☞풀하우스☜ 부동산 경매를 잘 하려면 (1) 건축물의 용도 확인

[풀하우스]

성공한 사람 100인의 성공비결을 조사한 결과에 따르면 융통성이 성공의 필수요소라고 한다.

융통성 (融通性) [네이버 사전]

그때그때의 사정과 형편을 보아 일을 처리하는 재주. 또는 일의 형편에 따라 적절하게 처리하는 재주.

요즘은 정보의 확산속도가 무척 빠르다. 하나의 분야와 지식으로 수익을 내고 있다고 하더라도 금방 다른 경쟁자들이 나타나게 된다. 높은 수익을 내고 있던 분야는 특히 더 그렇다. 제대로 된 실력으로 꼼꼼히 분석해서 입찰했지만 위험한 것인 줄도 모르고 덜컥 낙찰받는 경쟁자에게 뺐기는 경우가 있다. 대금을 미납하고 쓸쓸히 경매시장을 떠나기도 하지만 때로는 쉽게 해결되어 수익을 올리기도 한다. 누군가 떠나도 수많은 사람들이 경매시장으로 진입하고 있어서 이러한 일은 계속 반복된다. 그 분야에서 낙찰받기란 하늘의 별 따기가 된다.

현재 수익이 나고 있더라도 그 수익모델에 머물러서는 안 되는 이유다. 하나의 분야를 고집하다 보면 앞으로 나아갈 수 있는 기회를 놓치게 된다. 깊고 좁게 아는 ‘스페셜리스트’에 집착하는 것은 스스로 제 목을 치는 일이 될 수 있다. 앞으로 나아가기 위해서는 폭넓은 경험이 필요하다. 폭 넓은 경험이 융통성을 키워준다. 새로운 분야에 도전하고, 스페셜리스트보다는 제너럴리스트가 되어야 한다.

유치권이나 법정지상권도 도전해보고 대지권미등기도 학습해야 한다. 상가경매도 배우고 직접 소송을 할 수 있는 능력도 갖추면 좋다. 하나씩 배울 때 마다 내공이 단단해지고 실수할 가능성이 줄어들게 된다. 다양한 분야의 지식을 배우고 경험해야 한다. 다양한 분야를 잘 알게 되면 그 분야들에 걸쳐있는 틈새물건이 보이게 된다. 이런 틈새 물건이 바로 수익이 된다. ‘하나와 다른 하나를 연결해서 새로운 수익모델을 만드는 것’ 이것이 특수물건이고 돈 되는 경매다. 두 개가 아니면 세 개를 연결하면 또 다른 나만의 수익모델이 된다. 예를 들면 아래 그림과 같이 법정지상권이 있는 공유지분 토지가 경매에 나왔을 때 국유재산법 지식을 결합하여 전혀 새로운 수익모델을 만들어낸 경우도 있다.

부동산 경매에 관련된 분야는 계속 배워서 기존의 지식과 융합해야 한다. 경매 고수라고 하는 분들도 다른 경매 강의에 참관하는 것을 보지 않았는가? 그 분들도 계속 배우고 있다. 하나씩 배운 지식들이 모여서 초보자가 보기에 어마어마한 수익을 내는 것이다.

행복재테크 강의는 그래서 더 좋다. 다른 카페나 학원을 돌아다니며 강의를 듣다보면 내용이 중복되기도 하고 잘못된 지식을 얘기하기도 한다. 행복재테크는 잘 짜여진 강의 커리큘럼과 검증된 내용을 제대로 배울 수 있어서 좋다. 하나씩 내 것으로 만들어가다보면 어느새 지식이 합쳐질 것이다.

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그렇다면 이제 본론으로 들어가자.

부동산 경매에 있어 권리분석은 정말 중요하다. 권리분석은 말소기준권리, 대항력, 가등기, 가처분 등 부동산등기부등본을 중심으로 낙찰자가 인수할 수 있는 위험을 분석하는 것이다. 권리분석을 잘못하면 낙찰받고도 더 많은 돈이 들어갈 수 있고, 낙찰받고도 소유권을 뺏길 수도 있다. 권리분석에 문제가 없는 물건들은 다른 문제가 없을까? 권리분석에 아무런 문제가 없다고 하더라도 부동산 자체에 문제가 있을 수 있다.

다음 경매물건을 보자.

경매물건의 가치를 논하고자 하는 것이 아니다. 부동산의 현황과 공부가 다른 경우를 확인하여야 하는 경우와 방법을 얘기하고자 한다.

