국토해양부 질의회신 모음

[참진]

국토해양부 질의회신 모음

[194호] 2010년 10월 04일 (월) 22:11:56

전국아파트신문 jkaptn@jkaptn.com

아파트 ‘Q & A’는 주택관리업무와 그에 따른 법령을 중심으로 하여 국토해양부에서 받은 아파트에 관한 운영 및 법령(규) 질문 등의 자료를 종합해 싣고 있습니다. 입주자대표회의는 물론 관리사무소, 입주민 모두 알아두어야 하는 상식들, 꼭 질문하고픈 사항들을 발췌해 게재하오니 많은 도움이 되시길 바랍니다.

주택관리업자 및 사업자 선정지침 고시관련  2010.09.09

주택관리업자 및 사업자 선정지침 (국토해양부 고시 제2010-445호제정2010. 7. 6) 주택관리업자 선정시 별표 4 최저낙찰제 낙찰방법 중 위탁가격(위탁관리수수료)은 입찰공고로 제시하는 발주기준에 따라야 하며 주택관리업자가 제출하는 입찰가격 산출내역서의 금액과 같아야 하는 것이므로 입찰가격과 그 산출내역서가 같아야한다.
그런데 입찰참여업체 선정시 입주자대표회의에서는 평가항목별로 위탁수수료, 장비현황, 자본금및기술인력평가, 관리실적등을 평가하여 업체선정이 가능한지?
현재 입찰업체선정시 위탁수수료가 0원에 근접한 가격으로 입찰참여가되고 있어 위탁수수료만 가지고 최저업체선정이 된다면 질적서비스저하, 위탁업체의 인사권행사로 인한 취업수수료 발생여건이 조성될 수 있습니다. 이러한 문제점의 대처는 어떻게해야 할지?

처리결과
「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제9조제3항에 따라 주택관리업자를 선정할 때에는 지역제한을 하여서는 아니 되며, 일반관리비(공동주택관리기구 직원의 인건비 포함), 청소비, 경비비, 승강기 유지비, 수선유지비 등은 주택법시행령 제55조의2에 따라 관리주체가 수립하여 입주자대표회의에서 승인하는 관리비 예산에 반영하는 것이며 같은 지침 제8조 및 제16조에 따라 입찰공고 시에는 발주기준을 구체적으로 제시하여야 하며, 발주기준에 따라 제출하는 입찰가 산출내역서(자재, 인건비 및 제부대비 등의 산출내역서)와 입찰서를 비교하여 합계금액이 틀리거나 불문명한 경우에는 입찰을 무효로 하는 것입니다.
또한, 발주기준은 동종?동일한 수준의 제품이거나 동종`동일한 자재`인력 및 공급조건 등으로 하나의 기준을 제시하여야 하며, 발주기준을 무시하고 임의로 입찰에 응찰한 공사업자 및 용역업자 등의 입찰은 무효로 하는 것입니다.
*발주기준을 입찰공고문에 누락한 경우에는 중요사항의 누락으로 판단됨
참고로 위탁관리수수료는 주택관리업자가 공동주택관리기구에 지원하는 기술지원비, 행정지원비, 장비지원비, 제부대비 및 기업이윤 등 위탁관리에 소요되는 비용으로 구성될 수 있음을 되는 것임을 알려 드립니다.

입주자대표회의 구성절차에 대하여 문의 드립니다  2010.09.09

지난 2010.07.06일 개정된 주택법 중 입주자대표회의 구성절차에 대하여 문의드립니다.
질의요지 : 저희 아파트는 제2기 입주자대표회의를 구성하기 위하여 지난 2010.7.3일후보등록 및 경선일정 등을 공고하고 종전 관리규약에 따라 동별대표자를 선출하고 2010.8.5일 입주자대표회의를 통해 회장과 감사 및 임원을 선출하였습니다. 그런데 회장과 감사 선출시기가 2010.07.06일 이후이므로 개정된 주택법시행령(제50조6항)에 따라 직접선거를 치러서 다시 선출해야한다는데 어떤 것이 맞는 것인지 궁금합니다.

