되어 "확정일자인"이 자동으로 등록됨으로 거래당사자는 융통성을 부릴수가 없게 됩니다...그런 경우라면 거래당사자들이 세무서등에 계약내용이 자동으로 입력되는 전자계약시스템을 꺼려할수 밖에 없다는 생각입니다.

 -2). 전자계약에 의하여 상가권리금에 대한 정보 정부기관에 자동등록

또한 더나아가 확정일자인은 물론 "상가권리금"까지 전자계약서에 의해 시시각각 세무서에 자동으로 등록되면 아마도 그에 대해서까지도 그물망 세금을 부과하려 정책을 끌고 가려 할 것이고..그러다 보면 이래 저래 의뢰인들이 전자계약에 거부감을 느끼게 되고 그러면 전자계약이 강제되는 중개사사무소 사용을 꺼려하지 않을 까 걱정이 되는 것입니다.

또한 우리 중개사들도 권리금에 대한 중개료까지 합산해 그에 따른 세금을 부담하게 되는 제도로 발전할 것입니다.

신동건 00:22

송영환 선배님 말씀 아주 정확합니다. 인터넸등기소에 가면 확정일자는 9월14일부터 받을 수있도록 완료 되어 있어요 나중에 연계하면 됩니다. 심각한 내용입니다. 이미 1단계에서는 협회 대응 실폐입니다. 국토부에서 외부로 시스탬을 준비 중이고요 지금 우리는 국토부가 원하는것을 적게주고 그에 상응하는 큰것을 받아와야 합니다. 그것을 잘생각해야 할때 입니다. 이문서 5월에 입수를 하고 이제까지 보관하다가 너무 답답해서 원문을 공개한것입니다. 2014년 9월에 원초안 연구논문도 보관하고 있습니다. 송선배님 늦게나마 잘 파악하셨습니다.

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꼬레아 01:06

이런 글은 그러지 않아도 불안해 하는 회원들에게 불안감만 조성하고 협회의 대정부 활동에 지장을 초래하는 불이익한 결과를 초래하게 됩니다. 보다 사려 깊은 검토를 한 이후에 의견을 제시하면 좋을 것입니다.

이 같은 주장의 허구성을 가름하는 기준은 당연히 정부가 강제로 제도를 시행함으로써 부동산 거래 전체를 전자계약시스템으로 계약할 수 있는가와 최소한 개업공인중개사에 대하여는 의무적 이용을 강제할 수 있는 사안인가부터 따져 보고 판단할 일입니다. 그리고 계약의 수단을 선택하는 주체가 공인중개사만인지 아니면 거래당사자의 권리이기도 한 지를 분별해 봐야 하는 사안입니다. 만약 강제규정이 된다면 처벌이 가능

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꼬레아 01:09

한지도 생각해 봐야 합니다. 주지하는 바와 같이 간명한 사적자치릐 영역의 대표적 자유인 계약의 자유를 침해하는 경우는 확실한 공익을 위한 사안에서만 일부 허용될 뿐입니다. 계약 당사자들을 공인중개사법으로 규율할 수 없음으로 공인중개사법만으로 강제화할 수 없고 민법도 개정되어야 합니다. 강행규정이러면 처벌이 있어야 하는데 사회 통념상 컴퓨터가 고장나서 볼펜으로 계약서를 작성했다고 과태료든 업무정지든 벌금이든으로 처벌이 가능한지에 대한 샹각이 있어야 합니다. 단언코 처벌 불가한 사안입니다. 만약 이런 사안으로 처벌을 한다면 이는 세계 앞에서 나라의 망신이 됩니다. 당연히 처벌이 불가능합니다.

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몽산 송영환.010-2345-1234 01:34

매도.매수인이나 임대.임차인등 ..정작 직접 거래당사자들(거래당사자의 대리인인 법무사 포함)은.. (종이계약서를 써도 무방하도록) 그대로 두고 ...현업 중개사들에게만.. 중개사법에 강제규정을 두어. 전자계약을 써야 되는 것으로..앞으로 강제의무를 부과할 것은 불을 보듯 뻔한 일입니다.

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┗ 몽산 송영환.010-2345-1234 01:55

"공인중개사법" 규정에...중개사는 중개가 완성되면.. 법규정에 의한.. 소정의 "전자시스템"에 의한 "전자계약"을 작성하여야 한다..라는 강제규정과...

또한 이를 강제하기 위해.. 중개사가 (전자계약 작성의무) 이를 위반시..과태료처분이나 업무정지 나아가 자격정지나 취소등..국가자격사인 중개사에게 강제의무와..위반시 행정처벌규정을 두는게 불가능한 것은 아니며..

