구분소유자들만으로 구성된 재건축조합이 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부

[조미희]

구분소유자들만으로 구성된 재건축조합이 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부

재건축에 참가하는 구분소유자들만으로 구성되어 주택건설촉진법에 의한 설립인가를 받은 재건축조합이 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항소정의 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부 【판시사항】    [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항 및 제48조 제4항의 위헌여부(소극)    [2] 재건축에 참가하는 구분소유자들만으로 구성되어 주택건설촉진법에 의한 설립인가를 받은 재건축조합이 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항소정의 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극)    [3] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합의 법적 성격(=비법인사단)및 비법인사단이 그 채권·채무관계에 관한 소를 제기하기 위하여는 사원총회의 결의를 거쳐야 하는지 여부(적극)    [4] 주택건설촉진법상 재건축조합의 조합원 임시총회에서의 조합원제명결의가 매도청구권의 행사를 전제로 한 것이라는 이유로 재건축조합의 위 조합원에 대한 매도청구소송이 조합총회의 결의를 거쳐 제기된 것으로 볼 수 있다고 한 사례 【판결요지】    [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항은 집합건물 재건축의 결의에 관하여 규정하고 있고, 같은 법 제48조는 그와 같은 결의가 있는 경우 재건축 불참자에 대하여 그 의사에 불구하고 그 구분소유권 및 대지사용권의 매도를 강요하는 규정으로서 재건축 불참자의 재산권에 대한 제한규정이기는 하나, 어떤 집합건물을 재건축의 대상으로 할 것인지는 건물의 건축 후 경과기간만으로 일률적으로 정할 수 있는 사항은 아니고, 각 건물의 건축 및 관리상태, 용도, 수선·복구비용이나 관리비용 등을 감안하여 개별적·구체적으로 정할 수밖에 없는 것이어서 같은 법 제47조 제1항이 재건축의 요건을 '건물 건축 후 상당한 기간'으로 규정한 것은 입법기술상 부득이하고, 또한 '건물 건축 후 상당한 기간'이라고 하는 문언 자체는 불확정적인 개념이기는 하나 건전한 상식과 통상적인 법감정을 가진 사람이라면 각 건물의 건축 및 관리상태 등의 요소를 감안하여 구체적으로 어느 정도의 기간이 그 기간에 해당하는지를 합리적으로 판단할 수 있으므로, 이를 가지고 국민이 그 규정 내용을 알 수 없어 법적 안정성과 예측가능성을 확보할 수 없게 하고 법집행 당국에 의한 자의적 집행을 가능하게 하는 불명확한 규정이라고 할 수 없고, 같은 법 제48조 제4항 소정의 매도청구권은 재건축을 가능하게 하기 위한 최소한의 필요조건이라 할 것이므로, 재건축제도를 인정하는 이상 같은 조항 자체를 가지고 재건축 불참자의 기본권을 과도하게 침해하는 위헌적인 규정이라고 할 수 없으며, 한편 집합건물의소유및관리에관한법률과 토지수용법은 그 입법 목적을 전혀 달리하는 것으로서 매매대금의 지급시기 등에 관하여 집합건물의소유및관리에관한법률이 토지수용법과 그 내용을 달리하고 있다는 이유만으로 집합건물의소유및관리에관한법률이 위헌이라고 할 수 없으며, 같은 법의 위와 같은 조항들로 인하여 집합건물 거주자인 구분소유자들이 자신의 의사와 관계없이 거주를 이전하여야 하게 되고, 이는 그들의 행복추구권·거주이전의 자유·주거의 자유에 영향을 미치게 됨은 분명하지만, 재건축에 반대하는 구분소유자들의 구분소유권 및 대지사용권에 대한 같은 법의 제한에는 합리적인 이유가 있다고 인정되므로, 같은 법의 그와 같은 조항들이 구분소유자들의 행복추구권·거주이전의 자유 및 주거의 자유의 본질적인 내용을 침해하거나 이를 과도하게 제한하여 위헌이라고 할 수 없다.    [2] 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항의 규정은 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유자를 구분소유관계로부터 배제함으로써 구분소유자 전원이 재건축에 참가하는 상태를 형성할 수 있도록 하기 위하여, 재건축에 참가하는 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유자의 구분소유권 및 대지사용권에 대한 매도청구를 할 수 있게 함과 아울러, 구분소유자의 자금 부담이 곤란한 경우 등을 고려하여 자금력을 가진 구분소유자 이외의 제3자도 재건축 참가자 전원의 합의에 의한 매수 지정을 받은 경우에는 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 취지이므로, 재건축에 참가하는 구분소유자들만으로 구성되어 주택건설촉진법에 의한 설립인가를 받은 재건축조합은 같은 조항의 재건축에 참가하는 전체 구분소유자에 다름 아니고, 따라서 전체 구분소유자에 갈음하여 당연히 매도청구권을 행사할 수 있다고 해석하여야 한다.    [3] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 비법인사단이 준총유관계에 속하는 비법인사단의 채권·채무관계에 관한 소를 제기하기 위하여서는 달리 특별한 사정이 없는 한 민법 제276조 제1항이 정하는 바에 따라 사원총회의 결의를 거쳐야 한다.    [4] 주택건설촉진법상 재건축조합의 조합원 임시총회에서의 조합원 제명결의가 매도청구권의 행사를 전제로 한 것이라는 이유로 재건축조합의 위 조합원에 대한 매도청구소송이 조합총회의 결의를 거쳐 제기된 것으로 볼 수 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항, 제48조 제4항 [2] 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항, 주택건설촉진법 제44조의3 [3] 민법 제31조, 제276조 제1항, 주택건설촉진법 제44조의3 [4] 민법 제31조, 제276조 제1항, 주택건설촉진법 제44조의3 【참조판례등】 [1][3] 대법원 1999. 10. 22. 선고 97다49398 판결(공1999하,2393) [1] 헌법재판소 1999. 9. 16. 선고 97헌바73, 98헌바60, 62결정(헌공38, 762) [2] 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다8806 판결 [3] 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다40915 판결(공1996상, 754)      대법원 1996. 10.25. 선고 95다56866 판결(공1996하, 3409)      대법원 1997. 5. 30. 선고96다23887 판결(공1997하, 2004) ==========================================   【재판전문】    1999. 12. 10.      98다36344    소유권이전등기등 【원고, 피상고인】  성수동합동정안연립재건축주택조합 (소송대리인 법무법인 북부합동법률사무소 담당변호사 박종술) 【피고, 상고인】  윤순향 (소송대리인 변호사 홍선기) 【원심판결】  서울고법 1998. 7. 2. 선고 97나23992 판결 【주    문】  상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이    유】  상고이유를 판단한다. 1. 헌법 위반의 점에 대하여 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '법'이라고 한다) 제47조 제1항은 집합건물 재건축의 결의에 관하여 규정하고 있고, 법 제48조는 그와 같은 결의가 있는 경우 재건축 불참자에 대하여 그 의사에 불구하고 그 구분소유권 및 대지사용권의 매도를 강요하는 규정으로서 재건축 불참자의 재산권에 대한 제한규정이기는 하나, 어떤 집합건물을 재건축의 대상으로 할 것인지는 건물의 건축 후 경과기간만으로 일률적으로 정할 수 있는 사항은 아니고, 각 건물의 건축 및 관리상태, 용도, 수선·복구비용이나 관리비용 등을 감안하여 개별적·구체적으로 정할 수밖에 없는 것이어서 법 제47조 제1항이 재건축의 요건을 '건물 건축 후 상당한 기간'으로 규정한 것은 입법기술상 부득이하고, 또한 '건물 건축 후 상당한 기간'이라고 하는 문언 자체는 불확정적인 개념이기는 하나 건전한 상식과 통상적인 법감정을 가진 사람이라면 각 건물의 건축 및 관리상태 등의 요소를 감안하여 구체적으로 어느 정도의 기간이 그 기간에 해당하는지를 합리적으로 판단할 수 있다 할 것이므로 이를 가지고 국민이 그 규정 내용을 알 수 없어 법적 안정성과 예측가능성을 확보할 수 없게 하고 법집행 당국에 의한 자의적 집행을 가능하게 하는 불명확한 규정이라고 할 수 없다. 그리고 법 제48조 제4항은 재건축 참가자 또는 이들의 합의에 의하여 지정된 자는 재건축 불참자에 대하여 그 구분소유권 및 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있는바, 이러한 매도청구권은 재건축을 가능하게 하기 위한 최소한의 필요조건이라 할 것이므로 재건축제도를 인정하는 이상 법 제48조 제4항 자체를 가지고 재건축 불참자의 기본권을 과도하게 침해하는 위헌적인 규정이라고 할 수 없다. 한편 법과 토지수용법은 그 입법 목적을 전혀 달리하는 것으로서 매매대금의 지급시기 등에 관하여 법이 토지수용법과 그 내용을 달리하고 있다는 이유만으로 법이 위헌이라고 할 수 없으며, 법의 위와 같은 조항들로 인하여 집합건물 거주자인 구분소유자들이 자신의 의사와 관계없이 거주를 이전하여야 하게 되고, 이는 그들의 행복추구권·거주이전의 자유·주거의 자유에 영향을 미치게 됨은 분명하지만, 재건축에 반대하는 구분소유자들의 구분소유권 및 대지사용권에 대한 법의 제한에는 합리적인 이유가 있다고 인정되므로 법의 위와 같은 조항들이 구분소유자들의 행복추구권·거주이전의 자유 및 주거의 자유의 본질적인 내용을 침해하거나 이를 과도하게 제한하여 위헌이라고 할 수도 없다(헌법재판소 1999. 9. 16.