이사 전 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지하는 방법

이사 전 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지하는 방법 안녕하세요. Law빈훗입니다. 이번 칼럼에서는 다들 많이 들어보셨겠지만 정작 익숙하지 않거나 이용방법을 정확히 몰라 직접 이용해 본 적이 없을 것으로 생각되는 '임차권등기명령'을 신청하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/26065B4457ED261724" class="txc-image" width="562" height="242" style="width: 562px; height: 242px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="737" exif="{}" data-filename="아파트 전경.jpg" id="A_26065B4457ED2617245045"/> 임차권등기명령...... 이 제도가 필요한 이유를 정확히 알고 계신가요? 주택임차인의 경우 '주택임대차보호법'의 규정에 따라 임차인이 ① 주택을 인도받아 점유하고 ② 주민등록을 갖추면 대항력을 취득하고, 여기서 더 나아가 ③ 확정일자까지 갖추면 우선변제권을 취득합니다. 이 중 하나라도 상실하면, 그 순간 대항력, 우선변제권은 사라집니다. 이처럼 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/245DB24557ED26E30D" class="txc-image" width="559" height="359" style="width: 559px; height: 359px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="592" exif="{}" data-filename="이사.jpg" id="A_245DB24557ED26E30D71BB"/> 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다. 단, 다음의 요건이 갖추어져야 합니다.    ① 임대차가 종료하였을 것    ② 보증금을 돌려받지 못했을 것 아무 때나 임대차등기명령을 신청할 수 있는 것이 아니고, '임대차가 종료'한 뒤에 신청할 수 있습니다. 어차피 임대차기간 중에 이사갈 일은 없을 것이므로 이리 규정하고 있는 것입니다. 만약 임대차의 계약기간이 종료되지 않았다고 하더라도 임대차계약이 '해지'되었다면 임대차계약이 종료한 것이므로 그러한 자료를 함께 제출하면 임차권등기명령의 요건을 갖춘 것이 됩니다. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2730BF4257ED2B4708" class="txc-image" width="271" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="271" exif="{}" data-filename="공부열심.jpg" id="A_2730BF4257ED2B470801D6"/> 임차권등기명령신청서 양식은 간단하니 곧바로 써볼까요? <table width="700" class="txc-table" style="border: currentColor; border-image: none; font-family: gulim; font-size: 13.33px; border-collapse: collapse;" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"><tbody><tr><td style="border: 1px solid rgb(204, 204, 204); border-image: none; width: 700px; height: 24px;"> 주택임차권등기명령신청서 신 청 인 (임차인)        로빈훗 (000000-1111111)                               서울 ○○구 ○○1길 ○○피신청인(임대인)        홍길동 (000000-1111111)                               서울 ○○구 ○○로 ○○ 신 청 취 지 별지 목록 기재 건물에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한다. 라는 결정을 구합니다. 아    래 1. 임대차계약일자 : 2014년  8월  31일 2. 임차보증금액   : 금 150,000,000원,  차임 : 금 1,000,000원 3. 주민등록일자   : 2014년 9월 1일 4. 점유개시일자   : 2014년 9월 1일 5. 확 정 일 자    : 2014년 9월 1일 신 청 이 유   신청인은 피신청인 소유의 별지 목록 기재 건물에 대하여 신청취지의 기재와 같이 임차한 후 2016. 8. 31.의 경과로 임차기한이 만료하였으나 피신청인이 임차보증금을 한 푼도 반환하지 않아 부득이 임차권등기명령을 발령해 주실 것을 신청합니다. 첨 부 서 류 1. 부동산등기사항증명서                       1통 1. 주민등록등본                                  1통 1. 임대차계약증서                               1통 2016.  9.  14.                                                                                                     신청인  로  빈  훗     (인) 서울북부지방법원  귀중 </td></tr></tbody></table> <table width="700" class="txc-table" style="border: currentColor; border-image: none; font-family: gulim; font-size: 13.33px; border-collapse: collapse;" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"><tbody><tr><td style="border: 1px solid rgb(204, 204, 204); border-image: none; width: 700px; height: 24px;">[ 별 지 ]부동산의 표시          (1동 건물의 표시)                   서울 ○○구 ○○동 ○○           [도로명주소] ○○시 ○○구 ○○1길 ○○            철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 아파트                   1층 340㎡                   2층 378㎡                   3층 378㎡                   4층 378㎡                   5층 378㎡                   6층 378㎡                   7층 378㎡                   8층 378㎡                   9층 378㎡                   10층 378㎡         (대지권의 목적인 토지의 표시)          서울 ○○구 ○○동 ○○              대 1861.5㎡, 대 1909.9㎡                   (전유부분의 건물표시)             제5층 제506호             철근콘크리트조              84.9㎡                 (대지권의 표시)           소유대지권           대지권비율 3771.4분의 37.67. 끝. </td></tr></tbody></table> 초보자는 별지로 붙은 부동산 목록이 익숙하지 않아 쓰기 어려울 수 있는데, 전혀 어렵지 않습니다. 부동산등기사항증명서를 발급받아서 찬찬히 살펴보면, [표제부] 부분이 (1동의 건물의 표시) -> (대지권의 목적인 토지의 표시) -> (전유부분의 건물의 표시) -> (대지권의 표시)와 같은 순서로 내용이 기재되어 있음을 알 수 있습니다. 그 순서대로 따라서 기재하면 그만입니다. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/25084E4657ED295D1D" class="txc-image" width="592" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="592" exif="{}" data-filename="부동산등기부-1.jpg" id="A_25084E4657ED295D1D4649"/> <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2335E84057ED296F13" class="txc-image" width="568" height="183" style="width: 568px; height: 183px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="661" exif="{}" data-filename="부동산등기부-2.jpg" id="A_2335E84057ED296F1320D5"/> 이렇게 작성한 별지는 6부를 추가로 프린트해서 제출할 때 첨부합니다. 이렇게 신청하면 법원의 명령을 통해 부동산에 임차권등기가 경료됩니다. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/240A824457ED249115" class="txc-image" width="592" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="592" exif="{}" data-filename="임차권등기명령.jpg" id="A_240A824457ED249115A9AE"/> 이렇게 임차권등기가 경료가 되면 그 때는 맘 놓고 이사를 가셔도 되겠습니다^^ 참고로 이러한 방법으로 상가건물의 경우에도 임차권등기가 가능하다는 점도 덧붙여 둡니다. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2266FA4557ED2C3418" class="txc-image" width="271" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="271" exif="{}" data-filename="짤방.jpg" id="A_2266FA4557ED2C3418EDFA"/>