또한 중개사는 전자기기인 컴퓨터고장이나 공인인증 검증장치의 고장으로 인해.. 일시적으로 전자계약이 어려운 경우에는 ..우선 서면계약에 의하고.. 이를 24시간 이내에 반드시 전자계약으로 대체하여야 한다..라는 강제규정을 두는 것도 얼마든지 가능할 것입니다.

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┗ 꼬레아 08:16

몽산 송영환.010-2345-1234 계약은 거래 당사자의 약속입니다. 그 것을 중개사가 작성한다고 거래 당사자의 자유까지 까지 공인중개사법으로 구속하게 할 방법은 없습니다. 거래 당사자가 상대방의 지문 날인을 요구하는 경우도 있습니다. 이런 경우까지도 국가가 개인의 저유를 구속하는 국가는 이 지구상에 없습니다.
컴이 고장나면 종이계약으로 하고 또 전자계약을 체결한다고요??????
이중계약을 법이 요구핳 수 있다고요??
기상천외한 논리를 재미있게 펼칩니다.

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┗ 몽산 송영환.010-2345-1234 10:23

꼬레아 어찌보면 게약서검인제도같은 것도 같은 맥락으로 볼수 있습니다..당사자간 계약이지만 관청에서 개입하여 체결후 검인을 반드시 받도록한 제도가 바로 검인제도로 이와같이 얼마든지 당사자간 계약에 관청이 개입할수 있도록 되어 있습니다..국토부자료를 보니 전자계약에 부수하여 물건확인설명서도 전자에 의하도록 되어 있더군요..그런데 중개사는 반드시 전자에 의한 물건확인설명서를 작성하여야 한다..라고 규정하면 빠져 나갈 방법이 있겠습니까?..또 중개사는 부득이한 경우 서면계약에 의하고 이를 24시간 이내 전자계약으로 다시 전환하여 입력하여야 한다..라고 하면 그만이지요..

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┗ 몽산 송영환.010-2345-1234 10:29

꼬레아 이 경우 계약체결효력은 서면계약에 의하여 소급한다..라고 하고 중개사가 서면계약을 전자계약으로 갱신하는 경우 공인중사 단독으로 공인인증확인을 통하여 전자계약을 작성할수 있고 (등기이전 신청시 거래당사자의 추후 인증을 받아야 한다)..전자계약서의 별도란에 종전서면게약의 전자계약으로의 갱신임을 기재하여 이를 표시하고 ..전제된 서면계약을 스캔하여 별지로 첨부하여야 한다..라고 하면 다 끝이 나는 게 아닌지요?

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┗ 꼬레아 10:48

몽산 송영환.010-2345-1234 세상에 이런 법을 운영하는 미개한 국가가 있을 수 있고 쓸데 없이 국민을 전과자로 만들 위정자들이 아니 넋나간 공무원이 있겠습니다. 국회의원이 있겠습니다. 도대체 사회 질서에 대한 기본 개념들이 너무 부실한 소리들을 부끄러움 없이 우렁차게 하시니 내 얼굴이 달아 오릅니다. 사적 자치가 왜 중요헌 법정신이 되어야 하는지도 모른다는 자백입니다.

연석회의에 국토부 공무원들도 참석한다고 하니 참석해서 한 머디만 물어 보세요.

이 전자계약은 공인중개사가 하기 싫어도 햐야 하는 겁니까?

아니라고 하면 위에 엄청나게 나열된 주정은 무의미한 것으로 되는 거라고 이해햐야 합니다.

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┗ 몽산 송영환.010-2345-1234 11:23

꼬레아 아무데나 사적자치가 통용되는게 아니지요..부동산거래에 있어..옛날에 말로하던 구두계약을.. 서면계약으로 작성하여 그걸 근거(등기원인증서)로 첨부해야 소유권이전등기가 되는 것이고..그러다 게약서에 검인이라는 제도를 또 추가해 놓앗으며..그러다가 중개사가 중개한 경우에는 반드시 중개사가 실거래신고를 하도록 강제하였고..나아가 모든 부동산 매매계약에서 서면게약서 및 검인 외 실거래가신고필증을 첨부하여야 등기가 되도록 강제하였고..이제는 중개사에게는 정부의 각 부처와 연동된 "전자계약(물건확인설명서 포함)"을 쓰도록 강제화한다는게 ..뭐가 불가능한가요?..특약이야 얼마든지 특약란에 추가할수 있게 하면 되고요..

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┗ 꼬레아 11:30

몽산 송영환.010-2345-1234 검인계약서는 쌍방을 구속하는 계약이 아닙니다. 비교할 걸 비교하세요.

이런 주장을 공무원이나 소비자단체 앞에서 하게되면 그 자체가 공인중개사의 위상을 실추시키는 것이라는 점을 명심하고 외부에서는 절대로 발언하지 마시기 바랍니다.
토지공개념 정도의 공익성이 있는 사안도 아닙니다.

