스크랩 새로 바뀐 도정법(조합임원 해임 포함)

[해바라기]

재건축 ‘지분쪼개기’ 금지 및 현금청산 기준일 변경

 

조합원의 자격 및 조합원 명의변경금지 규정

 

◆ 개정안의 취지
법 제19조 개정안을 살펴보면 토지 또는 건축물을 하나의 세대 내에서 분할해 수인의 토지등소유자가 되거나, 조합이 설립된 이후 1인의 조합원으로부터 토지 또는 건축물이나 지상권을 양수해 수인이 소유하게 되는 때에는 그 대표자 1인만을 조합원으로 인정하도록 했다.

이는 개정 법 제50조의2 신설 규정과 연계해 토지의 분할, 다가구주택의 다세대주택으로의 전환, 다세대주택 또는 공동주택의 신축 등의 행위가 발생하는 경우, 정비계획의 고시가 있은 날의 다음날 또는 시·도지사가 투기억제를 위해 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날의 다음날을 기준으로 건축물의 분양받을 권리를 산정해 그 대표자 1인에게 부여하게 했다.

또한 정비사업 중 재건축사업에서만 해당되는 ‘조합원명의변경금지’ 규정은 2003년 12월 31일 발효돼 현재까지 시행되고 있다.

8.21 대책에서 재건축규제 완화의 일환으로 2008년 8월 국토부 입법예고안에서 주택시장의 활성화를 위해 ‘조합원명의변경금지’ 규정인 제19조제2항·제3항과 처벌규정을 삭제했다가 최종 개정안에서 다시 살아났다.
최근 정부의 ‘투기과열지구 해제 유보지시’는 법 제19조제2항과 관련이 있는 사항이다.

제2항제1호의 괄호인 ‘사업구역이 수도권정비계획법 제2조제1호에 의한 서울시, 인천시와 경기도를 일컫는 수도권에 위치한 경우에는 수도권 밖으로 이전하는 경우에 한한다’는 내용을 삭제함으로써 규제를 다소 완화했다.
재건축조합원의 자격 이전이 가능한 예외사유도 신설됐다.

사업구역이 수도권에 있는 경우, 세대원 전원이 사업구역에 위치하지 않으면서 수도권 안에 있더라도 특별시·광역시·시 또는 군으로 이전하면 예외 규정으로 인정한다. 즉, 서울시에서 수도권인 인천이나 경기도도 이전하는 경우에는 자격이전이 가능하다.

조합원 명의변경금지조항과 관련, 헌법재판소(2004헌마155·237 병합)는 도시정비법 제19조제2항 등에 대한 헌법소원심판에서 재산권 침해여부, 비례원칙위배 여부 등에 대해서 판단해 토지등 소유권의 강한 공공성과 사회성을 이유로 합헌 결정을 내린 바 있다.

또한 재건축조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대한 현금청산 기준일을 조합설립인가일을 기준으로 하지 않고 조합에서 자율적으로 정할 수 있도록 했다.

 

◆ 문제점
법 제19조제3항에 의한 재건축사업에서의 현금청산은 법 제57조에 의해 이전고시 이후에 지급하는 청산금(재개발·재건축사업 모두 해당)과 구별해야 한다.

조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대해서는 제47조를 준용해 현금으로 청산해야 한다. 이 경우 청산 금액은 조합설립인가일을 기준으로 해 산정한다. 그러나 양수자들이 분양신청의 시기나 관리처분계획 단계에서 확인되는 경우에도 개정 전에는 조합설립인가 시점에 의한다는 등 불합리한 점이 있었으며, 이 같은 사례 발생 시 청산 시기에 대한 비탄력적 속성으로 협의가 어려워 소유권확보에 어려움이 있었다.

또한 조합원명의변경금지 원칙에 해당되는 양수자들이 조합으로의 소유권 이전을 거부하는 경우 이를 강제할 수 있는 방법이 없어서, 향후 일반분양이 불가능한 결과를 초래하게 됐다.

