2022년 청약시장 분석! 2023년 뜰 곳은?

[영일동]

2022년 청약시장 분석! 2023년 뜰 곳은?

/[Remark] 주목해야 할 부동산 정보/ 2022년도 끝을 향해 달려가고 있습니다. 올해는 글로벌 경기 침체 속에 고물가, 고금리 등 대내외적인 요소들로 부동산 경기가 저조했습니다. 집값 하락, 분양가 상승 등으로 분양시장 열기도 주춤했는데요. 올해 청약시장을 KT에스테이트에서 정리해봤습니다.

[Remark] 올해 전국 청약경쟁률 평균 7.33대 1… 지난해 절반에도 못 미쳐

경기 악화, 금리 상승 등에 부동산시장이 침체기에 접어들면서 분양시장도 악화일로로 치닫고 있는 모습입니다. 1순위 청약자가 한 명도 없는 분양 단지가 나올 정도로 청약시장 인기가 한풀 꺾였습니다. 게다가 이례적인 할인 분양은 물론 분양 취소 사태까지 벌어지면서 전국적으로 미분양 리스크도 커졌습니다.

부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면, 올해 전국 아파트는 총 391곳, 15만1233가구가 일반 분양됐습니다. 1순위 청약자수는 110만8331명으로, 1순위 평균 경쟁률은 7.33대 1을 기록했습니다(12월 3주 기준).

2021년 1순위 청약경쟁률이 19.32대 1이었던 것과 비교하면 절반에도 못 미치는 수준입니다. 세 자릿수 경쟁률을 기록한 단지는 손에 꼽을 정도인데요. 대출이자 부담에 분양가 상승, 집값 추가 하락 우려 등으로 수요자들이 청약을 기피하면서 지난해와 달리 부진한 흐름이 이어졌습니다.

그렇다면 올해 부진한 청약시장 가운데서도 완판에 성공하며 선전한 단지는 어디였는지, 서울과 경기·인천, 지방광역시, 지방 도시까지 총 4개 권역으로 나눠 올 한 해 청약시장을 정리해봤습니다.

[Remark] 서울 1순위 최고 경쟁률 - 센트레빌 아스테리움 영등포 199.74대 1

과거 청약 불패를 이어가던 서울부터 살펴보겠습니다. 서울 역시 분양시장 한파를 피할 수 없었습니다. 청약시장 바로미터로 불렸던 둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온)과 서울 최대 재개발 단지로 꼽히던 장위4구역(장위자이 레디언트)이 한 자릿수의 저조한 경쟁률로 시장에 충격을 줬습니다. 순위 내 청약 마감에 실패한 곳도 나오면서 초기 분양률 100% 기록까지 깨졌는데요.

반면, 이러한 침체 분위기 속에서도 선방한 곳이 있습니다. 지난 2월 분양한 영등포구 영등포동 '센트레빌 아스테리움 영등포'인데요. 총 57가구 모집에 1만1385건의 청약통장이 접수되며 1순위 청약경쟁률이 199.74대 1에 달했습니다. 이어 관악구 봉천동 ‘서울대입구역 더하이브 센트럴’이 평균 67.06대 1의 경쟁률을 기록했습니다.

이 밖에 △북서울자이 폴라리스 34.43대 1 △힐스테이트 세운 센트럴(1단지) 32.73대 1 △힐스테이트 세운센트럴(2단지) 23.17대 1 △신독산 솔리힐 뉴포레 22.65대 1 △신영지웰 에스테이트 개봉역 22.13대 1 등이 두 자릿수 경쟁률을 기록하며 선방했습니다.

이처럼 올해 서울 청약시장은 가격이 우선 순위가 되면서 선별 청약 현상이 두드러졌습니다. 상대적으로 많은 청약자를 불러모은 곳들은 공통적으로 분양가 경쟁력을 갖췄다는 평가를 받았는데요. 시장이 아무리 조정기일지라도 분양가 상한제가 적용되거나 분양가가 시세보다 저렴한 곳은 가격적인 메리트로 높은 선호도를 얻었습니다.

