♣Law빈훗♣ 공용부분 누수로 인한 손해배상청구 방법

[Law빈훗]

공용부분 누수로 인한 손해배상청구 방법

안녕하세요?

행복재테크의 새로운 칼럼니스트로 활동하게 된 Law빈훗입니다.

.............???

Law빈훗.. 어떤 뜻인지 대략적으로 감이 오시죠? 항상 투자의 적을 물리치고 행크를 지키는 정의의 사도가... 쿨럭.. 죄송합니다..

저는 현재 변호사가 100명 이상 있는 대형로펌에서 변호사로 근무하고 있으며, 주로 민사소송 및 집행 등 업무를 담당하고 있습니다. 그리고 경매 및 부동산 분야에 관심을 가지고 관련 업무를 꾸준히 수행해 왔으며, 덕분에 유치권, 법정지상권, 낙찰 후 인도/철거소송 등 사건을 진행해 왔습니다. 앞으로 행크 회원님들의 무사한 투자를 위해 실무경험을 바탕으로 하여 부동산 투자과정에서 쉽게 접할 수 있지만 대처하기는 다소 애매한 사례들에 관해 법적 대응방법 등을 담은 칼럼을 기고할 예정입니다.

앞으로 잘 부탁드리겠습니다^^

(저희 집 강아지 튼튼이 어릴 적입니다)

금일 다루고자 하는 내용은 ‘누수’입니다.

큰 맘 먹고 집을 매수하였는데, 갑자기 천장이나 벽에서 물이 샌다면 어떨까요. 물론 공사를 하면 좀 나아지겠지만 그보다 내 돈을 얼마나 들여야 하는지 알 수가 없으니 답답할 따름입니다.

맘 같아서는 입주자대표회의에서 이러한 하자를 나서서 수리해 주면 좋겠으나, 이것도 녹록치는 않습니다. 더군다나 윗집으로부터 물이 새는 경우에는 입주자대표회의는 윗집과 얘기를 하라며 소극적인 자세를 취할 가능성이 큽니다.

이 때 입주자대표회의의 도움을 받을 수 있는 방법이..... 다행히도 있을 수 있습니다!

먼저 누수가 생기면 그 원인이 무엇인지는 어느 정도 파악을 하셔야 합니다. 외벽에서 물이 새는 것인지, 아니면 윗집 화장실 바닥에서 새는 것인지를 명확히 해야 한다는 겁니다. 왜냐하면 ‘입주자대표회의’에 대해 책임을 물을 수 있는 것은 ‘공용부분’의 하자에 의해 발생한 누수에만 국한되기 때문입니다.

(참고로 ‘공용부분’인지 여부를 구분하는 것이 법에 익숙하지 않는 사람의 입장에서 다소 헷갈릴 수 있는데, 쉽게 외벽, 지붕, 옥상 바닥 정도는 구분소유자 전부를 위해 제공되는 부분이므로 공용부분이라고 볼 수 있습니다)

누수의 원인	해결책
전용 부분	○ 해당 구분소유자를 상대로 불법행위책임 또는 공작물책임을 추궁
공용 부분	○ 입주자대표회의에 대해 관리의무 위반에 따른 책임을 추궁

최고 꼭대기 층에 위치한 집은 누수가 생길 경우 옥상에서 물이 새는 것임이 명백하므로 공용부분의 하자에 의한 누수라고 보는 것이 당연합니다. 그런데 5층 이상의 건물의 403호 천장에서 물이 새는 경우에 이는 윗집(503호)의 책임일까요, 아니면 입주자대표회의의 책임일까요?

쉽게 생각하면 윗집 503호에서 물이 새는 것이므로 503호의 책임이라고 생각할 수 있으나, 이를 단언하기는 어렵습니다.

아래 사례는 403호의 구분소유자의 집 전반의 천장에서 물이 새어 그 원인을 확인해 보니 옥상에서부터 연결된 우수관(빗물배수로)의 관리하자가 그 원인으로 확인된 사례입니다. 이 때 입주자대표회의는, 우수관은 옥상에서부터 시작되기는 하나 그 관은 전용부분을 통과하므로 공용부분이라고 볼 수 없다며, 우수관에 대한 관리의무가 없다고 주장하였습니다.