* 용어설명

공부란 부동산에 관하여 국가기관 등에서 공식적으로 작성한 장부를 말하며 공적장부라고도 한다. 부동산의 공부로는 등기부등본, 건축물대장, 토지(임야)대장, 지적(임야)도, 토지이용계획확인서, 공시지가확인서가 있다.

경매물건정보에는 1층~4층 모두 ‘원룸’으로 되어있다. 공부와 차이가 있기 때문에 ‘본 물건은 공부상과 현황상 물건 상태가 다르니 확인하시고 입찰하시기 바랍니다.’라는 문구를 굿옥션에서 표시하고 있다. 그러면, 공부상과 현황상 물건 상태를 어떻게 확인할 수 있을까?

건축물 대장을 발급받아 보면 된다.

▶ 건축물 대장

건축주가 건축허가를 받거나 신고를 한 건축물에 대해 사용승인을 받고 난 후에는 건축물 대장이 만들어진다. 건축물 대장은 건축물의 이용 상태를 확인하는데 사용된다.

▶ 건축물 대장 발급방법

민원24 (http://www.minwon.go.kr/main?a=AA020InfoMainApp)에 접속하여 로그인한다. 그러면 ‘자주찾는민원’란에 ‘건축물대장등초본발급(열람)신청’이 보인다. 클릭한다.

그러면, 건축물대장 발급화면이 뜬다.

① 건축물 대장을 발급하여 제출하고자 하면 건축물대장(발급)을 선택하고, 화면으로 열람하고자 하면 건축물대장(열람)을 선택한다.

② 발급받고자 하는 건축물의 주소를 입력한다.

③ 일반건물이면 ‘일반(단독주택)’을 선택하고, 집합건물이면 ‘집합(아파트,연립주택 등)’을 선택한다.

④ 해당 지번에 건물이 2개동 이상인 경우에는 ‘총괄’을 선택하고, 1개인 경우에는 ‘일반’을 선택한다. 그러면 다음과 같은 화면이 뜬다. 선택버튼을 클릭한다.

⑤ ‘민원신청하기’ 버튼을 클릭한다.

그러면, 건축물대장을 열람할 수 있다.

만약, 집합건물이라면

⑥ 대장구분을 ‘집합(아파트,연립주택 등)’을 선택한다.

⑦ 1동 건물 전체 현황을 보고자 하면 ‘표제부’를 선택하고, 특정 호실의 현황을 보고자 하면 ‘전유부’를 선택한다.

발급받은 건축물대장이다.

1층과 2층의 건축물 용도가 주택이 아닌 소매점, 점포, 사무실로 되어있다. 그러면 용도를 주택으로 변경할 수 있을까라고 질문할 수도 있겠지만 현재의 용도를 확인하는 것만으로도 위험은 충분히 피해갈 수 있다. 용도변경에 대해서는 기회가 되면 설명 드리겠다.

또 다른 물건이다. 이 창고를 낙찰받아 임대하면 얼마나 받을 수 있을까?

이 물건의 건축물대장을 발급받아보면 건축물의 용도가 ‘농업용 창고’로 되어있다. 따라서 일반 물류창고로 사용할 수 없다.

건축물의 용도를 공부에서 확인하는 방법을 설명드렸다. 이미 배운 지식과 합쳐지면 여러분들도 조금씩 경매에서 ‘융통성’이 생길 것으로 믿는다.

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<덧붙이는 글>

지난번 ‘경매강의를 제대로 듣는 방법’ 칼럼 댓글을 보고 덧붙여 말씀드릴 것이 있다. 흔히들 복습한다고 하면 강의자료를 읽어보고, 녹음파일을 다시 듣고, 필기한 내용을 보는 것으로 생각한다. 하지만, 올바른 복습은 강의를 통해 들은 것들을 직접 내 눈으로 확인하는 것이다. 판결문도 직접 찾아보면 유사한 판례도 찾을 수 있다.

판결문 검색 : http://glaw.scourt.go.kr/wsjo/intesrch/sjo022.do

법률 검색 : http://www.law.go.kr/main.html

판례는 기초 사실관계가 중요하다. 요약된 내용만 보지 말고 사실관계부터 차근차근 읽어보아야 한다. 처음에는 판례를 읽는 것이 아주 어렵지만 익숙해지면 괜찮다. 또한, 모르는 용어가 나오면 네이버에서 실마리를 찾을 수 있다. 하나씩 모여 덩어리가 된다. 단단한 덩어리가 만들어져야 비로소 내공이 강해지는 것이다. 이 글을 읽고 건축물대장을 직접 발급받아보는 복습을 하기를 희망한다.

