매출액 |
매출원가 |
매출이익 |
판관비 |
영업이익 |
매출원가율 |
매출이익률 |
판관비율 |
영업이익률 |
41.6억 |
11.9억 |
29.6억 |
19억 |
10.6억 |
30% |
70% |
46% |
25% |
- 과거 6년 전에 비하여 평균매출액은 약 6억이 줄었고, 영업이익률은 10%내외가 줄어든 것이 특징인데, 이러한 현상은 과거에 9홀 골프장에 내장하던 고객들은 18홀 정규골프장에 예약이 안되던 상황에서 대체골프장으로 9홀 골프장이라도 내장을 하던 상황에서 최근 골프장수가 늘어나고 경제위기의 여파로 정규골프장에 대한 문턱이 낮아지면서 정규골프장의 그린피가 낮아진 이유로 내장객의 감소와 객 단가하락이 주요 원인으로 분석되고 있다.
2. 18홀 이상 정규 대중골프장에 대한 분석
18홀 이상 정규대중골프장 46개소를 분석한 결과 평균 24%의 영업이익률을 보이고 있으며, 46개소 중 8개소에서 적자를 보이고 있으며, 규모별 평균현황은 다음과 같다.
1) 규모별 평균현황
규모 |
매출액 |
매출원가 |
매출이익 |
판관비 |
영업이익 |
매출원가율 |
매출이익률 |
판관비율 |
영업이익률 |
18홀 |
97억 |
42.6억 |
54.4억 |
33.8억 |
20.5억 |
44% |
56% |
36% |
20% |
27홀 |
133.4억 |
57.6억 |
75.8억 |
34.1억 |
41.7억 |
44% |
56% |
30% |
26% |
- 과거 6년 전에 비하여 매출액은 약 10억 정도가 줄었으며, 영업이익률은 평균 15%정도 감소한 것으로 나타났다. 이러한 현상은 골프장의 수의 증가, 객단가의 하락, 판매관리비의 증가가 주요 원인으로 분석되고 있다.
2) 지역별 평균 영업이익률 현황
구분 |
강원 |
수도 |
충청 |
호남 |
영남 |
제주 |
영업이익률 |
13% |
25% |
28% |
29% |
27% |
-18% |
- 제주지역을 제외한 전 지역에서 영업이익을 나타내고 있으며, 충청, 호남, 영남, 수도권지역의 순으로 높은 영업이익을 나타내고 있다.
3. 정규대중골프장 이익률 베스트 골프장 5위
구분 |
골프장명 |
매출액 |
매출원가 |
매출이익 |
판관비 |
영업이익 |
매출원가율 |
매출이익률 |
판관비율 |
영업이익률 |
1위 |
경주 |
188.0억 |
75.0억 |
112.9억 |
14.7억 |
98.3억 |
40% |
60% |
8% |
52% |
2위 |
베어크리크 |
230.0억 |
85.3억 |
145.1억 |
28.5억 |
116.6억 |
37% |
63% |
12% |
51% |
3위 |
리더스 |
131.1억 |
15.9억 |
115.2억 |
49.4억 |
65.8억 |
12% |
88% |
38% |
50% |
4위 |
대영베이스 |
234.9억 |
99.1억 |
135.8억 |
23.3억 |
112.5억 |
42% |
58% |
10% |
48% |
5위 |
아크로 |
121.5억 |
46.9억 |
74.6억 |
20.3억 |
54.3억 |
39% |
61% |
17% |
45% |
- 영남지역(경주, 리더스), 수도권(베어크리크), 충청(대영베이스+대영힐스), 호남지역(아크로) 등 전국에 걸쳐 분포하고 있는 것으로 나타난 가운데 각 골프장의 좋은 영업조건 및 영업전략과 함께 인근에 배후도시에 적절한 수요권역이 존재하고 있는 것이 주요한 원인으로 분석된다.
- 각 골프장 별로 매출원가 및 판매관리비의 적용기준이 각각 상이한 측면이 있기 때문에 편차가 큰 측면이 있음.