[Remark] 경기·인천 1순위 최고 경쟁률 - e편한세상 시흥장현 퍼스트베뉴 189.94대 1

경기와 인천에서도 상대적으로 분양가가 저렴하게 분양되는 곳들이 큰 관심을 받았습니다. 특히 분양가 상한제 단지들이 곳곳에서 좋은 성적표를 받았는데요.

경기·인천에서 경쟁률이 가장 높았던 단지는 지난 5월 분양한 시흥시 배곧동의 ‘e편한세상 시흥장현 퍼스트베뉴’로 67가구 모집에 1만2726명이 몰려 1순위 청약경쟁률이 189.94대 1까지 치솟았습니다. 이후 6월에 고양시 덕양구 지축동에 공급된 ‘e편한세상 지축 센텀가든’은 103가구 모집에 1만7742명이 몰려 172.25대 1의 경쟁률을 나타냈습니다. 이들 단지보다 앞서 4월에 분양했던 인천 서구 불로동의 ‘힐스테이트 검단 웰카운티’는 575가구 모집에 무려 4만6070명이 몰려 평균 경쟁률 80.12대 1을 기록했습니다.

이들 단지의 청약 경쟁률은 전국 상위 10위권 내에 해당하며, 공공분양 단지로서 주변 시세보다 저렴한 가격에 내 집 마련을 할 수 있다는 기대감에 청약 수요가 많았는데요. 이 외에도 △서광교 파크뷰 51.25대 1 △파주 운정 디에트르 에듀타운 47.99대 1 △더샵 송도 아크베이 47.01대 1 △신영지웰 운정신도시 36.95대 1 등이 청약자들로부터 높은 관심을 받았습니다. 

[Remark] 지방 5개 광역시 1순위 최고 경쟁률 - 강서자이 에코델타 114.87대 1

지방 5개 광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산)에서는 부산으로 청약자가 대거 몰렸습니다. 세 자릿수 청약경쟁률을 기록한 단지 역시 모두 부산에서 나왔는데요. 1순위 경쟁률이 가장 높았던 단지는 지난 6월 부산 에코델타시티에 공급된 민간 참여 공공분양 단지인 ‘강서자이 에코델타’였으며, 1만5163명이 청약에 나서 경쟁률이 무려 114.87대 1에 달했습니다. 이어 같은 달 부산 동래구 사직동에 들어선 ‘사직 하늘채 리센티아’ 역시 112.2대 1의 높은 경쟁률을 기록했습니다.

뿐만 아니라 부산은 △e편한세상 에코델타 센터포인트 79.9대 1 △센텀 아스트룸 SK VIEW 75.68대 1 △양정 자이더샵SK뷰 58.88대 1 △래미안 포레스티지 58.66대 1 △에코델타시티 푸르지오 센터파크 42.03대 1 등 5개 지방광역시 1순위 경쟁률 10위권 내에 무려 7개 단지가 포함됐습니다. 올해 부산의 청약 성적은 나쁘진 않았지만 1순위 청약경쟁률을 끌어올린 단지들이 해운대구, 동래구, 에코델타시티 등 인기 지역에 편중된 만큼 국지적으로 분양시장을 떠받쳤다는 분석도 나왔는데요.

부산을 제외한 다른 광역시의 청약시장은 한파가 거셌습니다. 다만, 지난 11월 대전 유성구 원신흥동 일원에서 분양한 ‘갑천2 트리풀시티 엘리프’는 청약통장 4만7055개가 몰리며 99.27대 1의 평균 경쟁률을 나타냈습니다. 해당 단지는 올해 전국을 통틀어 가장 많은 통장이 몰린 곳으로 기록됐는데요.

지방 광역시 분양시장 역시 낮은 분양가로 책정된 단지들의 인기가 높았다는 것을 알 수 있습니다. 반대로 입지가 좋지 않거나 높은 가격에 분양한 단지들은 저조한 청약 경쟁률을 거둬 광역시 간에도 가격 수준에 따른 온도 차가 분명히 드러났습니다.

