☞풀하우스☜ 아파트 경매에 필요한 부동산공법

[풀하우스]

안녕하세요. 풀하우스입니다.

행복재테크와의 오랜 인연으로 작년말부터 ‘우리들의 경험담’에 글을 올리기 시작해서 올해 상반기에 난생처음

경매특강을 하기도 했다. 그리고 지난달 말에 행크전문가칼럼에 글을 올릴 수 있는 기회를 얻어 감개무량하다.

평사원이 진급해서 이사가 된 기분인 듯하다.

2008년 말부터 경매를 시작하고 2010년 송사무장님의 정규강의 1기로 수강한 이후 벌써 6년의 세월이 흘렀다.

여전히 부족하고 배움이 절실한 나에게 송사무장님이 행크전문가로 활동할 것을 제안하신 것은 아마도 조금이

나마 앞서 경매를 시작하고 현재도 경매로 수익을 내고 있기 때문에 카페 가족여러분에게 도움이 될 것이라

생각하신 것 같다. 소중한 시간을 들여 글을 읽는 분들에게 도움이 되는 경매투자 경험을 나눌 수 있도록 하겠다.

지난 글에 올렸던 <보상경매> 댓글 중에 많은 분들이 ‘어렵다’는 얘기를 하였다. 사실 보상경매는 쉽지 않다.

경매이론과 감정평가이론, 개발계획분석이 어우러져야 가능한데 이제 막 경매에 발 들인 초심자분들이 이해하기

에는 어려운 게 당연하다.

그래서 전문가칼럼 첫 글을 정하는 게 쉽지 않았다. 누구나 알고 있지만 정확히 알지 못하고 있는 내용, 초심자도

이해하기 쉬운 내용, 실전에 도움이 되는 내용을 모두 만족할 만한 주제로 ‘아파트 경매에 필요한 부동산 공법’을

선택하였다.

사실 아파트 투자에는 부동산 공법이 필요하지 않다. 왜냐면 나대지에 부동산공법규제를 모두 적용하여 만든

최종 완성품이 아파트이기 때문에 아파트를 허물고 새로운 건물을 짓지 않는 이상 부동산공법은 더 이상

필요하지 않기 때문이다. 그렇지만 적어도 경매에서 필요한 내용은 있을 것이고 그 부분을 얘기하고자 한다.

경매학습을 한번이라도 한 사람은 주택임대차보호법에서의 소액임차인 최우선변제를 알 것이다.

◇ 최우선 변제

임차인이 선순위 근저당권자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말하는데, 최우선변제 보증금은 선순위 근저당 설정일과 대상지역에 따라 다르다. 예를 들어, 서울에 있는 아파트인데 선순위 근저당 설정일이 2011.8.7. 이고 임차인의 보증금이 5000만원이라면(월세는 포함하지 않음) 선순위 근저당보다 임차인이 우선하여 먼저 배당받을 수 있는 금액은 2,500만원이다. (아래 표 참조)

여기까지는 대부분 알고 있다.

그렇지만 다음 두 경매사건을 보자.

두 개의 아파트 모두 남양주시에 위치하고 있고, 선순위 근저당 설정일이 2011.4월로 동일하다.

그런데 굿옥션의 예상배당표를 보면 하나는 2200만원이고 다른 하나는 1400만원이다. 왜 차이가 날까?

이 내용을 알려면 과밀억제권역에 대해 알아야 한다. 서울시, 경기도, 인천시를 합하여 수도권이라 하고, 수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 3개의 권역으로 구분하고 있다.

남양주시는 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역에 모두 포함되어있다. 과밀억제권역이라면 최우선변제금이 2200만원이고 성장관리권역이나 자연보전권역이라면 1400만원이 된다.(최우선변제금 표에 녹색 원 참조)

그렇다면, 경매에 나온 아파트가 과밀억제권역인지 성장관리권역인지 아니면 자연보전권역에 있는지 알 수 있어야 한다. (굿옥션에서 제공하는 예상배당표를 믿고 입찰하여 문제가 생기면 ‘면책조건’으로 제공된 것이라 책임이 없다고 한다.)

경매물건정보의 하단에 있는 ‘토지이용계획’을 힘차게 눌러보자.

수도권정비계획법에 따른 권역이 표시되어있다.

아파트 근처의 공인중개사에게 확인하여도 얼마든지 가능하다. 하지만, 경매투자에서는 타인의 말은 참조로

하고 직접 내 눈으로 확인하고  점검해야 뒷탈이 없다.

덧붙여, 법인 명의로 부동산을 낙찰받을 때는 과밀억제권역 여부에 따라 취득세 중과되지만 개인투자자라면 해당이 없고 법인 대표라면 그 정도는 알고 있으리라 생각해서 생략한다.

