◆◆ "투자' 시 가장 중요한 것들 ~ ◆◆ 04.12.20 .. 09.10.15 보충 (미완성)

[강투]

1. 세상사(사람,동물,식물 등)에서 가장 중요한 것 : 시간  <-  행복 ~~^^ ^^ 

2. 행복하기 위해 가장 중요한 것 : 희망, 부자, 기타 만족도 등 이 중요하다.

3. 부자가 되기 위해서 가장 중요한 것 : 잘 "선택"을  하는 것(원칙).. 잘 "선택"되는 것(예외)

==>  세상사에서 우리는 항시 선택을 할 수 있는 것이 아니고, 때로는 선택을 당할 수도 있기 때문이다. 또한 우리는 완벽할 수 없는 인간이기 때문 또는 다양한 부분에서 초수, 성실한 반풍수에 머물 수 있기 때문에.. 잘 선택하기 또는 잘 선택되기 위해서는 "인맥을 잘 엮는 것 또는 줄을 잘 서는 것"이 필요하다.

 선택에는 둘중 하나가 있을 수 있고, 수십 내지 수백개 중 하나 또는 여러개가 있을 수 있다.

따라서 다양한 것 중에서 하나 또는 여러개를 "잘 선택해야만 부자로 행복"할 수 있다.

4. 투자와 선택, 타이밍(시기, 흐름)

 투자 수익율이 높으면 부자가 된다.

즉 "부자는 목적(결과)"이고 "투자 수익율은 수단,방법(원인)" 이다.

 투자는 자산을 던지는 것이다. 자본주의에서 자산은 자기 자신과 같다.

즉 투자는 '자신"을 던지는 것이다.

 최적 투자는 선택이다. 즉 "최고 수익율(목적)"은 타이밍의 "선택"에 있다.

매도, 매수의 갈아타기(타이밍의 선택)를 잘하면 최고 수익율을 얻는다.

다만 무한대의 수익률은 “매수”타이밍의 선택에 있다.  

 예를 들어 창원의 용지 아파트 16평을 2005년 초 "평당 1100만원에 매수(지렛대인 전세가격을 빼면 1억 3000만원 투자)"하였다가..  2005년 8월 평당 1200~1300만원의 매도 타이밍(맞출 확률은 1%..?)을 놓쳐 아직도 들고 있다고 가정하자..  현재 2009년 9월의 가격은 평당 1100만원에도 버급다. 하지만 향후는 그 이상 갈 것이다.

 그러나 이 투자자가 2006년 초 자신의 잘못된 선택를 인정하고 평당 1000만원에도 매도(약 2000만원 손해)하고.. 고층 소형을 선택 매수하였다면 현 시점 수익은 4억~8억원 이상 일 것이다.

따라서 입지가 좋은 부동산은 아무리 고점에 물려 있다 하더라도 5년 내외의 장시간이 흐르면 원상회복 및 얼마의 수익(물가 상승률을 제하면 미미한 수익이 된다.)을 준다.

하지만 여기서 중요한 것은 우리가 "선택이라는 결단"을 하지 않으면, 돈으로 살 수 없는 "시간"을 잃어 부자가 될 수 없다는 것이다.

 결론적으로 최적 투자.. 최고 수익률은 그 당시(타이밍)에 "무엇을" 선택했느냐 ?의 결과물이다. 즉 건물이 있는 모든 부동산의 투자에서는 "입지(핵심지역)"를 전제로 "전세가 대비 매매가가 낮은 것"이 수익률에서 향후 최고  일 것이다.

5. 투자는 "목적(결과)과 수단-방법(원인)"을 정확히 ~~ : 주종 관계 알기

 부동산에서 입지가 좋으면 가격이 좋다. 즉 가격은 결과이고 입지는 원인인 것이다.

 따라서 가격을 먼저 파악하고 입지를 대입해야 하는 것이다. (주종 관계)

"가격(주 된 것)" 파악 없이 "입지(종 된 것)"만으로 투자하면 고점에 물린다는 말이다.

 이것을 잘못 이해하면 입지가 좋으면 투자 수익률이 좋을 것이다. 라고 생각하기 쉽다. 즉 입지와 가격은 상관관계가 있지만, 입지와 투자 수익률과는 "가격이라는 전제 조건"이 없으면 상관관계가 없다.