처리결과
주택법 시행령 개정이후인 2010년 7월 6일 이후에 선출공고를 한 입주자대표회의 임원 선출은 주택법 시행령 제50조제6항에 따라 500세대 이상인 경우에는 직선제로 선출해야 합니다.

동대표 결격사유  2010.09.09

주택법 시행령 제50조 제4항 제8호에 의하면 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속임원은 동별대표자 될수 없다 라고 되어 있는데 용역을 공급하는 자의 소속직원은 동별대표자가 될수 있는지요.

처리결과
관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 선정된 자의 소속임원만 동별 대표자 결격사유에 해당되며, 소속직원은 해당된지 않습니다.

자치관리아파트 고유번호증 대표자 관리소장으로 변경시 문제점에 대한 답변요망  2010.09.10

제가 근무하고있는 단지는 자치관리를 하고 있습니다. 금번 주택법 개정내용에 보면 일부를 제외하고 관리소장이 계약을 하게 되어있어 고유번호증 대표자를 대표회장에서 관리소장으로 변경이 불가피하나 근로자인 관리소장이 대표자가 되는경우 고용보험에 속하는 실업급여 및 교육비환급등의 혜택을 대표자이기때문에 볼수없다는 답변을 공주고용센터 논산출장소에서 받았습니다. 이런결과를 초래하게되면 관리소장도 근로자로서 크나큰 피해를 볼수있사오니 이문제점에 대해 정확한 답변을 주시기바랍니다.
전에 질의회신내용을 보면 막연히 고유번호를 부여받을 수있다고만 답변해주셨습니다. 바쁘시더라도 대표자변경은 속히해야 제반계약을 할수있으니까 부처별(고용노동부,국세청등)조율을 하셔서 업무에 혼선을 초래되지않게 협조해주시면 감사하겠습니다.

처리결과
주택법 제43조제2항에 따라 공동주택은 자치관리하거나 위탁관리하는 것이며
* 사업자 계약은 해당 공동주택의 관리사무소장이 하는 것임
주택법 제2조제14호가목에 따라 자치관리를 하는 공동주택의 관리주체는 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장이므로 공동주택의 관리를 위하여 관리사무소장이 세무서에서 사업자등록번호에 준하는 고유번호를 부여받을 수 있는 것입니다.
* 참고 : 국세기본법시행령 제8조, 부가가치세법시행령 제8조, 소득세법 제168조
그러나 영리사업자인 주택관리업자가 관리하는 공동주택은 관리주체가 주택관리업자이므로 주택관리업자의 사업자등록증을 사용하는 것입니다.
참고로 사업자등록증 및 고유번호증에 관하여 자세한 사항은 소관청인 국세청에 문의하시기 바랍니다.

재건축 운영에 관하여  2010.09.13

1. 공동주택내 공유시설(입주자대표회의 사무실, 창고등)을 입주자대표회의나 주민총회(소유자 총회) 의결로 재건축을 위한 추진위원회나 재건축 조합 사무실로 사용할 수 있는지?
2. 공동주택 관리로 인한 잡수익이나 장기수선충당금을 입주자대표회의 의결이나 주민총회(소유자 총회) 의결로 적용하여 사용할 수 있는지? 재건축을 위한 운영비용으로 사용할 수 있다면 각각의 의결 정족수는 몇 명이상이어야 하나요?

처리결과
공동주택내 주민공동시설(입주자대표회의 사무실, 창고등)은 그 해당 용도로 사용하는 것이며 공동주택 관리로 인하여 발생하는 잡수입(잡수입은 관리비 용도로 사용하는 것임)이나 장기수선충당금은 재건축 운영비용으로 사용할 수 없는 것임을 알려 드립니다.