여기서 법원은 다음과 같이 판시하였습니다.

서울중앙지방법원 2012. 12. 5. 선고 2012가단180450 판결(확정)
이 사건 우수관은 ○동 옥상에 떨어진 빗물을 지하 배수관으로 배수하기 위한 기능을 수행하므로 원칙적으로 배수와 관련된 부대시설에 해당한다. 물론 ① 각 세대의 전용부분이라고 할 수 있는 발코니 부분을 통과하고, ② 각세대 발코니에서 사용한 물의 배수 용도로도 사용될 수는 있지만, ① 다만 구조적인 측면의 필요 등에 의하여 전용부분을 거치는 것일 뿐 각 세대 입주자가 함부로 훼손·변경할 수 있는 부분이 아니며, ② 본래의 역할은 명백히 옥상 빗물의 배수이고 각 세대에서의 사용은 단지 부가적인 역할에 불과하므로, 이 사건 우수관이 각 세대의 전용부분별로 그 세대의 전용부분에 속한다고 볼 수는 없다. 따라서 이 사건 우수관 부분도 공용부분에 해당한다.
(저자주 - 따라서 공용부분에 해당하는 우수관의 하자에 의해 발생한 손해에 대해서는 입주자대표회의가 배상할 책임이 있다.)

이러한 논거를 바탕으로, 결국 법원은 403호 구분소유자의 손을 들어주었고, 결국 구분소유자는 발생한 손해액의 50% 가량을 입주자대표회의로부터 배상받았습니다. 이러한 누수가 전부 입주자대표회의의 탓이라고만 볼 수 없다고 보아 손해배상액을 감액한 것이지요.

다만, 이렇게 직접 소송을 진행하여 판결까지 받는 것에 막연한 두려움을 느끼시는 분들이 많을 것 같습니다. 그런데 소송.... 제가 변호사라서 하는 말이 아니라 정말 생각보다 쉽습니다.

여기 칼럼을 보면 쿵쿵나리 선생님이 소송이 생각보다 어렵지 않다고 적어두었던데, 정말 쿵쿵나리 선생님 말씀 그대로입니다. 처음이 힘들 뿐이지 생각보다 어렵지 않습니다.

소송의 시작은 '소장'을 작성해서 법원에 제출해야 합니다. 곧바로 소장을 한 번 적어볼까요?

소  장

원    고        로빈훗

                  서울 ○○구 ○○1길 ○○

피    고        ○○아파트입주자대표회의

                  서울 ○○구 ○○1길 ○○ ○○아파트 관리사무소

                  대표자 회장 ○○○

손해배상(기) 청구의 소

청 구 취 지

1. 피고는 원고에게 24,945,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
라는 판결을 구합니다.

청 구 원 인

1. 원고는 서울 ○○구 ○○1길 ○○ ○○아파트 403호(갑 제1호증 등기사항전부증명서, 이하 ‘이 사건 부동산’이라 합니다)의 소유자이자 같은 부동산을 점유하면서 사용·수익해 오고 있는 자이고, 피고는 이 사건 부동산이 위치한 아파트의 입주자대표회의입니다.

2. 원고는 2014. 1. 초경 서울 ○○구 ○○1길 ○○ ○○아파트 403호를 분양받은 뒤 그 무렵부터 같은 부동산에 입주하여 살기 시작하였습니다. 그런데 2016. 3. 초경부터 원고가 입주한 부동산 천장 곳곳에서 누수로 인해 벽지가 젖고 곰팡이가 피는 현상이 발생하기 시작하였습니다(갑 제2호증 사진).