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┗ 몽산 송영환.010-2345-1234 11:30

꼬레아 과거에는 족보만 사용하며 살아 왔는데..정부에서 호적이라는걸 만들어.. 본적지를 정해서 등록하게 하고 ..출생신고..사망신고를 하여 등록이 되도록 강제를 하였지요..또 집이나 토지등 부동산도 소위 집문서..땅문서라는 ..매매계약서만 가지고 살아오고 또 그것만 가지고 있으면 소유자로 자타가 인정을 했었는데..이를 정부에서 등기주의로 바꾸어 강제하고..등기가 안된 경우에는 물권변동의 효력을 인정하지 않으니..꼼짝없이 따르게 되는 것이지요..

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┗ 몽산 송영환.010-2345-1234 11:41

꼬레아
앞으로 만약 전자계약이 아니면 등기신청에서 등기원인증서로 쓸수 없다..라고 하면 어찌 되겠는 가요?
..매매계약이나 임대계약도 서식을 "부동산 등기법"에 규정하여.. 정형화된 서식..일례로 부동산표시..매매대금에 관한사항..등기와 명도에 관한사항 ..특약(당사자간 임의 약정사항)등으로..서식을 정하고.. 이를 전자계약에 의한 경우에만 등기원인증서로 인정한다..라고 하면 어찌될까요?..아마도 그런 수순을 밟기위해서는..가장 먼저 중개사들에게 전자계약을 의무화시킬것은 불을 보듯 뻔한 일입니다..

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┗ 꼬레아 11:44

몽산 송영환.010-2345-1234 어떤 넋나간 위정자가 이용불가능한 환경의 가능성이 존재하는 전자계약만 등기할 수 있게 입법할 수 있다는 겁니까? 정부가 무슨 재간으로 모든 국민들은 컴을 사용할 줄 알아야 하고, 워드를 사용할 줄 알아야 하고, 인터넷을 사용해야 하고, 정부 시스템은 절대 중단되지 않아야 한다고 보장할 것인지부터 생각하고 문제를 제기해야 합니다. 그리고 송영환님의 사고방식은 현재는 이 세상에 존재하지 않는 독재주의입니다. 적어도 민주공화국인 대한민국에서는 그런 입법은 불가능합니다. 아무데나 사적 자치를 들이대는 게 아니라 송영환님이 아무데나 공개념을 낑겨 넣으려는 겁니다.

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┗ 몽산 송영환.010-2345-1234 12:24

꼬레아 컴을 모르는 국민들도 있을 것임으로 전자계약이 불가능하다고 하는데..글씨를 모르면 그럼 매매계약서를 못쓰겠네요?..글씨를 모른는 사람도 지금까지 계약을 체결할때 ..대행을 시키고.. 대리를 시키면 되는 것이 아니었나요?...

전자계약도 컴을 모르면...지금처럼 법무사에게 계약이나 등기신청에 대해..대행이나.. 대리를 시키면 얼마든지 ..가능하게 되는게 아닌지요?

따라서 전국민들이 컴을 모른는 사람도 있을수 있어 전자계약시행을 못한다는 것은 말이 안됩니다..지금 정부에서도 현재의 인감증명대신 전자계약의 서명을 위한 별도의 인증방법을 등록할수 있게 연구중이라는 것으로..부동산 거래에만 쓸수있게 하려고 한답니다.

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┗ 꼬레아 12:25

몽산 송영환.010-2345-1234 글씨를 모르면 당연히 직접 계약을 할 수 없습니다. 문맹자의 재산을 거래하려면 단순한 대리로 안되고 중개사가 본인의 진의를 확인하고 상당 수준의 증거를 확보해 놓아야 하는 것으로 압니다.
전자계약에 무슨 대리가 인정됩니까? 모두 정상인 사람이 컴을 모른다는 이유로, 컴으로 계약하게 하기 위하여, 대리계약을 하게하는 제도가... 말이되냐는 겁니다.

이런 문제를 "가능"으로 간주하는 위정자들이 존재한다고 봅니까?

공인중개사들 중에 나름대로 풍부한 상식이 있다고 본 송영환님의 사고력이 이러하다니...
대의원총회 의장을 비롯한 대의원들의 넋나간 행위를두고 실망감을 감출 수가없었는데...
이제 좀 알만합니다.

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꼬레아 01:03

처벌이 불가능하다면 그 법률은 법률이 아닙니다. 아울러 송영환님이 주장하는 모든 일이 불가능해집니다.

회원들에게 절대로 일어나지 않을 사건을 빙자하여 정부정책에 반대해야 한더고 회원들을 선동하는 행위는 궁극적으로 회원들에게 국가와 사회가 어리석은 중개사로 경멸하게 만드는 결과만 초래할 것입니다.

