서울 인근 새로운 투자처 찾기~

저가, 부동산에 올인 했다면, 지금보다 10배는 많은 정보로분석을 했을 것 같습니다만...(목구멍이 포도청이라, 90%이상 현업에 종사해야 하기에 정보력이 부족합니다.ㅋ) 서울부자님은 마곡이 개발되기전에 마곡의 미래를 알아보셨고,그 다음, 삼송을 잘 보신것 같습니다. 물론, 저의 정보력은 경험으로 보나 지식으로 보나 모든 면에서 서울부자님의 1/100 도 안되며,역량 부분에서 턱없이 부족하며 초짜 입니다.(스승님 말씀 한마디면, 깨갱~ 존재조차 없어질 것 같습니다^^) 모든 부분 개인적인 예감으로 몇자 적어보려고 합니다. 내년 이후, 지역별로, 과잉공급으로  인하여, 부동산의 심리를 꺽이게 되는 기사들이 줄을 이을 것 같습니다.허나, 이 부분들은 전체가 아닌, 지역별로 차등이 발생할 것 같습니다. 그 이유는 이번 상승기 혹은 개발되는 계획 도시들은 이전처럼 배드타운 위주의 쾌적성만 강조한 것이 아니라,자급자족 위주의 산업단지, 학군, 상가 등 든든한 배후 조건을고루 갖추게 설계한 부분이 있었기 때문인 것 같습니다. 산업이 불경기더라도, 사람들은 여행을 많이 다니며,돈은 안쓰더라도, 마트 혹은 가족 중심의 외식 등 소비는 현 시대의 트랜드 인 것은 확실한 것 같습니다. 그리고, 확실한 교통 수단들이 들어서고 있습니다.KTF,GTX 및 9호선 등 지하철 연장...지하철 1시간 이상은 지루합니다.하지만, 30분 정도는 그리 문제 되지 않을 것 같습니다.지하철은 막차 시간이 있기 때문에, 점차적으로 늦게까지 회식하는분위기도 많이 줄어들 것 같습니다. 다음 상승기가 언제 일지는 아무도 알수 없습니다.다만, 과거의 이력으로 보았을때, 다음 상승시기 또한정부 의지와 대출 완화로 인하여, 상승시기가 발생할 것 같습니다. 자금 부분도 대비가 있어야 할것 같습니다.미국 금리가 어떻게 될지한국은 민감하게 반응 할 것 같습니다.금리가 높아지면, 부동산 상승 여력은 많이 줄어들것 같습니다.(작년, 올해 미국이 금리 인상이 있을것 이라 예견하여 미리 금리를 올려 놓더군요~) 빈익빈 부익부라 할지라도, 투자 심리가 꺽인 상태라면, 투자하였더라도, 특수 지역을 제외한 전반적으로 지금 당장에 시세 상승은 어렵지 않나 판단하고 있습니다. 내년이 문제 입니다.공급 과잉과 대선 이후, 부동산 규제 정책이 나올 수도 있습니다.그렇게 된다면, 누가 뭐라고 해도, 하락장은 발생할 것 같습니다.하지만, 반대 여파도 있습니다.아직, 국토개발 막바지 시기가 2022년 까지는 남아 있는 부분과,지속적인 전세 상승과 월세의 부담으로 되는 곳은 계속 상승하거나혹은 크게는 떨어지지 않을것 같습니다. 중소기업 혹은 대기업도 이번 상승기때에 땅장사를 한 부분이 많이 들어났습니다.LG 의 마곡 이전, 삼성의 평택이전 등등...구미공단, 수원에 삼성이 들어왔을때, 지속적으로 매년 조금씩 셋방 월세가 증가한 예가 그렇습니다.대기업이 들어오는 곳은 조금씩이라도 지속적으로 오를듯 합니다. 그럼..불안한 시기에 어디에 투자를 해야 할까요?우선은 가장 상승의 기본은 3가지 입니다.1. 개발 호재 발표2. 개발 착공3. 개발 준공 그 이후에는 잘 상승하지 않으며, 오히려 1기 신도시에서는 많은하락도 있었습니다.(상암도 상승시가 이전 mbc 들어올때, 많이 올랐으나, 전체 상승시기 임에도 불구하고, 크게 상승을 하지 않았습니다. 즉, 전체 영향보다는 지역적 상호적 영향이 더 컷다는 부분도 있습니다) 일단, 투자는 개발 준공 바로 전후에 잘 팔리며 탈옥을 해야 합니다. 저가 예기하고자 하는 부분은 산업단지와 전월세 수요가 발생하는 곳 입니다.앞으로 서울의 땅값이 비싸서, 왠만한 금융기업 위주가 아닌 이상,서울 외곽으로 빠지려고 합니다.중요한건, 정책적인 의지와 계획이 있었습니다.서울 외곽으로 발전을 시키고자 여럿 해택도 주곤 하는데,문제는, 그 혜택으로 지가를 상승시켜 자연스럽게 사람들도 이전하게 된다는 것입니다.물론, 사람들은 어떻게든 조금이라도 벌려고 이동하는 것이지만, 어쨋거나,정책적인 계획과 맞아 떨어지고 있습니다. 실제 산업단지 주변은 점점 더 도시화 되어 가며, 월세 또한 매년 조금씩 오르고 있으며, 교통도 어디든 다시 막히기 시작한다는 것입니다.