수도권 10억 클럽 급증은 대출빨이다?

[이소장(이호)]

수도권 10억 클럽 급증은 대출빨이다?

2020-02-06 | 작성자 오윤섭 | 조회수 414 | 추천수 7

12.16대책 이후 시가 15억원 초과 고가아파트 조정장세가 계속되고 있습니다. 1월에 우한 폐렴(신종 코로나바이러스) 리스크까지 발생했습니다. 시가 20억원 초과 강남3구 고가시장은 12.16대책 이전보다 신축 준신축은 1억원 안팎, 재건축단지는 2억원 안팎 하락했습니다. 간헐적인 급매 거래외엔 거래침체가 이어지고 있습니다. 

반면 수도권 9억원 이하 중저가 시장은 우환 폐렴의 공포감마저 잠재우고 있습니다. 1월 이후에도 매수세가 유지되면서 여전히 매물난에 매도자 우위 시장이 지속되고 있습니다. 수도권 재고아파트 신구축 상승세는 분당 수원에서 시작돼 구성남을 거쳐 용인 화성 등 경기 동남권으로 확산되고 있습니다. 

시세미에 따르면 2월 5일 현재 2020년 1~2월 계약된 수원 영통구 아파트 거래량은 971건입니다. 이중 251건이 신고가를 기록해 신고가율이 25.8%에 달하고 있습니다. 즉 4건중 1건이 신고가입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 수도권(서울 과천 판교 제외)에선 전용면적 84타입을 기준으로 10억원을 돌파하는 신축을 소개합니다. 이어 수도권에서 10억원 클럽에 가입하는 아파트가 급증하는 이유를 들여다보겠습니다.

10억원 돌파했거나 임박한 수도권 신축

서울을 제외한 수도권에서 84타입 10억원 돌파는 수도권 2기 신도시중 남위례와 광교가 주도하고 있습니다. 광명 안양의왕 구성남에 이어 용인수지구 동탄2신도시 미사강변도시 수원 고양이 가세하고 있습니다.

위례 성남권 자연앤센트럴자이는 지난 2018년 2월 10억5천만원에 실거래돼 수도권 84타입 신축에선 가장 먼저 10억원을 돌파했습니다. 현재 실거래가 최고가는 13억원입니다. 매물호가는 14억원 안팎 입니다. 

이어 광교 자연앤힐스테이트가 2018년 8월 10억원을 돌파했습니다. 현재 최고가는 12억7천만입니다. 이에 앞서 입주 10년이 넘어 구축이 된 동판교에선 봇들마을8단지가 지난 2017년 7월 가장 먼저 10억원을 넘어섰습니다. 최고가는 15억1천5백만원. 

서판교에 인접한 성남 분당구 백현동 판교더샵퍼스트파크(2021년 6월 입주예정) 분양권도 지난 1월에 신고가 9억7천790만원로 사실상 10억원을 돌파했습니다. 

수원 구도심에선 2021년 8월 입주예정인 장안구 화서역파크푸르지오 분양권이 시세를 주도하고 있습니다. 지난해 12월 9억3천만원에 거래됐습니다. 정비사업에선 팔달구 팔달8구역(매교역 푸르지오SK뷰) 84타입 입주권이 감정가 대비 프리미엄이 5억원을 돌파하며 총매매가(매매가+추가분담금) 9억원대에 진입중입니다. 또 영통구 힐스테이트영통은 12.16대책 직후 8억5천만원에 거래돼 9억원대에 진입중입니다.

광명에선 광명역세권 주상복합 신축이 가장 먼저 ‘10억 클럽’에 가입했습니다. 광명역파크자이는 지난해 11월 10억원에 실거래됐습니다. 한달 앞서 광명역써밋플레이스도 10억원을 돌파했습니다. 

광명 구도심 철산역 롯데캐슬앤SK뷰(입주권)도 사실상 10억원은 넘어섰다고 보면 됩니다. 투기과열지구 재건축(철산주공7단지) 입주권으로 매매가 자유롭지 못해 실거래가 없지만 말입니다. 광명뉴타운 광명4구역 84타입 입주권은 9억5천만원 이상으로 매물이 나오고 있습니다. 

지난해 11월부터 입주중인 의왕 인덕원푸르지오엘센트로(인푸엘)는 지난해 10억원을 돌파했고 최근 11억3천만원에 거래됐다는 소식입니다. 인푸엘과 이웃한 내손라구역 84타입 입주권도 9억원을 넘어섰습니다. 또 안양의왕에서 인푸엘과 10억 돌파 경쟁을 벌였던 안양 동안구 평촌더샵센트럴시티는 실거래가 최고가가 9억9천만원입니다. 

