자경농지_8년비과세_양도소득세 모든것

[반드시 알아야할 8년 자경농지 양도소득세 감면요건] 자경농지 양도소득세 감면문제는 한창 도시개발이 집중되어 토지가치가 급부상하고 있는 지역을 중심으로 더욱 관심도가 높아지고 있습니다. 가끔가다가 8년 비과세라고 하시는분들이 있는데 이때의 농지는 비과세가 아니고 감면입니다. 비과세와 감면은 전혀 다른것입니다. 간단한 차이를 이야기해보자면 비과세는 한도가 없습니다. 이에반해 감면은 1년한도, 5년 한도 등의 제한을 받습니다.  무조건 모든 세금이 감면되는것이 아닙니다. 따라서 감면한도에 걸리면 나머지 초과된 부분은 납부하여야합니다. 이부분은 아래에서 다시 다루겠습니다. 자경농지에 대한 양도소득세 감면 조건은 어떤부분은 까다로워지고있고 어떤부분은 수혜범위를 넓히고 있습니다. 아래에서 하나씩 알아보도록하겠습니다. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/226FA33E592B86E727" class="txc-image" width="650" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="69조.png" exif="{}" actualwidth="650" id="A_226FA33E592B86E7270930"/>  농지소재지에 거주하면서 8년이상 직접 경작하여야하고 양도일 현재 농지여야합니다. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2660133D592B871F1D" class="txc-image" width="431" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="4.png" exif="{}" actualwidth="431" id="A_2660133D592B871F1D2904"/> <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2747C43F592B874314" class="txc-image" width="652" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="66조.png" exif="{}" actualwidth="652" id="A_2747C43F592B874314B081"/>  그렇다면 "농지소재지에 거주"하여야한다는 의미는 무엇일까요 다음 중 한 가지 조건만 갖추면 됩니다. 1. 농지가 소재하는 시,군,구(자치구)안의 지역에 거주할것 특별시를 포함한 동일 시지역, 또는 동일 군지역, 또는 동일 자치구내에 거주하여야합니다. 자치구란 특별시와 광역시 내에 있는 구지역을 말합니다. 수원시라든지 일반적인 시의 구지역을 말하는 것이 아닙니다. 즉 수원시 안에 농지가 있다면 장안구나 권선구등의 제한을 받지않고 수원시 내에 거주하기만 하면 재촌의 요건을 갖추게 됩니다. 2. 농지가 소재하는 시지역과 연접한 시,군,자치구내의 지역에 거주할것 거리에 상관없이 연접 시,군,구내에 거주하면서 경작을하여도 재촌자경한것으로 간주해서 자경농지 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.  3. 당해 농지로부터 "직선거리" 20킬로미터 이내에 거주할것 여기서 주의할것은 "직선거리"라는 것입니다. 도로라든지 임야등은 없는것으로 간주하고 직선상으로 20km이내이기만 하면 됩니다. 최근에는 입법안으로 30km이내로 확장해주는 방안이 검토되고 있습니다.  지도를 보면서 예를 들어보겠습니다. 현재 농지소재지는 평택시입니다. 따라서 평택시 안에 주소를 두고 농사를 짓고있으면 됩니다. 또는 인접시인 오산시나 안성시 안에 거주하여도 됩니다. 마지막으로 농지가 있는 곳으로부터 직선거리 20km이내 어디든 상관없습니다. 이경우엔 여러개의 시군구가 아주 가까이 붙어있는 경우에 실익이 있습니다. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2418633D592B879112" class="txc-image" width="432" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="5.png" exif="{}" actualwidth="432" id="A_2418633D592B879112E7CE"/> <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2402F940592B87BA19" class="txc-image" width="653" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="69조1항.png" exif="{}" actualwidth="653" id="A_2402F940592B87BA19724E"/> 농사일에 "상시종사"하거나  "자기노동력을 2분의 1 이상 투여"하면 됩니다. 이부분은 상당부분 빠져나갈 수 있는 여지가 생깁니다. 농사일을 모두 직접해야할 필요는 없고 2분의1 이상만 자기 일손을 투여하면 됩니다. 농작물의 경작이나 다년성 식물을 재배하면 됩니다. 자경을 입증하기 위해선 아래와 같은 서류들을 활용할 수 있습니다. 자경농지 양도소득세 감면 사항에 관한 입증책임은 중요합니다. 농지원부, 자경농지증명원,조합원증명원 농약,종자,비료,농기계 구입영수증 추곡확인서, 농산물 판매확인서등 <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/220ED242592B87EF27" class="txc-image" width="432" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="6-1.png" exif="{}" actualwidth="432" id="A_220ED242592B87EF27E184"/> 취득일과 양도일 사이가 8년이면 됩니다. 보통은 8년동안 "계속하여"라는 표현을 사용합니다. 그런데 이때의 계속하여라는것은 통산의 개념입니다. 처음부터 8년동안 계속해서 농사를 짓지 않고 어느 해는 농사를 짓고 어느해는 거르더라도 경작기간이 통틀어 8년이면 됩니다. (다만, 경영이양보조금지급 대상이 되는 농지를 농어촌공사나 농업법인에 2015.12.31까지 매각하는 경우 3년)   1. 