(회사가 인덕원 쪽인데, 작년과 다르게 이젠 출근시 아무곳이나 차도 못세우며, 길도 막혀서 지각시 택시타면 더 늦기에 택시는 엄두도 못내고 있습니다) 교통 또한 광역 철도, 광역 지하철 등 완성 단계시 서울 근접이 용이해 지기 때문에,교통과 교육을 위주로한 산업단지도 많은 상승이 있을 것 같습니다.누가봐도 수요가 발생할 수 있는 상황 같습니다. 서울부자님 께서 삼송을 거론하실때, 전 미사를 찍었었습니다.이때에는 지하철 들어온다는 소문이 있던 시절이었으며,전 푼수만을 봤을때, 서울 진입점이며, 땅이 좋아 보였습니다.(왜, 과천이 좋다고 하는지... 지금도 놀랍니다. 비가 오는데, 도로에 흘러 내리는 물이 마치 시냇물 처럼 맑고 깨끗합니다. 빗물 흐르는걸 쳐다보고 있노라면, 거기서 물고기가 튀어나올것 만 같습니다.ㅋ) 정책적으로 지속적으로 지원이 발생할 수 있는 산업단지,복합물, 지하철 등이 들어 올수 있는 곳... 제 2외곽 순환 도로 근교로 한 신규 교통 호재가 발생하며,산업단지가 존재 하는 곳,지하철, 도로망의 종착지 부근 (푼수지리적으로~)그곳에 더불어, 대형마트, 학군, 인구유입이 지속적으로 들어올 수 있는대형 호재가 준비 된곳.... 물론, 항상 상승의 견제는 서울의 집값 입니다.지방은 가까운 위치의 서울 집값의 눈치를 보며 항상 그 이상은 넘기기 어려웠습니다. 다른 지방도 있습니다만,경기도, 충북 만큼 대형호재가 많은 곳이 그리 많지 않은 것 같습니다.(제주도, 경상도, 전라도, 강원도 등등 개발이 있습니다만, 현시점에서, 경기도, 충북 처럼 대규모 산업단지와 인구를 끌어들이진 못하는 것 같습니다) 이런곳은 다음 하락장에서도 지속적으로 발전할 가능성이 높아 보였습니다.국토 개발 계획은 대통령도 바꿀수가 없습니다.안정적으로 작은 아파트 혹은 도시형 주택, 수익형 지식산업센타 분양 등으로월세와 시세차액을 동시에 누릴 수 있지 않을까 생각이 됩니다. 발품을 하실때, 다른 대형 호재도 같이 보시면 좋을것 같습니다.(대형마트, 복합문화시설, 먹자골목, 인프라, 기존 학군 등...) 이런곳 지금, 바로 투자하시는 부분보다는발품 후에, 기억을 하고 계셨다가, 개발 호재를 기다리는 것입니다.내가 준하는 개발 호재가 발표가 있을 때, 투자하시면, 더 안정적인 투자가 아닐까 판단됩니다. 이글은 전제 일 뿐이고, 투자처는 이젠 누가 알려주지 않습니다. 본인들이 직접 나서서 미리 미리 찾아봐야 하지 않을까 싶습니다. 물론, 재개발 지역도 좋다고 봅니다.서울 중심지도 좋고, 마포,수색,천호,동작,미아,장위,중랑,영등포 등등...(기존 비싼 곳은 자금도 문제지만, 하락기엔 민감할 수 있어서 겁이 나네요..ㅎㅎ) 저가 볼때엔 오를 지역은 이미 조금씩 조심이 보이고 있다는 것입니다.마포는 마곡이 1억 오를때 이미 1억 5천이 올랐더군요.이런지역 또한 저가 보는 건 산업단지,학군,혹은 전월세 수요 입니다.서울학군이 좋은 곳은 지방에서도 많이들 찾습니다.그 수요는 매년 반복되며 지속될 것입니다. 저는 아직 경험도 없고, 누구도 예기해 준적은 없지만, 스스로 공부하여 감히, 몇자 적어 보았습니다.서울 부자님 처럼 모두들 그저 그렇다고 하는데, 마곡을 예건 하셨었습니다.지금도 일부 전문가들은 마곡이 상투가다 라고 하면서, 동작은 잡으라고 합니다.과연 이전 너무 바빠서 인지 발품은 못하시고, 탁상공론만 하시는게 아닌가 안타 까웠습니다. 물론 어디까지나 제 시각 입니다.투자처를 권한다는건 사실상 제일 어려운 부분 중에 하나 이며,신중에 또 신중해야할 부분 같습니다.그 누구도 미래는 볼수가 없으며 알수도 없기 때문입니다.(다음 승승장구가 영정도일지  인천일지, 강원도일지는 저도 알수가 없습니다. 다만, 2-3 몇번씩은 가보았기 때문에, 대략적인 모니터링은 하고 있는 정도 입니다)  서울의 투자처를 결정하는데 있어서, 도시 계획도 중 SH 공사의 개발 자료를 찾는데많은 도움이 되었었습니다. SH 도 이전 오시장님의 오판으로 인한 개발이 아닌,부분 부분 땅을 매각하여, 자금을 마련 하는 식의수익과 창출이라는 방식으로 개발을 진행하더군요.이렇게 되면, 마곡 처럼, 다음 분양지는 지가가 당연히상승하게 됩니다. 즉, 땅장사를 하는 것인데,마찬가지로 투자자도 더불어 상승의 덕을 볼 수도 있기 때문입니다. 서울,경기도의 개발 핵심은 현재로서는 제2외곽 순환도로와 서울 교통과의 연계 및 해소와 서울 균형 발전 이었습니다.이런 초점을 맞추신다면, 다음 투자처를 찾는 데에도 많은 도움이 되실것 같아몇자 적어 보았습니다.