외벽방수 하자보수 기간질의  2010.09.13

당 단지는 2005년 5월 6일에 준공된 주상복합 아파트건물로써 2010년 9월 13일 현재 우천시 일부세대 외벽에서 누수가 발생되고 있습니다.
사업주체에 대한 하자보수 청구시 아파트의 사용검사일이 2005년 5월 26일 개정 주택법 시행 이전이면 입주일로부터 10년이라고 하는데 건물 준공후 5년이상이 경과한 시점인데 사업주체에 하자보수를 청구 할수 있는지, 아니면 입주자대표회의 의결을 거쳐 업체선정후 자체 보수를 하여야 하는지를 질의합니다.
또한 누수가 발생하는 피해세대의 요구사항으로는 우선 선조치후 시행/시공사와 시시비비를 가리라고 하는데 이럴경우 선조치후 시행/시공사에 피해보상 요구를 할수 있는지 답변을 부탁드립니다. 감사합니다.

처리결과
공동주택에 주택법시행령 [별표6]에 따른 시설공사별 하자담보책임기간(2007.3.15.이전에 사업계획승인받은 공동주택은 사용검사일로부터 1년차, 2년차, 3년차로 구분되고, 2007.3.16.이후에 사업계획승인받은 공동주택은 사용검사일로부터 1년차, 2년차, 3년차, 4년차로 구분됨을 참고) 또는 같은 령 [별표7]에 따른 내력구조부별 하자보수기간(사용검사일로부터 5년차, 10년차) 내에 공사종별로 각각의 하자가 발생한 경우에는 주택법 제46조제1항에 따라 입주자, 입주자대표회의, 관리주체 및 관리단(집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 참조)은 사업주체에 하자보수를 청구할 수 있는 것이므로 사업주체에 하자보수를 청구하시기 바라며 주택법시행령 제59조제6항에 따라 사업주체가 하자보수를 청구받은 날부터 3일 이내에 하자의 보수 또는 하자보수계획의 통보를 하지 아니하거나 통보한 하자보수계획에 따라 하자보수를 이행하지 아니하는 경우에는 입주자대표회의 등은 법 제46조제2항 본문에 따른 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있는 것입니다.
또한, 사업주체에서 하자가 아니라고 답변하는 경우에는 주택법 제46조제6항에 따라 하자여부 판정 및 분쟁조정을 위해 우리부 「하자심사분쟁조정위원회 www.adc.go.kr (문의 ☎031-428-1833)」로 분쟁조정을 신청할 수 있음을 알려 드립니다.

새로 개정된 주택법중 공개입찰 기준  2010.09.14

입찰기준이 일정한 자격을 갖춘 사업자 중에서 최저가 입찰을 한다고 들었습니다. 회사마다 브랜드와 인지도 그리고 보상능력이나 수준이 다른데 어떻게 최저가 입찰을 하라고 기준을 제시했는지 답변바랍니다.

처리결과
「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제9조제3항에 따라 주택관리업자를 선정할 때에는 지역제한을 하여서는 아니 되며, 일반관리비(공동주택관리기구 직원의 인건비 포함), 청소비, 경비비, 승강기 유지비, 수선유지비 등은 주택법시행령 제55조의2에 따라 관리주체가 수립하여 입주자대표회의에서 승인하는 관리비 예산에 반영하는 것이며 같은 지침 제8조 및 제16조에 따라 입찰공고 시에는 발주기준을 구체적으로 제시하여야 하며, 발주기준에 따라 제출하는 입찰가 산출내역서(자재, 인건비 및 제부대비 등의 산출내역서)와 입찰서를 비교하여 합계금액이 틀리거나 불문명한 경우에는 입찰을 무효로 하는 것입니다.
또한, 발주기준은 동종?동일한 수준의 제품이거나 동종?동일한 자재?인력 및 공급조건 등으로 하나의 기준을 제시하여야 하며, 발주기준을 무시하고 임의로 입찰에 응찰한 공사업자 및 용역업자 등의 입찰은 무효로 하는 것입니다.
* 발주기준을 입찰공고문에 누락한 경우에는 중요사항의 누락으로 판단됨
참고로 위탁관리수수료는 주택관리업자가 공동주택관리기구에 지원하는 기술지원비, 행정지원비, 장비지원비, 제부대비 및 기업이윤 등 위탁관리에 소요되는 비용으로 구성될 수 있음을 되는 것임을 알려 드립니다.