이런 허무맹랑한 주장으로 회직자 200여명이 참석하는 연석회의를 열게 만들어 금쪽 같은 시간과 3500만원 이상의 경비를 탕진하게 만든 사람들을 규탄합니다.

전자계약서가 활성화 되려면 대면 계약까지 모두 전자계약시스템으로 하여야 하고 이를 비강제적으로 활성화시키려면 계약하는 건마다 상당한 보상이 제공되어야

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┗ 더는못참겠다 01:54

정신차리시오.
그렇게 시간과 협회 예산을 아끼는 회장이 이 중대 시국에 사설 카페 사찰이나 하고 회장 자신의 부정선거 소송에
수억원의 공금을 처들이는가?

뭘 알려면 정확히 알아야지 하나 생각하면 그걸로 주야장천 나부대고 있으니 ㅊㅊ
회장은 비호될 사람이 아니고 책임을 져야 할 사람입니다.

전자계약시스템은 워크숍이 문제가 아니라 파업도 불사할 일이다.
법무사가 어찌 대처했는가 알아보시오.
회장이 직접 시위했어요.

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꼬레아 06:55

하지만 그럴 가능성도 기대할 수 없습니다. 이런 사소한 문제를 가지고도 중개사사회 전체가 뒤집어지는 혼란을 매번 겪어야 하는지도 개탄스럽기만 합니다.

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유경화 01:14

송영환님은 매번 스크랩글을 올려 많이 삭제된 걸로 아는데 제대로 글이 올라와 잘 봤습니다.
꼬레아님 글도 봤고요.

간단히 제 소견을 말씀 드리면,
계약 방식을 강제하는건 불가하지만 국가기관이 공인하고 편리하면 안쓸 국민이 없습니다.
그리고 국민(거래인)이 쓴다고 하면 공인중개사는 거래인이 원하는 방식으로 계약을 성사시켜야 합니다.
사실상 강제가 되겠는데, 송영환님 주장 중 실제 업무시스템 문제는 이론이 많겠으나 접근 방향은 참고할 가치가 있다고 봅니다.

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┗ 꼬레아 07:02

편익이 있어 사용한다면 그 것은 강제와 전혀 다른 문제입니다.
편익을 만드는 방법이 바로 케이렌과 시스템링크 등의 협력관계를 만드는 노력입니다.

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┗ 나혜정 09:55

유경화님 말씀 동감입니다.
송영환님의 이번 글은 모든 중개사들이 보도록 널리 알려야 합니다.
국민(거래인)이 전자계약으로 작성하기를 원하는데 중개사가 "싫다" 할 수는 없을겁니다.
거래인의 의사를 무시하면 거래가 성사되겠습니까....

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┗ 몽산 송영환.010-2345-1234 10:32

나혜정 오히려 거래당사자가 원하게 되는 것 보다는 ..정부에서 중개사에게 전자계약을 강제적으로 의무화시키게 될 것을 저는 크게 걱정하고 있는 것입니다..

[정시영(서울 서대문 010-6260-8938)]

이런 식의 논쟁 아주 환영합니다.... 제 생각엔 송영환님이 옳은 지적을 했네요....

[허진영(남양주 진접)]

지금의 협회 지도부가 앞으로도 계속 된다면? 이런 논쟁 자체가 아무 의미가 없을 것입니다.
회원들의 의견을 반영 하기는 하겠습니까?

[김인규/부산 수영구/010-3841-8409]

거미줄같은 올가미로 공인중개사를 옴짝달싹 못하게 하려는 이러한 과정들은 한마디로 공인중개사의 무임금 공무원화를 획책하는 겁니다. 실거래가신고 등 공무원이 할 일들을 아무른 급부없이 중개사에게 떠넘기더니 한술 더 떠는군요. 국민들의 편익을 위해 일하는 자들은 공록을 받고 일하는 공무원입니다. 공인중개사는 사익을 추구하는 경제단위입니다. 왜 이렇게 공인중개사의 업무가 뒤죽박죽 엉망진창이 되도록 방치하는 걸까요? 공유부지가 5~6필지 되는 아파트 실거래전자신고 하는데 소요되는 시간과 인력이 작은 노력입니까? 신고는 중개사가 대행하고 공무원은 앉아서 체크하며 접수만 하면되고 대체 이게 무슨 개차반 중개업무?

[김인규/부산 수영구/010-3841-8409]

작금의 정부시책의 방향은 공인중개사들의 공무원 시다바리화 전략 그 이상도 이하도 아닙니다. 우리가 시간당 상담료를 받아도 부족할 판에 공무원 하던일을 대신 봉사나 하고 있고... 사경제 활동에 정부가 이렇게 발벗고 간섭하고 규제하니 시장경제가 활성화 될리가 있나요? 중개현장에서 국민의 편익을 위해 사적 경제단위인 중개사의 사익을 희생해서는 안됩니다.