용인 수지구 성복역롯데캐슬골드타운은 지난 1월 10억원을 훌쩍 뛰어넘은 11억7천만원에 거래됐습니다. 또 전고점이 9억6천만원인 수지구 e편한세상수지도 매물은 10억원 이상에 나오고 있습니다.

성남 수정구 산성역 포레스티아도 오는 7월 입주를 앞두고 최근 84타입 입주권이 10억원 이상에 실거래된 것으로 알려졌습니다. 화성 동탄2신도시에선 지난달 동탄역더샵센트럴시티가 10억원에 거래된 것으로 알려졌습니다.

하남 미사강변푸르지오1차도 지난해 12월 신고가 9억4천만원을 기록하고 최근 10억원 거래 소식이 들리고 있습니다. 

고양에선 단연 일산동구 주상복합, 킨텍스원시티가 앞서가고 있습니다. 지난해 12월 9억5천만원에 실거래되고 매물은 10억원 이상에 나오고 있습니다. 

인천송도부천에선 부천 주상복합, 중동센트럴파크푸르지오가 가장 먼저 10억 클럽에 가입할 전망입니다. 2월 20일부터 입주하는데 지난해 12월 분양권이 8억9천만원에 거래됐습니다. 현재 매물호가는 10억원을 넘어섰습니다. 송도에선 더샵퍼스트파크(F15)가12월 8억5천만원에 거래돼 9억원대에 진입중입니다. 

10억 클럽 가입은 대출빨이다?

대한민국 주택시장의 역사는 갭벌리기 갭메우기 역사라고 할 수 있습니다. 서울 강남3구와 비강남3구간 매매가 갭 또는 서울과 경기간 갭은 과거에도 현재에도 미래에도 갭을 벌렸다 줄였다를 반복할 것입니다. 밀물과 썰물처럼 말입니다.

제가 우려하는 것은 단순히 수도권 10억 돌파가 아닙니다. 단기급등입니다. 강남3구에서 보듯 단기급등은 규제책으로 단기폭락 가능성이 높습니다. 하방경직성과 복원력은 실수요층이 관건이 될 것입니다.

단기급등은 내외부 투자수요가 급증하고 실수요가 가세해야 가능합니다. 초과수요 구간에 발생합니다. 

수도권 10억원 돌파 단지가 늘어나면서 갭메우기가 본격화되고 있습니다. 문제는 최근 갭메우기가 2018년 9.13대책과 2019년 12.16대책이 초래한 대출규제 풍선효과가 크다는 점입니다. 풍선효과로 인한 갭메우기가 단기간에 이뤄질 경우 부작용을 초래합니다. 

과거 노무현 참여정부는 2006년 3.30대책을 발표하고 버블세븐(서초구, 강남구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인)의 6억원 초과 고가주택에 대해 핀셋규제를 단행했습니다. 9억원 초과를 타깃으로 한 12.16대책은 문재인정부의 ‘3.30대책’입니다. 

참여정부는 3.30대책에 따라 투기지역 6억원 초과 DTI를 50%에서 40%로 낮췄습니다. 그래도 버블세븐 집값이 잡히지 않자 11.15대책을 발표하고 투기지역내 만기 10년 초과 및 6억 초과 LTV를 40%로 강화했습니다. 또 서울 인천 경기 등 수도권 투기과열지구 전역에 DTI 40%를 확대 적용했습니다. 2007년 3월부턴 투기지역과 수도권 투기과열지구 DTI를 30∼50%로 세분화했습니다.

결국 버블세븐 아파트값은 2007년 2분기부터 하락장으로 돌아섰습니다. 반면 노도강(노원구 도봉구 강북구)으로 대표되는 저가 아파트는 대출규제 풍선효과로 단기급등했다 2008년 단기급락했습니다. 

최근 30대 후반과 40대 초반 매수비중이 갈수록 높아지고 있습니다. 대출규제 풍선효과에 따른 단기급등을 우려하는 대목입니다. 수도권에 낡은 아파트가 너무 많은 상황에서 정비사업 상향여과 현상도 분명 있습니다. 

하지만 2018년 9.13대책 이후 비규제지역 투자수요 급증은 걱정되는 수준입니다. 인천송도부천, 수원 영통구 권선구 장안구, 의왕, 시흥, 안산 등이 문재인정부에서 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정된다면? 투자수요가 지금처럼 계속 유입될까요? 2018년 8월 안양 동안구가 조정대상지역 지정이후 1년간 지속된 조정장세를 복기하세요. 