주택관리업의 등록기준 문의  2010.09.15

주택법시행령 제68조 제1항의 별표8에 의한 주택관리업의 등록기준 중 기술인력(전기 기술자,연료사용취급관련 기술자,고압가스관련 기술자, 위험물취급관련 기술자,주택관리사등)이 상시 근무하는 것을 전제하고 있는 바, 위 기술인력 중 일부 기술인력을 주 15시간 미만의 단시간근로자의 근로조건 (근로기준법시행령 제29조) 에 의하여 주15시간 미만으로 체결하고 근무를 하여도 상시근무로 볼 수 있는지 여부. 이경우 상시근무로 볼 수 없다면 어떠한 법조항에 저촉되는지 알고 싶습니다.

처리결과
주택법시행령 제68조제1항 관련 [별표 8] 주택관리업의 등록기준의 구분에 따른 주택관리사(보) 및 기술인력은 각각의 자격 별로 1인 이상을 상시 근무(근로기준법에 따라 1주에 40시간 근로)하는 자로 두어야 하는 것이므로 2중 선임이 불가하며 주택관리업 등록기준에 따라 채용된 주택관리사(보) 및 기술인력 등은 주택관리업자가 위탁관리하는 공동주택의 관리사무소 등에 근무할 수 없습니다.
또한, 등록된 주택관리사(보) 및 기술인력 등이 다른 업종에 종사하거나 주택관리업자의 사무소에 상근(날마다 출근하여 근로기준법에 따라 정상적으로 근무하고 근로의 대가에 대한 임금을 정상적으로 받아야 함)하지 아니한 자는 자격 대여자로 보아야 할 것입니다.

아파트 잡수익의 회계처리  2010.09.15

대전에 있는 아파트 입니다.
다름이 아니오라 금년 7월 주택법 시행령의 전면 개정으로 우리 아파드 관리규약 개정을 앞두고 있습니다.
질의 할 내용은 우리 아파트는 전년도 관리외 수입(잡수익)을 당기순이익 처분을 거쳐 일정액은 예비비로 이외 금액은 장기 수선 충당금으로 전환하고 있습니다.
1. 예비비의 비율은 준칙안은 100분의2지만 아파트 자체적으로 재원이 조달되면 샹향 조정 가능하는지?
2. 잡수익이 예비비의 비율 이상 발생하면 (예: 잡수익 1억 예비비 5천만원) 나머지 잡수익은 꼭 장기수선충당금으로 충당하지 않고, 대표회의 의결후 장기수선계획에 없는 임의특별적립금으로 충당 가능하는지 (예: 현행 장기수선충당금에 없는 주차장 확보 임의특별적립금 , CCTV 설치 임의특별적립금) - 단 특별임의 적립금은 사용계정외의 목적에는 사용하지 못함 ?
3. 관리비 상승에 영향을 미치는 대표회의 운영비 (모든비용) 및 선관위 운영비 (모든비용)를 잡수익에서 지출할수 있는지 지출할수 있다면 - 예비비에서 지출해야 하는지 특별임의 적립금 (예:선관리 운영 임의특별 적립금/ 대표회의 운영 임의특별적립금의 계정과목에서 지출할수 있는지?
4. 당해년도 발생한 잡수익을 당해년도에 사용가능한지? 현재우리아파트는 당해년도 발생 잡수익을 이익잉여처분-당기순이익 처분을 거쳐 내년도 예비비나 장충금으로 결정한는 구조입니다.
잡수익은 현재 거주하고 있는 주민에 의해 발생한 관리외 수입입니다. 따라서 예비비외 수익을 장충금을 전환하는 것은 차후 장충금을 사용할 입주민이 혜택을 보는 구조이므로, 지금 발생하는 잡수익은 지금 거주하고 있는 입주민의 관리비절감 및 주거환경 개선에 사용되어야 옳다고 봅니다.

