강은현교수님의 강의를 듣고

[리엔]

-. 부동산은 4년 ± 1년의 사이클을 가지고 있다

-. 토지는 3년정도인데 2003년~2005년에 상승후 지금까지 빙하기이다.

-. 최근 경매 시황

    아파트 --- 소형 --- 유찰횟수 1번                             중대형 ---- 유찰횟수 --- 2번

                                금액대    3억

                                평형대    85제곱미터이하

                                평균낙찰가  95%  

-. 사례)

-. 다세대 --- 유찰횟수 --- 2~3번

                   2006~2008년 낙찰가 98.5%

-. 최근 사례 ) 연립/ 다세대 --- 그런데 이 낙찰가로 낙찰자에게 행운이 올까?

-. 단독주택) 대지평수로 원룸 또는 빌라를 2채 지을수 있다

-. 이 정도 평수는 경맹 잘 나오지 않는다

-. 매각가율과 기온

   날씨에 따라서 같은지역의 아파트라도 가격이 변동 된다

-. 서울

   하강  월 ---  11, 12, 1, 2  --- 4/6

   상승  월 ---   5, 6, 8        --- 3/6

-. 전국

   하강   월 --- 11,12, 1, 2   --- 6/6   (특히 1,2월이 가장 낮음)

   상승  월  ---  5, 6, 7, 8    --- 4/6

-. 1억을 기준을 했을 때   

   서울    10.37% -  23.4% 정도 하락

   수도권  4.36% -  17.09%

   전국     2.99% -  13.97%    ----   겨울에 낙찰을 받으면 싸게 받을 수 있다

                                                 이유 =  강추위로 인한 임장의 어려움???

- 사례) 1월달 낙찰과 10월달의 차이

-. 정부의 대책은 군불을 때고 나온다

-. 대책 나오기전에 경매하는 게 최고이다

-. 4/1일 부동산대책, 8/28전월세 대책

-. 상승요인

   정부 대책등 외부효과 (대체로 2,3분기에 집중되어있음) = 봄, 여름, 가을에 나옴

-. 정부대책이 나오기전에 단독으로 써야한다

   기본적인 낙찰가률 ---  이번 입찰가와 전번 입찰가의 67- 72% -- -불안하면75%-77%

   그러나 대책이 나오면 종전가격을 훨씬 넘긴다

-. 사례)

-. 청담 대림은 전세가가 5억

-. 예전) 강남 -- 재건축 --- 강북 --- 지방으로 상승

   2010년부터) 지방 열기가 서울로 올라옴.

-. 시세차익에 대한 염두는 낙찰받았을 때의 차이가 아니고 매매계약서 쓸때의 차이다

-. 경매와 대통령 선거 --- 경매순환

   경매로 30만개 이상 나오면 야당 승리, 미만은 여당 승리

- 매각가 정하기

-.유찰후 싸게 낙찰받기 = 나의 기대

-.현실은 신건에서 가져감 

-. 또는 10원 차이로 떨어질수도 있고... ( 꼭 뒤에 888, 999를 붙이는게 능사는 아니다)

-. 소신을 가지고 나만의 천사(1004)를 찾던가...

-. 경매란?

   전문가라도 1등과 2등의 차는 어쩔수 없다

   앉아서 2억 떡사먹은 낙찰가 (현실)

-. 2014년 유치권폐지 --- 2015년 예정

-. 최저매각가 --- 20% 하강 (2014년 하반기 예정)

                         신건매각비중이 높아짐 = 신건 매각률 약 50% 늘어날 전망

-. 따라서 앞으로는 더욱더 물건분석이 중요하게 됨 = 신건부터 참여

-. 전자입찰 예정 --- 언제부터 시점인가만 남아있음 --- 언제 ???

-. 매매 --- 과거) 시세차익 --- 현재) 임대수익

   경매 --- 과거) 권리분석 --- 현재) 물건분석

-. 최근 4년간 최종 매각가률

                                                 2009         2010       2011      2012

                                                 68.6%      67.7%     70.3%     67.8%

              시세 차익                                       2009~2010년                 임대소득

             P(시세차익)〉r  (임대소득)                  (전세난)                       P = r

              ↗ (상향)                                           반전세                     → (보합, 약간 상승)  ↘(하향)

             개발도상국                                          월세                          OECD

          압축성장(중국, 동남아)                      

             주거용                                                                                수익형

            권리분석(최우선변제가 생김)                                                  물건분석

-. 임대수익사례) 낙찰후 1000/70으로 임대놓음

-. 겉보기에는 상가형성이 안되있지만 속으로 들어가면 인컴이 괜찮은곳

    낙찰후 2000/110 (월세 수익률 10%)