4. 정규대중골프장 매출액 베스트 골프장 5위
규모 |
순위 |
골프장명 |
매출액 |
매출원가 |
매출이익 |
판관비 |
영업이익 |
매출원가율 |
매출이익률 |
판관비율 |
영업이익률 |
18홀 |
1위 |
인천그랜드 |
175.9억 |
94.9억 |
80.9억 |
28.9억 |
52.0억 |
54% |
46% |
16% |
30% |
2위 |
보문 |
167.2억 |
88.5억 |
78.8억 |
87.7억 |
-8.9억 |
53% |
47% |
52% |
-5% |
|
3위 |
크리스탈카운티 |
141.3억 |
32.6억 |
108.7억 |
68.8억 |
39.8억 |
23% |
77% |
49% |
28% |
|
4위 |
파주 |
121.2억 |
43.1억 |
78.1억 |
26.7억 |
51.4억 |
36% |
64% |
22% |
42% |
|
5위 |
파주프리스틴밸리 |
116.8억 |
76.8억 |
40.0억 |
13.7억 |
26.3억 |
66% |
34% |
12% |
22% |
|
27홀 |
1위 |
경주 |
188.0억 |
75.0억 |
112.9억 |
14.6억 |
98.3억 |
40% |
60% |
8% |
52% |
2위 |
소피아그린 |
181.2억 |
83.6억 |
97.6억 |
21.9억 |
75.7억 |
46% |
54% |
12% |
42% |
|
3위 |
푸른솔 |
162.2억 |
68.3억 |
93.9억 |
26.9억 |
66.9억 |
42% |
58% |
17% |
41% |
|
4위 |
아리지 |
159.6억 |
74.1억 |
85.5억 |
15.2억 |
70.4억 |
46% |
54% |
10% |
44% |
|
5위 |
포천힐스 |
141.6억 |
48.1억 |
93.5억 |
43.4억 |
50.0억 |
34% |
66% |
31% |
35% |
- 매출액이 높은 골프장의 상위권에 수도권이 절반이상이 분포하는 것은 기본적으로 수요가 많은 [배후도시 + 양호한 골프장시설 + 마케팅능력]이 합쳐져야 한다는 것을 판단된다. 특히 인천그랜드의 경우는 6년 전에 약 220억 원의 매출을 상회한적도 있었으나 매출액이 약 50억 원 정도 하락하였으며, 파주CC의 경우 대중골프장 조성기금으로 조성된 골프장으로 그린피를 일반 골프장에 비하여 훨씬 적게 받음에도 불구하고 많은 내장객을 유치하였기 때문에 높은 매출액을 나타내고 있다.
5. 회원제 골프장관련 분석현황
회원제골프장은 140개소의 골프장을 대상으로 분석하였으며, 평균 -7%의 영업손실률을 나타내고, 있으며, 거의 절반에 가까운 69개소의 골프장이 영업손실을 나타내고 있는 것으로 나타냈다.
1) 지역별 영업이익(손실)골프장 현황
구분 |
강원 |
수도 |
영남 |
제주 |
충청 |
호남 |
합계 |
대상골프장 |
6 |
55 |
34 |
8 |
21 |
16 |
140 |
영업이익 |
1 |
37 |
16 |
2 |
8 |
7 |
71 |
영업손실 |
5 |
18 |
18 |
6 |
13 |
9 |
69 |
영업이익 골프장 |
17% |
67% |
47% |
25% |
38% |
44% |
51% |
- 영업이익을 나타내고 있는 골프장은 수도권지역 67%로 가장 높으며, 강원도가 가장 낮은 것으로 나타나고 있으나 실질적으로는 제주지역골프장의 표본샘플링에서 제외되어있기 때문에 제주지역골프장이 영업이익을 내는 골프장이 낮은 것으로 분석되었다. 특히 강원도와 제주도는 [골프장 + 복합시설]이 있기 때문에 분석대상에서 제외된 측면을 감안해야 한다.
2) 지역별 영업이익률 비교
구분 |
강원 |
수도 |
충청 |
호남 |
영남 |
제주 |
영업이익률 |
-41% |
-1% |
-3% |
-14% |
-1% |
-37% |
- 지역별로 평균영업이익률은 전체적으로 -수익률을 보이고 있으나 수도권 및 영남지역이 그나마 영업이익률이 -1%이고 제주, 강원지역은 아주 심각한 영업손실률을 나타내고 있다.
3) 전국 회원제골프장의 평균손익현황분석
구분 |
매출액 |
매출원가 |
매출이익 |
판관비 |
영업이익 |
매출원가율 |
매출이익률 |
판관비율 |
영업이익률 |
내장객 |
객단가 |
|
18홀 |
83.6억 |
41.6억 |
42.0억 |
48.3억 |
- |
6.3억 |
52% |
48% |
64% |
-16% |
65,632 |
128,510 |
27홀 |
111.8억 |
55.9억 |
55.8억 |
59.6억 |
- |
3.85 |
53% |
47% |
54% |
-7% |
89,925 |
130,221 |
36홀 |
179.9억 |
71.7억 |
108.2억 |
86.7억 |
21.5억 |
41% |
59% |
51% |
8% |
127,994 |
147,610 |
|
- 2007년도에 비하여 매출액은 18홀은 20억 원이 감소하였으며, 내장객은 1만5천명이 감소, 객단가는 약 2만5천원이 하락한 것으로 분석되었으며, 27홀은 약 35억 원 감소, 내장객은 약 2만5천명 감소, 객단가는 2만원 하락한 것으로 분석되고, 36홀은 매출액 약 25억 원 감소, 내장객은 4만면감소, 객단가는 1만 원정도 하락한 것으로 분석되었음.
4) 회원제골프장 이익률 베스트 5위 (매출액, 매출원가, 매출이익, 판관비는 단위가 억 원이며, 객단가는 원임.)