 이것이 투자의 함정이고 많은 돈을 잃는 결과이다. 또한 나를 세뇌 시키는 언론(광고, 신문, TV, 인터넷, 전문가, 업자, 주위 사람 말 등)의 함정이다. 따라서 언론, 잘못된 이해 등에서 무엇이 허상이고 무엇이 진실임을 알고 선택해야 한다.

 예를 들어 2005년 ~2007년 언론은 1세대 2~3주택 중과세 논리를 내세우며, 서울-수도권 소형 및 지방 아파트는 모두 팔고, 서울 강남의 중대형 또는 재건축 아파트 매수하라고 2007년까지 중앙지 언론에 도배를 하였습니다.

 그러나 2005년~2006년 말 수도권 중대형 및 재건축 아파트(창원은 2005년 8월)는 꼭지였고, 아무리 몇 년 동안 언론에 도배를 해도, 아직 완전히 전 고점을 완전히 회복하지 못했습니다. 이에 반해 허상의 언론이 팔아라! 고 했든, 고층 소형 아파트는 2006년 초부터 강남을 선두로 상승을 시작하여 2008년까지 1~3억이 올라 중대형과 비슷한 가격을 형성했습니다.

2007년 말 ~2008년 초가 되어서야 몇 명의 전문가가 소형 대세론을 주장했습니다.

 따라서 "가격(전세가 대비 매매가)"을 전제로 하지 않는 입지는 필히 손해를 남기지만.. "가격(전세가 대비 매매가)"을 전제로 하면, 2~3급 입지라도 이익을 남긴다는 것이다. 

 결론적으로 아무리 "입지 좋은 대장주 강남 중대형 새 아파트-재건축 아파트(선택)"라도 "2006년에 매입(타이밍)"하였다면 현재까지는 손해를 보고 있는 것이다. 하지만 전체 부동산 하락 진입 기 2006년에 강남 20평 내외의 고층 소형 또는 강북의 소형, 지방의 핵심도시(창원, 울산)의 소형아파트를 선택하였다면 3~10배의 수익률을 얻었다. 창원의 고층 20평대 아파트는 2009년 10월부터 향후 2~5배 추가적 상승 있을 것으로 예상된다.

==> 시대의 대세는 허상의 언론으로 움직이는 것이 아니라 오직 순리로 움직인다. 즉 시대의 흐름에 따라.. 어떤“선택”을 했느냐?.. 가 부자를 만든다.

 6.

가격(전세 가격, 배당 이익, 매매 가격)과 내재 가치..

 내재 가치가 좋으면 가격이 좋다.

즉 가격은 결과(목적)이고 내재 가치는 원인(수단,방법)이다.

부동산은 전세 가격이 있지만 주식은 배당 이익이 있다.

부동산은 입지가 중요하지만 주식은 내재 가치가 중요하다.

부동산에서 내재 가치는 "전세 가치(전세 가격과 입지를 합한 개념으로 파악)"로 요약할 수 있다.

즉 전세 가치는 "현재의 전세 가격"에서 "미래에 다른 부동산보다 상대적으로 전세 가격이 많이 오를수 있는 지역의 부동산(우수한 입지)"을 뜻한다. 

==> 가격은 현재의 개념이고 가치는 미래지향적 개념이다.

7. 모든 부동산에서 가격의 기준은 매매가격이 아니라 전세가격이다.  

==> 매매 가격은 일종의 "허상 가격"이므로 "폭탄 또는 황금(대박)"으로 나타난다.

 원칙적으로 전세 가격이 "진정한 수요-공급, 입지(학군, 상권 등)및 건령- 구조- 자재- 브랜드" 등의 반영물이다. 즉 수요가 많으면 전세가가 오르고 공급이 많으면 전세가가 내린다. 다만 장기적으로는 물가 상승이 있기 때문에 장기 곡선에서의 전세가는 내리지 않는다.

또한 입지가 좋으면 그 만큼 전세 가격이 높을 수 밖에 없고, 건령- 자재- 구조- 브랜드가 좋으면 그 만큼 전세가격이 높아야 하는 것은 당연하다. 또한  전-월세 가격을 결정하는 사람은 "전부 실수요자"이나 매매가격을 결정하는 사람은 실수요자, 투자자, 투기자 등 다양하다.