상속받은 토지 경작기간 <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/264ABB46592B881735" class="txc-image" width="649" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="4항의.png" exif="{}" actualwidth="649" id="A_264ABB46592B881735EF33"/> ■ 상속받은 토지를 상속기간으로 인정받으려면 우선 상속인이 1년이상 경작하여야합니다. ■  그리고 직전피상속인의 경작기간만 합산이 됩니다. 예를들어 할아버지가 농사를 지은기간은 배제되고 아버지가 농사를 지은 기간만 인정이됩니다. ■ 만약 아버지가 먼저 돌아가시고 어머니가 상속을 받아 농사를 지었다면 아버지의 경작기간과 어머니의 경작기간을 모두 합산할 수 있습니다.  ■  상속인이 1년이상 농사를 짓지 않는다하더라도 상속받은 날로부터 3년이내에 양도하면 피상속인의 경작기간을 상속인의 경작기간에 합산할 수 있습니다. 이때의 실익은 아버지가 농사지은 기간이 8년을 넘었을 때입니다. 이경우에는 본인이 전혀 농사지은 사실이 없어도 양도세 감면혜택을 받을 수 있습니다. 또는 아버지가 농사를 지은기간이 7년6개월 본인이 농사지은기간이 6개월인 경우 등도 합산이 가능해져서 자경농지 양도소득세 감면 혜택을 볼수 있게됩니다.  2. 경작기간 배제기간★★ <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/241CBA41592B885F0F" class="txc-image" width="651" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="4항의1.png" exif="{}" actualwidth="651" id="A_241CBA41592B885F0F8137"/> 2014.7.1일부터 새롭게 적용되는 규정입니다. 경작기간 배제기간 규정은 중요한 부분이기때문에 신경을 많이 써야합니다. 농지소유자(상속받은자 포함) 및 그 배우자의 수입의 합계액이 3700만원 이상인 경우 그 과세기간은 경작하지 않은걸로 간주합니다. 수치상으로 부부가 각각 한 달 수입이 154만원을 넘으면 농지를 자경을 하고 있어도 경작기간으로 인정을 안해줍니다. 다만, 농업소득, 어업소득, 농가부업소득,부동산임대소득 은 합산하지 않습니다 <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/25446A41592B889817" class="txc-image" width="433" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="7.png" exif="{}" actualwidth="433" id="A_25446A41592B889817E0C5"/> <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/222EB63E592B89492D" class="txc-image" width="651" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="9조.png" exif="{}" actualwidth="651" id="A_222EB63E592B89492D3AB7"/> 농가부업소득중에 하나가  ■  [농가부업규모의 축산으로 발생하는 소득]입니다. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/23074246592B89770E" class="txc-image" width="673" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="별표1.png" exif="{}" actualwidth="673" id="A_23074246592B89770E2B07"/> 그렇다면 농가부업규모란 어느 정도를 말하는 것일까요 예를들어 젖소를 기준으로 한다면 50마리까지 입니다. 51마리째부터는 자경농지 양도소득세 감면대상을 계산할 때 3700만원 소득기준을 따질때 소득에 합산합니다.  ■  그밖에 농어촌민박사업 / 전통식품 / 특산수산물 / 농림축산식품부장관이 인정한 전통차 / 어업중 연근해어업, 양식어업, 내수면어업 등의 소득의 (농가부업규모 축산소득 제외) 합계액이 2천만원 이하까지는 소득기준 산정에서 제외합니다. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/26014242592B89A23C" class="txc-image" width="433" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="8.png" exif="{}" actualwidth="433" id="A_26014242592B89A23C8CBF"/> 농사지은 수입 5000만원(무제한)  +  부동산임대소득 400만원(무제한) +  닭15,000마리 사육(가축별로 다름)  +  [양식업소득1000만원 + 특산물판매수입1000만원](합산 2000만원이하) +  [본인 사업소득 월154만원 +  배우자 월급 154만원](합산 연소득3700이하) = 여기서 한 푼이라도 넘으면 그 과세기간은 경작기간으로 인정하지 않습니다. 경우에따라서는 상당히 여유로운 기준처럼 느껴지고 또 어떤 부분은 상당한 압박감이 느껴집니다. 배우자의 수입까지도 합산하는것은 상당히 가혹해 보일지 모르지만 본업인 농업소득 이외의 소득과 그밖에 잡다한 소득을 다 제외해주고도 사업소득이나 급여등의(어찌보면 부업소득으로보임) 연소득을 3700만원까지 인정해주는것은 큰 혜택으로 느껴질수 있겠다는 생각이 듭니다. