공인중개사가 부동산에 차지하는 영향력이 국가(국토부)보다 더 크다.
부동산가격을 만들 수 있는 힘을 소유하고 있기 때문이다.
개별공시지가 등은 국가나 지자체가 조성할 수 있지만
거래가, 시세 등은 공인중개사가 조성할 수 있는 것.
개별공시지가 등은 거래 시 그다지 영향력이 크지 않다.
시세가 투자자의 관심사.
공인중개사 역할이 크다고 보는 이유다.
지역전문가이자 거래전문가 아닌가.
거래에 대해선 국가가 개입할 수 없다.
공인중개사와 부동산주인 관계에 관여 하면 역효과가 난다!!!
문 정부 들어 무려 24번째의 정책을 내놓았지만
소모전!!
내성이 생기고 만 것.
규제가 외려 역효과!!
단기규제정책이 가격 규제에 효과가 없다.
그 이유 -
단기규제는 전 국토에 적용할 수 없기에
반드시 풍선효과가 동반, 수반되기 마련.
비규제공간에 사람들이 당연히 몰리기 마련이다.
이때 폭등세가 이어진다.
그리고 단기규제는 규제기간이 있어
해제되는 시점을 모두가 알고 있는 지경.
해제되는 순간 새로운 가격이 형성되는 이유다.
잠자고 있던 가격이 폭등세를 일으킨다. 거반 폭동수준!
문 정부가 24번째 규제를 통해 얻은 게 무엇인가.
아파트 최고가 경신이다.
풍선효과라는 역효과가 낳은 패악이다.
비정상적인 거품가격이 형성된 것.
따라서 가격 잡겠다는 단기규제정책은 쓰지 않는 게 낫다.
부동산은 건드리면 냄새가 진동하기 때문.
부동산가격은 정부와 국가가 간접, 관여할 수 없는 영역.
부동산주인과 중개인이 만들기 때문.
공인중개사에게 전적으로 맡기는 게 순리(=시장 논리).
정부의 정보보단 공인중개사의 정보가 정확하다.
물론 거품을 조장하는 자는 박멸 대상!
가격 잡는 일은 국가가 나서면 절대 안 된다.
각 지역의 공인중개사가 칼자루를 쥐고 있는 상태이기 때문.
과거부터 지금까지 정부가 집값 잡은 경우는 없다.
부동산주인이 탈선(가격거품을 주입하는 행위)하면
국가가 막을 수 없다.
부동산정책이 소용 없는 이유다.
가격담합행위(개인적인 사안)를 국가가 막을 수 없다.
정밀한 조사가 불가능하기 때문.
사유재산권을 침해할 염려, 우려가 크다.
자본과 자유가 보장되는 민주주의 국가에선
부동산가격세계에 국가가 관여 하면 절대 안 된다.
그래서 거품을 잡지 못하는 것.
순리를 따라야 부작용을 막을 수 있다.
규제의 종류 -
국가위기, 세계위기
'위기(분위기)'도 규제다.
예) 외환위기 때인 지난 1997년 12월 부동산은 똥값을 유지했다
그러나 코로나시대인 지금은 어떤가.
외환위기와 코로나19의 차이점 -
외환위기 땐 부동산가격이 하락하고
코로나위기 때인 지금은 그 반대!
진보정부와 보수정부의 차이 때문.
규제일변도는 안 통하기 때문이다.
공인중개사의 존재가치가 높은 건
언론과 정부, 위정자들의 위치와 말보단
정확도가 높기 때문.
다만 비양심적인 행동을 하는 이는 위험인물!
예) 집주인과 가격담합행위(거품주입과정)
가치를 사야 한다.
가치를 매매해야 한다.
가격을 사는 경우 거품이 발생하기 때문!
공인중개사의 역할 -
가격 안정화에 큰 영향력을 행사한다.
즉 정부가 집값단속을 한다고
큰 소리 쳐도 소용 없다.
전국 각지에 분포되어 있는 공인중개사의 입의 힘과
발의 힘이 각 지역에 큰 영향력을 발휘하기 때문.
