부동산 재테크의 역사도 되풀이된다

[19기신현준(지도교수)]

역사는 되풀이된다. 재테크의 역사도 되풀이된다. 대표적인 재테크 수단인 부동산의 경우도 마찬가지다. 일정한 기간을 주기로 국내 부동산시장의 출렁임은 되풀이됐다. 아래에서는 우리나라 부동산 투자 변천사의 궤적을 짚어본 글을 소개한다.

우리나라 최초의 아파트 : 과열 분양도 아파트 개발정책 성공으로 평가

우리나라 최초의 아파트는 1958년 중앙산업이 종암동에 세운 5층짜리 종암아파트다. 당시 이 아파트는 최고급 자재를 사용했으며 넓은 거실에 벽난로가 있는 서구식 구조였다. 수돗물 사정이 좋지 않아 물을 길어다 먹는 와중에 수세식 화장실을 사용했고, 아궁이에 솔잎이나 장작을 넣어 밥을 해 먹고 잠을 자던 시절에 연탄보일러를 갖추어 세인들의 관심을 끌었다. 하지만 이때까지만 하더라도 사람은 흙을 밟고 살아야 하며 마당이 있어야 한다는 고정관념으로 인해 제대로 분양이 되지 않았다.

그 후 62년 12월1일 도화동 일대 마포형무소의 넓은 농장 터에 마포아파트가 준공됐고 69년 7월에는 주공의 한강맨션이 중앙 공급식 온수난방시설을 갖추고 분양을 개시했다. 한강맨션은 분양 완료 후에 인기가 급등해 70년 12월경에는 27평형의 거래가격이 분양가격 335만원에서 450만원으로 상승했다. 한강맨션의 뒤늦은 인기를 업고 70년 서울시가 분양한 여의도시범아파트는 분양개시 2개월도 안 돼 1584가구가 모두 분양됐다. 71년 4월 주공이 748호를 분양한 한강민영아파트에는 좋은 위치의 주택을 먼저 계약하려는 사람들이 전날 저녁부터 수백명씩 몰려들기도 했다. 71년에는 주공반포1단지의 분양도 개시됐다.

70년대 초까지는 아파트 공급가격이나 투기는 사회적으로 전혀 문제가 되지 않았다. 오히려 분양을 촉진하기 위한 방안들이 모색되어 일부 분양 과열현상도 아파트 개발정책의 성공이라는 측면에서 긍정적으로 받아들여졌다.

홀대받았던 강북 : 인구 분산 위해 주요 시설 4대문 밖으로!

지금에야 입장이 뒤바뀌어서 청계천을 복원하네, 강북의 여러 곳을 재개발하네 하지만 불과 30년 전만 하더라고 강북은 여러 면에서 홀대받았다.

70년대 서울의 최대 과제는 강북에 집중되어 있는 인구를 어떻게 하면 강남으로 이전시키느냐 하는 것이었다. 또다시 한국전쟁이 일어날 경우 수많은 사람들이 다시 한강을 건너 피난을 가야 하는데 한국전쟁 때보다 서울의 인구는 몇 배로 늘어나 있었기 때문이었다.

그리하여 72년 당시 양택식 서울시장은 기자회견을 통해 “도심지 인구의 과밀을 억제하기 위하여 주요 지구 내에서는 백화점, 도매시장, 공장 등의 신규 시설 일체를 불허한다”고 밝혔으며 75년 당시 구자춘 서울시장은 여기에 한술 더 떠 ‘한강 이북 지역 택지개발 금지조치’를 발표했다. 즉 앞으로 한강 이북 지역에 있는 모든 전답이나 임야를 택지로 전환할 수 없다는 것이다.

또한 78년에는 굳이 도심에 있지 않아도 좋은 시설들을 4대문 밖으로 강제로 이전시키는 정책을 추진했다. 당시 종로학원, 대일학원을 비롯한 대학입시 전문 학원은 모두 종로에 몰려 있었다. 그리고 이 학원을 다니는 종로통 아이들(재수생)로 인해 교통은 늘 혼잡했다. 결국 종로에 있던 48개 입시학원은 모두 4대문 밖으로 쫓겨나게 되는데 그렇다고 아주 멀리 옮겨간 것은 아니었다. 즉 학원들은 남대문 바로 밑의 서울역 근처로 위치를 옮기는 기지(?)를 발휘했던 것이다. 당시 종로학원은 중구 중림동으로 학원을 옮겼고 대일학원은 서울역 바로 앞 동자동으로 옮겨갔다.