구분 |
골프장명 |
규모 |
매출액 |
매출원가 |
매출이익 |
판관비 |
영업이익 |
매출원가율 |
매출이익률 |
판관비율 |
영업이익률 |
1위 |
통도 |
36 |
240.5 |
64.6 |
175.9 |
64.6 |
111.3 |
27% |
73% |
27% |
46% |
2위 |
썬힐 |
36 |
203.5 |
64.3 |
139.2 |
45.5 |
93.8 |
32% |
68% |
22% |
46% |
3위 |
레이크사이드 |
54 |
490.0 |
195.8 |
294.2 |
118.8 |
175.4 |
40% |
60% |
24% |
36% |
4위 |
힐마루cc창녕 |
36 |
211.5 |
78.0 |
133.6 |
60.0 |
73.6 |
37% |
63% |
28% |
35% |
5위 |
윈체스트 |
18 |
107.3 |
54.9 |
52.4 |
18.4 |
34.0 |
51% |
49% |
17% |
32% |
5) 회원제골프장 매출액 베스트 5위 (매출액, 매출원가, 매출이익, 판관비는 단위가 억 원이며, 객단가는 원임.)
(1) 18홀
구분 |
골프장명 |
매출액 |
매출원가 |
매출이익 |
판관비 |
영업이익 |
매출원가율 |
매출이익률 |
판관비율 |
영업이익률 |
내장객 |
객단가 |
1위 |
김포씨사이드 |
142.4억 |
43.2억 |
99.2억 |
106.1억 |
-6.8억 |
30% |
70% |
74% |
-5% |
85,479 |
166,647 |
2위 |
중부 |
127.8억 |
40.0억 |
87.8억 |
98.5억 |
-10.7억 |
31% |
69% |
77% |
-8% |
77,983 |
163,826 |
3위 |
비전힐스 |
126.5억 |
13.2억 |
113.3억 |
106.5억 |
6.8억 |
10% |
90% |
84% |
5% |
59,997 |
210,812 |
4위 |
뉴코리아 |
124.1억 |
31.8억 |
92.3억 |
67.3억 |
25.1억 |
26% |
74% |
54% |
20% |
71,324 |
174,031 |
5위 |
송추 |
122.5억 |
75.1억 |
47.4억 |
39.1억 |
8.3억 |
61% |
39% |
32% |
7% |
54,057 |
226,554 |
(2) 27홀
구분 |
골프장명 |
매출액 |
매출원가 |
매출이익 |
판관비 |
영업이익 |
매출원가율 |
매출이익률 |
판관비율 |
영업이익률 |
내장객 |
객단가 |
1위 |
제일 |
214.2 |
88.9 |
125.3 |
69.5 |
55.7 |
42% |
58% |
32% |
26% |
111,675 |
191,769 |
2위 |
한성 |
213.3 |
88.3 |
124.9 |
103.1 |
21.9 |
41% |
59% |
48% |
10% |
103,930 |
205,214 |
3위 |
발리오스 |
201.0 |
84.8 |
116.2 |
95.4 |
20.8 |
42% |
58% |
47% |
10% |
72,324 |
277,926 |
4위 |
용원 |
180.7 |
67.7 |
113.0 |
106.8 |
6.1 |
37% |
63% |
59% |
3% |
141,831 |
127,430 |
5위 |
대구 |
149.3 |
66.0 |
83.3 |
89.0 |
-5.7 |
44% |
56% |
60% |
-4% |
129,852 |
114,962 |
(3) 36홀
구분 |
골프장명 |
매출액 |
매출원가 |
매출이익 |
판관비 |
영업이익 |
매출원가율 |
매출이익률 |
판관비율 |
영업이익률 |
내장객 |
객단가 |
1위 |
태광 |
256.0 |
115.6 |
140.4 |
117.9 |
22.5 |
45% |
55% |
46% |
9% |
107,182 |
238,869 |
2위 |
골드레이크 |
251.9 |
89.5 |
162.5 |
89.6 |
72.9 |
36% |
64% |
36% |
29% |
180,000 |
139,949 |
3위 |
기흥 |
242.8 |
47.3 |
195.5 |
132.6 |
62.9 |
19% |
81% |
55% |
26% |
150,217 |
161,661 |
4위 |
수원 |
241.7 |
82.8 |
158.8 |
124.6 |
34.3 |
34% |
66% |
52% |
14% |
125,825 |
192,075 |
5위 |
통도 |
240.5 |
64.6 |
175.9 |
64.6 |
111.3 |
27% |
73% |
27% |
46% |
186,721 |
128,817 |
III. 골프장산업의 분야별 현황 및 전망
1. 골프장 수
현재 실질적으로 운영중인 골프장은 골프장경영협회가 발표한 437개와는 달리 병설대중골프장 54개소를 이중으로 계산하여 383개소에 불과한 것으로 파악되었으며, 현재 정상적으로 공사가 추진되고 있는 골프장 30개소와 향후 정상적으로 추진될 가능성이 있는 10개소 정도를 감안했을 때 향후 5년 후에 현재 추진중인 골프 장이 늘어나는 개소는 430개소 미만에 불과할 것으로 판단되며, 기존에 인허가가 추진중이거나 인허가종료 후 공사비를 마련하지 못하고 있는 50개소의 골프장은 사실상 특별한 계기가 없는 한 정상적인 사업추진이 불가능하다고 판단된다. 다만, 대도시인근에 위치하면서 사업부지에 대한 투자비 및 공사비를 합쳐서 기존에 투입되었던 골프장의 약 50%에 해당하는 400억~600억 원에 골프장완공이 가능하다면 사업성이 있기 때문에 정상적인 추진이 가능할 수도 있음은 예외로 한다.
