부동산 등기부등본 보는법

[블루다(대전)]

등기부등본 열람요령 (등기부 내용 보는 법)

전세계약을 할 때는 반드시 등기부등본을  열람하라고 되어 있고,
공인중개사가 열람하여 권리관계 설명을 해주기는 하는데 무슨 소린지 알 수가 없다.
등기부를 기본이라도 볼 줄 알면 설명도 좀더 잘 알아들을 수 있을 텐데......
그런 분들이 많은 것 같아서 본 도움돌이가 간단한 내용만이라도 정리해 보기로 했다.

아래 예시하는 등기부는 집합건물(공동주택)이다.

단독주택 원룸 등은 건물등기부와 토지등기부가 따로따로 존재하므로 약간 차이가 있다.

1)
등기부등본은 [표제부]-[갑구]-[을구]로 되어 있다.
보통은 표제부가 하나지만 아파트나 빌라와 같은 집합건물은 특별히 [표제부]가 2개다.
등기부 맨 앞장에 나오는 것이 [표제부] (1동건물의 표시)로
건축물의 종류가 무엇이며, 전체 몇층인지, 전체토지 면적은 얼마인지 등이 표시되어 있다.

건축물의 종류를 잘 봐두는 게 좋다.

위 건물은 2층짜리 다세대주택이다.

(그림파일 크기를 줄이기 위해 아랫부분은 필자가 임의로 싹둑 잘라내 버렸다.)

그 다음 장을 넘기다 보면

아래 그림처럼 또 [표제부] (전유부분 건물의 표시)가 나오는데
거기에는 내가 사는 제00동 제000호 한 집의 내역이 표시되어 있다.
 

2)
위 그림에서 보듯, "전유부분의 건물내역"에 내가 사는 집의 전유면적(전용면적)이 나온다.
위 이미지 파일 속의 41.36㎡가 바로 전용면적으로,
이웃집과 공동으로 사용하는 계단 복도 등을 뺀, 순수한 나만의 전용공간 크기를 나타낸다.
(거실, 방, 다용도실, 욕실 등을 합친 면적이다. 단 발코니는 포함하지 않는다.)

중개업소에 가면 106㎡(32평)이라 떠들어놓고 막상 계약서에는 84㎡(25평)으로 쓴다.
어쩐지 속은 기분이 들고, 중개업자에 대한 신뢰감이 팍 떨어지게 된다.
미리 "지금 얘기하는 게 전용면적이냐? 전용면적은 얼마냐?"라고 물어보는 게 좋고
등기부등본 설명시와 계약서 작성시 전용면적 부분을 차분히 살펴보는 게 좋다.

제곱미터에 0.3을 곱하면 대략의 평수가 나온다.
(*암산할 때는 40×0.3=12 이므로 대략 12평 조금 넘겠구나 생각하면 된다)
위의 예시그림 주택은 일반인들이나 중개업소에서 보통 25평이라고 일컫는 빌라다.
하지만 실평수는 12.5평(41.36㎡×0.3025=12.5)밖에 안 된다.

3)
[갑구]에는 소유권에 관한 내용이 기재되어 있다. 소유자가 바뀐 순서대로 나온다.
현재의 소유자는 [갑구]의 맨 뒤쪽에 적혀 있는 사람이다.
[갑구]를 쭈욱 훑어내려 가면서 가압류 같은 다른 등기는 없는지 살피면 된다.
위 주택의 소유자는  김O자 → 이O희로 바뀌었고, 지금 주인은 이O희다 (*아래 그림 참고)

(* 현재 소유자는 [을구] 바로 앞에서부터 거꾸로 찾으면 더 빨리 찾을 수 있다.)

압류나 가압류가 들어오면 이 등기부등본 [갑구]에 표시가 된다.
그냥 집주인이 누구인지만 보고 끝낼 게 아니라 그런 등기가 있는지도 살펴보는 게 좋다.
이 [갑구]에 기재되어 있는 소유권이전청구권 가등기의 경우, 계약시 좀더 주의해야 한다.
(*이 가등기에 대해서는 다른 포스트에서 언급하겠다.)

중개업소에서 등기부등본 설명시 그냥 고개만 끄덕이지 말고 맨아래를 살펴보도록 한다.
등기부를 열람한 <열람일시>가 찍혀있다. 날짜가 예전 것이면 보나마나다.
대개 중개업소에서는 당일 즉석에서 등기부를 열람한다. 

4)
등기부등본 [을구]에는 저당권, 근저당권, 전세권, 임차권 같은 권리들이 기재되어 있다.
주택을 담보로 잡고 있는 권리들이므로 내 보증금의 안전에 아주 큰 영향을 미친다.
따라서 거기에 적힌 담보물권의 금액을 보고 내 보증금의 안전성 여부를 판단해야 한다.

위 다세대주택의 경우, 은행대출을 받았으나 모두 갚았고 등기도 말소되었다.
가끔 [표제부]와 [갑구]만 있고, [을구]는 없는 경우도 있다.
집주인들이 한번도 집을 저당 잡히거나 한 적이 없기 때문에 그렇다.

등기부등본은 내용이 적을수록, 또 전체 장수가 적을수록 깨끗하다.
전체 장수가 6~7장을 넘어가면 일단은 사연이 복잡하다고 보면 된다.
물론 붉은 줄로 그어진 것은 예전에는 있었으나 다 말소된 것이므로 신경 안 써도 된다.

5)
등기부등본에 대해 꼼꼼히 설명을 안 해주거나 대충하고 넘어가는 중개업소도 상당히 많다.
등기부가 깨끗하면 그냥 "깨끗하네요"하고 넘어가도 괜찮지만,
뭔가 미심쩍은 게 있으면 물어보고 설명을 요구해야 하는데, 뭘 알아야 요구를 하지.....
그래서 이 포스트를 작성하는 것이다.
아주 기초적인 것이라도 알고 임하면 한결 나을 거란 생각에서.......
(그래서 정말 기초적인 것만 썼다. 포스트 작성하는 거 쉬운 일 아니다.)

전월세를 얻으러 나가기 전에 등기부를 조금은 볼 줄 알아야 하고
압류, 가압류, 가처분, 가등기, 저당, 근저당, 전세권, 임차권 등.......
일단 붉은 줄이 그어지지 않고 살아있는 등기가 있다면 무조건 경계부터 하는 게 좋다.
그리고,
집주인이나 중개업소에서 처리해주겠다고 하더라도 말로만 하고 넘어가면 안 된다.
계약서에다 분명하게 명시하고 확실하게 처리해야 하며
가급적 즉석 계약을 미루고 좀더 알아본 뒤, 신중하게 계약에 임하는 것이 좋다.  

[종석 ( 전주 )]

굿

[새로운시작(진주)]

1평은 3.3333평방미터 입니다.
그리고 보통 공동주택에서 25평이라하면 전용면적이 17평
정도는 됩니다.
그이하면서 25평이라하면 공동면적
(주차장, 계단, 엘리베이트등)이 많이
들어간 부분이라 손해보는 것이라 보면 됩니다.
짧은 지식으로 한마디 보태습니다.
그리고 평균적으로 25평은 전용면적이 56평방미터정도는 되는게 일반적입니다...

[진주님]

감사합니다.