청계천의 세운상가로 대표되는 각종 전기전자상가는 용산전자상가로 이전됐고 자동차 관련 업체들은 장안평과 문래동으로 옮겼으며 관광버스업체들은 용산으로 강제 이전됐다. 또한 결혼식장도 4대문 밖으로 이전시켰는데 도심 내에 있던 많은 관광호텔 예식장은 폐쇄시켜 버렸다. 지금 이런 일들이 벌어졌다면 온갖 민원이 난무하겠지만 당시는 군사정권 시절이었고 서울시장도 군 출신 인물이었다. 시대적인 상황뿐 아니라 군 출신 시장의 결단력과 추진력이 없었다면 불가능한 일이었을 것이다.

또한 강남을 개발하기 위해서는 좋은 학교를 강남으로 이전시키는 것만큼 좋은 것은 없다고 당시의 위정자들은 판단했다. 당시에는 많은 수의 고등학생들이 종로구와 중구에 있는 학교를 다녔기 때문에 대중교통 수단도 혼잡해지는 불편함이 있었다. 그래서 교통 문제 해결을 위한 현실적인 대안의 하나로 강북고등학교의 강남 이전이 사회 이슈로 대두됐다. 정부에서는 우수 고등학교의 강남 행을 권유했고 그 결과 많은 수의 고등학교가 강남으로 이전하게 됐다. 교사(校舍)와 시설이 낡고 교지가 비좁아서 학교의 발전을 기대할 수 없었던 학교측에서는 넓고 깨끗한 교사를 원해서 강남으로 향했다. 땅을 팔아 돈을 받고 거기다 국고 보조까지 받으니 ‘꿩 먹고 알 먹고’인 셈이었다.

물론 반발도 있었다고 한다. 대한민국 제1의 고등학교라고 하는 경기고등학교의 이전 때에는 각 방면의 지배층과 여론 형성층에 있던 졸업생들이 결사반대했다. 결국 학교는 옮기되 교사는 허물지 않고 도서관으로 사용하는 것으로 타협을 보기도 했다. 지금의 정독도서관이 바로 그곳이다.

말죽거리 신화 : 한남대교 개통 뒤 농촌마을 강남 투기 바람

한강 개발과 더불어 강남 개발에 결정적인 역할을 한 것은 바로 한남대교의 개통이었다. 한남대교의 개통이 중요한 이유는 바로 이 다리로 인해 말죽거리 신화로 대변되는 부동산 폭등이 시작되었다는 점 때문이다. 또한 이곳은 경부고속도로의 기점이 되는 곳이기도 했다. 실제로 한남대교가 가설되기 전까지만 해도 오늘날의 강남은 그저 가난하고 조용한 농촌마을이었다. 이 조용한 농촌마을은 작은 규모의 논과 밭, 그리고 그 사이사이에 배나무 과수원이 흩어져 있는 곳이었다.

한남대교가 개통됨으로써 서울의 중심지에서 강남까지의 거리는 엄청나게 단축됐다. 예전에는 중심지에서 강남으로 갈 경우, 배 삯이 10원인 한남나루터를 이용하거나 서빙고나루 혹은 한강진에서 나룻배를 타야 했고, 아니면 아예 영등포를 통해야 했다. 하지만 한남대교가 개통됨으로써 곧장 강남으로 이어지는 길이 뚫렸고 사람들은 더 이상 강남을 멀리 떨어져 있는 곳이라고 여기지 않게 됐다. 또한 한남대교의 개통과 더불어 그동안 전기도, 전화도 들어가 있지 않던 이 일대에 급속히 전기·전화가 보급되기 시작했다.

한남대교 착공 후부터 서서히 상승하던 강남의 땅값은 교량공사 지연으로 68년경에는 약간 하락하는 기미를 보였으나 다리가 준공되자 다시 상승했다. 60년대 말에서 70년대 초 말죽거리 일대의 땅값은 한 평에 약 4천원에서 5천원 정도였다. 그리고 그보다 북쪽에 위치한 신사동, 압구정동은 홍수 때마다 침수가 되는 지역이었으므로 2천~3천원선에서 거래됐다.