위의 제47조를 준용하는 경우에는 청산 관련, 그 절차인 토지등소유자에게의 통지나 신문 공고 등의 시행령 제47조와 청산 금액 산정 협의관련, 시행령 제48조까지를 준용하게 되는지도 해석에 의해야 하는 실정다.

또한 재건축 조합설립인가 후이더라도 그 시기가 분양신청을 하기 전, 관리처분계획에 이르기까지 양수자들과의 현금청산에 의하더라도 현실적으로 이들에 대한 소유권 확보는 불가능하다. 결국 양자의 협의에 의해 소유권이 확보될 수 있는 내재적 한계가 발생할 수 밖에 없다.

 

 

정관의 작성 및 변경
 
 ◆ 개정안의 취지
조합설립인가 또는 변경인가는 법 제16조에서와 같이 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 동의를 얻어 첨부서류와 함께 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원 동의 없이 시장·군수에게 신고로 변경이 가능해졌다.

기존의 경우, 조합설립(변경)의 동의는 법 제16조의 적용을 받지만, 조합정관의 변경은 해석을 통해 법 제16조가 아닌 제20조제3항이 적용해 왔다.

즉, 도시정비법이 조합설립의 동의와 정관변경의 동의제도를 구별하지 못하고 있어 해석상의 혼란을 초래했으나 개정법에서는 명백하게 법 제16조를 적용하지 않도록 했다.

또한, 기존의 경우 경미한 정관 변경은 조합총회의 의결을 받도록 함으로써 실무에서 조합원총회를 요구하게 돼 어려웠으나, 법 또는 정관이 정하는 방법에 따라 변경하고 시장ㆍ군수에게 신고로 변경을 간단하게 했다.

◆ 개정안의 효과
개정안 제20조제3항에서는 정관변경이 조합설립인가의 규정과 별개인 것으로 정리하고 있다.

정관의 경미한 변경을 하는 경우에도 총회를 개최하해 합원의 동의에 갈음하도록 한 현행법은 사실상 그 취지와 달리 총회를 개최하려면 많은 비용과 시간이 필요해 오려 경미한 변경을 하기가 더 어려운 실정이었다.

하지만 개정법에서는 이를 해소하기 위해 정관의 경미한 변경은 정관에 의해 총회 없이 시장·군수에게 신고만으로 가능하도록 하면서, 정관 변경에 대한 조합원 동의는 제17조 준용규정에서 제외됨으로서 별도의 인감증명서 첨부가 필요가 없어졌다.

한편, 개정법은 재개발·도시환경정비사업·재건축사업(공동주택, 단독주택 불문)의 조합정관을 개정하는데 적용된다(기존의 경우, 어느 정비조합이 해당하는지 명확하지 않았다.)

 

 

조합의 임원 및 임원의 직무 등

기존 법에서는 조합의 임원 선임과 이사·감사의 직무를 규정했으나, 개정법에서는 법 제21조제3항, 제22조제2항, 제3항등 이와 관련된 규정을 삭제함으로써 조합정관의 몫으로 넘겼다.
기존의 경우, 조합임원은 법 제21조에 따라 반드시 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 조합원 중에서 정관이 정하는 바에 따라 선임했으나, 이를 삭제함으로써 조합정관에 의해 선정할 수 있도록 했다. 그러나 이 규정을 삭제함으로써 그 절차나 동의율을 정관에서 정하는 방법에 따라 간편하게 선임할 수 있게 됐다.

 

 

 

조합임원의 결격사유 및 해임

 

◆ 개정안의 취지
법 제23조의 개정 전에는 조합임원의 결격사유에 해당하는 자의 범위 중, 도시정비법 위반으로 벌금형 이상의 처벌을 받은 자는 포함되지 않았다.
하지만 개정법에서는 조합설립인가 또는 변경 전후로 해서 철저한 전과조회를 통해 임원 중 결격자 점검할 수 있게 됐다.

