Re:신림 뉴타운 시유지(건물,1억원선) 투자가치가 있을까요?

싼 게 비지떡? 강남 입주 보장 ‘글쎄’ 부동산시장에는 아파트처럼 흔히 거래되는 일반 상품 외에 특수한 루트로 거래되는, 다소 복잡한 성격의 상품이 꽤 있다. 바로 택지개발예정지에 위치한 철거 대상 가옥, 지은 지 30~40년 너끈히 넘은 시민아파트, 도시계획에 의한 도로·관공서·공원 예정지 가옥, 재개발구역 내 무허가주택 등이다. 주류 상품은 아니지만 나름대로 독자적인 시장을 형성하고 있어 ‘언더그라운드 부동산’이라는 별칭이 붙었다. 거래시장에선 소유주에게 새 아파트를 신청할 수 있는 지위인 입주권이 주어진다고 해서 ‘입주권’이라 통칭하거나 ‘딱지’로 불리기도 한다. 요즘 이들 언더그라운드 부동산에 관심이 쏠리고 있다. 특히 ‘서울 강남 입주권’을 전면에 내건 광고가 홍수를 이루면서 일반투자자의 구미를 당기는 중이다. 강력한 부동산대책에다 여름 비수기로 아파트 거래시장이 한산하지만 언더그라운드 부동산 거래업체는 문전성시를 이룬다는 말도 들린다. 실제로 인터넷에선 수십개 ‘입주권 전문 사이트’가 개설 중이고 강남·북 도심과 전봇대에서도 벽보를 흔히 접할 수 있다. 생활정보신문은 ‘분양정보’라는 카테고리를 통해 친절하게 안내하고 있을 정도다. 표면적으로는 아무런 제재를 받지 않는 정상 유통 상품으로 보일 수밖에 없다. 이들이 거래하는 게 무엇인지 구체적으로 알아보기 위해 서울 서소문 고가도로 기둥에 붙여진 광고지의 연락처로 전화를 해 보았다. 광고지에는 ‘서울 우면지구 입주권 평당 700만원’이라 쓰여 있었다. 광고지 전화번호의 주인은 ‘서울 논현동의 P종합부동산회사 K과장’이라고 자신을 소개하며 “일단 만나서 자세한 이야기를 하자”고 했다. 논현동 한 커피숍에서 만난 그는 “평당 700~800만원에 철거 예정 가옥을 사면 서울 서초구 우면동의 33평 아파트를 분양받을 수 있다”며 설명을 시작했다. 우선 기자에게 “가용 자금이 얼마나 되냐”고 물었다. “1억~2억원 정도”라고 답하자 그는 “12.1평(40㎡) 이상을 사야만 33평 아파트를 특별분양받을 수 있는데, 현재 1억3,000만원에 나온 매물을 사면 그게 가능하다”고 말했다. 이어 “아파트가 지어질 위치는 양재동 꽃시장 뒤쪽 그린벨트 지역이며, SH공사(옛 서울시도시개발공사)가 지어 믿을 수 있다”는 설명을 곁들였다. “요즘 많이들 사냐”고 묻자 그는 “없어서 못판다”면서 “바로 소유권 이전이 되기 때문에 안정성은 걱정하지 않아도 된다”고 재차 안심을 시켰다. 분당신도시 전봇대에 붙어 있던 또 다른 광고지의 전화번호로 연락을 해보았다. ‘O컨설팅 S부장’이라고 자신을 소개한 남자는 “서울 천호동에 있는 헐리기 직전의 낡은 상가를 싸게 사서 40~50층 주상복합 상가 입주권을 받으라”고 권했다. “철거 예정 가옥을 사서 30평형대 특별분양을 받는 것보다 수익성이 높다”는 게 추천 이유였다. 이야기인즉슨 천호동 균형발전촉진지구 내 상가 10평 정도를 미리 사 두면 재건축 후 20평 이상 상가를 높은 시세차익과 함께 분양받을 수 있다는 것이었다. 그는 “회사에서 상가건물을 통째 사서 10평 정도로 쪼개서 공급하기 때문에 평당 500만원으로 소액투자가 가능하다”고 말했다. 또 “상가가 평당 500만원이면 20년 전 가격”이라며 “‘꾼’들은 이미 계약금을 걸어놓고 기다리고 있다”는 말도 덧붙였다. 입주권의 정체 이들이 입을 모아 권하는 ‘입주권’은 무엇일까. 서울시는 도시계획사업, 택지개발사업, 도시개발사업, 시민아파트 정리사업 등으로 살던 집이 헐리는 철거민 및 소유주에게 SH공사가 짓는 아파트에 분양신청을 할 수 있는 입주권을 준다. 