따라서 "전세가 대비 매매가 비율"이 낮은 것이 일반적으로 저평가된 것입니다.

8. 부동산도 일반 경제재처럼 원칙적으로 "가격의 원리"가 적용된다. (단지 원칙일뿐임.)

다만, 부동산의 속성인 "한정성-부동성-개별성"으로 인해 일반 물건과 다른 수요-공급의 법칙이 적용됨. 여기에서의 가격은 "절대적 가격(나홀로 가격)"이 아닌 "상대적 가격(비교 가격)이다.

9. 부동산의 "매매 가격" = "건물 가격(전세가) + 용적율 땅값"

         경제재에서 가격 = 수요-공급 및 희소성의 원리

10. 건물 가격은 "전-월세 가격"으로 귀착되고..

         건물이 오래되어 멸실되면 "용적율에의한 땅값"만 남는다.

11. 부동산의 매매 가격은 "입지에대한 땅의 용적율(밀도,효율성)" 문제인 것이다.

  1) 입지 : 가치 변수

  입지는 가치 명제(가치적 요소)이므로 중-장기적으로 변할 수 있는 것입니다.

   (1) 입지를 결정하는 중요한 것들..

      * 부동산에서 공통적인 것 : 도로, 기반 시설 등 

      * 토지 : 개발 재료 등

      * 상가 : 유동 인구가 많은 곳. 다만 그 유동인구가 흐르는 곳이 아닌 멈추는 곳

      * 주택 : 주거의 자연적(공원, 산-바다, 강-호수, 공기, 소음, 혐오시설 등)

                        - 사회적 환경(학군, 편의시설, 상권 등)이 좋은곳.. 

 2) 땅의 효율성 : 정책 변수

  땅의 효율성은 종국적으로는 건폐율-용적율과 관련된 문제이며 용도지역-지구-구역에 따라 그 효율성이 다른 정책적 요소입니다. 이것도 단기적으로 잘 변하지 않지만 중-장기적 관점에서는 변할 수 있습니다.

 변할때 공짜 이익이 발생하므로 "형평의 문제"가 발생하며 개발이익의 환수의 문제도 발생한다. 또한 땅의 효율성의 변화-결정 주체는 시대적 상황에 따라 국가(정부, 지자체)가 결정한다.

12. 전-월세 가격(건물가격)및 땅값은 물가 상승률(화페가치 하락율)에 비례한다.  

13. 전세가와 매매가가 비슷할 때가 “최적 매수” 타이밍이며,  

    이러한 현상은 “소득과 심리”에 의해 나타난다.

14. 건물이 있는 부동산과 건물이 없는 부동산과의 차이는  

     "지렛대"가 강한 부동산인가..?  "지렛대"가 약한 부동산인가..?의 차이다.

15. 투자성 내집 마련은 현재의 "가격"에서 미래의 "가치"에 투자하는 것.  

    (가격에서 가치를 예견하는 미래 지향적 사고  --->"가격에서 가치를 보는 사고")

 즉  이웃 집의 가격에 비해 현재의 "가격"이 저평가된 곳 (현시점의 판단 근거)이 미래에 "가치"가 점차로 상승할 것이라는 예견이 드는 곳 (기대 수익율을 최고치로 만드는 근거)에 투자하는 것.

16. 주택 보급율및 자가 보급율과 부동산 가격의 상관관계의 보다 정확한 이해..

 주택보급율이 120%~130%, 자가보유율이 60~70%가 되더라도 주택 가격이 오르는 이유 ?

부동산의 "한정성-부동성-개별성의 원리"에기초하여 "정책적 요소"와 더불어 인간 "심리"에 원인이 있음.

17. 누가 나의 물건을 내가 팔때에 사줄 수 있느냐?에 대한 예측. 

 [상담사례]이번에 아파트를 한채 사려는데 가격이 너무 올라 차라리

             단독주택을 살까?  아니면 빌라나 연립을 살까요?

   강투 반문 :몇 년을 보유하려 하십니까?

   고객 : 5년 정도 생각합니다.

   강투 : 그러면 그 답은 간단합니다.

