【 경험담 】 수탁부동산 공매 이야기 (매수자 명의변경)

[서림(西林)]

안녕하세요~ 서림입니다~^^

예전에 낙찰 받은 수탁부동산공매에 대해서 이야기하겠습니다.

 

 
제목 : 1. 방심하지 말고 항상 긴장하라.


온비드를 검색하다가 단타로 괜찮은 물건이눈에 띄었습니다.

감정가2억5,500만원
최저가2억2,900만원
시세는2억6,000~2억7,000만원 정도


근데 이게 수탁부동산 공매입니다.


수탁 부동산 공매는 개인이나 금융기관, 기업체 소유의 비업무용 부동산을
한국자산관리공사가 위임받아 일반인에게 매각하는 공매입니다.
이에 한국자산관리공사는 이들의 대리인 자격이 되는 것입니다.


건물 등기부를 볼까요.

건물등기부를 확인하니 깨끗합니다.

을구 자체가 없습니다.


이런 등기부는경매하시는 분들은 자주 보기 힘드니 많이 보세요~^^

영남화력발전소에서사택으로 사용 중입니다.


수탁 공매는 소유자가 직접 자산관리공사에 매각을 의뢰한 것이기 때문에 사전에 현장 확인이 가능합니다.


그리고 권리관계도 깨끗하고, 명도책임이 매도자에게 있어서 권리분석과 현장조사를 쉽게 할 수 있습니다.


주의해야 할 사항은 금융기관과 기업마다 매각조건이 약간씩 다를 수 있기 때문에 
매각공고에 있는 매각조건을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.


예를 들어, 주택거래신고, 기존임대차 승계조건, 매수자의 명도 책임 등 매각조건에 
기입되어 있으므로 매각조건만 살펴보신다면 크게 어려울 건 없습니다.

매각조건을 보니 명도책임이 매수자네요.


관리예치금이 99,000원 있습니다.


관리예치금은낙찰 받고 소유권 이전 할 때 매도자에게 주고, 
매도할 때 다시 매수자에게 받으면 되니 없는 거나 마찬가지입니다.



이 정도면괜찮은 거 같아 자산관리공사에 전화를 했습니다.


담당자 : 네~ 자산관리공사입니다.
서림 : 안녕하세요~^^ (방긋~) 30212-00000-001 사건 궁금한게 있어서요~
담당자 : 네~ 말씀하세요~
서림 : 여기 누가 사나요?
담당자 : 아뇨. 현재 공실입니다.
서림 : 인수되는 조건 있나요?
담당자 : 관리예치금 99,000원 있습니다.
서림 : 집을 보고 싶은데 어떻게 하죠?
담당자 : 영남화력발전소 전화번호 가르쳐 드릴 테니 그쪽에 전화해 보세요.
서림 : 네~ 알겠습니다~


영남화력발전소전화번호를 받고 바로 전화하니 친절하게 비밀번호를 가르쳐 주더군요.


다음날 바로해당 물건지로 가서 마음껏 구경했습니다.

아무래도 사택으로 사용해서 그런지 수리는 안되어 있어 그냥 기본이지만 
남향이고 20층이라 채광과 전망이 좋았습니다. 


뒤에 매매할 때 매수자 분도 탑 층이지만 채광과 전망에 반했다고 하더라고요. 


기분 좋은 임장을 마치고 집으로 와서 입찰가를 정하고 경건한 마음으로 입찰하였습니다.

2명 중 1등입니다~^^


2등과 600만 원 정도 차이가 났지만 크게 신경을 쓰진 않았습니다.


수탁 공매의 장점은 위에 보셨듯이 입찰 전에 마음껏 집을 볼 수 있고, 
더 좋은 장점은 매수자 명의변경이 가능합니다.


이론상으론 알고 있었지만 매수자 명의변경에 대해서 검색을 해봐도 아는 사람이 없었습니다.


매수자 명의변경이 되면 바로 매수자 명의변경을 해서 팔고, 
안되면 시세대로 팔면 되니까 손해 볼 건 없습니다.


여기서 매수자 명의변경이란 낙찰받고 잔금 내기 전에 매수자를 변경하는 것입니다.


그래서 취득세와 양도세가 절약됩니다.