처리결과
대통령령 제22254호(2010.7.6) 주택법시행령 일부개정령 제55조제2항에 따라 잡수입은 금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설ㆍ복리시설의 사용료(재활용품 판매수입, 알뜰시장 수입, 광고수입 등) 등 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입을 말하며 관리주체는 이를 월별로 관리비등과 잡수입의 징수ㆍ사용ㆍ보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하는 것입니다.
그리고 잡수입은 관리주체에서 입주자 및 사용자가 부담하는 관리비를 지출하는 용도로 사용하는 것이므로 공동주택의 관리대상이 아닌 경로당 등의 운영비로 지급 하여서는 아니 됩니다.
또한, 대통령령 제22254호(2010.7.6) 주택법시행령 일부개정령 제55조제2항에 따른 잡수입의 회계관리는 2010.7.6.부터 적용하는 것이므로 2010.7.6. 전에 발생한 잡수입은 종전의 관리규약에 따라 회계처리 하는 것임을 알려 드립니다.

결원 동대표 선출시 구법과 신법중 어느것을 적용하는지?  2010.09.16

당 아파트는 2010.1.1일부로 제2기 입주자대표회의를 구성하였으며 2010.9월 현재 결원된 동대표 선출과 관련하여 질의가 있어 이글을 보내드리오니 답변 부탁드립니다.
2010.7.6일 이후에는 결원 동대표 선출시 주택법 제50조2항에 의거 선거관리 위원회를 구성하여 결원 동대표를 선출하여야만 하는지? 아니면 당 아파트 제2기 입주자대표회의 구성당시(2010.1.1)에 적용된 주택법 및 관리규약을 적용 할 수 있는지? 에 대하여 답변을 부탁드립니다.

처리결과
주택법령 개정 이후 동별 대표자 선출시에는 주택법 시행령 제50조의2에 따른 선거관리위원회에서 선거절차를 진행하야 하는 것이며, 동별 대표자 보궐선거의 경우에는 종전의 규정을 적용하여 선출하고 임기는 잔여임기를 수행하는 것입니다.

공동주택 입찰시 상한가액 제시 가능 여부  2010.09.17

승강기 전면교체공사 관련하여 2010.7.6일 주택법 개정으로 최저가 낙찰제로 규정되어 있습니다.
입찰방법에 지명공개 경재입찰로 할 경우 몇개 업체를 지명하여 입찰할 경우 담합의 우려가 있습니다.
따라서 담합의혹을 배제하고자 당아파트 승강기 교체공사시 최저가 입찰로 하되 입찰 상한가를 정할수 있는지 답변드립니다.

처리결과
「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서는 입찰예정가격에 의한 입찰의 방식을 허용하지 않고 있음을 알려 드립니다.

입찰 유찰에 관한 질의  2010.09.17

수고가 많으십니다. 다름이 아니고 아파트에서 공사할 때에 입찰공고를 내고 하고 있습니다. 그러나, 입찰을 냈는데도 유찰이 되는 경우가 있습니다.
이런 경우 공사를 안할 수도 없는 상황인데, 도대체 유찰이 몇번돼야만 수의계약이 가능한지 알려주시면 감사하겠습니다. 빠른 질의회신부탁드립니다.

처리결과
입찰공고는 불특정인을 상대로 하는 입찰공고 내용대로 계약을 하겠다는 청약의 유인입니다. 따라서 입찰공고는 유찰을 목적으로 공고하여서는 아니됩니다.
참고로 수의계약은 2회차까지 유찰시에는 3회차에는 수의계약할 수 있음을 알려 드립니다.

아파트 상가 행위신고(용도변경)  2010.09.17

아파트 상가에 대해 문의 좀 드릴께요.
아파트가 준공되어 상가분양을 받았는데 건축물대장에 근린생활시설로 되어있습니다. 부동산중개업소를 하려면 2종근린생활시설로 용도변경 하여야 하나요??
아파트가 아닌 상가는 표시변경을 안해도 된다는데 아파트는 꼭 하여야 하는지요? 아래의 경우(단순 용도변경)에 용도변경 절차를 이행하여야 하는건지 답변 부탁드릴께요.
O생활편익시설쭭 1,2종 근린생활시설로 변경할경우 행위신고(용도변경) 여.부
O근린생활시설쭭 2종근린생활시설로 변경할경우 행위신고(용도변경) 여부
O1종근린생활시설(소매점)쭭 1종근린생활시설(미용실)로 변경할 경우 행위신고(용도변경) 여.부.
O1종근린생활시설(소매점)쭭 2종근린생활시설(일반음식점)로 변경할경우 행위신고(용도변경) 여부
O행위신고(용도변경)을 해야한다면 꼭 사용검사까지 해야하는지요? (일반건축물은 표시변경으로 절차가 간단하지만 아파트 상가는 행위신고와 사용검사까지 하면 건축물대장이 바뀌는 시기가 너무 오래 걸려 영업에 큰 손해입니다.)

