쉽게 말해 다세대・다가구 등이 밀집 된 필지를 모아 공동으로, 소규모로 개발을 하는데 이것들을 모아서 하나의 그룹으로 개발하는 걸 모아타운이라고 이해하면 좋을 것 같다. 소규모 정비사업의 취약점으로 꼽히는 지하주차장은 건축 협정을 통해 통합 해 사용할 수 있고, 커뮤니티도 쉐어할 수 있어서 정말 하나의 아파트 단지처럼, 아파트 단지 기반 시설 제공 효과를 이끌어 내 주택 품질을 높이겠다는 서울시의 재개발 사업이고, 시에서 밀고 있는 사업인 만큼 용적률이나 층수제한 완화, 용도 지역 상향 같은 지원도 해 준다.
https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/516135
모아주택의 장단점 (vs 신속통합기획)장점
1. 속도가 빠르다
: 20년씩 걸리는 재개발, 재건축을 5년 안에 할 수 있다는 장점.
신속통합기획은 넘어야 할 허들이 10개라면
모아는 사업 절차를 확 축소 해 5개 밖에 안 된다. 사업시행인가와 관리처분인가를 통합해 이 속도 측면에서는 유리하다.
2. 노후도 완화
: 신통은 전체 건축물 수의 2/3이 노후해야 하는 반면 (67%)
모아는 거기서 10%를 낮춰 57%의 노후도만 갖추면 되고, 철근 콘크리트 건물의 경우 30년 이상이 되어야 노후 되었다고 보는데 이를 20년으로 낮춰 노후 기준도를 완화 하였다는 점도 큰 이점이다.
3. 다양한 혜택
: 층수 및 용적률 완화, 용도 지역 상향, 지하주차장 통합 설치 허용, 주차장・공원 등 기반시설 공공지원, 공공건축가 지원 등
단점이자 리스크
1. 성공사례가 없다.
: 신통은 민간에서 주도하는 재개발이다 보니 성공사례가 많은 반면 (마래푸, 경희궁자이, 왕십리 센트라스)
모아는 아직 번동 1호가 내년 착공을 앞두고 있을 뿐 실제 성공 사례가 아직 없는 상태라 많은 이들이 반신반의
2. 조합장 다수, 협의가 키
: 신통은 다른 사업들처럼 구역 하나에 조합장 1, 조합원들로 구성되어 있다면
모아는 타운 내 여러 개의 사업지가 있어 각 사업지 별 조합장이 있어 여러명이고, 각 조합원이 모두 다르다.
타운 내 A,B,C,D 블럭이 있을 때 사업속도가 다 다를 수 있는데,
4개 블럭 중 2개만 80% 동의가 되면 지연 되는 것인지,
상가 개수나 위치 등 몇 개 분양할 것인가에 대한 협의 등
결국 얼마나 주민들이 단결을 해서 커뮤니케이션을 하고 협의가 잘 되느냐에 따라 성패가 갈릴 듯
이런 주민들이나 조합장 관련 된 것들은 모아 임장 때 확인이 필요하다.
선정되는데 있어 노후도 기준도 낮고 동의율도 30% 정도로 진입 장벽은 낮으나 투자 난이도가 높을 수 있다는 것.
이미 철회지역도 나왔고 잡음이 꽤 많이 들린다.
3. 조합설립 80%의 동의
기존 재개발에 비해 동의율이 높아진 부분이 부담스럽다.
맞출 수 없다면 지연되거나 무산 될 듯. 소유주 80% 이상, 토지 면적 2/3 이상 동의율이 필요하다.
4. 미동의 소유자의 토지 강제 수용권이 없다
재개발과 달리 이 사업은 동의하지 않는 소유자에 대해 토지수용권이 없다. 이에 대해서는 매도청구소송을 진행할 수 있는데, 재판 결과가 나와야 어떻게 할지 정할 수 있다고 한다.
5. 임차인 이주 대책
실거주 하는 임차인을 위한 대안이 없다. 모아타운은 재개발사업과 달리 토지수용권이 없어 임차인이 이사비나 주거이전비 등에 대한 보상을 받기가 모호해진다. 상황에 따라서는 임대인이 이 비용을 부담해야할 수밖에 없는 구조가 될 수도
모아타운 진행 절차
추진위 승인 절차 등이 없고, 사업시행인가와 관리처분계획인가를 통합 해 진행함으로서 기간 단축
재개발 재건축 (8~10년) | 정비계획수립 조합추진위승인 | 조합설립인가 3/4 동의 | 통합심의 | 사업시행인가 | 관리처분계획인가 | 이주 및 착공 |
모아타운 모아주택 (4~5년) | X | 관리계획수립 조합설립인가 및 주민합의체 구성 80% 동의 | 통합심의 | 사업시행인가 (관리처분인가 포함) | X | 이주 및 착공 |
모아타운 1호 진행 상황
1,240세대 / 코오롱 하늘채 / 최고 35층 / 13개동 / 2026년 입주 예정
1~3구역, 4~5구역은 각각 건축협정을 통해 지하주차장을 통합 설치 해 법정대수(1,175대)보다 더 많은 1,294대 주차구역 확보
전 구역 비례율 100% 이상
이주비 70~80% (40~50% 유이자, 30% 무이자)
내년 착공 예정이라는데.. 우이천 끼고 있는 조감도는 좋아보이긴 한다
권리산정 기준일
모아타운은 기존 정비사업들이 가지고 있었던 애매한 기준을 명확하게 알려준다.