한남대교의 공사와 더불어 68년 12월에는 경부고속도로의 건설이 시작됐다. 경부고속도로의 건설이 추진되면서 고속도로의 주변 땅값은 급등하게 된다. 월남 특수로 인해서 시중의 자금 사정이 한결 좋아졌고 이런 자금 사정을 바탕으로 투기성 자금은 고속도로 주변 중에서도 주로 인터체인지 주변 지역에 몰렸다.

이러한 땅 투기에 가장 먼저 움직인 사람들은 정보에 밝은 고위층 부인네들이었고 그래서 이 사람들에게는 복부인이란 호칭이 따라다녔다.

잠실의 변화 : 프리미엄 어마어마, 예전에 섬이었다더니?

잠실이 불과 30년 전만 하더라도 섬이었다는 사실을 아는 사람은 많지 않을 듯하다. 아니 그 당시에는 그러한 곳이 있다는 사실조차도 아는 사람이 드물었다. 사실 34년의 잠실에는 35가구 201명만이 살고 있었고 63년에는 56가구 383명만이 잠실 섬에 살고 있었다. 소양댐, 팔당댐이 아직 생기지 않았던, 그래서 그저 청평댐 하나로 버텨야 했던 시절에는 1년에 2∼3차례씩 강물이 범람하곤 했다. 그때마다 잠실 섬의 주민들은 살림살이는 그대로 놓아둔 채 몸만 빠져나오곤 했다. 그러다 보니 자연히 사는 사람도 적었다.

잠실 섬의 남쪽을 막아 매립해 육지와 연결시키고 북쪽에 제방을 쌓으면서 잠실 섬은 비로소 섬이 아닌 육지가 되었고, 잠실 섬이 아닌 잠실이 되었다. 지금의 석촌호수가 바로 한강이 지나가던 곳이다.

그러다 보니 섬과 육지 사이의 공유수면은 엄청난 양의 택지로 변하게 됐다. 이 택지의 서쪽 35만평에는 잠실 1~4단지, 13~19평의 저소득층 주택 334개동 1만5250가구분이 들어서게 된다. 5단지의 경우는 1~4단지보다 훨씬 큰 규모의 단지였다. 평수도 1~4단지와 달리 34평, 36평 등, 당시로서는 아주 큰 평형으로 이루어졌으며 층수도 15층에다 동과 동 사이의 간격도 70m나 됐다.

지하철 2호선이 개통되기 이전의 잠실은 그야말로 서울의 최변두리여서 당연히 인기가 없었다. 그래서 잠실주공5단지도 처음에는 입주 신청자가 적었다. 하지만 78년이 되면서 강남 지역의 기존 아파트값이 크게 오르자 5단지도 덩달아 올라 프리미엄이 1천만원을 웃도는, 아파트 단지 사상 최고의 가격을 경험하게 된다.

목동 아파트 탄생과 5개 신도시 개발 : 목동-상계동-신도시로 이어지는 물량 공세

급등하는 아파트가격을 잡기 위해 서울 시내의 목동에 대규모 아파트를 건설하는 방안이 나오게 된다. 당시 목동 일대는 상습 침수 지역이었다. 목동의 바로 옆에 놓인 안양천은 비가 오지 않을 때에는 말라 있는 건천(乾川)이었지만 하천의 길이가 짧은 관계로 집중폭우를 만나면 쉽게 물이 불었다. 더군다나 한강의 제일 아래쪽에 위치하고 있는 관계로 서해안의 조수간만 때문에 밀물 때는 한강 물이 역류하기 쉬웠다. 지반 높이가 12m는 넘어야 홍수를 견딜 수 있는데 당시 목동과 신정동의 지반 높이는 평균 6.5m에 불과했다. 이 문제는 안양천 제방을 쌓음으로써 해결됐다.