[매직아워25]

송사무장님이 책에서 판결문이나 법령을 읽고 공부해야 한다 한 구절이 생각납니다.
공부든, 찾아보기든, 경공매투자와 관련된 모든것은 '실행'이 답임을 다시 확인합니다.
자구 해야 익숙해지고 익숙함은 곧 자신감으로 이어질것이니 이러한 긴 여정을
잘 견디고 싶습니다.
늦게나마 풀샘 칼럼 일고 결의를 다져봅니다.

[열일해]

잘읽었습니다. 감사합니다.!

[행복한세상]

건축물대장을 항상 확인하는 습관을 가지도록 하겠습니다. 그리고 직접 내 눈으로 확인하라는 말씀도 잘 기억하겠습니다.
좋은 글 감사합니다...

[단순명료]

건축물대장 중요하니 꼭 보는 습관을 들여야 하겠습니다~~

[희망.]

저는 현재 꽉 막혀 융통성이 하나도 없는 사람이네요.

[치유드림]

머리로 익히고, 눈으로 보고, 발로 현장을 뛰어야 강사의 경험이 진짜 내 것이 되는거네요. 감사합니다^^

[그날이온다]

건축물대장은 정부24 로 바뀌었네요
참고하세요

[아꿈]

알찬 가르침 가슴속에 녹아듭니다. 감사합니다.

[아기도치]

좋은 정보 감사합니다.

[건물주인됨]

하나씩 찾아 보고 한걸음씩 가고 있음을 선생님 글을 보고 확인 합니다. 꾸준히 하다보면 좋은 날이 올거라 생각합니다 좋은글감사합니다^^

[JD럭키머니]

역시나 대충 보고 권리분석을 꼼꼼하게 하지 않으면 안되는 군요..

[티탄]

네 꼼꼼한 지적 명심해서 이행하도록 하겠습니다.
감사합니다.

[마른바람]

세세하게 하나하나 짚어주시니 너무너무 감사합니다...

[곰아부지]

예전에는 창고면 다 같은 동일한 창고로만 생각을 했었는데 농업진흥지구도 그렇고 농업용 창고만 가능하단 말씀은 또 다른 노하우를 배우게 되네요! 감사합니다.

[재봉]

오늘 칼럼도 너무 훌륭했지만 마지막에 복습방법에 대해서 말씀하신게 와닿네요~~
단순히 공부한걸 다시 보는게 아닌 내 것으로 만드는 복습!!!
명심하겠습니당 ㅋㅋ

[월독프]

감사합니다. 이렇게 소중한 게시글을 무료로 읽을 수 있다는 것만으로도
참 감사하다는 생각이 듭니다.
직장인으로서 시간이 더 많다면, 게시글들을 더 많이 읽어볼텐데 이렇게 선별적으로 읽어야하는 사실이 아쉬웁고
강의를 수강하는 선생님의 게시글부터 먼저 정주행하는 중입니다만, 그래도 역시 아쉬움은 어쩔 수 없는 것 같습니다.

퇴근하고 피곤한 몸을 이끌고 게시글을 읽어가며 댓글도 달며 선생님께 감사의 표현을 남기지만

시간은 한정적이고 체력도 한계가 있어 (내일도 출근이라..^^)
오늘은 여기까지만 읽고, 남은 선생님의 게시글은 내일, 또 퇴근하고 (아울러 출근 후 남는 시간에) 열심히 읽겠습니다.

감사한 마음 담아 마지막 댓글을 남깁니다.

한파로 춥습니다, 건강 유의하세요. 남은 게시글도 아껴서 읽겠습니다. 감사합니다.

[유라신랑]

하나씩 배움이 늘어날 때마다
생각도 성장하는 것 같습니다.
융통성을 발휘할 수 있는 투자자가 되겠습니다
^~^

[야생적토마]

복습에 실행력까지 곁들여 투자하겠습니다 ^^

[2023부자갱호]

공부와 현황상의 차이점이 있는지 꼼꼼히 확인해봐야겠네요. 감사합니다!^^

[돌아온진돗개2]

제너럴리스트가 되자! 어느 물건이든 조심성을 가지고 이렇게 하나씩 검토해가는 행동이 필수라 생각합니다 자만해지지 않도록 저에게 지혜가 깃들길 소망합니다😄