자 97헌바73, 98헌바62, 60 결정 참조). 따라서 위와 같은 법의 조항을 근거로 한 원심 판단이 헌법을 위반하였음을 내세운 이 부분 상고이유는 받아들일 수 없다. 2. 재건축요건에 관한 채증법칙 위반, 심리미진의 점에 대하여 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 피고의 주택이 속한 정안연립주택이 법 제47조 제1항 소정의 '건물 건축 후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의하여 건물의 가격에 비하여 과다한 수선·복구비나 관리비용이 소요되는 경우'에 해당하여 재건축 대상이 된다고 판단한 조치는 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 채증법칙 위반, 심리미진, 재건축의 요건에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 이 점에 관한 상고이유도 받아들일 수 없다. 3. 매도청구권 행사 적격 여부의 점에 대하여 법 제48조 제4항은 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있는 주체를 '재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자'로 한정하고 있는바, 위 법규정은 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유자를 구분소유관계로부터 배제함으로써 구분소유자 전원이 재건축에 참가하는 상태를 형성할 수 있도록 하기 위하여, 재건축에 참가하는 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유자의 구분소유권 및 대지사용권에 대한 매도청구를 할 수 있게 함과 아울러, 구분소유자의 자금 부담이 곤란한 경우 등을 고려하여 자금력을 가진 구분소유자 이외의 제3자도 재건축 참가자 전원의 합의에 의한 매수 지정을 받은 경우에는 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 취지라고 할 것이므로, 재건축에 참가하는 구분소유자들만으로 구성되어 주택건설촉진법에 의한 설립인가를 받은 재건축조합은 법 제48조 제4항의 재건축에 참가하는 전체 구분소유자에 다름 아니라고 할 것이므로 전체 구분소유자에 갈음하여 당연히 매도청구권을 행사할 수 있다고 해석하여야 할 것이다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다8806 판결 참조). 같은 취지의 원심의 판단은 수긍이 가고, 거기에 법 제48조 제4항의 법리를 오해한 위법이 없다. 이 점에 관한 상고이유도 받아들일 수 없다. 4. 부적법한 소인지 여부의 점에 대하여 주택건설촉진법에 의하여 설립된 원고와 같은 재건축조합이 민법상의 비법인사단에 해당한다는 점 및 비법인사단이 준총유관계에 속하는 비법인사단의 채권·채무관계에 관한 소를 제기하기 위하여서는 달리 특별한 사정이 없는 한 민법 제276조 제1항이 정하는 바에 따라 사원총회의 결의를 거쳐야 한다는 점은 상고이유에서 지적하는 바와 같다(대법원 1996. 10. 25. 선고 95다56866 판결 등 참조). 그러나 원심판결 이유에 의하면, 원고는 피고가 그 소유의 이 사건 주택에 설정된 근저당권을 말소하지 않는 바람에 당국으로부터 사업계획승인을 받지 못하여 재건축에 차질이 빚어지게 되자 피고를 제명한 다음 피고를 상대로 매도청구권을 행사하는 방법으로 재건축을 계속 추진하기로 하고, 소송을 통하여 피고에 대하여 매도청구권을 행사하는 것을 당연한 전제로 하여 1996. 8. 13.의 조합원 임시총회에서 출석한 조합원 전원의 찬성으로 피고를 제명하기로 결의한 사실을 알아 볼 수 있는바, 그렇다면 위 조합원 임시총회에서 한 피고에 대한 제명결의 속에는 소송을 통하여 피고에 대하여 매도청구권을 행사하기로 하는 취지도 당연히 포함되어 있다 할 것이다. 따라서 원심이 피고에 대한 제명결의가 매도청구권의 행사를 전제로 한 것이니 이 사건 소송은 원고 조합 총회의 결의를 거쳐 제기된 것으로 볼 수 있다는 취지로 판단한 조치는 수긍이 가고, 거기에 준총유관계에 있는 채권·채무에 관한 소송의 법리를 오해하였거나 대법원 판례를 위반한 위법이 없다. 이 점에 관한 상고이유도 받아들일 수 없다. 5. 신의성실의 원칙 위반 및 권리남용의 점에 대하여 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 원고 조합의 의사결정 및 그에 기한 조합의 설립이 신의성실의 원칙에 반하여 무효라거나 피고에 대한 제명조치가 권리남용에 해당하여 무효라는 피고의 주장을 그 판시와 같은 이유로 모두 배척한 조치는 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 심리미진 또는 권리남용에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 이 점에 관한 상고이유도 모두 받아들일 수 없다. 6. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관   이용우(재판장)  김형선  이용훈(주심)  조무제