또한, 지난 골프장관련 수용관련 헌법소원제기에서 위헌 판결이 있음에 따라서 골프장사업을 하면서 국토계획법 제2조 6항 라 항에 [공공필요성이 인정되는] 라는 조항이 과거에는 없었기 때문에 공공시설로 인식이 되어 골프장도 ‘토지수용’이 가능하게 하는 근거가 되고 있었는데 이 조항을 신설로 넣다 보니까 우선 민간인이 하는 골프장은 토지수용이 불가능하여 사실상 골프장을 신설하기 위한 18홀 기준 약 30만평을 100%를 자비로 사지 않는 한 골프장이 불가능한 상황이거나 무조건 어떤 금액이라도 반드시 주고 100% 구입을 해야 하는 상황이기 때문에 사실상 신규로 골프장사업을 추진하기는 불가능하다.
더더욱, 도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙 제5절 체육시설의 개념에 1. 국가 또는 지방자치단체가 설치하거나 소유하는 체육시설로 한정하다 보니 골프장도 체육시설의 개념인데 민간인이 추진하는 골프장을 신설하기 위한 가장 일반적인 인허가법률적 근거가 사실상 없어져 버려서 국가기관 또는 지방자치단체가 설치하는 골프장만 도시계획시설로 인정을 받아서 인허가를 추진할 수 있지만 이 법이 개정되고 난 이후에 민간이 골프장을 신규로 추진하려면 사실상 도시기반시설의 개념에서 공공성이 인정되는 시설, 체육시설의 정의에서 국가가 설치하는 것만 체육시설로 인정하기 때문에 개발행위허가를 득하는 방법도 있지만, 계획관리지역이 100%되어야 충족되기 때문에 사실상 불가능하다.
따라서 관광휴양형 2종지구단위계획을 통해 골프장을 추진할 수 있지만 숙박시설을 반드시 설치해야 하기 때문에 관광진흥법상의 숙박시설관련 규모 등을 준수해야 하기 때문에 이 역시 사업성측면에서 사실상 사업성이 없기 때문에 불가능한 것으로 판단되어 향후 운영하게 될 골프장 수는 회원제 및 대중제를 별도 구분 없이 현재 383개소에서 50여 개소 늘어난 430개소 정도로 추정되어 인구 1.2억 명에 약 2,000개소에 이르는 일본의 골프장산업과는 달리 우리나라는 인구 5천만 명임을 가정하였을 때 일본의 골프장산업의 약 40%에 불과한 것으로 파악되기 때문에 시대적인 상황에 따라서 기존에 인허가 종료 후 미착공골프장들이 정상적으로 준공을 하여 더 늘어날 가능성도 배제할 수 없다.
2. 영업이익률
골프장은 한때 영업이익률 25%를 상회하는 ‘황금알을 낳는 거위’로 비교될 정도로 호황을 누릴 때가 있었다. 그러나 그 이후 해마다 영업이익률은 떨어져서 현재는 지역별, 회원제, 대중제, 소수회원제, 비즈니스 추구, 복합형리조트 등의 차이가 많지만 회원제의 절반은 평균 -29%의 영업적자를 보이고 있고, 나머지 절반은 평균 14%의 이익률을 나타내고 있으나 회원제골프장의 비회원을 안받거나 비회원의 그린피를 대폭 내리지 않는 한 구조적으로 점점 더 하락할 가능성이 대단히 높다.
그나마 다행인 것은 대중골프장은 아직도 평균 25%내외의 수익률을 나타내고 있으나 5년 전 평균 40%이상의 높은 수익률에서 점점 더 낮아지고 추세를 나타내고 있어 더 많은 치열한 경쟁력과 다양성이 강조되는 상황으로 돌입하게 될 것인데, 결국, 획기적인 골프장투자비의 절감, 치열한 마케팅을 통한 고객확보, 판매관리비 및 기타 운영비용의 절감노력에 따라 다소 이익률에 반영이 될 것이나 수도권인근 및 광역배후도시권 1시간 이내의 골프장의 영업이익률은 영향을 덜 받을 것으로 판단된다.