    현시세2억4000

-. 신건부터 들어가야하는 이유

   괜찮은건 신건에서 낙찰됨

   감정평가의 문제로 평당 3000에 나옴 = 낙찰가 평당3만원 (경사가 완만함)

-. 평당 17만원에 낙찰받아 즉시 38만에 매도한것

-. 대표적인 토지 실패사례

-. 현재 AI로 시끄러운동네

-. 도시자연공원(저촉)

-. 단독개발 불가능한 지역 = 기초조사 미흡

-. 일반 물건분석이 아닌 부동산 개발의 눈으로 보아야 답이 나오는 물건

-. 내가 해야하는 물건

-. 조회만 몇천건이며 일반 임장활동으로는  절대 들어올수가 없는 물건 

-. 돈주고 모텔에서 잘수가 없을 정도로 형편없는 시설로 눈앞의 현상으로는 도저히 낙찰을 받을수 없는 물건

-. 이미 매수자와 매수가격이 나와 있는 물건 = 환경부(국가기간: 이지역의 난개발을 막기위해 일대땅을 매입중임, 12억정도)

-. 6/3낙찰 --- 7/12 대금납부 --- 10/4 매도 (매도가 12억7500)

-. 그러나 매도하지 말고 보유해서 LG25시와 옆건물에는 테이크아웃 커피 샌드위치등을 팔면 대박나는 곳

-. 이유( 바로 앞이 쁘띠 프랑스로 일본 중국등 관광버스로 단체 관광오는 곳임)

   주차할곳이 없어서 버스가 이땅의 바로 앞에 주차해놓음

   운전수가 알아서 바로 앞에 손님 내려주니 따로 홍보가 필요없는 곳

-. 뒷땅이 파여있으나 통일교 땅이라 인접주민에게는 토지 사용허가를 해주니 성토후 내땅처럼 사용가능(최소비용)

-. 모텔과 주차장땅 등은 그냥 두고도 앞땅만 이용해서 대박나는 곳

-. 차후 뒷쪽 설악IC 앞으로 길이 나게 되면 지가 상승도 기대할만한 땅

-. 펜션 10개중 망하는 곳 7곳, 현상유지 2곳, 돈되는 곳 1곳

-. 이 펜션은 온라인 예약이 꽉 찰 정도로 잘되는 곳임 = 인테넷으로 확인가능

-. 개인 펜션 잘되는곳은 90% 일반 매매로 나오고 잘되는 곳은 나오지도않음

-. 이곳은 법인으로 흑자도산 한 것임

    다른사업(남이섬)에서 신규확장을 무리하게 진행하다가 도산된 것임

-. 법인으로 나온것이 역발상의 전환이 됨

-. 유치권이 있으나 성립되지는 않으나

    시간 단축을 위해                           대산건설           1억1000 --- 3000

                                                      경동보일러             6400 --- 1000

                                                      좋은 공간석재         2700 --- 500만원에 합의 함

-.수익 월 4000

-.실투자금 2억/2000(월세)

-.  2등이 돈번 사례

-. 원금만 108억 + 지연이자 ( 대법원 확정 판결만 기다리고 있음)