단, 위임기관의 승인이 있어야 합니다.


여기서 위임기관이라함은 영남화력발전소입니다.


쉽게 말해 영남화력발전소가 허락하면 매수자 명의변경이 가능하고,
허락하지 않으면 매수자 명의변경을 못한다는 말입니다.


낙찰자는 낙찰일로부터 5일 이내에 신분증과 주민등록등본 1통을 지참하여 
매매계약을 체결하여야 합니다.


근데 자산관리공사가기 전에 정확히 확인해야 될 것이 있어 전화를 했습니다.


서림 : 안녕하세요~ 궁금한 게 있어서요~
담당자 : 네. 안녕하세요. 어떤 건가요?
서림 :32012-00000-001 사건 낙찰자 인데 수탁공매는 매수자 명의변경이 가능하죠?
담당자 : 잠시만요.(조금 당황했음.)
           (잠시 후) 네. 가능합니다.
서림 : 매수자 변경 신청서는 언제 작성하죠?
담당자 : 일단 5일 후 자산관리공사에 방문해서 작성하시면 됩니다.
서림 : 계약할 때 어떤 서류를 들고 가면 되나요?
담당자 : 인감도장, 신분증, 주민등록등본 지참해서 오세요.
서림 : 네. 알겠습니다.


5일 후 자산관리공사에 가서 매매 계약서를 작성하고, 

매수자 명의변경은 잔금 납부할 때 '매수자 명의변경 신청서'를 작성하면 된다고 합니다.

 

‘생각보다 쉽네~’라고 생각하며,
빠른 매매를 위해 부동산에 시세보다 조금 저렴하게 물건을 쫙~뿌렸습니다.


일주일 정도 지나자 매수자가 나타나서 바로 계약하자고 해서 매매 계약서를 작성하였습니다.


그리고 바로 계약금을 쉬~원~하게 입금시켜 주더군요.


이렇게 잘~ 나가나 싶었는데 큰 걸림돌이 곳곳에 있었습니다.


매수자가 대출을 받아서 집을 사야 하는데 이건 특이사항이라 
은행에서는 대출을 안 해 주려고 했습니다.


계약금을 받아서 나 몰라라 할 수도 있지만 매수자도 이런 복잡한 물건을 
매수해 미안한 마음도 있고 해서 제가 직접 발품도 팔고, 
여기저기 아는 곳에 전화해서 겨우 대출해 줄 은행을 찾았습니다.


힘들게 대출을 받았지만 다행히 1금융권에서 대출을 실행해 금리 4% 초반으로 저렴하게 했습니다.


이제 한시름 놓고 평화로운 나날을 지내다가 갑자기 이상한 
쒜~한 느낌이 들어 자산관리공사에 전화를 했습니다.
(이런 느낌은 안 맞는 게 좋은데..)


담당자2 : 네. 자산관리공사입니다. (그 때 담당자 분이 아님.)
서림 : 안녕하세요. 저번에 그분 계시나요?
담당자2 : 그 사람 다른 곳으로 발령 났습니다.
 (이때부터 느낌이 안 좋았습니다.)
서림 : 제가 32012-00000-001 사건 낙찰자인데 2월 25일 잔금이고 
         그 날 매수자 명의변경도 같이 진행 할 예정입니다.
담당자2 : 잠깐만요. 매수자 명의변경이요?
서림 : 네. 그 전 담당자가 잔금 날에 매수자 변경 신청하면 된다고 하셨는데요.
담당자2 : 매수자 명의변경 안됩니다.
서림 : 네? 무슨 말인가요? 제가 제대로 듣고 있는 거 맞나요?
담당자2 : 다시 말씀드리지만 매수자 명의변경 안됩니다.


할 말이 없어 전화는 그냥 끊고 나니
갑자기 하늘이 노래지더니 아무 생각 없이 한~참 멍~ 때리고 있었습니다.
 

 
 
 
제목 : 2. 안 되는 게 어딨어!!


정신차리고 생각해 보니 ‘내가 받은 계약금 3천만원, 
만약 매수자 명의변경이 안되면 3천만원을 물어줘야 하는 
최악의 상황이 될 수 있다’ 라고 생각하니 정신이 번쩍 들었습니다.