3. 내장객
지난 2007년에 비하여 2012년 내장객은 18홀은 6만1천명으로 평균 8,000명 감소, 27홀은 평균 9만 명으로 약 2만 명 감소, 36홀은 평균 12만7천명으로 3만6천명 감소하였는데 이러한 흐름의 가장 큰 요인은 전반적인 경기침체, 스크린골프장의 증가, 개장된 골프장의 증가 등이 큰 요인으로 작용한 것으로 판단되며, 최근 골프장업계가 얼마나 심각해졌는지 단적으로 보여주는 통계치를 보여주지만 막상 골프장업계의 관계자들은 예전의 호시절만 생각할 뿐 일부 골프장들을 제외하고는 아무런 대책이 없거나 새로운 시도조차 하지 않던 상황에서 이제 조금씩 그 심각성을 깨닫고 있는 것으로 느껴진다.
다만, 수요적 측면의 수도권 및 광역배후도시권 인근의 골프장들을 포함한 평균내장객은 감소예정이나 수도권 및 울산, 부산, 창원, 대구 등의 광역배후도시권 1시간 이내는 내장객감소는 더디게 진행될 것으로 판단되며, 이용가격에 대한 민감도가 높아져서 다소 거리가 좀 멀어도 좋은 코스관리상태 및 레이아웃, 접근성에 따라 내장객 확보는 가능할 수 있는 측면이 있어 찾아오게 만드는 가치창조가 필수적일 것이라 판단된다.
4. 회원권폭락에 따른 향후 회원제골프장이 처해질 운명
현재 회원권가격이 떨어진 이유중의 가장 큰 요인은 ①전반적인 경기침체, ② 대기업 등에서 법인회원권의 매각, ③ 정부에서 공무원골프금지령 ④ 골프장회원권가격에 대한 거품 빠짐 현상 등이 주요한 원인으로 기인하여. 운영중골프장회원권가격의 대폭하락, 공사중골프장의 시행사의 부실, .향후 가격상승에 대한 기대감이 없는 상황 등으로 확산되어 회원권 미분양사태가 나타나고 있는 것인데, 가장 근본적인 원인은 상기의 원인들이 복합적으로 작용하여 주말예약에 대한 경쟁이 치열하지 않은 상황 즉, ‘주말부킹이 남아 도는 현상’ 때문에 굳이 회원권을 구입해야 할 필요성을 느끼지 않기 때문이기도 하고, 또 회원권을 가지고 있다고 하더라도 우리나라의 관행적으로 팀당그린피를 1/N로 나누어내는 특성을 감안할 때 회원권을 가지고 있는 본인은 혜택을 받지만 결국 나머지 3명의 비회원그린피가 너무 비싸기 때문에 회원권을 가지고도 한팀 구성이 되지 않아서 골프장에 내장을 할 수 없기 때문에 회원들끼리 골프장에 내장하거나 아예 4명이 회원대우 또는 준회원대우 등을 받을 수 있는 이른 바 ‘무기명회원권’이 그나마 시장에서 좋은 반응을 보이고 있는 것이 현실이다.
이러한 회원권의 시세하락은 박근혜대통령정부가 들어서면서도 여전히 ‘공무원들의 골프금지령’ 등의 이른 바 ‘골프장푸대접현상’이 지속될 것으로 예상되어 아마도 향후 5년간은 회원권가격이 상승하는 일은 사실상 불가능할 것으로 판단되어 사실상 회원제골프장의 신규회원권분양은 더더욱 불가능하며, 기존의 회원권가격의 하락세는 지속되어 입회금반환을 요구하는 2007년 이후 분양했던 골프장들의 경영상태는 아주 심각한 상황으로 초래하게 될 것으로 판단된다.
결국, 이런 골프장들은 입회금반환금을 해결하지 못해서 골프장의 소유자들 또는 회원들에 의해서 자의반 타의반으로 사실상 ‘법정관리체제’에 의존할 수 밖에 없는 상황으로 돌입하게 될 것으로 판단되며, 이미 그 시작이 되고 있어서 몇몇 골프장들이 ‘법정관리체제’로 전환을 하고 있는데, 문제는 1997년도 IMF시절 이후의 후폭풍과는 질적으로 다르다는데 그 문제점이 있다는 것이다.
즉, IMF체제의 금융위기로부터 5년이 지난 후 전국의 약 22여 개 골프장들이 주인이 바뀌었거나 회원들이 경매를 받아서 ‘주주회원제’골프장들이 등장하기도 했지만 그 당시는 골프장수가 부족했기 때문에 회원들이 골프장을 인수하기 위한 경매에 참여할 경우에 ‘충분한 투자가치가 있는 메리트’가 있었기 때문에 회원들이 경쟁적으로 경매입찰에 참여했지만 지금은 그와는 정반대로 ‘투자가치는커녕 오히려 빛더미를 강제로 떠 않게 되는 상황’이기 때문에 매년 적자보전금까지 부담해야 하는 상황이기 때문에 회원들의 입장에서도 선뜻 나서기 어려운 상황이라는 것이다.
결국, 회원권 입회금반환문제는 ‘법정관리체제’를 경유하여 첫째, 골프장오너는 소유권박탈, 둘째, 골프장에 채권을 가지고 있는 금융기관 또는 회원권소지자는 회원권의 시장가치로의 금액을 환산하여 골프장지분을 받게 되는 형태로 정리되거나 아니면 아예 대중제골프장으로 전환 가능성이 매우 크며 이미 경기도 포천의 가산노블리제골프장이 법정관리체제에서 상기의 방법으로 ‘대중제로 전환’된 사례가 있다.