-. 실무에서 유치권을 깰수 있는 가장 큰 두가지 ---- 압류 효력 발생후 의 점유(경매개시결정기입등기), 임차인의 원상복구 의무

-. 유치권자는 경비업무에게 열쇠를 넘겨주었지만 (2003 4/22 경매개시일자전)같이 가지고 있었으므로 공동점유로 인정한 사례

-. 선순위 가등기

-. 정보지를 100% 신뢰못한다는 것을 보여준 사례임

-. 보통의 가등기는 갑구에 부기등기 --- 본등기이나

   사례 1) 는 부기등기(2-1) 가 아닌 순위번호(3)(별권)으로 된 가등기임

   가등기와 본등기 사이에 제한물권이 있나 없나 확인후 물권이 있으면 소멸하지 않고 물권이 없으면 혼돈으로 소멸함

-. 사례2) 는 제척기간 10년 완결로 보고 소멸로 보고 들어가나 절대 들어가면 안되는 물건이다

    이사례는 선순위 가등기의 예외사항이며 가등기가 유효하다

    1997 12/21 경과시 매매예약완결로 계약서를 작성한 것으로 본다는 단서조항이 있으며 가등기권자의 동의를 받아서

    임차인를 통해서 간접점유를 했으니 소멸시효가 중단되어 언제라도 본등기가 가능하다

    -. 임대 아파트의 임차인이 생업, 직업등을 이유로 타 시 군으로 전출후 전차인은 전임차인의 전입일로 부터 대항력

        을 인정한다 = 최우선 변제해석은 저마다 들쑥 나쑥

-. 도로는 과거 세금 납부용으로 낙찰 받았으나 뉴타운을 (입주권) 거쳐 보상(신규보상이 없음)으로 받았다

-. 현재는 지료 청구

              장기미집행(도시계힉시설, 공원) 으로 받으나  유념해야 한다

              현재 법원은 독립적 배타적 사용수익포기로 판결하는 경우가 많다

-. 실패사례 )영천시에 월150만원의 지료를 청구했으나 ....

-. 도로에다 집을 짓다

-. 조립식 복층으로 빨 주 노 초 파 남 보 7채를 지어 무지개 마을이라고 명명함

-. 주변 시세 1평 150만원

-. 토지 8000

    건축 3억5000

    총 4억3000

-. 보증금 각 500       9평   45 * 3 = 135

                             10    50

                             12    55* 3 = 165       합 350만원

-. 매매 6억3000  수익률 7.05%

-. 도로(장기미집행)를 해도 되는 곳 = 처마밑, 아니면 장기미집행땅을 자식이름으로 낙찰받아 준다 (몇십년을 바라보면서)

-. 민통선 안의 철도 등등

-. 단기 매도 (오피스텔)

-. 채무자, 소유자, 옆집에서 팔라고 옆구리 찔러서 팜

-. 잔금 납부 2012  11/26 ---- 매도 2013  01

-. 보상물권(택지지구)이나 단기매도함

-. 보상금액 6억 정도와 입주권나옴 (전 소유자) 나는 입주권이 안나오는 물건임

-. 소유자에게는 낙찰가 외 3억대이상 의 가치가 있는 물건임

-. NPL를 하려면 배당을 알아야 한다

-. 당해세 --- 법정기일

   공과금 배당 --- 납부기한

*** 2014년 경매가 기대되는 이유 ***

1. 경매물건은 많다  ---  조바심 금물

2. 물권 분석 시대  ---   매도를 잘하는 게 실력이다

3. 자기만의 주특기를 가져라        IT + 경매 + 건축발생의 조건

4. 남이 버리면 내가 취하고 남이 취하면 나는 버려라

5. 주 종목개척  ---  덜 관심물건, 저 감정물건

6. 3품  (1품 = 눈품 = 공부) (2품 = 손품 = 검색)(3품 = 발품 = 임장)

7. 어떻게 경매를 해야하나???

   (부업  =   0.1%  ---   100건검색)

   (전업  =     1%  ---  1000건 검색)

8. 선지자 불여호지자 호지자 불여락지자

    아는자는 좋아하는 자만 못하고 좋아하는 자는 즐거워하는 자 만 못하다

    아는자            ---  경매강의

    좋아하는 자     ---  입찰참여

    즐거워하는 자  ---  낙찰자

나름 정리를 했는데 중간에 헤깔리는 곳도 많더군요

틀린곳이 있으면 지적해주십시요

후기라기 보다 정리가 더 정확할것 같고요

좋은 강의 들려주신 강은현 교수님과 야생화 님께 감사드립니다

[소로만]

강의를 그대로 다시 보는것 같읍니다...대단하십니다...

[리엔]

감사합니다

[봉순(김영애)]

리엔 선배님, 제가 스크랩 하겠습니다^^*
제옆에서 어느새 이것을.... 자주 뵈어요~

[리엔]

녜 그래요

[뺑덕어멈(김미숙)]

시간을 따로 내어서리 다시 복습할께유,,ㅎㅎ
감사,,^^*

[리엔]

복습~~~

[와이씨리어스(이용민)]

와우~ 이건뭐~ 필기를 안해도 됬네요~ 이거보고 복습합니다.^^

[리엔]

감사합니다

[도윤애뷔(여영동)]

대.....박...................... 엄청난데요~
좋은 정보 감사히 잘쓰겠습니다.^^;;ㅋ
후기올릴 엄두도 안납니다~

[리엔]

그래도 후기는 올리셔야죠

[칠순사이다(임현수)]

^^b 최고에요 좋은 내용 감사합니다 리엔님

[리엔]

감사합니다

[Gomdori]

최고입니다ㄷㄷ 후기감사합니다.

[리엔]

감사합니다

[쿠우-(최봉구)]

엄청 수고하셨어요^^
감사합니다.~

[리엔]

감사합니다