공인중개사의 성질을 건드리지 말아야 하는 이유다.
공인중개사의 종류
1. 가치를 중개하는 자
2. 가격을 중개하는 자
현장의 모습과 가격은 공인중개사에 의해
움직인다.
정부에 의해 언론에 의해
움직이지 않는다.
현장에 대해 잘 모르기 때문.
현장의 공인중개사의 힘을 따라가기 힘들다.
예컨대 서울 강북구 미아동일대의
지역성질에 대해 정밀하게 알 수 있는 사람은
해당지역의 공인중개사들이다.
가격과 가치 등은 매일 손님을 통해 견지하는 입장이기 때문.
가격의 변질만 없다면 공인중개사는 정부 그 이상의 역할을
할 수 있는 자인 것.
사람(공인중개사)을 잘 만나야
최고 가치의 명품 부동산과 인연 맺을 수 있다는 사실!
이게 현실이다.
정부, 국민, 중개사 등이 잘 알아야 할 대목이다.
공인중개사의 행동거지에 의해
지역의 부동산의 가치가 결정된다.
지역발전의 재료 -
발견과정과 발명작업(공인중개사의 역할-공인중개사를 활용하라. 위정자 역할)
지역정보 얻는 방법 -
언론 < 공인중개사(각지의) 활용
정부 < (각지의) 공인중개사 활용
세밀하고 정확하게 분석이 가능하기 때문이다.
언론과 정부는 정확성이 떨어진다.
지자체 < 공인중개사
(공무원은 가치평가는 할 수 있지만 가격엔 관여가 불가능!)
투자자 - 기자보단 공인중개사 여러 명을 알고
있는 게 유리
(기더기↗)
양심적이고 실력 있는 공인중개사를 10명 확보하라
공인중개사 관리가 투자자의 사명
활용도를 높이자
(성공투자의 원동력이기 때문)
기사 읽는 방법을 제대로 인식하는 것 =성공투자의 원동력
공무원과 공인중개사 활용방법을 아는 것 =성공투자의 원동력
공인중개사 탈선을 막는 방법 -
컨설팅 비용 허용(중개수수료 외)
가치에 집중할 수 있는 힘이다.
가격담합행위를 막는 방법인 것.
건강 관리를 위해 의사가 필요하듯(나를 잘 알고 있는)
경제의 건강을 관리하기 위해선 공인중개사가 필요하다(나를 잘 알고 있는)
잠재성 높고 인간성 높은 중개사와의 인연 맺는 게
성공의 길로 가는 방법
희소가치 높은 부동산과 인연을 맺을 수 있는 길이다.
좋은 부동산을 만나기 위해선
먼저 좋은 사람(공인중개사)을 만나는 데 집중해야 하는 것이다
가격과 가치가 반드시
비례하는 건 아니다
마치 사람 인상이 반드시
사람의 인성(인간성)과 비례하는 게 아닌 것 처럼
사기꾼의 인상은 좋다.
행동과 말이 딴판.
부동산정책의 특징 -
성공할 수 없다
국민의 입장차가 크기 때문
부자의 입장≠서민 입장
유주택자 입장≠무주택자 입장
유주택자의 입장 - 집값상승을 원한다
무주택자의 입장은 판이
'집값안정'이란 기준이 없다.
역시 입장차 때문
집 소유자에게 집값안정이란 꾸준한 상승곡선,
무주택자는 다른 입장.
집이 없기 때문
무주택자 중엔 어리석은 자도 있다.
급등하는 아파트를 물색한다.
돈 놓고 돈 벌겠다는 심상이 문제!
실수요자가 아닌, 투기자로 분류된다.
도박을 하려든다.
순수한 무주택 실수요자의 집값안정이란
집값하락.
정상적인 집값구조다
거품이 주입된 집값은 투기꾼들의 로망에 불과!
부동산거품을 잡을 수 있는 유일한 사람
- 지역공인중개사
(∵시세를 창조+기획할 수 있는 능력자=지역공인중개사)
부동산거품을 정부의 부동산정책으로 박멸할 수 없는 이유다.
글쓴이 김현기(010-2246-9741)