3. 누수현상이 나타난 부분이 워낙 광범위하여 원고는 곧바로 방수공사업자를 불러 누수의 원인을 찾기 시작하였습니다. 방수공사업자는 원고의 집과 같은 건물 전체를 살펴본 뒤에 이 사건 아파트의 외벽에 균열이 있어 그로부터 누수가 시작되고 있다는 의견을 내어 놓았습니다(갑 제3호증 누수원인진단서). 이에 원고는 피고에게 즉시 공용 부분인 외벽의 균열에 대한 누수방지공사를 시행할 것을 요구하였으나 피고는 누수의 원인이 외벽의 균열에 의한 것인지 여부가 명확하지 않을 뿐만 아니라 상당한 보수비용이 지출될 수 있다고 주장하면서 어떠한 책임도 부담하지 않으려 하고 있습니다.

4. 결국 원고는 천장, 도배 등 실내공사에 10,615,000원, 공사 후 청소비용 300,000원, 이사 및 물품보관비 2,266,000원, 공사기간 중 임시숙박비 1,176,000원, 인부식비 588,000원을 합한 총 14,945,000원의 손해를 입었습니다(갑 제4 내지 8호증 각 영수증).

5. 원고는 피고의 이 사건 아파트의 공용 부분 관리의무 위반에 따른 손해를 입었으므로, 피고는 원고에게 민법 제750조에 따른 불법행위책임을 부담합니다. 또한, 원고는 이 사건 누수로 인해 수개월 동안 재산적 피해뿐만 아니라, 피고의 협조가 전혀 이루어지지 않아 이사를 전전하는 등 막대한 정신적 피해도 입은 바 있습니다.

6. 따라서 피고는 원고에게 원고가 입은 손해 24,945,000원(=재산상 손해 14,945,000원+위자료 10,000,000원) 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진등에관한특례법에서 정한 연 15%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다.

입 증 방 법

1. 갑 제1호증     등기사항전부증명서
1. 갑 제2호증     사진
1. 갑 제3호증     누수원인진단서
1. 갑 제4호증     영수증
1. 갑 제5호증     영수증
1. 갑 제6호증     영수증
1. 갑 제7호증     영수증
1. 갑 제8호증     영수증

20○○. ○○. ○○.

                                                                             위 원고  로빈훗 (인)

○○지방법원 귀중

작성 순서는 대략적으로, 원고/피고의 지위 -> 사실관계 -> 피고의 책임을 주장하는 근거 및 청구액 -> 결론 정도로 구성하시면 됩니다. 그리고 주장을 증명하기 위한 증거를 정리해서 '갑호증'으로 제출하면 됩니다. 위 소장 내용도 잘 분석하면 위 순서대로 작성되어 있음을 알 수 있습니다.

처음부터 쉽지는 않습니다. 그러나 '모방'을 통한 시작이 중요합니다..!

많은 구분소유자들이 누수가 있어도 자비만을 들여 공사를 하거나 벽지 처리로 마무리하는 경우가 많습니다. 그러나 벽체의 누수가 공용부분인 외벽, 지붕과 같은 곳에서부터 기인한 것이라는 증거·정황을 수집하여 입주자대표회의에 제시한다면, 최소한의 공사비를 보전받을 수도 있습니다.

물론 무작정 소송을 제기하기보다는 먼저 타협안을 제시하고, 타협이 이루어지지 않는 경우에 소송을 제기하는 방법을 추천합니다^^

[화이팅!!~~]

좋은 정보 감사합니다~

[행복한 지원]

누수에도 법적책임의 대상이 다르다는 사실을 알게되었습니다. 감사합니다!

[누리기]

와우 정말이지 웬지 소장 한번 내보고 싶게 하는 글입니다. 살면서 꼭 필요한 지식을 알려주셔서 너무 감사합니다.
행크는 보물창고 같아요^^

[행복한넙주기]

누수는 윗집책임으로만 알고 있었는데 좋은 정보 감사합니다

[멋진마미]

좋은 정보 감사합니다~~집에 누수가 생기면 공용부분인지 자세히 살펴봐야겠어요~~^^

[하늘별땅]

감사합니다 소송이 멀게만 느껴집니다 언제나요~

[냉혹한천사]

모르면 개인손해일 부분인데 좋은 정보감사합니다.