글을 쓰고 보니, 너무 쉬운 주제인 것 같다. 글 주제에 따라 난이도가 달라질 수는 있지만 가급적 쉽게 쓰려고 하니 경매고수께서는 양해해주시기 바란다.

[버드마루]

남양주는 섞여있군요.. 처음 알았습니다. 찬천히 풀어주셔서 정말 이해가 쉽습니다. 감사합니다

[우꿈무]

경매를 시작하려는 사람으로서 토지는 일단 나중으로 라는마음이 있었는데.. 1+1+1...중에 어쩌면 기본으로 갖추어야할 1 이라는 생각이듭니다. 막연했던 토지투자에 대해 나도할수있겠다는 마음을 심어주셔서 정말 감사드립니다
.. 칼럼 읽으면서.. 실은 혼자만 알고싶다는 생각까지들었네요. ㅎㅎㅎ

[2023부자갱호]

과밀억제권역이 뭔지... 궁금했었는데, 그림과 함께 쉽게 설명을 해주셔서 너무 감사합니다^^ 부동산 공부에 있어서 토지공부는 필수 인것 같네요^^

[곰아부지]

또 같은 소액 임차인의 임차보증금이 과밀억제권역과 성장관리지역의 차이에 따라 달라진다는 내용을 보고 공부를 더욱 꼼꼼하게 해야 겠단 생각이 드네요! 예전엔 대수롭지 않게 보던 부분인데요! 감사합니다.^^

[재봉]

와~~~ 진짜 꿀팁이네요!!!
토지이용계획확인원을 확인하는 습관을 가져야겠습니다.
그리고 경매인으로써 모든지 내손으로 직접확인하는 습관을 기르도록하겠습니당!!!

[다2아]

와우 엄청난 꿀팁입니다!!

[한입가득]

남양주가 다 섞여 있는 것을 처음 알았습니다!! 정말 좋은 정보 감사합니다

[월독프]

매우 감사합니다. 토지 게시글을 읽고, 어제 입찰한 물건도 토지이용계획확인을 열어보고 최종 입찰하였습니다.
혹시 모를 함정이나 모르고 넘어갈 수도 있고
입찰에는 신중의 신중을 기해야 한다는 생각에, 토지도 확인해보고 입찰했습니다.

아직 초보라, 입찰하고 나서도 막연한 불안감이 항상 존재하지만
고수님들의 조언을 늘 새겨들으며 자신감을 가지고 (확신은 없더라도)
열심히, 부지런히 정진하겠습니다. 감사합니다.

[하자보수]

아파트 투자에도 토지이용계획원 열람은 필수였네요!
4년이 더 지난 글이지만, 저같은 초보에게는 인사이트가 있는 글 같습니다. 투자는 얼마나 꼼꼼하게 생각하고 고민하고 상상하느냐에 따라 성패가 갈린다는 생각이 듭니다. 좋은 글 감사드립니다^^

[유라신랑]

행크에서 강의를 듣고 공부한 덕분에
풀쌤이 설명해주신 내용이 눈에 쏙쏙 들어오고
어떤 의미인지 알것 같습니다.

모두가 공식처럼 접근할 때
한번 더 확인하는 자세로 공부하겠습니다 ^~^
좋은 글 감사합니다!!

[라일라♡]

아파트 투자시에도 토지이용계획을 확인하고 입찰해야겠습니다~
특히 법인으로 투자시에는 더욱 유의깊게 살펴봐야되는 부분이네요~
풀하우스님 좋은 칼럼 감사합니다~!!

[야생적토마]

같은 지역이라도 변수가 있네요
토지이용계획 잘 활용하도록 하겠습니다.

[가을하늘바라기]

소액임차인 최우선변제금액이 과밀억제구역인지 성장관리구역인지에 따라 달라지는지 처음 알았습니다! 역시 공부할 것이 정말 많네요^^ 간접경험 감사합니다!

[코펭]

선생님처럼 어려운 내용을 쉽게 풀어서 정리해주는 것이 정말 고수의 능력인 것 같습니다.
얼마 전 수업시간에, 수도권정비계획에 있는 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역에 대해 설명해주셨던 것이 떠오릅니다.
건물을 지을 수 있는 토지인지, 활용가치가 있는 토지인지를 보는 입장에서 1000억 이상 투자할 거 아니면 일단 생각하지 않아도 된다고 하셨죠 ^^ 어떤 내용인지는 확실하게 알아두겠습니다.

주택임대차보호법 소액임차인 최우선 변제 시

1) 과밀, 성장, 자연 권역에 따라서 같은 시군구에서도 변제금액이 차이날 수 있음
(ex. 특히 남양주의 경우 세 권역에 다 포함되어 있음)

[돌아온진돗개2]

쉬운 내용이든 뭐든 함께 배우니 즐겁네요 ㅎㅎ 잘 읽었습니다😁