청약통장을 갖고 당첨 경쟁을 벌이는 게 아니라서 ‘특별공급’이라고도 한다. 서울시의 입주권 제도 근거는 ‘서울특별시 철거민 등에 대한 국민주택 특별공급규칙’이다. 규칙 제5조, 15조 등에는 철거 건물 소유자, 세입자 등 공급대상이 명시돼 있다. 사업시행인가고시일(보상이 먼저 이뤄진 경우는 보상공고일) 이후에는 입주대상 자격을 양도 또는 이전할 수 없다는 자격제한 규정도 두고 있다. 도시개발사업과 택지개발사업, 시민아파트 정리사업으로 철거되는 가옥의 소유주에게는 전용면적 25.7평 이하의 분양아파트, 세입자에게는 전용면적 12평 이하의 임대아파트가 배정된다. 단 도시계획사업에 해당하는 경우는 주택 규모가 12.1평 이상이어야 전용면적 25.7평 아파트를 받을 수 있다. 재개발지역 내 시유지, 국공유지 등에 지은 무허가건물 소유자는 해당 조합의 입주권 공급 대상이 된다. 지상권을 인정하기 때문이다. 입주권 거래의 유형은 다양하다. 장지, 우면, 세곡, 발산, 강일지구 등 서울시가 개발 중인 국민주택지구에 입주할 수 있다는 철거 예정 가옥을 비롯해 최근에는 뉴타운 등 공영개발지의 상가권리, 지상권 매매 등으로 세분화, 다양화되고 있다. ‘저렴한 가격으로 강남에 진입할 수 있다’, ‘향후 새 상가, 새 아파트를 분양받는다’는 내용으로 투자자를 끌어당긴다는 점은 똑같다. 거래를 주도하는 쪽은 주로 강남에 위치한 대형 기획부동산들이다. 업체마다 수십, 수백명의 텔레마케터를 두고 영업을 하고 있다. 광고지를 본 수요자가 전화를 걸면 개요를 간단히 설명한 뒤 직접 만나서 계약을 유도하는 식이다. 아파트시장이 거래부진을 겪으면서 공인중개사들도 이 시장에 뛰어들고 있다. 서울 은평구 불광동의 공인중개사 A씨는 “주변에 은평뉴타운 상가권리 매매, 철거 예정 가옥 거래에 나선 중개사들이 적지 않다”면서 “상가권리나 지상권 등이 ‘물딱지’(입주권 대상자가 결정되기 전에 거래되거나 소유권이 여러 개로 쪼개진 것으로, 투자 위험이 큰 딱지)로 분류된다고 하지만 별로 개의치 않는 것 같다”고 말했다. 투자 안전성이 관건 문제는 언더그라운드 부동산의 투자 안전성이다. 결론부터 이야기하면 입주권을 표방하는 모든 상품의 투자 위험도는 상당히 높은 편이다. 때에 따라서는 투자금을 엉뚱한 부동산에 묻을 수도 있다. 입주권 관련 소송이 줄을 잇고 있는 게 이를 증명한다. 또 상당수 케이스가 불법거래에 속해 매도·매수·중개·알선 모두 처벌의 대상이 되는 경우가 많다. 기획부동산 등에서는 ‘틈새상품’이라고 포장하고 있지만 실제로는 하이리턴을 보장할 수 없는 하이리스크 상품인 셈이다. 물론 저렴한 가격으로 강남권에 진입한 예가 없는 것은 아니다. 일정한 요건을 갖춘 철거가옥을 매입, SH공사 특별공급분 아파트를 신청했다가 주거환경이 나은 아파트가 나오자 지구변경을 통해 원하는 지구에 입성한 몇몇 예가 있다. 이 때문에 ‘잘만 고르면 좋은 곳에 갈 수 있다’는 말이 나돈다. 하지만 최근 2~3년 사이 철거가옥 투자자와 기획부동산이 늘면서 입주권 배정 경쟁이 치열해지고 당첨확률도 크게 떨어졌다. 과거 부동산 투자고수들이 섭렵하던 분야가 일반에게 오픈되면서 그만큼 가능성이 떨어진 것이다. 우선 공급신청 접수일자 순위로 아파트가 공급되기 때문에 원하는 지역의 공급시기를 맞추기가 쉽지 않다. 운에 맡기는 수밖에 없다. 설사 시기를 맞춰 신청을 한다고 해도 만만찮은 경쟁을 거쳐야 한다. 지난 2003년 접수가 완료된 장지지구의 경우 평균 3대1의 경쟁률을 기록했다. SH공사 관계자는 “강남권은 경쟁률이 거의 3대 1 이상이라고 보면 된다”고 밝혔다. 