처리결과
1. 질의요지
공동주택단지내 행위신고 관련 문의
2. 회신내용
주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받은 공동주택단지내 입주자 공유가 아닌 복리시설(상가)을 용도변경 하고자 하는 경우, 같은 법 시행령 제47조제1항 별표3에 따라 행위신고를 하여야 하며, 그 공사를 완료하였을 때에는 사용검사를 받아야 합니다.
* 공동주택단지내 상가의 1종 또는 2종 근린생활시설 간의 용도변경은 행위신고대상임을 알려드리니 양해하시기 바랍니다.
보다 자세한 사항은 사업계획승인권자이며 행위허가 승인권자인 해당 지자체에 문의하시기 바랍니다.

주택법제3조 제2항 관련건  2010.09.17

잠실현대아파트입니다.
1)주택법 제3조 제2항 관련 ‘별표2’의 수의계약대상 ‘공산품을 구입하는경우’의 ‘공산품’은 어떤 물품 을 얘기하는지?
2)주택법 제12조. 13조. 22조 및 23조 관련 ‘별표4’의 -물품구입의 입찰방법-은 경쟁입찰(구입가격 2백만원초과 금액은 경쟁입찰하여야)일때 물품의 종류는? 1), 2)는 어떻게 구별하여야하는지?
3)주택법시행령 제53조 제1)항 ‘별표4’의 장비는 위탁관리아파트인 경우에는 위탁관리업체에서 보유하는것이 맞는지?

처리결과
공산품이란 「품질경영 및 공산품안전관리법」 제2조제5호에 따른 공산품(공업적으로 생산된 제품으로 소비자가 별도의 가공(단순한 조립을 제외한다) 없이 사용할 수 있는 최종제품 또는 그 부분품이나 부속품)을 말합니다.
공동주택관리기구에는 대통령령 제22254호(2010.7.6) 주택법시행령 부칙 제10조에 따라 2010.7.6.부터 6개월 이내에 같은 영 별표 4의 개정규정에 따른 장비(건축물 안전점검의 보유장비: 망원경, 카메라, 돋보기, 콘크리트 균열폭측정기, 5미터 이상용 줄자 및 누수탐지기 각 1대 이상)를 관리비로 구입(위탁관리의 경우에도 같음)하여 공동주택관리기구(관리사무소)에서 보유하는 것입니다.
* 누수탐지기 성능 : 주택법시행령 제58조제4항 괄호의 누수 되는 시설(콘크리트 등)을 탐지할 수 있는 장비를 말함

주택법 관련 유권해석 부탁드립니다  2010.09.28

1. 개정된 주택법.준칙에 따라 2010.11.07 까지 단지관리규약을 개정하여야 하는데 동대표 구성원의 이해 관계에 따라 기일내 개정하지 않는 경우 감독관청의 어떤조치가 행해지나요.
2. 500세대 이상 단지의 경우 회장 감사를 주민직선제로 선출하지 않고 주택법을 위반하여 동대표자들이 선출하였을 경우 법률적으로 어떤 문제가 있는지 반드시 주민직선 강행규정인지 부탁드립니다.

처리결과
동별 대표자나 회장과 감사를 직선제로 선출하지 않은 경우 이는 주택법령을 위반한 것이므로 당선이 무효가 되는 것이며, 이에 따른 위법행위 자에 대하여는 주택법 제91조에 따라 시정명령을 내리고 이를 이행하지 않은 경우 주택법 제98조제12호에 따라 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금을 부과하는 것입니다.

자료제공 : 국토해양부 / www.mltm.go.kr

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