따라서, 상기의 현상은 수도권의 18홀 건설을 기준으로 1개의 골프장을 건설하는데 소요되었던 과다투자비에[인허가 및 토지대(약 450억) + 금융비용(200억) + 공사비(400억) = 약 1,000억 ~1,100억] 대한 거품을 빠지는 현상으로의 귀결이라는 것이 필자의 판단인데, 이러한 결과가 2013년 하반기에서 본격화되어 2015년까지 계속되어질 것으로 예상되는데 이렇게 거품이 빠지게 되면 그때부터 골프장은 다시 경쟁력을 가지게 되면서 골프장M&A시장이 더욱 활발해질 수 있는 가능성이 있으나 막상 골프장소유의 지분구조가 간단치 않아서 골프장을 살수도 없고, 팔 수도 없는 상태에서 신원컨트리클럽과 같은 주주회원제가 되거나 아니면 주주들이 많은 대중골프장으로 재편될 가능성이 높다.
IV. 우리나라의 골프장M&A에 대한 흐름과 최근의 흐름
상기에서 언급한 것처럼 최근의 골프장산업은 우리나라 골프장산업의 역사상 유사이래 가장 어려운 환경에 처해 있는 것으로 필자가 지난 2008년에 KS레저개발(주)라는 골프장관련 종합컨설팅업체를 설립하고 나서 얼마 지나지 않아서 미국발 금융위기가 발생했고, 그 이후 우리나라의 전반적인 금융위기 및 부동산관련 경기침체, 그리고 더 나아가서는 L자형 장기적인 경기침체를 걱정하는 우려하는 목소리가 적지 않게 설득력을 얻어가고 있는 현상 때문에 시중에 풀린 현금은 많지만 막상 그 돈이 움직이지 않는 이른바 ‘돈맥경화현상’이 우리나라의 최근의 분위기를 대변해주고 있는 상황에서 시중에 여유자금은 있지만 막상 이를 활용할 투자처가 없어서 고민을 하고 있는 것이 업계의 흐름이다.
물론, 부동산시장자체가 침체된 상황에서 지난 1~2년 전에는 ‘비즈니스호텔’ 또는 ‘주거용오피스텔’정도는 P.F가 되어서 투자비회수가 가능한 분야로 손을 꼽았지만 최근에는 그 또한 과잉투자로 이미 하락세로 접어들었으며, 특히 비즈니스호텔의 경우는 일본의 ‘엔저현상’으로 일본관광객이 급감하거나 오히려 한국인이 일본에 관광을 가는 ‘역현상’과 중국인 또한 한국보다는 일본으로 관광을 가는 현상으로 시중에 ‘비즈니스관광호텔의 매물이 급증’하는 현상까지 감지되고 있는 현상이다.
그런 상황에서 최근에 2012년과는 확연히 다르게 골프장업계에 ‘골프장인수를 희망하는 의향자’가 문의를 해오는 상황이 나타나고 있기 때문에 과거의 골프장 M&A 시장에 대한 분석과 향후 전개될 골프장 M&A시장에 대하여 전망 및 대책을 제시하고자 한다.
1. 2007년 이전의 골프장 M&A현황 분석
지난 2008년 이후에 골프장과 관련된 개발사업은 상기의 전반적인 경기침체 등이 예상되어 골프장관련 P.F가 사실상 어렵다는 판단을 하게 되었고, 그 과정에서 개발과 관련된 컨설팅업은 사실상 ‘레드오션’에 해당한다는 생각을 하고 고심에 고심을 거듭한 것이 틈새시장의 하나인 ‘골프장M&A'에 대한 집중적인 관심을 갖고 노력해보자는 것이 그 당시의 판단이었고, 나름 우리나라골프장의 M&A사례를 조사해 본 결과 IMF가 발생한 이후 2007년까지 총 43개의 골프장이 주인이 바뀌었으며, 그 중 1999년에 12%, 2002년에 무려 11개의 골프장이 주인이 바뀐 것으로 조사되어 IMF가 오고 난 5년째에 골프장의 주인들이 가장 많이 바뀌었는데 이 당시에는 주로 골프장이 문제가 있는 것이 아니라 골프장을 소유하고 있는 모기업의 도산으로 주인이 바뀐 것이 주요한 원인으로 나타나고 있다.
2. 최근 5년간 골프장 M&A현황 분석
세계금융위기가 발생한지 4년이 흐른 시점에 역시 골프장M&A가 이루어진 현황을 보면 운영중골프장이 주인이 바뀐 곳이 24개소 중에 건설주골프장 6곳이었다.