84년 4월20일 아파트 건립공사 기공식을 올린 목동아파트 단지는 89년 10월 말 모든 공사가 끝났다. 지금은 강남 다음가는 시세를 자랑하고 있지만 건설 당시에는 철거민 문제로 온 사회가 시끄러웠고 대학생들은 목동에서 연일 도시 빈민을 위한 데모를 벌였다. 분위기가 이렇게 어수선하자 한때는 미분양 사태가 벌어지기도 했다.

목동에 이어 86년 상계동의 마들 평야 일대 145만평이 신시가지로 개발됐다. 상계동은 원래 66년 세운상가가 건설되면서 철거민들에게 제공한 땅이었다. 그래서 이 지역은 비닐하우스가 난무하고 도로포장도 되지 않아 비가 오면 구두를 신고는 다닐 수 없는 그런 곳이었다. 상계 지역의 대단위 주공아파트는 목동과 달리 주로 소형 평형을 위주로 건설됐다. 또 당시로서는 초고층인 25층짜리 아파트를 지어 초고층 아파트 시대를 열기도 했다.

88년에는 부동산 문제가 커다란 사회 문제로 대두됐다. 이에 정부는 주택가격 안정과 건설경기 부양, 주택 공급을 위해 주택 200만호 건설계획을 발표했다. 우여곡절 끝에 주택 200만호 건설은 91년 말 214만호가 건설되면서 성공에 이르렀다. 그리고 주택 200만호가 건설된 다음 해인 92년에는 사상 처음으로 부동산가격이 1.27% 하락하게 된다.

이 신도시 건설은 3년이라는 초단기 기간에 이루어졌는데 한꺼번에 대량의 아파트를 짓다 보니 자재 파동이 일어나기도 했다. 특히 분당의 일부 아파트는 바닷물이 섞인 골재를 사용하는 해프닝이 벌어졌다. 일시에 과다한 골재 수요를 감당할 방법이 없어진 건설업자가 소금기가 완전히 빠지지 않은 모래를 사용했기 때문이다. 그래서 이때 완공된 분당의 아파트에 대해서는 건축 수명을 둘러싸고 많은 논란이 있었다. 분당의 아파트가 바닷물 섞인 골재로 구설수에 오른 반면 일산의 아파트는 바리케이드 아파트로 논란이 일기도 했다. 즉 한국전쟁이 다시 재발되면 일산의 아파트를 바리케이드의 역할로 활용하겠다는 내용이 논란을 불러일으켰다. 이 발언은 국방부 관계자가 국회에서 내뱉었다는 점 때문에 일산에 사는 사람들에게 큰 충격을 주기도 했다.

외환위기와 부동산 하락: 해방 이후 최초로 떨어진 집값, 그러나…

외환위기가 찾아오자 부동산의 가격도 하락에 하락을 거듭하게 된다.

외환위기의 충격으로 부동산가격은 98년 한 해에만 무려 13.6%가 하락하는 모습을 보였다. 해방 이후 부동산가격이 두자릿수로 하락한 것은 그 해가 처음이었다. 특히 서울이 지방보다 집값 하락 폭이 더 컸다. 서울 집값 하락 폭은 21.3%나 됐다. 구별로는 강동구가 25.7%, 강남구 23.2%, 강서구 23.0% 순으로 하락 폭이 컸다.

집값과 더불어 전세가의 하락세도 두드러졌다. 전세가는 매매가보다 2배나 더 떨어졌다. 그동안에는 전세가격을 올려 달라는 집주인의 성화가 무서웠는데 이젠 반대로 전세가격을 내려달라는 세입자의 성화가 무서워졌다. 이사를 가기 위해서 전세금을 빼달라고 하면 예전 가격으로 전세가 나가지 않아 집주인은 전세금을 돌려주기 위해 쩔쩔맸다. 해방 이후 처음 있는 일이었다.

2000년에 접어들면서 저금리의 시대가 찾아왔다. 금리가 하락하자 융자를 얻어 집을 구하려는 사람들이 늘어나게 되었고 집값도 상승하기 시작했다. 더군다나 각 은행에서 주택담보 대출 경쟁까지 벌어지면서 잠재 수요를 자극했고 이는 다시 집값 상승으로 나타났다.