그리고 앞으로 내가 진행해야 할 것들을 생각했습니다.


그리고 자산관리공사에서 준 서류들을 꼼꼼히 살펴보았습니다.
 

  
이렇게 된다고 나와 있는데 안된다고 하니 전화를 했습니다.


서림 : (안녕은 못하지만) 안녕하세요. 32012-00000-001 사건 낙찰자입니다.
담당자2 : 네. 무슨 일인가요? (진짜 몰라서 묻는 건가? ㅡㅡ)
서림 : ‘74조(매수자 명의변경) 1조 1항에 보면 매수자가 그 계약상의 지위를 
         제 3자에게 승계시키고 계약관계로부터 탈퇴하는 경우’ 된다고 나오지 않습니까!!
담당자2 : 이 경우는 그전 담당자가 말을 잘못한 모양인데 매수자 명의변경을 하려면 
             잔금 날에 영남화력발전소의 비업무용 자산매각위임 증서, 법인인감증명서, 
             법인등기부 등등 각종 서류가 있어야 하는데 잔금이 들어온 것을 확인하고 
             그 서류를 주겠죠. 
             그리고 그 서류를 가지고 상부에 결제를 받아야 하는데 하루 만에 하기가 힘듭니다. 
             (뭔 소리?, 귀찮다는 소린가?)
서림 : 자산관리공사는 대리인 자격으로 일반 매매로 치면 공인중개사 역할 아닌가요? 
         그 서류를 미리 받아놓고 제가 잔금을 내면 그때 상부에 결제를 받으면 되지 않나요?
담당자2 : 영남화력발전소에서 그렇게 하지 않을 겁니다.
서림 : 수탁재산 공매는 매수자 명의변경이 가능하다고 나와 있는데 담당자분이 안된다면 안되는 건가요?
         그리고 무조건 안된다고 하신 말은 담당자분께서 
         매수자 명의변경을 해보지도 않았다는 말인데 
         다른 상급자 분과 되는지 안 되는지 상의해보셔야 하는 거 아닌가요?
담당자2 : 상의해도 똑같습니다. 안됩니다.
서림 : 하~ 제가 지금 계약금을 3,000만 원 받았습니다. 
         근데 만약 이 계약이 잘못된다면 지금 담당자분, 
         그전 담당자분 그냥 넘어가지 않을 겁니다.
담당자2 :....... 
서림 : 자산관리공사에 민원도 넣을 거니 그렇게 아세요.
담당자2 : 일단 영남화력발전소하고 상의를 해보세요. 
             잔금 날에 서류를 줄 수 있는지 물어보시고 다시 전화 주세요.
서림 : 네. 알겠습니다.


화도 나고 답답한 마음도 있지만 감정을 추스르고 영남화력발전소에 전화를 하였습니다.


서림 : 안녕하세요. 이번에 oo 아파트 낙찰자인데, ~이러쿵저러쿵~
         이래서 잔금 납부 전에 그 서류들이 있어야 하는데 어떻게 하면 괜찮겠습니까?
영남 : 저희 본사가 서울에 있어서 자산관리공사로 직접 가지는 못하고 
         본사하고 상의를 해보고 연락드리겠습니다.
서림 : 네. 감사합니다. 그럼 수고 좀 해주세요~


생각보다 영남화력발전소의 담당자는 상당히 호의적이었습니다.


‘공매 담당자가 문제구먼~’


다음 날 영남화력발전소의 담당자에게 연락이 왔습니다.


영남 : 안녕하세요. 영남화력발전소입니다.
서림 : 안녕하세요.
영남 : 본사에서 잔금 납부 일에 맞춰서 서류를 보내준다고 합니다.
서림 : 네. 감사합니다.


이렇게 간단한 문제를 자산관리공사 담당자는 일을 어렵게 만들었다는 생각에 
화도 났지만 매수자 명의변경 전 이니 참고 자산관리공사에 전화를 하였습니다.