최근에 운영중골프장 386개소 중에 매물설이 구체적으로 나도는 곳은 약 55곳으로 전체 운영중골프장의 15%정도가 금액만 맞는 다면 매각을 하려고 하는 움직임이 있는 상황이며, 건설 중 및 인허가가 종료된 골프장은 2/3 이상이 공사비를 못 구하고 있는 상황에서 금융비용을 감당하지 못해서 투자비의 50%를 손해보고서라도 매각을 하고 싶어하거나 공사비를 투자하여 골프장을 운영할 수 있는 투자자를 구하고 있는 상황인데 대도시인근에 값이 저렴한 골프장인허가 종료된 물건을 대상으로 매수희망자가 적극 나서고 있는 상황이다.
다만, 운영중인 회원제골프장은 사실상 입회금반환문제와 심각한 경영적자, 과대한 투자비 등에 의해서 구조적으로 매수자가 희망하는 가격에 맞출 수 없는 구조를 가지고 있어서 사실상 거래가 가능한 골프장은 막상 찾아보면 없다는 것이 현실이며, 그나마 수익률이 발생하는 운영중인 대중골프장을 찾고 있지만 수익률이 나고 있는 대중골프장을 팔려는 골프장오너는 모기업이 심각한 경제상황에 처한 경우를 제외하고는 사실상 없는 것이 사실이다. 오히려 대중골프장사업을 통해 수년간 이익이 발생되어 골프장법인이 ‘이익잉여금’이 수백억 원씩 적립되어 있는 대중골프장들이 간혹 있어서 ‘값싸고 좋은 입지의 인허가종료된 사업부지’에 대하여 관심을 갖고 있는 것이 최근 M&A시장의 흐름이다.
또한, 현재 건설중인 골프장들 중에 회원권미분양 등으로 인하여 대기업건설업체가 이른바 ‘책임준공, 지급보증’을 한 골프장들이 공사비회수는 물론 금융기관의 금융이자까지 떠 않게 된 상황에 처한 골프장들이 비단 건설사의 문제만이 아닌 제1금융권 및 제2금융권에 아주 심각한 문제로 대두가 되고 있는데 뾰족한 대안을 찾지 못하고 있는 가운데 최소한 1~2년 안에 결국 공매의 형태로 시장에 매물로 쏟아져 나올 것으로 보이는데 결국 이 문제는 금융권과 건설사가 서로 일정부분 손해를 볼 수 밖에 없는 구조이거나 건설사가 결국 골프장을 인수할 수 밖에 없는 구조로 대부분 P.F약정서가 체결되어 있는 상황이다.
3. 가장 효율적인 골프장M&A전략
우리나라에서 기업인으로 성공한 사람이라면 누구든지 본인 소유의 골프장을 갖는 것을 일종의 ‘로망: 꿈’이라는 것을 필자는 2008년 이후 골프장M&A전문기업을 추구하면서 수많은 골프장매수희망자를 만나면서 느끼게 되었다. 혹자는 ‘우리나라의 경제가 이렇게 안 좋은 상황에서 골프장을 누가 사겠는가?’ 라고 말하는 사람이 적지 않다는 것을 이해 못하는 바는 아니다.
그러나, 경제위기에 대한 부분을 조금 더 세분화하여 분석을 해보자면 전반적으로 국내외 경기가 안 좋은 것은 일견 맞지만 또 한편으로는 ‘경제의 양극화현상’이라는 부분을 빼 놓고 현재의 경제위기를 판단할 수 없다는 생각이 필자의 견해이다. 즉, 우리나라의 경제위기의 면면을 살펴보면 중산층과 중소기업이 점점 더 어려워져서 서민층으로 전락하거나 중소기업이 부도가 나는 등의 경쟁력을 잃게 되는 상황, 또는 정규직에서 비정규직으로 전환되는 불안감, 조기명예퇴직에 따른 소비지출의 감소 등으로 나타나는 경기침체 등을 소위 일반적으로 말하는 ‘국내의 경제위기론’의 핵심이라고 판단한다.
반면에 부동산과 관련된 건설사를 제외하고 대기업을 비롯한 건실한 중견기업들은 약 10여 개의 탄탄한 계열사를 가지고 있으면서 계열사 내 영업이익을 매년 200억 이상 내는 기업들이 골프장의 매수를 희망하는 현상이 가장 일반적인 현상인 것이 특징이라고 할 수 있다.
그렇다면 어떻게 하면 ‘골프장을 소유하는 드림’을 이룰 것인가?에 대하여 필자가 평소 생각한 것에 대하여 정리해보고자 한다.
첫째, 기존에 인허가 난 골프장중에 토지가 100% 확보된 것을 기준으로 대도시인근에 위치한 대중골프장중에 지방에는 18홀 기준 150억 미만, 수도권의 경우 25억 미만에서 사업부지를 인수하거나 기존의 사업시행자를 지주의 개념으로 간주하고 지주공동사업의 개념으로 약 350억 원 내외의 공사비를 투자하면 골프장 한 개를 건설하는데 약 350억~650억 정도를 투자하여 매년 영업이익을 배분하는 형태를 통해 상생할 수 있는 물건을 찾는 것이 투자비가 가장 저렴하면서도 수익성을 나타내는 방법이다.