[킹덤]

감사합니다

[공자2]

누수에대해 배웠네요 감사합니다

[댄디박]

오오훗~~ 천사이시네요.....좋은글 감사합니다.

[행복공유]

감사합니다^^지금 로빈훗님 특강들으러 가는길이에요. 기대되고 설레네요^^이따뵙겠습니다~~

[진달래210]

감사합니다 ^^

[작은실천]

소장을 직접 접해본 것 같습니다
쉽게 이해되었습니다
증빙서류 첨부하는 방법
이해관계인 원고 피고 명기등
실전사례로 명확히 파악할 수
있었네요

[허니경매]

강아지 너무 귀엽..+_+ㅎㅎ

[필립]

저도 누수관련 피해를 입어서 소송을 해야 하는데.. 정말 많은 도움이 될 것 같습니다.
감사합니다.

[경민엄마]

누수가 무조건 윗집 책임은 아니네요
많은 도움이 될 것 같아요
잘읽었습니다^^

[poly]

어렵게만 느껴졌던 법과 왠지 친해질 수 있을것 같은 느낌이 듭니다~
쉽게 설명해주셔서 감사합니다~^^

[건강이엄마89]

로빈훗님 감사합니다. 소장 쓰는 거 모방을 통해 시작해보겠습니다. 엄지척!

[cute iris]

좋은글 감사합니다

[불덩어리영혼]

명백하게 짚고 넘어가주셔서 감사합니다.앞으로도 유용한 법리 부탁드리겠습니다.

[부웅어]

감사합니다!

[로더]

아랫집과 분쟁이 있었는데 많은 도움이 되었습니다~

[소다야74]

누수관련 정보 찾다가 넘 좋은 정보에 감사드리며 잘 보겠습니다

[STAR-TRAK]

마포 4000세대 신규 아파트에 공용부분 하자 (시공사 미시공)로 인해 배수관이 역류하여 집에 물이 들어왔습니다.
참고 하겠습니다.

[STAR-TRAK]

누수원인진단서는 어느 기관에서 발급 받아야 하는지 여쭤봐도 될까요?

[트라이엄프]

이거 아파트 사는한 정말 중요한 정보네요 감사합니다.

[장부자]

일상 생활에서도 중요한 팁 같습니다. 좋은글 감신드립니다!!

[단순명료]

누수는 윗집문제라고만 생각했었는데 꼭 그렇지만은 않네요~~

[두드림익산]

알고있어야할 생활법률이네요 감사합니다

[summerdragon]

칼럼 전부 출력 중입니다. 책 한권이네요~ 잘 읽고 잘 배우겠습니다. 감사합니다~~

[행복이룸:)]

감사합니다.
출력해야해~~^^
최고층낙찰받아 전소유자가 누수잡긴했다는데 그분은 이 내용을 못 보았나보네요
감사합니다.

[초록아침]

쌩퉁맞게 최고층이 아닌 바로 아래층이 공용부분의 누수가 진햄되고 있는상황에
좋은 예의 컬럼 감사합니다

[행복한세상]

Law빈훗님 소장사례가지 첨부해 주셔서 다음에 많은 도움이 될 것 같습니다. 감사합니다~~

[창공에 흩날리는 햇살처럼]

Law빈훗님~
생각만 해도 아찔한 일이 누수였는데
엄마집에 닥친 일이 되어 어찌해야하나 난감해 있던 차입니다.
윗집에서 보수를 제대로 하지도 않고 수리했다고 해서 피해가 반복되고 있거든요.
누수탐지업체 불러서 원인진단서부터 받아야겠습니다.
감사합니다.^^

[엄100]

로빈훗님 감사합니다. 로빈훗님 글 유용하게 참고해야할것습니다.^^

[맹두박사]

이렇게 말씀해주시니 셀프소송 정말 어렵지 않네요?? 너무나도 유용한 칼럼 감사합니당~!