"발표일" 이전에 신축 빌라나 건축물에 대한 건축 허가를 득하였을 경우,
모아타운 사업 진행에 있어 분양권을 받는데 무리가 없다고 생각하면 된다.
조합이 설립 되기 이전에 소유권 확보가 되어야 하는 부분은 별개.
조합원 자격
흔히 알고 있는 재건축,재개발은 도정법(도시 및 주거환경정비법)의 적용을 받고 있지만
모아타운이나 가로주택은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 적용을 받는다.
투기과열지구로 지정된 지역에서 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업을 시행하는 경우
조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다.
출처 : https://law.go.kr/
솔직히 너무 많은 모아타운, 선정은 뭐고 지정은 뭐지?
모아타운 선정
각 구에서 모아타운 사업 진행을 원하는 구역들의 구청이 서울시에서 요구하는 요건에 맞는 부분을 정리 해 신청하면
서울시에서 신청 된 구역들 중에 사업을 승인한 곳을 "선정" 됐다고 본다.
선정지 = 모아타운 후보지 = 대상지 = 67곳
모아타운 지정
선정이 된 상태에서 각 구에서 모아타운 관련 된 관리계획을 수립하게 되고, 주민 공람을 거쳐 서울시에서 심의를 거친 후
실제 사업으로 "지정" 되는 단계로 간다고 본다.
지정 = 관리계획수립 = 조합설립인가 = 11곳
지정 된 11곳
자치구 | 위치 | 면적 | 비고 |
강북구 | 번동 429-97 일원 | 55,572 | 1호 |
중랑구 | 면목동 86-3 일원 | 97,000 | 시범대상 |
금천구 | 시흥3동 1005 일원 | 86,705 | |
시흥4동 817 일원 | 30,430 | ||
시흥5동 922-61 일원 | 89,944 | ||
강서구 | 등촌2동 515-44 일원 | 71,886 | |
등촌2동 520-3 일원 | 44,549 | ||
중랑구 | 면목동 3・8동 44-6 일원 | 55,572 | 선지정 |
면목동 297-28 일원 | 55,385 | 선지정 | |
중화1동 4-30 일원 | 75,015 | 선지정 | |
망우3동 427-5 일원 | 98,171 | 선지정 |
선정 된 67곳
아무리 서울시 보도자료와 홈페이지를 뒤져봐도 67곳은 못 찾아내겠다 ㅋㅋㅋ
아래 다 더해도 59곳인데... 어디가 빠진거지
아무튼 선정 된 곳은 꽤 많고 앞으로도 더 많이 수시로 선정할 거라 하지만,
사람들의 이해 관계가 달라 취소되거나 갈등이 생기는 지역들이 생겨나고 있는 상황이다.
22.6.22 모아타운 대상지 선정 21곳
22.10.21 모아타운 대상지 선정 26곳
22.11.8 모아타운 대상지 선정 - 1곳 추가
23.3.9 SH참여 모아타운 공공관리 시범사업 대상지 6곳 선정
23.6.28 수시공모 1차 - 2곳 선정
23.8.28 수시공모 2차 - 3곳 추가
https://opengov.seoul.go.kr/press/list
외지인 투기수요, 다가구・상가주택 소유주들의 재산권 침해 이슈 등광진구 자양 4동 철회
토지면적 기준 사업에 반대하는 주민들이 찬성 주민들의 3배를 넘어섰다. 토지등소유주 대다수가 고령이고 임대 수입으로 생계를 유지하는데 재개발이 진행되면 수입이 끊길 우려가 크다며 반대 목소리가 크다.
송파구 삼전동 일원 모아타운 대상지에서도 모아타운을 둘러싼 주민들 간의 찬반이 극명하게 엇갈리고 있다.
영등포구 대림3동 일대 후보지에선 모아타운으로 정비사업에 나서자는 주민들과 지역주택사업으로 개발하자는 주민들이 양쪽으로 나뉘어 갈등을 빚고 있다.
성동구 마장동과 송파구 풍납동·거여동 등처럼 입지가 좋으면서 임차수요가 높으면 단독·다가구 주택 소유자가 비중이 높아 해제에 대한 우려가 크다는 이야기가 업계에서 나온다.
강남구 일원동 대청마을 내 2개소도 상가 건물과 단독주택 소유주의 반대가 심한 것으로 알려져 있다.
갈등을 빚는 지역은 주로 외지인이 동의서를 걷어 신청하는 경우가 많다.
실제로 삼전동과 자양4동에서 모아주택 사업을 추진하는 위원장들은 모두 비교적 최근 주택을 사들인 외지인으로 알려졌다.
합정동 428~437 일대는 외지인 위주의 원룸 빌라 소유주가 구에 모아타운 지정 신청서를 제출했지만 지분이 많은 기존 주민의 반대에 부딪힌 것으로 전해졌다.
나도 종종 모아타운 지역 매물 보고는 하는데
선정 발표 나면 바로 호가 5천~1억이 뛴다 ㅋㅋㅋㅋㅋ
솔직히 너무 초기고, 실제 진행까지 갈 길이 너무 멀었는데
지정 된 것도 아니고 선정 얘기만 나와도 요동을 치니.. 괜히 들어갔다가 철회라도 되면 어쩌려고들 그러나
모아타운 ⎡선정⎦되는 데에는 허들이 정말 낮아서 조심할 필요가 있을 듯