2001년이 되자 분위기는 한결 뚜렷해졌다. 2001년은 분양권 전매와 서울 동시분양 등 신규 아파트에 대한 매입 열기가 뜨거운 한 해였다. 분양권 전매는 증권투자처럼 단타매매가 가능해 앉은 자리에서 수천만원의 시세차익을 올릴 수 있었다. 이러한 분양권 전매의 인기를 반영하듯 9차 서울 동시분양에서는 1884세대 공급에 3만9691명의 청약자가 접수해 21대 1의 최고경쟁률을 기록하기도 했다. 또 11차 서울 동시분양에서는 11만명이 넘는 청약자들이 몰리는 이상 열기가 나타나기도 했다.

행정수도 논란과 10·29 대책 : 충청권까지 번진 투기 광풍…쿼바디스 판교?

2002년 대통령 선거 당시 노무현 후보는 행정수도 이전을 공약으로 내건다. 충청권에 인구 50만명 규모의 계획도시를 건설하고 청와대 및 중앙행정기관을 10년간에 걸쳐 순차적으로 옮긴다는 게 그 내용이었다. 선거 결과 노무현 후보가 대통령으로 당선되자 충청권 지역의 부동산가격은 급등세를 보이게 됐다.

이렇게 충청권을 중심으로 부동산가격이 급상승하자 정부에서는 부동산 상승의 시발점이었던 대전과 천안을 투기 지역, 투기과열지구로 묶어 부동산가격을 진정시키려 했다. 충청권에 집중된 관심을 없애기 위한 것이었지만, 대전·천안에서 불기 시작한 부동산 열풍은 어느덧 재건축 바람이 몰아친 강남과 강북 뉴타운 건설을 호재로 강북으로까지 번지게 된다.

2004년 6월15일엔 행정수도 예비 후보지로 충남 공주 연기, 충북 진천 음성, 충남 천안, 논산 등 4곳이 확정 발표됐다. 이 중 충남 천안과 충북 진천 음성은 수도권 과밀 방지 효과를 거둘 수 없다는 점, 충남 논산은 호남에 치우쳐 있어 국토 균형발전을 기대하기 힘들다는 점 때문에 공주 연기에 가장 많은 관심이 쏠렸다.

실제로 공주 연기는 국가 균형발전 효과와 접근성 및 주거환경이 가장 뛰어나다고 평가받았고 훗날 신행정수도의 최종 입지로 결정됐다. 하지만 2004년 10월, 헌법재판소의 위헌 판결이 내려짐으로써 행정수도 이전계획은 큰 암초에 부딪치고 만다.

2002년부터 불기 시작한 부동산 열풍으로 인해 결국 2003년 10월29일엔 이른바 10·29 부동산 종합대책이 발표된다. 그리고 이 조치로 드디어 부동산가격은 안정을 찾게 된다.

한편, 10·29대책으로 숨을 죽이고 있던 부동산시장에서 시티파크는 마지막 기회로 부각됐다. 그 결과 서울 용산구 한강로 3가 세계일보 부지 (7366평) ‘시티파크’ 주상복합아파트 청약에 24만9538명이 몰리고 청약증거금으로만 6조9191억원이 몰려드는 대사건이 발생했다. 이처럼 시티파크의 청약에 많은 돈이 몰린 것은 뛰어난 입지를 바탕으로 엄청난 시세차익을 누릴 수 있을 것이란 기대감 때문이었다. 여기에 분양권 거래가 가능하다는 ‘거래 희소성’도 청약 열기를 부추겼다.

2005년 여름의 최대 관심은 단연 판교였다. 판교 신도시는 2005년 11월 일괄분양을 할 계획이었으나 강남과 용인의 집값 상승 여파로 2006년으로 미루어졌다. 판교 신도시 개발 계획은 여러 차례 변경되었는데, 최종적으로 어떻게 정리될지는 좀 더 지켜보아야 한다.

2005년 여름, 대한민국의 부동산시장은 다소 안정을 찾은 것처럼 보인다. 하지만 부동산은 그 특성상 언제 갑자기 폭발할지 모르는 가연성을 지니고 있다. 분명한 사실은 부동산으로 얻을 수 있는 수익의 폭은 점점 줄어들 것이라는 점이다. 말죽거리 신화에서 2000년 초까지의 부동산의 흐름을 지켜보면 그 수익 폭이 점차 줄고 있다는 사실만큼은 분명하게알 수 있다.