 5년후 어느 주택(단독주택,공동주택중 아파트,빌라,연립)에대한 수요자가 많을까?를 예측하여 알면 간단합니다.  그 예측은 5년 후의 새로운 수요자는 현재 약 24~27세의 젊은이일 것입니다.  5년후 결혼으로 주택을 한채 구입하거나 전세를 할 겁니다. 그 젊은이가 아파트,단독주택,빌라 연립 중에서 어느것을 선택할까요.

비슷한 가격이면 당연히 아파트 아닐까요. 따라서 가격적인 측면에서, 저평가된 아파트를 선택하는 것이 향후의 기대 수익율에서 가장 좋을 듯합니다.

18. 한 채의 내집마련도 투자다.

 언젠가는 팔기 때문에 "언제 어느 주택을 선택"하느냐? 에 따라 수익율이 달라진다.

==> 2억~ 5억의 차이가 날 수 있다..

19. 한채의 내집 마련에서 "소유"와 "거주"의 분리적 사고 이해

소유의 주택은 향후 가격 상승율이 좋을 곳으로~~

거주의 주택은 자신이 편리한 곳으로 ~~

20. 싸게 사서 비싸게 팔아라.  다만 "이웃집 원리"를 항시 생각하는 여유를 갖자.

  *** 이웃집 원리 : 이웃집의 가격이 좋으면 나의 집 가격도 좋다.

    나의 집 가격이 좋길 바라면 이웃집 가격이 좋도록 무언가를 하라.

    꼭지에서 팔지 말자... 가격이 좀 더 오를 것을 알면서도 팔자..

    --> 나의 물건 매수자에게도 이익을 나누어주자.

21. 정책은 '경기 또는 울고있는 애기에게 우유 한잔' 더 주는 " 변수" 다.

 따라서 그를 맹종하는 것은 투자의 큰 틀을 놓치는 우를 범할 수 있다.

 확정된 정책(예;법률,시행령,시행규칙)은 법치주의에의한 절차 문제로 시장에 후행할 수 밖에 없다. 그리고 시행령, 규칙은 절차상 "조령모개"(단기변수)로 될 수 있다. 

22. 어떠한 계획 (예: 행정계획, 국가계획)은 법적 구속력이 없다.

따라서 참고 사항이다. 또한 언론 역시 투자 시 참고사항이다. 이것 보다는 "가격의 원리와 이웃집 원리"에 충실하여 투자하는 것이 안전하게 투자 수익 율을 극대화하는 지름길이다.

23. 지렛대의 원리를 최대한 활용하자.

 은행 대출(남의 돈, 잠자는 돈)을 최대한 활용하자.. 

모아서 사면 늦고..  사고 나서 갚는다. ==> 무엇이던 굴려야 새끼를 친다.

24. 역발상의 사고를 가져라. (경제학의 "희소성" 사고다 )..  "8 : 2 의 법칙"

 택시 기사,부동산을 말로만 하는 사람들까지 A지역이 안 좋다고 하면, 또한 술자리에서 A지역이 좋지 않다는 말이 다수설이면 (가격형성 요인 중 "심리적" 요인 발생)그때가 그 A지역은 최저점이다. 따라서 그때부터 그 지역를 분석하고 손품-발품을 팔아라. 그리고 고점은 그 반대이다.

25. 최저점에 사고, 최고점에 팔 생각을 버려라.

 고수들도 최저점은 어느 정도 예측할 수 있지만 최고점은 예측하지 못한다. 최저점은 경제적 사고의 합리성-분석으로 어느 정도 예측 할 수 있지만 최고점은 심리적 요소(군중심리)가 강하므로 예측하기 어렵다.

26. 배짱이 있어라. 지식보다 배짱이 더 많은 돈을 가져다 준다.

27. 바겐세일은 좋아하고 프레미엄은 싫어하는 마음을 버리고,

"총 매매가(평당가격)"가 얼마냐?를 따져라(특히 분양권에서)

28. " 투자는 이성에 합치(합리성)되도록 하고, 투기는 감정(심리,군중심리)을 이용해서 하라 " : 가슴(감정,심리)으로 투자하기 보다는 머리(이성,합리성)로 투자하기..

==> 이글을 보는 분이 작전 세력이 아니면 투기는 하지 마시길... 조그마한 이익 얻어려다 발목 잡힐 수 있음.(아파트일 경우 6개월-3년 이상, 땅은 5년-10년 이상)

29. 역사를 알면 미래가 보인다. 

