공시가 3억이하 지방저가주택 ㆍ농어촌/고향주택이 양도세 종부세 계산시 무조건 주택수에서 제외되는 건 아니다.

[루시 크라운]

종부세 지방저가주택 특례조항이란?

1세대1주택자에게 주는 종부세 공제 혜택으로

1세대 1주택자가 지방저가주택을 취득하여 2주택자가 된다 하더라도 종부세 산정을 할 때는 지방저가주택을 주택수에서 빼준다는 것.

지방저가주택이란?

필요한 조건

1.양도일 현재 기준시가 3억원이하

2.소재 : 수도권, 광역시 ,세종특별자치시를 제외한 지역(수도권은 서울 경기 인천을 포함하며 광역시는 부산 인천 대구 대전 광주 울산)

예외 지역이 있다.경기도 양평군,가평군,연천군,남양주시 별내읍 및 기타 시의 읍면과 광역시의 군지역(대구 달성군/부산 기장군/인천 강화군/인천 옹진군/울산 울주군),세종시의 10개 읍면지역은 예외적으로 양도세산정시 중과배제된다.

즉 지방자치법상의 읍면지역에 있는 공시지가 3억이하의 주택은 지방 저가주택에 해당한다. 거기에 더해 수도권, 광역시, 세종시의 읍면 지역이면서 양도일 현재 기준시가 3억원 이하면 종부세 계산시 중과배제가 적용된다고 보면되겠다.

2주택이상 다주택자라도 지방 저가주택에 해당하는 경우 그 해당주택을 보유하면서 다른 일반주택을 양도시에는 다주택 중과 판단에 있어 지방저가주택은 주택수에서 제외된다.

종부세 산정시 주택수에서 빠지는 특례 혜택을 보려면 위 두가지 조건만 만족하는 지방저가주택이면 되지만, 양도소득세 계산할 때 주택수에서 배제되려면 몇가지 조건을 추가로 충족해야한다.

농어촌/고향주택이면서 지방의 저가주택의 요건에 충족할 경우에는 양도세와 종부세의 중과에서 배제가 되어 주택수에 산입되지 않는다는 점이 중요하다.

농어촌/고향주택의 과세특례 내용

농어촌/고향주택의 과세특례 내용

농어촌/고향주택을 취득하기 전에 이미 보유하고 있던 일반주택을 양도시

농어촌/고향주택을 주택수에서 뺀다는 것. (이 경우 1세대가 일반주택 1채 보유시 양도세는 비과세)

주의할 점

농어촌/고향주택을 취득한 후에 일반주택을 취득한 경우는 일반주택의 양도시 농어촌/고향주택의 과세특례 혜택을 받지 못한다.

고향주택

수도권/조정지역/관광단지 를 제외한 읍 면 및 20만명 이하 시지역에 10년이상 가족관계등록부에 등록 거주했던 지역에 한정한다. (농어촌주택과 혜택은 동일)

농어촌주택

1. 수도권/조정지역/관광단지/도시지역/토지거래허가지역 을 제외한 읍면지역 (일반주택과 연접한 읍 면 동은 불가)에 소재한 주택

2. 개정안은 주택 및 이에 딸린 토지의 취득금액이 취득 당시 공시가격으로 3억원 이하여야한다. (한옥은 4억원 이하): 현재는 공시가격 2억원 이하가 기준이다.

3. 보유기간은 3년 이상이어야 한다.

4. 세제 혜택 : 먼저 일반 주택을 보유하고있고 나중에 농어촌주택을 취득하여야, 농어촌주택의 취득 전에 보유한 일반주택의 양도시에 양도세 1가구1주택자의 비과세 혜택을 받을 수 있다.

고향주택과 농어촌주택의 양도세 과세특례를 적용받으려면 취득기간도 적용되어야한다. 농어촌/고향주택을 취득하는 기간이 2022년.12.31일까지의 취득분이어야한다. 개정안은 취득기간을 2025.12.31일까지 연장하는 것으로 발표했다.

전국의 조정대상지역에 포함되면 일단 농어촌주택의 양도세배제 과세특례을 받지 못하나, 조정대상지역내에서도 제외되는 지역이 있으니 참고하도록한다. 대표적인 제외지역으로 나의 관심을 끄는 지역은 서울근교 남양주의 화도읍과 조안면이 눈에 들어온다. 동탄의 일부와 화성시 반송동 오산리도 제외되고있다.

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