전소유자의 가압류나 저당권설정도 말소기준에 포함이 ...

민사집행법이 개정되기 전인 2002. 7. 1. 이전에는 전소유자의 가압류와 저당권 설정은 말소대상이 되지 않고 낙찰자의 부담으로 인정되는 사례와 말소가 되어 낙찰자 부담이 안된다는 판례가 충돌되어 대법원 전원합의체에서 분쟁이 되는 사례를 해소 시켰습니다.   즉, 어차피 전소유자로부터 부동산을 매입한 현 소유자는 전소유자의 채무금을 승계하는 것이 사회통념상 신의성실 원칙에 적용되는 것으로 인정하여 전소유자의 가압류나 저당권설정도 말소기준에 포함이 되게 하였습니다. 따라서 전소유자에게 채권이 있는 경우에는 먼저 전소유자의 채권액을 먼저 충족 시키고 남은 금액이 있는 경우에 현소유자의 채권액을 기준하여 배당을 하게 됩니다.   그 사례는 다음과 같습니다. 2004. 1. 11. 소유권이전 2005. 2. 11. 가압류 2005. 3. 11. 저당권 2005. 4. 11. 저당권 2005. 5. 11. 소유권이전 2005. 5. 20. 임차권 2005. 6. 11. 저당권 2005. 7. 11. 저당권   위와 같은 경우 전소유자의 가압류와 저당권부터 1차 배당을 하고 난 다음 남은 금액이 있을 경우 현소유자의 권리자에게 배당을 2차로 하게 됩니다. 이때 현소유자의 임차인이 우선순위자로서 선순위 임차인인지 하는 것입니다. 이런 경우엔 선순위 임차인이 될 수 없습니다. 현소유자로 볼 때는 선순위 임차인이지만 전소유자를 기준할 때는 후순위 임차인입니다. 따라서 전소유자의 권리도 말소기준이 되므로 선순위 임차인이 될 수 없습니다.   현소유주 이전에 발생한 전소유주, 기한 가압류 및 근저당의 말소기준 입니다.   1. 가압류-소유권이전등기-근저당의 순일때 가압류가 경매 신청시            * 가압류 말소됨              *배당은 가압류가 먼저 배당받고 잉여액은 근저당에게 배당(대법원 입장) 2. .가압류-A근저당-소유권이전등기-b근저당(a근저당 또는 b근저당 경매신청시)            *가압류 말소됨              *배당은  가압류, a근저당이 먼저 배당받고 잉여액은 b근저당에게 배당 3. a근저당-가압류-소유권이전등기-b근저당(a근저당,b근저당 경매신청시)            *가압류 소멸              *배당은 모두에게 배당순위에 의하여 배당 4. a근저당-가압류-소유권이전등기-b근저당 (가압류 경매신청)            *가압류소멸                *a근저당 먼저, 가압류 2순위  잉여금액이 있을시 b근저당 배당     상기 내용은  대법원 행정처 실무지침서에 의해 결정된 말소기준입니다.   구 실무제요와 다소 차이가 있고, 소수설에 의하면 가압류는 현소유자의 채권자의 경매신청에 배당에 참여할수 없다는 견해도 있지만 대법원의 전원합의체 다수설에 의해 결정되었습니다.. 그러나 실무례가  전소유자의 가압류를 어떻게  현명하게 처리할 것이냐의 문제로 보여지고, 그래서  " 누구" 소유의 재산에 대한 경매신청인가의 문제를 " 어느 범위까지가 전소유자의 재산인가"로 해석하여  말소시키되  먼저 가압류권자에게 청구한 금액을 배당하는 것으로 보여집니다. 결론입니다. 전소유자 당시 발생한 가압류던 저당권이든 지금은 누가 경매를 신청하든 모두 말소가 됩니다. 4번째 사항의 선순위 임차권등기는 말소기준이 아닙니다. 따라서 선순위 임차인 이후의 가압류가 말소 기준이 됩니다. 아주 중요한 참고입니다.   선순위 가압류던 아니면 저당권이든 소멸시효가 완성되는 채권은 말소기준이 아닙니다. 다시말하면 저당권 설정을 하고 10년이 지나면 경매를 신청하여도 채무자가 이의를 제기하면 경매가 중지되고 소송절차에 의해 저당권이 말소된 뒤 경매가 취소되어집니다. 단, 10년 동안 채권청구를 하지 않았을 경우입니다. 가압류 인 경우는 10년 이었으나, 5년으로 변경되었고 지금은 3년입니다. 따라서 가압류 등기를 한 뒤 가압류에 의한 본안 소송을 제기하지 않는 가압류 등기의 말소기준 이 있습니다. 이 기간에 해당되면 가압류등기가 말소되어 말소기준 권리가 되지 않습니다.     그럼 결론입니다.   첫번째 질문 A : 전소유자 B : 가압류 C : 소유권이전 현 소유자 D : 근저당 E : 근저당에 의한 경매 위와 같은 상황은 근저당이 말소기준이되고 전소유자의 가압류는 말소되지 않는게 당연하죠? 답) 아닙니다. 가압류는 말소가 되고 전 소유자 당시의 가압류가 말소 기준이 됩니다.   두번째 질문 A : 전소유자 B : 근저당 C : 가압류 D : 소유권이전 현 소유자 E : 근저당 F :  E 근저당에 의한 경매 위와 같은 경우 B근저당이 말소기준 권리가 되나요? E근저당이 말소기준권리가 되나여? 제생각으로는 B 근저당이 말소기준권리가 되어 모두소멸되는듯 답) B의 근저당이 말소 기준이 됩니다.   세번째 질문 A : 전소유자 B : 가압류 C : 근저당 D : 소유권이전 현 소유자 E : 근저당 F : E근저당에 의한 경매 위와 같은 경우는 C근저당이 말소기준 권리가 되며 전소유자의 가압류는 말소 되지 않는다고 알고 있는데 교수님이 강의 할때 가압류도 말소 된다고 기억나는것 같아서 문의 드립니다. 답) B 가압류가 말소기준이 되면 B가압류는 말소가  됩니다. 다만 가압류 등기가 직권말소가 되는지 살펴보아야 합니다.   만약 법원 실무에서 가압류가 말소 된다면 어떤 것을 보고 판단 할 수 있습니까? 답) 전자에서도 밝힌 바와 같이 가압류가 지속적으로 채권 변제 요구를 한 상태에서 본안소송을 하였다면 이 가압류 등기는 맗소기준이 되지만 만약 소멸시효에 해당되면 말소기준이 되지 않습니다. 다시말하면 가압류 등기는 채무자의 신청에 의해 말소가 되기 때문에 말소기준이 되지 않고 다음 순위가 말소기준을 승계 받습니다.   네번째 질문 A : 전소유자 B : 임차권등기 C : 가압류 D : 저당권등기 E : 소유권이전등기 F : 저당권등기(경매신청채권자) 이경우는 어떻게 권리분석 하나요? 답) 임차권등기는 말소기준이 되지 않습니다. 만약 임차권등기권리자가 강제경매신청한 사건이고 낙찰가가 임차권등기권리자의 임대보증금을 전액 배당되지 않을 경우 부족한 임대보증금은 낙찰자 부담이 됩니다.