 

◆ 개정안의 효과
조합장을 포함한 임원의 해임을 용이하도록 개정, 견고했던 조합장 위상 흔들려…
향후 강남일대의 관리처분계획인가로 중단된 단지들에 영향 미칠 듯

도시정비법을 위반한 사실이 발견되면 조합임원으로 선정된 이후라도 당연퇴임 사유에 해당해 조합장으로 선정된 이후, 도시정비법 위반으로 벌금형이 확정되면 당연퇴임이 돼 해임절차를 밟지 않아도 된다.
벌금형은 대법원 확정판결에 의한 형(刑)을 선고받은 것을 말한다.

벌금형에 대해 사실상 과하다는 비판도 있지만, 이는 항소심 등에서 징역형이나 금고형이 벌금형으로 된 것(도시정비법 위반은 대부분 징역형과 벌금형 중 선택할 수 있는 범죄다)까지 포함한다. 또한 도시정비법의 경우 징역형보다는 벌금형이 더 보편적이기 때문에 이럴 경우라도 앞으로는 결격사유나 당연퇴임 사유가 되도록 임원해임범위를 확대하게 된 것이다.

개정 전에는 조합임원의 해임은 조합원 1/10 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻도록 하면서, 정관에서 해임에 관해 별도로 정한 경우 정관에 의하도록 위임해 정관에서 사실상 해임이 불가하도록 정한 바 있다.

하지만 개정안에서는 조합임원의 해임은 조합원 1/10 이상의 발의로 조합장(조합장이 해임 대상인 경우에는 발의자 공동명의로 한다)이 직접 총회를 소집할 수 있도록 하고, 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의(최소한 조합원의 1/4 이상 동의)로 해임할 수 있도록 하면서, 정관으로의 위임 규정을 삭제했다. 만약 조합장이 해임대상인 경우에는 발의자 대표의 임시사회로 선출된 자가 그 의장이 된다.

 

◆ 문제점
한편 개정안에 대한 의문점도 나타나게 됐다.

개정법 제23조제4항인 ‘조합 임원의 해임은 법 제24조에 불구하고 조합원 1/10 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 해임할 수 있으며, 이 경우 발의자 대표로 선출된 자가 해임 총회의 소집 및 진행에 있어 조합장의 권한을 대행한다’는 규정과 관련해 ▲임원(조합장, 이사, 감사 등)의 해임을 위한 임시총회이므로 조합장 권한을 대행하게 되는 업무의 범위는 어디까지인지, ▲해임 사항에 국한하는 것인지, ▲이 해임 총회에서 새로운 임원진을 선출할 수 있는 권한까지 대행할 수 있는지에 대한 의문이 남게 됐다.

또한 새로운 임원 선출은 법 제24조제2항의 규정에 의해서만 선정해야 하는지에 대해서도 논란의 소지가 있다.

그렇다면 위와 같이 전원의 임원이 해임된 이후, 새로운 임원을 선임하려면 법 제24조제2항에서의 총회 소집권자인 조합장은 이미 해임된 조합장인지, 아니면 임시총회에서 조합장의 권한을 대행한 임시조합장을 말하는 것인지에 대해서도 분명히 해야 할 필요가 있다.

이와 함께 해임총회에서 새로운 조합임원을 선출할 수 있다고 해석하는 것이 옳은 것인지에 대해서도 명확한 답이 없다.

그렇지 않다면 새로운 임원 선출을 위한 총회를 누가 소집할 것인지 등으로 인해, 오히려 조합업무에 혼란을 줄 것이기 때문이다.

이 밖에 법률에서의 ‘조합장의 권한 대행’은 조합업무를 집행하는 것이므로, 임원해임을 위한 임시총회 소집 관련 비용은 추후 정비조합의 비용으로 처리할 수 있는지에 대해서도 개정안은 답을 내놓고 있지 않다.

 

조합원의 총회요구, 대의원 2/3이상도 가능

별도규정없던 감정평가업자의 선정, 총회 의결사항으로 명문화

 

 

총회개최 및 의결사항

 

◆ 개정 이유
법 제24조 개정 전에서는 조합장을 포함한 임원의 해임을 제외한 총회는 조합장의 직권 또는 조합원 1/5 이상의 요구를 총회 소집 사유로 규정했었다.
또한 그동안 재건축·도시환경정비사업에서의 감정평가업자 선정은 별도 규정이 없는 상태에서 조합이 자유롭게 선정해 왔다.