원하는 지구에 당첨되지 않아 다른 곳으로 가고자 한다면 입주 6개월 전 동호수 추첨 이전에 지구 신청 변경을 할 수 있는 기회를 한 번에 한해 주고 있다. 그러나 이 역시 공급시기가 맞아야 하고 선호 지구라면 또다시 높은 경쟁을 뚫어야 한다. 광고나 브로커가 말하는 것처럼 ‘강남권 입주 보장’은 아닌 셈이다. 게다가 개발 프로젝트 자체가 무산되거나 철거 대상에서 제외될 경우에는 원하지 않는 곳에 아파트를 산 꼴이 되거나 낡은 집을 비싸게 주고 사는 셈이 된다. 이쯤 되면 피해가 심각하다. 따라서 어떤 부동산 상품보다 거래에 주의를 기울여야 한다는 지적이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “기획부동산 등이 마포 상암지구 등 과거 입주권 투자가 통했던 사례를 들어 입주권 투자를 유도하고 있지만 과거와 지금은 상황이 많이 다르다”며 주의를 당부했다. 마포 상암지구의 경우 30평형대 가격이 현재 6억~7억원에 달해 ‘성공적인 입주권 투자 사례’로 꼽힌다. 박대표는 “상암지구는 1,700가구에 달하는 대단지로 물량이 많고 호재가 집중된데다 ‘물딱지’가 지금처럼 성행하지 않았고 투자자도 상대적으로 적었다”면서 “요즘은 투자가치가 낮은 중소평형 임대주택을 공급받을 수 있는 입주권이나 철거 대상이 아닌 가옥을 고가에 넘기는 경우가 다반사”라고 밝혔다. 또 “기획부동산에서 거래를 주선하는 경우 한 집의 지분이 이미 여러 개로 나눠진데다 웃돈이 지나치게 많이 붙은 게 많다”고 덧붙였다. 도시개발사업 주체인 SH공사측도 입주권 투자에 대해 여러 번 주의보를 발령한 바 있다. 지난 2004년에는 신고포상제까지 도입했다. 이민수 분양공급팀장은 “철거민이 정당하게 받은 입주권이라 하더라도 아파트 분양계약시 전산검색 과정에서 부적격자로 판명되면 자격이 박탈될 수 있다”고 밝혔다. 특히 브로커들이 내세우는 장지, 강일, 우면지구 등은 현재 입주권 투자가 불가능하다는 게 공사측 설명이다. 장지지구는 2003년 3월, 강일지구는 2005년 3월, 강일2지구는 2006년 2월에 특별공급 대상자 선정이 완료됐기 때문이다. 또 우면지구는 개발계획 단계라 아직 입주권이 발생하지 않은 상태다. 광고에서와 같이 특정지역으로 특별공급 아파트 입주권이 확정돼 있는 철거 예정 가옥은 현재 없다는 게 SH공사의 공식 입장이다. 게다가 최근 강남구 세곡2지구와 강동구 강일3지구에 국민임대주택을 짓지 않고 그린벨트를 보존하기로 함에 따라 이 지역 입주를 기대하고 딱지를 산 투자자들의 피해가 커지게 됐다. 이들은 당초 기대했던 강남권이 아닌 다른 지역으로 배정받을 가능성이 높다. 주택법에도 입주권 거래에 대한 제재 조항이 명시돼 있다. 제39조(공급질서 교란금지)에는 ‘주택을 공급받을 수 있는 지위’, 즉 입주권의 양도·양수 행위를 금지하며 이를 위반할 경우 입주권을 무효로 하거나 공급계약을 취소할 수 있도록 하고 있다. 또 3년 이하 징역이나 3,000만원 이하 벌금에 처하도록 형사처벌 규정까지 두고 있다. 입주권 중개·알선 행위를 한 부동산중개업소는 등록취소 사유가 되며 역시 형사처벌 대상이다. 입주권 분쟁 ‘각양각색’ 입주권 투자가 위험하다고 하는 가장 큰 근거는 ‘불확실성’ 때문이다. 사업시행인가고시 이전의 거래는 적법하다고 하지만 미래를 알 수 없는 단점이 있고, 사업시행인가고시로 윤곽이 드러난 다음에는 불법거래가 되는 맹점이 있다. 이렇다 보니 분쟁이 종종 발생한다. 부동산 전문 로펌을 운영하고 있는 최광석 로티스 변호사는 “당초 계획했던 강남권 입주가 무산됐다고 소송을 건 케이스 등 여러 철거가옥 관련 사건이 진행 중”이라고 밝혔다. 