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경매 낙찰 후 ‘사후처리’가 중요한 이유

2018-03-08 | 작성자 윤재호

  Q. 경매로 낙찰 받은 이후 대처 방안은?

  A. 낙찰, 참 기분 좋은 일이다. 처음 입찰해 낙찰이 됐든 수차례 패찰의 고배를 마신 후 낙찰이 됐든 낙찰 그 자체는 희열 그 자체다. 치열한 경쟁을 뚫고 얻는 좋은 결과다. 그러나 낙찰의 기쁨도 잠시 이제부터 해야 할 일이 많다. 법원의 매각허가결정부터 대금납부, 그리고 명도까지 미리 철저하게 체크해 대처해야 한다.

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   낙찰 후 매각허부 결정, 취하 여부 확인

경매로 낙찰되면 기쁨도 잠시, 이후에 해결해야 할 일들이 산 넘어 산이다. 절반의 기쁨일 뿐 새로운 출발이라고 봐야한다. 경매는 소유권 취득시기가 잔금납부일이기 때문에 잔금납부 전에 얼마든지 매각 불허가나 항고 등 여러 변수가 발생할 수 있다. 따라서 사후처리에 신경 쓸 게 많아서 낙찰 이후 내 부동산이라고 생각하면 안 되는 이유다.

통상 낙찰 이후 해결해야 할 것은 매각허부 결정 → 대금납부 → 체납관리비‧공과금 해결 → 명도 → 입주 또는 임대차계약 등의 과정을 거치게 된다. 만약 유치권이나 법정지상권 등 해결해야 할 특수물건이 있으면 협의과정을 거쳐야 하고 선순위임차인이 계속 거주한다면 남은 임대차기간 동안 기다려 줘야 한다.

낙찰 이후 가장 먼저 확인해야 할 사항은 ‘매각허부 결정’이다. 통상 매각 이후 7일이 소요된다. 만약 매각 기일이 월요일이면 다음 주 월요일이 매각결정기일이 잡힌다. 시간은 오후 2시경에 공지한다. 직접 법원을 방문하지 않아도 전화나 인터넷으로 확인할 수 있다. 대법원 경매정보에서 사건번호로 검색해 ‘매각허가결정’ 공고를 확인하면 된다.

법원이 매각을 불허하는 사유는 여러 가지이다. 그 중에 ‘최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’,와 ‘경매절차와 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때‘ 등 사유다. 약간 애매하지만 간혹 채무자나 채권자가 이의신청한 경우 ’불허가‘로 결정되기 때문에 반드시 허부 여부를 확인한 이후에 다음 과정을 진행해야 한다.

농지(전‧답‧과수원)를 낙찰 받았다면 매각허가결정기일 1주일 내에 농지취득자격증명서(농취증)를 발급 받아 담당 경매계에 제출해야 매각허가를 받을 수 있다. 농취증 미제출시 매각불허가 결정과 함께 보증금을 몰수하기 때문에 농지 입찰 시에 특별히 주의해야 한다. 1주일은 짧기 때문에 입찰 전부터 농지 소재지 주민센터 산업계 담당 공무원에게 발급 여부를 확인해봐야 한다.

   매각대금 납부와 공과금 체납 해결해야

매각허부 결정 이후에도 경매 ‘취하’가 가능할까? 가능하다. 그렇다면 몹시 황당한 일이다. 입찰에서 낙찰, 그 이후에 매각허가까지 떨어져 잔금을 납부하기 위해 준비하고 있었는데…, 경매가 없던 것으로 바뀌면 누구나 난감할 수밖에 없다.

하지만 경매 절차 중 채무자가 채권자에게 돈을 갚았거나 항고장을 제출했다면 경매는 취하 ‧ 취소 ‧ 정지될 수 있다. 낙찰에 들인 시간이 물거품이 되지 않기 위해서는 경매 취하 가능성이 적은 물건을 고르는 게 바람직하다. 특히 캠코 공매의 경우 불과 몇 백만 원의 세금 체납 때문에 압류재산 공매에 부쳐진 경우가 있으니 조심해야 한다.

이번에는 잔금납부를 해야 한다. 통상 잔금 납부는 매각 이후 45일 이내에 입찰보증금을 제외한 나머지 금액을 납부하고 동시에 소유권 이전 등기를 하게 된다. 잔금 납부는 법원에 직접 방문해 납부하게 되는 데 현금보다는 한 장의 수표로 끊어 가면 편리하다.

매각잔금 납부는 매각허가결정 1주일이 지나 한 달 이내로 잡히기 때문에 45일 이내에 납부하는 게 원칙이다. 낙찰대금을 납부하는 동시에 등기사항전부증명서(등기부등본) 상의 소유권 이전 없이 입찰 대상 부동산의 소유권을 취득하게 된다. 낙찰자는 법원이 지정한 대금납부 기한 내에 매각대금을 납부하지 않으면(미납) 다시 입찰(재매각)에 부치게 된다.

다시 입찰에 부치게 되면 전 낙찰자의 매각은 취소되며 이미 납부한 입찰보증금은 배당할 금액에 편입된다. 따라서 입찰 전에 자금계획을 잘 세운 후에 입찰에 응해야 한다. 다만, 재매각 기일 3일 전까지 종전 낙찰자가 낙찰대금 및 연 15% 지연이자, 재매각 절차 비용을 납부하면 종전 낙찰자가 소유권을 취득하게 된다.

매각 잔금을 납부하기 전에 확인해야 할 것은 ‘관리비’와 ‘공과금’ 체납 여부이다. 아파트와 오피스텔, 상가 관리사무실에 들러 공용부분 체납관리비의 부담부분에 대해 확인해야 한다. 집단상가 등 집합건물의 체납관리비는 공용부분만 부담하면 된다. 도시가스비와 전기‧수도요금 등 공과금은 기존 사용료에 대해서는 부담할 의무가 없고 소유권 등기 이후 사용료는 낙찰자가 납부해야 한다.      

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인생과투자(부동산투자개발)