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2143693F592B89C42C" class="txc-image" width="431" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="9.png" exif="{}" actualwidth="431" id="A_2143693F592B89C42C964F"/> <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/261FAA40592B89E421" class="txc-image" width="649" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="9-1.png" exif="{}" actualwidth="649" id="A_261FAA40592B89E4213C83"/>  만약 양도당시 농지가 아니라면 위의 모든 조건을 갖추었다고하더라도 감면이 안됩니다. 예를들어 감면조건을 모두 갖추었지만 양도당시에  건물을 지어올린 상태라면 감면배제사유입니다. 매매계약일에 농지이면 됩니다. 환지의 경우에도 토지조성공사 착수일 현재 농지이기만하면 자경농지 양도소득세 감면헤택을 볼 수 있습니다. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/26216D42592B8A0A08" class="txc-image" width="430" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="10.png" exif="{}" actualwidth="430" id="A_26216D42592B8A0A080467"/> <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/27477D42592B8A3923" class="txc-image" width="644" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="69조1.png" exif="{}" actualwidth="644" id="A_27477D42592B8A39235844"/> <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/25328042592B8AA027" class="txc-image" width="646" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="69조2.png" exif="{}" actualwidth="646" id="A_25328042592B8AA0273367"/>  ■ 양도소득세 100%감면 + 농어촌특별세 비과세 ■  다만, 주거지역,상업지역,공업지역에 편입되거나 환지예정지로 지정을 받게되는 경우에는 편입일 또는 지정일까지발생한 양도소득에 대해서만 100% 감면을 받습니다. 계산법은 위의 그림 파란색부분을 보시면 됩니다. ex) 환지예정지로 편입된 경우 양도소득금액 2억 편입된날 기준시가 5천만원 취득당시 기준시가 2천만원 양도당시 기준시가 1억 2억 x (5천만원-2천만원)/(1억-2천만원) = 7500만원 7500만원만 감면받을 수 있으며 나머지 12,500만원은 감면받을 수 없습니다. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2376833F592B956213" class="txc-image" width="430" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="11.png" exif="{}" actualwidth="430" id="A_2376833F592B9562131702"/> <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/27678440592B95852E" class="txc-image" width="648" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="133조.png" exif="{}" actualwidth="648" id="A_27678440592B95852EB759"/> 가장 중요한 내용입니다. 비과세는 한도가 없이 모두 과세되지 않지만 감면은 한도가 있습니다. 자경농지 양도소득세 감면은 "감면"사항입니다.  내용이 너무 복잡한 관계로 간략하게 설명드리겠습니다. 감면혜택에는 여러가지 제도가 있는데 그 감면혜택끼리 합산을 했을때 일정 한도가 있습니다.  크게 구분해서 1과세기간 한도가 있고 5과세기간 한도가있습니다. 즉 1년한도 5년한도가 있습니다. 자경농지 양도소득세 감면은 여러가지 감면을 포함하여 ★★ 1년동안 2억까지만 감면혜택을 받을 수 있습니다. 그리고 5년동안 3억원까지만 감면받을수 있습니다.  무조건 모두 감면받는걸로 알고계신분들에게는 실망스러운 소식입니다 참고로 일반 주택양도소득세는 감면이 아니고 비과세입니다. 자경농지와는 서로 겹치지 않습니다. 따라서 주택은 비과세받고 농지는 위에서 언급한 한도내에서 감면받으시면 됩니다. - 끝 -  여기서 끝난게 아닙니다!! 아래의 내용은 복잡한걸 싫어하시는 분들은 통과하세요 지금까지만으로도 충분히 복잡스럽습니다^^ <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/227E6B41592B95CA1F" class="txc-image" width="431" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="13.png" exif="{}" actualwidth="431" id="A_227E6B41592B95CA1F8C07"/> <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/27127844592B95E713" class="txc-image" width="647" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="13-1.png" exif="{}" actualwidth="647" id="A_27127844592B95E713CC3A"/>   대략적으로 말해서 주거지역,상업지역, 공업지역안에 있는 농지로서 이들지역안에 편입된 날로부터 3년안에는 양도를해야 자경농지 양도소득세 감면혜택을 주겠다는뜻입니다. 다만, "대규모개발사업"이 있고 그 사업이 단계적으로 진행된다든지 공사지연등의 사유로 3년이 지났다면 이 경우에는 감면을 시켜주겠다는 뜻입니다.