최변호사가 말하는 가장 흔한 철거가옥 분쟁은 불법거래 후 명의변경이 불가능해 매수자가 피해를 보는 경우다. 사업시행인가 이후 거래는 불법으로 간주돼 거의 이면 계약 후 공증 등으로 안전장치를 해두지만 원소유주가 사업절차에 협조하지 않아 문제가 발생하는 일이 잦다. 매수자 B씨는 지난 2001년 철거 후 공원으로 바뀌는 서울 창신동 낙산아파트를 사서 마포 상암지구에 입주하려 했지만 명의자인 원소유주가 공급신청 등에 나서지 않아 물질적·정신적 피해를 봤다며 소송을 냈다. 합법적인 거래도 분쟁이 잦긴 마찬가지다. 특히 브로커들이 매물을 매집해 놓고 투자자에게 파는 과정에서 잡음이 이는 일이 많다. 철거보상금이 걸린 문제라면 이해관계가 더욱 첨예하다. 철거가옥은 철거시 보상금이 산정돼 소유주에게 지급되는데, 이는 통상 원소유주가 갖는 것으로 한다. 이를 보전하기 위해 명의이전 후에도 원소유주는 해당 가옥에 근저당이나 임대차계약을 설정해 놓곤 한다. 이때 원소유주가 중개업자라면 이 보상금은 고스란히 중개수수료로 건네지게 된다. 매수자 C씨는 서울 구로동 신설도로 건설로 철거되는 집을 사면서 브로커로부터 들은 “우면, 세곡지구 입주 보장”이 어긋나게 되자 보상금을 자신의 차지해 버렸다. 투자금 손실을 보상금으로 채우겠다는 논리였다. 이에 중개업자인 원소유주가 보상금 반환을 요구하며 소송을 내 현재 재판이 진행 중이다. 부실한 계약서가 문제가 되는 경우도 있다. 수년 전 서울 금호동의 낡은 주택을 매입한 D씨는 지난해 도로신설에 따라 집이 철거되고 입주권이 나오게 되자 계약서를 다시 꺼내 봤다. 하지만 창고, 마당 등 일부를 분할해 매입한데다 계약서에 명확하게 표시가 돼 있지 않아 매도인측과 소유권 다툼을 벌이고 있다. 아파트 평수가 달라지는 문제라서 한 치도 물러설 수 없다는 게 D씨측 입장이다. 상품별 주의점 기획부동산들은 SH공사 이름을 도용하거나 모 토지신탁사가 보증한다는 식의 광고를 통해 ‘신뢰’를 강조하기도 한다. 하지만 이는 명백한 ‘사기’라는 게 전문가들 의견이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “토지신탁사는 등기 이전까지 사무절차를 대행해주거나 법무 대행을 통해 수수료를 받는데, 이를 신뢰의 표시인 것처럼 위장하는 사례가 있다”면서 “내집마련을 원하는 서민들이 당하는 경우가 많아 문제”라고 밝혔다. 박대표는 또 “투자에 앞서 제시한 물건에 관한 행정서류 점검, 주택법 등 법령 체크 등을 통해 안전성을 확인한 후 실제 현장을 답사하라”고 덧붙였다. 택지개발지구 철거 예정 가옥이나 도시계획 등에 의한 철거 예정 가옥 거래는 서울뿐만 아니라 성남 등 수도권에서도 활발하게 거래되고 있다. 거래가격은 평당 500만~800만원선. 하지만 특별공급 아파트에 입주할 경우 평가액 산정 후 추가부담금이 결정된다. 이 가격이 투자금 전부가 아니라는 점에 유의해야 한다. 특히 재개발이주비와 달리 철거보상금이 매도자에게 귀속되는 관행을 염두에 둬야 한다. 또 요즘 거래되는 매물 대부분이 원주민 것이 아닌 ‘손바뀜’에 들어간 것일 가능성이 높다는 것도 감안해야 한다. 시민아파트의 경우 최근 몇 년 사이 바람을 일으키는 투자상품으로 꼽힌다. 낙산아파트, 청운아파트 등이 헐리면서 철거민들이 마포 상암지구, 장지지구 등으로 이주하자 ‘가능성’에 대한 기대가 가격마저 끌어올리고 있다. 입주민들이 공원화를 주장하고 있는 서울 옥인동 옥인아파트의 경우 지난해 24평형 가격이 4개월여 만에 1억5,000만원에서 2억5,000만원으로 뛰어 화제가 됐다. 하지만 아직 결정된 게 없는데다 철거 후 배정받을 택지지구가 불투명해 시세나 거래가 멈춰서 있다. 