서림 : 안녕하세요. 영남화력발전소 담당자가 잔금 납부 날에 맞춰서 서류 보내주신다고 합니다.
담당자2 : 아... 네. 알겠습니다.
서림 : 영남화력발전소에 미리 전화하셔서 확인해 보시고 제가 준비해야 할 서류 알려주세요.
담당자2 : 네. 확인하고 다시 전화 드리겠습니다.
서림 : 네. 수고하세요.


자산관리공사의 직원들 대부분은 친절하였으나
몇몇 분들의 권위의식이 아직 남아있는 듯했습니다.


그렇게 모든 것이 끝난 것처럼 홀가분 할것 같았지만 
잔금 납부일 전까지 여전히 긴장을 놓지 못했습니다.


사실 이것보다 훨씬 치열하고 많은 말들과 고성이 오고 갔지만 
글이 너무 길어질 것 같아서 짧게 줄였습니다.


공매 담당자도 3번이나 바뀌어서 바뀔 때마다 매수자 명의변경이 안된다고 하더라고요.


매수자 측도 정상적인 매매가 아니고 매매 계약서도 5번이나 작성해서 그런지 상당히 불안해했습니다.


그리고 첫 번째 공매 담당자는 잔금일에 매수자 명의변경 신청서를 작성하면 된다고 했는데 
알고 보니 미리 작성해야 하더군요.


결국에는 잔금일 2주 전에 매수자 명의변경 신청서 작성했습니다.


그리고 겨우 대출받고 2월 25일에 잔금 받고 매도하였습니다.

등기부를 보시면 소유권이 바로 매수자에게 넘어 갔습니다.


이제 끝났다는 생각과 등기부에 저의 이름 없이 바로 매수자에게 
소유권 이전이 되었다는 게 너~무 기분이 좋았습니다.~^^


그리고 몇 개 안되지만 낙찰도 받아보고 매매도 해봤지만 최고로 힘든 경험이었습니다.  


자산관리공사에 치이고 매수자에게 치이고 중간에 끼여서 참 곤란한 상황들이 많았습니다.

지금 생각하면 제가 조금만 중간에서 조율을 잘 했더라면 
조금 더 수월하게 진행할 수도 있었다는 생각을 합니다.

하지만 이 물건으로 경험과 지식 그리고 조그마한 수익이 남았습니다.


행복한 하루 보내세요~^^

[예쁜아침]

서림님! 글 재밌네요~
살아있는 경험담은 어느 베스트셀러 소설보다도 재밌고 어느 탐정소설 보다도 흥미 진진합니다~^^
서림님의 수줍은 미소가 좋습니다~^^

[돈과삶]

좋은수기감사합니다.

[돌돌돌돌이]

좋은글 감사합니다.

[이철수]

저도 울산에서 경매 공부를 하고 있는데 기회가 되면 함뵙고싶네요~^~수고하세요

[플랜맨]

어려운 과정을 하나하나 파고들어서, 두 기관들을 설득해가면서 처리하는 모습이 훌륭하십니다. 또 하나 배우고 갑니다. 항상 배울게많은 행크이네요

[즐겁게살자(제니퍼)]

서림님께서 이런 경험이 있으셨군요. 감사히 잘 읽었습니다.^^

[토린맘]

매수자명의변경도 된다니..신세계군요..^^ 좋은 경험 감사합니다. 근데 궁금한건..낙찰받으신금액에 +a로 파셨을건데 5번이나 작성된..별도의 매매 계약서는 자산관리공사랑 상관없는 것이죠..?

[이선생]

내가 직접 겪은 일처럼 생생하게 묘사되어 있어 박진감 있게 읽었습니다. 수탁공매 및 이에 따른 매수자 명의변경 내용도 잘 숙지하도록 하겠습니다. 감사합니다!!

[한가람1]

매수자 명의변경에 대해 좋은 방안 알고갑니다! 감사합니다

[단순명료]

공매에 관심을 가지고 있었는데 이렇게 하는 것도 있군요 새로운 세계입니다 경험담 적어주셔서 넘 감사해요^^

[몰몬트]

매수자 명의 변경
하나 배우고 갑니다
근데 공매담당자들때문에 더 힘드셨겠어요

[노인돌봄공유경제플랫폼]

서림님~
축하합니다..
유익한 체험사례공유 감사드립니다...^^.

[복주파]

귀중한 경험 공유 감사합니다!