임차인의 보일러 수리비는....?

[조-피디]

보일러 수리비 부담

⊙ 기본 설비 교체는 임대인이, 소모품 교체는 임차인이 비용 부담
민법 제623조에는 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’고 규정돼 있다. 가령 보일러 교체나 욕조·변기 교체, 환풍기 설치 등의 비용은 임대인이 부담하는 것이 적절하다. 그러나 전구·콘센트와 같은 소모품이나 세입자 자신이 보일러 등을 잘못 사용해 발생한 고장 수리비 등은 임차인이 부담하는 것이 적절하다.

이러한 수선비용 부담 문제는 당사자간의 특약으로 정할 수 있는데 가령 ‘임차 후 1개월 내의 하자는 임대인이 수리비를 부담하고 그 이상의 경우는 임차인이 부담한다’ 또는 ‘임차물 사용중 설비 고장시 5만원 이하의 비용은 임차인이, 그 이상은 임대인이 부담한다’ 등으로 특약할 수 있다. 만약 정하지 않았다면 통상의 수준에서 임차인의 책임으로 볼 수 있는 경우를 제외하고는 임대인이 수선 책임을 부담해야 할 것이다.

⊙ 임대인의 대규모 하자 보수 의무는 특약으로도 배제 못해
임대차 계약시 특약으로 임대인의 수선 의무가 없는 것으로 정한다 해도 대규모 파손이나 건물의 주요 구성 부분의 대수선 또는 기본 설비의 교체는 임대인이 여전히 수선 의무를 부담한다(대법원 94.12.9선고 94다34692). 그러나 임차인이 전세권을 설정한 경우는 앞서 임대차 경우와 달리 임대인이 임차 부동산을 사용하기 적합한 상태로 만들어 줄 적극적인 의무는 없다. 따라서 노후화에 의한 수리비나 변기 수리비 등은 전세권자가 부담해야 할 것이다.

이를 고려한다면 주택 임대차 계약시 대항력과 우선변제권만 유지한다면 전세권 설정은 오히려 임차인에게 불리할 수도 있다. 그러나 전세권을 설정해두면 임대 아파트 경우와 같이 파산시에도 담보권자와 마찬가지로 별제권이 주어지는 것은 유리한 점이다.

⊙ 임대인이 수선 유지 의무를 불이행할 경우 계약 해지 가능
임차 시설물이 고장나 살 수 없을 정도로 불편하다면 임대인이 당연히 수선 의무를 이행해야 한다. 그렇지 않으면 임대인이 계약을 위반해 채무를 이행하지 않았으므로 계약 해지를 요구할 수 있으며 임차료 감액 청구도 할 수 있다. 따라서 누수로 방안에 물이 새거나 보일러가 노후돼 고장났는데도 수리 또는 교체해 주지 않아 난방을 제대로 할 수 없는 경우에는 내용 증명으로 계약 해지를 통고한 후 보증금 반환을 요구할 수 있다.

[2층 주택에 수돗물이 잘 나오지 않으면 임대인이 보수 책임]
다가구 주택의 2층 이상은 종종 수압이 약해 수돗물이 잘 나오지 않는 경우가 있다. 그런데 정도가 지나쳐 하루 종일 물을 받아 써야 할 정도라면 통상 임차인이 참고 살아야 하는 수인 의무의 범위를 넘어서기 때문에 임대인에게 수압이 높은 펌프를 설치해 주도록 요구할 수가 있다. 만약 임대인이 이를 거절할 경우 계약 해지를 요구할 수도 있다. 아침 또는 저녁 시간대에 여러 세대가 일시적으로 물을 사용해서 일어나는 현상이라면 임차인이 별도 용기에 물을 받아 두고 쓰는 등 지혜를 발휘할 수밖에 없다.

[보일러 동파가 천재지변에 의한 경우는 임대인이 수리비 부담]
혹한기에는 보일러 배관이 얼어 터지는 경우가 많다. 이때는 집을 비우더라도 최소한의 난방 상태를 유지해 얼지 않도록 해야한다. 그러나 세입자가 여행·출장 등으로 장기간 집을 비운 사이에 갑자기 기온이 저하돼 보일러 배관이 터져 난방을 하지 못하는 경우가 있다. 이때 임대인은 세입자에게 동파가 되지 않도록 주의를 다하지 않았다고 책임을 미루고 임차인은 천재지변에 의한 파손 수리는 임대인의 의무에 속한다며 주인에게 수선을 요구해 분쟁이 생기는 사례가 있다.

통상 세입자가 고의 과실 없이 고유의 용법대로 사용하던 중 일어난 고장이나 손상은 임대인이 수선 의무를 부담해야 한다. 또한 천재지변에 의한 것도 임차인의 불가항력에 의해 발생한 것이라면 임대인이 수선해야 할 것이다. 그러나 위와 같은 동파는 임차인이 최소한의 난방 상태를 유지했다면 일어나지 않을 수도 있으므로 천재지변으로만 돌리기가 어렵다. 또 노후화도 일부 기여할 수 있으므로 쌍방이 과실 비율에 따라 수리비용을 적절히 분담하는 것이 합리적일 것이다.