재개발시장에서는 속칭 ‘뚜껑’이 언더그라운드 상품에 속한다. 국공유지나 시유지를 점유한 무허가 건축물을 가리키는 말로, 대지권 없이 지상권만 있는 물건을 빗댄 별명이다. 토지 소유권이 없어 일반투자자들은 꺼리지만 재개발 특성상 건물만 갖고 있다면 조합원 자격을 주기 때문에 주의만 기울이면 저렴한 가격으로 사유지 지분과 같은 효과를 볼 수 있다는 게 부동산중개업자들의 설명이다. 하지만 모든 무허가건물에 입주권이 나오는 것은 아니다. 서울시의 경우 △1981년 12월31일 현재 무허가건축물대장에 등재돼 있거나 △1981년 촬영한 항공측량사진에 나타나 있거나 △재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월31일 이전에 건축한 경우 분양자격을 얻는다. 무허가건축물을 거래할 때는 국공유지 사용료가 납부됐는지, 불하금액 분할 상환이 승계되는지 등을 따져야 한다. 불하금액은 대개 10∼20년간 나눠 내는데, 일부 국공유지 소유기관은 불하금액을 모두 내야 명의이전을 해주므로 주의해야 한다. 임상희 서울 길음동 G공인 중개사는 “뚜껑 투자에 장점이 많다는 게 알려지면서 사유지와 가격 차이가 많이 좁혀졌다”면서 “무허가건물 등재 여부, 땅 사용료 납부 실적 등을 체크한 다음 조합을 통해 조합원 자격 요건을 확인하고 거래하면 큰 문제가 없을 것”이라고 조언했다. 한편 다른 상품에 비해 상대적으로 위험도가 큰 언더그라운드 부동산을 거래할 때는 반드시 문서를 남겨놓는 게 유리하다는 지적이다. 최광석 로티스 변호사는 “어느 지역 입주가 확실하다 등의 표현을 하는 브로커에게는 문서를 작성케 하라”면서 “민형사상 분쟁 발생시 증거능력을 가진다”고 말했다. INTERVIEW 최광석 로티스합동법률사무소 변호사 소송 이어…‘불법거래 단속해야’ “‘평당 700만원에 강남 아파트를 산다’는 식의 단순한 문제가 아닙니다. 미래가 불확실한 고위험 상품이라는 점을 염두에 두고 냉정하게 판단해야 합니다.” 부동산 전문 변호사로 활동하고 있는 최광석 변호사는 요즘 철거가옥 관련 소송을 여러 건 맡고 있다. 브로커의 ‘00지구 아파트를 받을 수 있다’는 큰소리를 믿고 계약했다가 계획대로 되지 않은 경우, 계약서가 부실해 뒤늦게 분쟁이 일어난 경우 등 사건유형이 다양하다. 도시계획 변경에 대한 소문을 믿고 철거 예정 가옥을 샀다가 아무것도 이뤄지지 않아 결국 비싼 값을 주고 허름한 집만 산 꼴이 된 사례도 몇 차례나 접했다. “물론 입주권 거래가 무조건 불법인 것은 아닙니다. 사업시행인가 이전에 소유권을 취득하면 거래 자체의 불법성은 없어요. 하지만 모든 도시계획 및 개발사업의 결정은 사업시행인가를 통해 결정됩니다. 그전에는 특별공급 대상인지, 어디로 배정받을지 등 모든 게 불확실해요. 적법하지만 위험한 거래인 셈이죠. 이런 불안을 감수하고 입주권을 살 것인지 먼저 따져봐야 합니다.” 최변호사는 특히 사업시행인가 이후에도 공공연하게 이뤄지는 불법거래 관행에 대해 큰 우려를 표했다. 이 경우 매수자가 명의를 넘겨받지 못하기 때문에 사후에 문제가 생길 소지가 많고 이중 매매의 위험에도 노출되기 쉽기 때문이다. 때문에 분쟁의 소지도 다분하다. 법규정에 의한 처리가 보다 명확해지면 피해자도 줄어들 것이란 게 그의 생각이다. “주택법에는 불법거래 등 문제가 생겼을 경우 공급대상자 지위를 박탈하는 규정이 있습니다. 그럼에도 입주권을 관장하는 SH공사 등이 솜방망이식 처방만 하는 것 같아 안타깝습니다. 불법이 강력하게 단속되지 않으면 독버섯처럼 순식간에 자라나기 마련이에요. 요즘 기획부동산이 활개를 치는 이유가 뭔지 생각해봐야 합니다.”