[Remark] 지방 중소도시 1순위 최고 경쟁률 – 엘리프 세종 164.04대 1

지방 중소도시의 경우, 1순위 경쟁률이 100대 1을 넘는 분양단지가 3곳이나 있었습니다. 지난 3월 세종시 행복도시 6-3생활권에서 분양한 ‘엘리프 세종 6-3’은 1순위 청약경쟁률이 164.04대 1에 달했습니다. 해당 단지는 민간 참여 공공분양단지에다 공공기관이 들어선 노른자 땅 입지로 청약접수 결과 84가구 모집에 1만3779건이 접수됐는데요. 

이어 경북 포항시 북구 항구동 일원의 ‘포항자이 디오션’은 101가구 모집에 1만2526명이 몰려 124.02대 1의 경쟁률을 기록했고, 경남 창원 성산구 대원동에서 분양한 ‘힐스테이트 마크로엔’의 경우 1순위에 청약접수자가 대거 몰리며 105.32대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 이들 단지는 비규제 아파트인데다 원도심 입지라는 점에서 희소성이 높다는 평가를 받았습니다. 

이 밖에 △구미 원호자이 더 포레 43.79대 1 △원주 무실 제일풍경채 35.08대 1 △창원 센트럴파크 에일린의뜰 32.94대 1 △연동 해모로루민(101동) 29.88대 1 △포항 자이 애서턴 29.76대 1의 경쟁률을 보였습니다. 이어 강원도 원주에서 올해 첫 마수걸이 분양에 나섰던 '초혁신도시 유보라 마크브릿지'는 원주 도심과 원주혁신도시 더블 인프라를 모두 누릴 수 있는 입지로 주목 받으며 1순위 청약에서 27.97대 1이라는 높은 경쟁률을 기록했습니다. 해당 단지의 입주는 2024년 12월로 예정돼 있습니다. 이처럼 중소도시에선 전반적으로 청약 및 대출 문턱이 낮은 비규제 지역의 강세가 두드러졌습니다.

[Remark] 선별 청약으로 바뀌는 분양시장… 2023년 주목할 곳은?

치솟는 금리, 경기 악화 등으로 부동산시장은 연일 혼조세를 보이고 있습니다. 부동산시장 불황과 맞물려 분양시장의 매력까지 반감되며 입지가 좋지 않거나 과잉 공급이 이뤄지는 지역을 중심으로 미분양 적체 우려도 커지고 있는데요. 

따라서 내년 분양시장은 분양가, 규모, 입지 등에 따라 양극화가 더욱 심화될 것이라는 예측이 나오고 있습니다. 과거에는 수요자들이 시세 차익 기대감에 묻지마 청약을 했다면, 이제 철저한 선별 청약의 시기로 들어선 셈입니다. 특히 선별 청약의 기준은 가격이 될 전망이어서 분양가 경쟁력 여부가 청약 성적을 가를 것으로 보이는데요. 

그렇다면 2023년 분양시장에서 주목할 단지는 어디일까요? 우선 수도권 분양시장을 중심으로 대어로 꼽히던 재개발·재건축 단지들이 내년에 모습을 드러낼 전망입니다. 대표적으로 방배6구역 재건축, 신반포15차 재건축(래미안 원펜타스), 잠실진주아파트 등 강남권 분양 단지가 줄줄이 예정돼 있고, 권선6구역 재개발(매교역 펠루시드), 광명5구역 재개발 등 당초 예정보다 분양 일정이 연기됐던 곳들도 내년 신규 분양단지로 관심을 모으고 있습니다.

과거 일종의 로또처럼 여겨졌던 청약의 매력이 떨어졌다고는 해도 여전히 기대를 모으는 재개발·재건축 물량들은 존재합니다. 이 같은 대형 단지들의 청약 성패가 내년 청약시장의 분위기를 점칠 바로미터가 될 전망인 가운데 내년 분양 단지들이 어떤 성적표를 받아 들지 관심이 모아지고 있습니다.

/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/