하지만 개정법에서는 총회 소집요건으로 대의원 2/3 이상의 요구로 가능하게 확대했고 감정평가업자를 총회 의결사항으로 변경시켰다.

 

◆ 개정안의 효과
재건축·도시환경정비사업의 경우, 감정평가업자 선정은 총회 의결 거치도록

조합장 및 조합임원의 해임을 위한 총회가 아닌 협력업체의 선정 등은 조합원 동의 또는 대의원 2/3 이상의 동의로 가능하도록 했다. 그 외의 협력업체에 대한 총회 의결대상(세무회계 등)은 시행령에서 추가될 수 있다.
재건축·도시환경정비사업에서의 감정평가업자 선정은 총회 의결을 통해 선정토록 했다. 총회 의결을 거쳐 감정평가업자의 선정 및 변경을 시장·군수에게 위촉이 가능하나, 별로 실효성이 없는 조항으로 보인다.
개정법에 따라 사업시행계획서의 수립 및 변경(법 제28조제1항에 따른 정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며 같은 항 단서에 따른 경미한 변경은 제외)의 경우에도 총회 의결을 통해 조합원 과반수의 동의 받도록 했다.

 

 

대의원회

 

◆ 개정안의 취지
주촉법에서 도시정비법으로 넘어오면서 대의원회 구성을 임의규정으로, 총회소집 등 권한 강화로 강행규정으로 변경

도시정비법 이전 재개발조합은 도시재개발법상 필수적으로 대의원회를 구성한 반면, 재건축조합의 경우 주촉법상 명문 규정이 없어 조합규약에 따라 대의원회를 구성했지만 법정기구는 아니었다.
기존의 주촉법상 재건축조합의 경우, 현행법에 의한 대의원회를 구성하지 않고 임의적으로 운영해 왔다.
특히, 도시정비법으로 넘어 오면서 대의원회의 구성을 임의규정 형식으로 해 구성하지 않아도 될 것으로 보이지만 시행령 제36조, 제37조에서 대의원회가 대행할 수 있는 사항 등을 규정해 그 구성은 사실적으로 강제적이다.
법 제25조 개정은 조합 의사결정의 효율성 등을 위해서는 대의원 수의 상한을 적절히 설정할 필요가 있다고 봐 대의원 수의 범위를 조합원의 100인 이상으로 하되, 1/10 이내에서 구성하도록 수정했다.

 

◆ 개정안의 효과
국가청렴위 개정 권고사항으로 강행규정으로 대의원회 구성을 의무화

조합총회 소집(개정법에서 대의원 2/3 이상)요구를 할 수 있는 등 그 권한이 커짐에 따라 필수적으로 구성하도록 강화했다.
또한 조합원 1/10의 범위 안에서 100인을 넘으면 그 이상으로 구성할 수 있도록 했다.
조합원의 1/10이 정확히 100명인 경우, 구성원 중 일부가 사퇴하면 새로 구성해야 하는 어려움 때문에 100인 이상으로 구성할 수 있는 근거를 마련했다.

 

 

 

[Q&A]

Q. 조합정관 변경 시 조합원 총회에서 조합원의 2/3 이상의 결의에 대한 동의를 받는 경우 도시정비법 제20조제4항에서 ‘제17조는 제3항에 의한 동의에 관해 이를 준용한다’고 규정돼 있으므로 동 규정을 적용해 서면동의 등이 필요한지?

A. 도시정비법 제20조제4항에서 규정하고 있는 ‘동의에 관해 준용한다’란 동법 제17조제4항에 따라 토지등소유자의 동의 방법에 따라 동의를 받아야 한다는 것으로, 조합정관 변경시에는 동 규정에 따라 인감도장을 사용한 서면동의(인감증명서 첨부)를 받아야 할 것이다(건교부 주환 2004.2.20).