  부동산, 주식 등 의 역사를 알면..  부동산, 주식 등의  미래 예측에서 확률이 높아진다.

  다만, 흐르는 물에 두번 목욕할 수는 없다.

   ==> 우리는 항시 새로운 미래에 산다.(미래 예측)

30. "보이는 것만 보지 말고 보이지 않는 것을 보려는 노력" 

   ==> 동전의 앞면을 볼때.. 보이지 않는 뒷면을 항상 염두하면서 보기.

        (동전에는 양면이 있다)

31. 손해보는 것을 겁내지 말고,  "기회 또는 시간"를 잃는 것을 겁내면 부자된다.

   ==> 나는 1~2억 손해보더라도 시간이라는 기회를 얻는다.

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[보충자료]

1. 부동산의 구입근거

1) 논리적 근거

부동산의 한정성...부동성(不動性)...개별성(個別性)...

2) 정책적 근거

하나, 부동산의 소유현황..국가 > 법인체 > 개인의 순.

이경우 국가의 부동산에 대한 시각은 점진적 상승(물가수준을 감안)을 가장 바람직한 형태로 보고 있음...급등에 따른 부작용으로 상대적 박탈감을 느끼게 함.

둘, 부동산 관련 재정수입이 차지하는 비중

국가 재정의 약 30~40%를 차지..

즉, 국가(예컨대 토지공사, 주택공사등) ,지자체등에서 공용수용하여 민간업체에 불하시 得한 차익,

법인의 비업무용 자산에 대한 중과세,거래세,보유세 등...

사례..창원,마산등 신도시에 관한 사례연구

셋, 우리의 경우 북유럽과 같이 주택(임대주택 포함)등을 구입시 "보다 저렴한 비용"으로 하기 위해서는 각자 수입의 약 50%를 세금으로 납부해야 ...

넷, 국가의 부동산 억제정책은 한마디로 "울고 있는 애기에게 우유한잔 더 준다."는 일종의 변수이다.(정책은 변수이다)

사례...5년간 전세로 살면서 꾸준히 저축한 사람은 부동산가격이 급등함에 따라 내집마련이 점점 더 힘들게 되는 현실.

3) 심리적 근거....독, 과점

.. 주택보급율이 100% 혹은 120~130%인 경우에도 불구하고 주택의 가격이 상승하는 이유...

!) 미국에 있어서 특정 지역의 렌트 대비 구입율이 최고 35배.(뉴스자료)

!!) 영국의 경우 2000년~2004년간 약 4배의 상승.(뉴스자료)

!!!) 홍콩의 경우 아파트 한채의 구입비용이 월급으로 생횔하는 분  평생 저축해도 자기 집 한채 갖기가  어려운 현실.

!v )일본의 아파트 가격 및 자산 디플레이션현상의 검토...

자본의 해외 유출(미주지역,호주 등지에 일본 땅의 2배 이상을 투자)...

결국 자본유출에 따른 경기 하강으로인한 일본은 장기 침체에 빠지게 됨.

본글을 읽어주신 분은 "지구라는 한정성,정부의 입장, 자본주의의 속성, 개개 사람들의 욕망" 등  

이 모두를 긍정적으로 받아주시길 바랍니다.

이것은 현시대를 현시점에서 살고 있는 모든 분을 위한 것이라고 생각하시길 간절히 바랍니다......
혹 본글에 마음이 상하시더라도 이해 바랍니다...
모든 분 건강하시길 바라며 오늘보다 좋은 내일이 있으시길 바랍니다.

잘 읽어 주셔서 감사합니다..

[성관신사]

가끔 방문하여 조은 글 마니 참고하며 배우고 있습니다. 앞으로도 변함없이 조은 글 마니 올려주시고 새해 복 많이 받으십시요

[리츠]

좋은 자료 잘 보았습니다.

[맑음]

좋은 글 올려 주심에 감사드립니다.

[멋진삶]

감사감사..좋은자료임더...

[해님]

언제 읽어 보아도 좋은 글....강투님 글에 꾸벅....

[동해안]

많은 가르침을 받습니다..감사합니다..^^

[상콤발랄별님]

공부많이했임더..행복하세요.