물론, 공사를 하는 경우에 각종 민원문제 등에 따른 문제, 토지가 100% 확보 안되어 있을 경우 등에 대한 문제 등이 대두될 가능성이 있지만 그 정도의 리스크는 얼마든지 극복해 낼 수 있기 때문에 현재 운영중인 383개의 골프장이 존재하는 것인데, 이 정도의 리스크를 감당할 자신이 없으면 사실 골프장을 갖는 다는 것은 꿈에서 그칠 가능성이 크다. 그 이유는 상기에서 언급한 것처럼 운영중골프장은 사실상 투자가치가 있는 골프장은 없기 때문이다.
둘째, 입회금반환이 도래하여 문제가 많은 골프장의 경우 회원권가격이 시중에서 절반가격 또는 그 이하로 형성되어 있기 때문에 매수하려는 골프장을 선정하고 중장기적인 측면에서 회원권을 싸게 매집하는 방법이 있을 수 있다. 물론, 이 방법인 기존 골프장소유자와 사전에 정확한 전략에 따라서 로드맵을 정하고 난 이후 에 진행을 해야 하기 때문에 그렇지 않은 경우에 상당한 리스크가 있을 수 있다.
셋째, 최근에 제2금융권 및 제1금융권에서 부실채권을 대손상각처리차원에서 골프장과 관련된 부분이 있는데 이를 적극 검토하여 아주 저렴하게 인수하는 방법인데 이 경우 기회도 많지 않을뿐더러 매력있는 골프장이 거의 없고, 경쟁자가 많이 있어서 쉽지 않은 상황이다.
넷째, 골프장과 관련하여 다방면의 전문가그룹을 활용하여 협업을 통해 전략을 수립하고 실천해야 한다. 우리나라의 골프장관련 전문가라 하면 개발부문, 인허가 부문, 운영부문, 골프장M&A부문, 골프장관련 각종 통계정보, 전방위네트워크, 골프장관련 전방위지식이 함께 어우러질 때 비로소 그 진가를 발휘하여 리스크를 최소화하거나 효율을 극대화할 수 있는 전략과 전술이 나오게 된다.
V. 결언: 과연 골프장산업은 ‘레드오션’인가? ‘블루오션’인가?
필자가 1997년도에 6년 동안의 군복무를 대위로 전역한 이후 경기도 포천의 일동레이크골프장의 코스관리팀에서 계약직으로 2년반, 정규사무직 약 1년반, 골프장 종합컨설팅업체에서의 약 7년, 그리고 현재의 골프장M&A전문기업을 표방하고 있는 KS레저개발(주)를 운영한지 어언 6년 등 17년째에 걸쳐 골프장관련된 업무를 해오고 있으면서 골프장업계의 작금의 현 상황을 한마디로 표현하자면 ‘거품빼기’ 라고 할 수 있다.
과거 10년 전에 문만 열어 놓으면 마케팅이 필요 없이 주중, 주말 내장객이 가득 차선 시대, 회원권분양을 모집만 하면 분양신청자수가 너무 많아서 경찰관입회 하에 당첨자를 뽑아 내듯 분양권을 팔던 시대, 몇 억의 회원권을 소유하고 있으면서도 골프장의 임직원들에게 잘 보여야 부킹권을 받던 시대, 골프장의 전종사원들이 1년 내내 서비스교육을 단 한번도 받지 안 해도 전혀 이상 없던 시대이었기 때문에 5년이라는 인허가기간을 거치고, 터무니없는 금액을 주고서 사업부지를 구입하고, 1년에 10%의 금리를 부담하거나 실제공사비용보다 40%이상의 거품으로 대기업건설사에게 공사를 맡기고, 클럽하우스건축물에 기백억원 이상을 투자하여 내장하는 고객의 기를 꺾어서 비싸게 회원권을 팔아야 했던 실제 1,000억짜리 골프장 프로젝트를 50억~100억의 자본으로 골프장을 건설하려 했던 상황에서 모든 거품이 발생하였다고 생각된다.
이제 그 거품이 걷히는 과정에서 나타나는 각고의 어려움이 현재 우리나라 골프업계에 적지 않게 존재하고 있는 것이다. 그러나 앞서 언급한 상황과는 다른 10년 이상 된 회원제골프장과 거품 없이 투자된 대중제골프장의 대부분은 매년 높은 수익률을 나타내면서 균일화된 명품서비스를 제공하는 전통을 쌓아가고 있는 것을 볼 진대 필자가 판단하는 골프장사업은 첫째, 얼마나 저렴하게 투자할 것인가? 둘째, 얼마나 마케팅을 철저하게 구사할 것인가? 셋째, 얼마나 운영비용을 간소화 할 것인가? 넷째, 배후수요가 충분한 곳에 골프장의 입지를 선정할 것인가? 다섯째, 고객의 눈높이에 맞는 코스레이아웃을 가지고 있는가? 등등의 기준을 철저히 준수한다면 아직도 충분한 ‘블루오션’이라고 할 수 있다고 생각한다.