투기과열지구인 광명과 하남은 비규제지역 또는 조정대상지역보다 상대적으로 안전한 투자처입니다. 대출규제는 물론 전매금지, 정비사업 조합원지위 양도금지, 재건축 초과이익환수제 등 각종 규제를 정면으로 맞으며 우상향하고 있기 때문입니다.

조정대상지역인 구성남도 비규제지역보단 안전한 투자처로 볼 수 있습니다. 하지만 분당 판교처럼 구성남도 투기과열지구로 지정된다면 일정기간 타격을 입을 것입니다. 

조정대상지역이 추가로 투기과열지구로 지정되면 무엇보다 대출 타격이 큽니다. LTV가 60%에서 40% 이하로 급감합니다. DTI도 50%에서 40%로 줄어듭니다. 현금자산이 적은 30~40대 구매력이 크게 떨어질 수밖에 없습니다. 

상승장을 주도하는 수도권 재개발구역이 비규제지역에서 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정되면 투자수요가 급감합니다. 규제지역 지정후 매도의 어려움에 직면할 수 있습니다.

비규제지역이 조정대상지역으로 지정되면 1주택자가 조정대상지역에서 신규주택을 취득하고 주택담보대출을 받으려면 대출실행일로부터 2년이내 기존주택을 처분해야 합니다. 투기과열지구는 1년이내 기존주택 처분&신규주택 전입(세대주 또는 세대원)을 충족해야 합니다. 

분양권 입주권은 기존주택 처분기한이 소유권이전 등기일로부터 기산됩니다. 정비사업 이주비 대출과 분양권 중도금 대출 승계도 주담대와 마찬가지로 규제됩니다. 2주택자는 조정대상지역 등 규제지역에서 신규주택 취득시 주담대를 받을 수 없습니다.

또 다주택자가 조정대상지역 주택 매도시 양도세가 중과됩니다. 또 12.16대책으로 조정대상지역 양도세 비과세 요건에 실거주요건에다 전입요건이 추가됐습니다. 일시적 2주택 중복보유 기한도 1년으로 단축됐습니다. 여기에 규제지역에 상관없지만 2021년 1월 이후 매도시 2년 이상 보유해야 양도세 일반세율이 적용됩니다. 

마지막으로 다주택자 투자자들은 참여정부 시절 버블세븐의 교훈을 잊지 말아야 합니다. 

분당 서현동 시범삼성한신은 참여정부 전고점(2006년 12월 8억원)을 2017년 12월에서야 넘어섰습니다. 현재 최고가는 12억원에 달합니다. 

평촌 향촌롯데는 전고점(2006년 11월 7억3천만원)을 2018년 7월에 돌파했습니다. 이제 9억원대 진입중입니다. 용인 수지구 풍던천동 신정마을7단지의 경우 전고점(2006년 10월 4억5천4백만원)을 2016년 9월에 넘어섰습니다.

버블세븐이 투기과열지구 대출규제 때문에 전고점을 돌파하는데 10년 이상 걸렸다는 게 교훈의 핵심이 아닙니다. 2000년대 수도권 하락장은 고가주택 대출규제에다 2008년 글로벌 금융위기와 2기 신도시 입주폭탄까지 겹치면서 2010년부터 시작됐습니다.

버블세븐 교훈의 핵심은 경기권 '버블세븐'은 대출규제를 받으면(투기과열지구로 지정되면) 타격이 크다는 것입니다. 복원력(규제책 이후 가격 회복속도)이 투기지역, 투기과열지구인 강남3구 버블세븐에 비해 크게 떨어집니다. 수도권에서 2월 현재 실거래가 기준 10억 클럽에 가입한 곳은 투기과열지구인 광명을 제외하곤 모두 비규제지역 또는 조정대상지역입니다.

2020년 2월 현재 수도권 주택시장은 상승장 6년차, 상승장 후반기입니다. 3주택 이상 다주택자들은 리스크 헤지를 위해서라도 2020년에 매도타이밍에 대해 진지하게 고민해야 할 것입니다. 특히 비규제지역 비조정대상지역 아파트 매도타이밍을 고민해야 합니다. 

또 대출규제 풍선효과 시기에 예를 들어 조정대상지역 광교 자연앤힐스테이트 84타입 vs 투기과열지구 마포 공덕자이 59타입 중 어디로 갈아탈 것인가?를 고민해봐야 합니다