KDI경제정보센터 ◆주간아파트가격동향 (20220919기준) □ 한국부동산원(원장 손태락)이 2022년 9월 3주(9.19일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.19% 하락, 전세 가격은 0.19% 하락했다. □ [전국 : -0.19%] 전국 주간 아파트 매매가격은 지난주(-0.16%) 대비 하락폭 확대됐다. 수도권(-0.20%→-0.23%), 서울(-0.16%→-0.17%) 및 지방 (-0.13%→-0.15%) 모두 하락폭 확대(5대광역시(-0.18%→-0.22%), 8개도 (-0.07%→-0.08%), 세종(-0.40%→-0.44%))됐다. ㅇ 시도별로는 세종(-0.44%), 대전(-0.32%), 인천(-0.29%), 경기 (-0.25%), 대구(-0.24%), 울산(-0.20%), 부산(-0.20%), 서울 (-0.17%), 광주(-0.16%) 등은 하락했다. | 한국부동산원 |
◆2022년 9월 주택사업경기전망지수 9월 주택사업경기 전망지수는 전국은 전월대비1.3p(포인트) (49.3→50.6) 소폭 상승했으나, 수도권과 대도시는 하락세 유지, 자재수급지수는2.6p(79.7→77.1) 소폭 하락 □ 주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 설문조사 한 결과, 8월 대비 9월 주택사업경기가 전국 평균으로는 미미하게 상승했지만 전반적으로는 악화 추세를 유지하 고 있고 수도권과 지방 광역시의 하락폭은 더욱 심화 ◦ 수도권의 주택사업경기 전망지수는 전월 50.4에서 9월 42.3으로 낮아지면서 주택 사업경기의 하락세는 9월에도 지속될 것으로 전망된다. 서울·인천·경기는 각각 9.6p, 10.1p, 4.6p(전망지수 59.6→50.0, 44.4→34.3, 47.1→42.5)로 하락했으나, 전월 대비 하락폭은 감소할 것으로 전망된다. | ◆2022년 9월 아파트분양전망지수 □ 주택산업연구원이 주택사업자들을 대상으로 설문조사한 결과, 8월 대비 9월 중 아파트 분양전망은 경기 지역을 제외한 전국적으로 크게 악화될 것으로 조사되었다.. ○ 수도권은 전체적으로 4.3p(전망지수 53.7→49.4) 낮아질 것으로 전망되고, 서울은 9.2p(전망지수 68.2→59.0), 인천은 8.4p(전망지수 44.1→35.7) 낮아질 것으로 전망된다. ○반면 경기지역은 53.4p로 소폭 상승할 것으로 조사되었는데, 이는 실제 분양전망이 개선된 것 이라기 보다는 8월 전망이 수도권 타 지역보다 지나치게 부정적으로 전망되어 이번 조사에서 수도권 전체 평균치로 회귀된 것으로 판단된다.
| ◆2022년 9월 아파트 입주전망지수 □ 주택산업연구원이 주택사업자 대상 설문조사 결과, 전국 입주율은 76.8%로, 7월 대비 2.8% 하락한 것으로 나타났다. ○ 지역별로 살펴보면 수도권은 88.7%에서 84.6%로 4.1%, 하락했고 6대 광역시는 79.6%에서 71.3%로 8.3% 낮아졌으며, 기타지역은 76.1%에서 78.0%로 1.9% 상승했다. ○ 미입주 원인은 기존 주택매각 지연과 (44.7%), 세입자 미확보 (27.7%), 잔금대출 미확보(21.3%) 순으로 나타났으며, 경기침체, 금리 상승 등으로 입주율이 향후 더 낮아질 것으로 보인다. 입주율 저하를 막기 위해서는 주택거래 활성화, 무주택자에 대한 대출지원 강화 등 조치가 필요한 것으로 판단된다 | 주택산업연구원 | ◆[9.23] 세계 각국(영국·스위스·대만 등), 금리인상에 동참. 일본은 통화정책 완화 유지 등 ■ 주요 뉴스: 세계 각국(영국·스위스·대만 등), 금리인상에 동참. 일본은 통화정책 완화 유지 ㅇ 미국 주간 신규실업급여 청구건수, 전주 대비 소폭 증가. 노동수요는 여전히 견고 ㅇ ECB 슈나벨 이사, 경기악화 가능성에도 추가적인 금리인상 필요 ㅇ 일본, 엔화 약세 방지 위해 외환시장 개입. 환율 안정 효과의 지속 여부는 불투명 ■ 국제금융시장: 미국은 연준의 긴축 기조 장기화 전망 등으로 위험자산 선호 약화 주가 하락[-0.8%], 달러화 강세[+0.6%], 금리 상승[+18bp] | ◆[9.22] 9월 FOMC, 0.75%p 인상. 물가안정 목표 달성 시까지 통화긴축 지속할 방침 등 ■ 주요 뉴스: 9월 FOMC, 0.75%p 인상. 물가안정 목표 달성 시까지 통화긴축 지속할 방침 ㅇ 미국 8월 기존주택 판매, 7개월 연속 감소. 모기지 금리 상승 등으로 매수세 약화 ㅇ ECB 부총재, 경기침체만으로 인플레이션 억제는 어려울 가능성. 금리인상 필요 ㅇ 중국 인민은행, 향후 추가 완화 조치 가능하다는 신호 발신 ■ 국제금융시장: 미국은 파월 의장의 매파적 발언 등으로 위험자산 선호 약화 주가 하락[-1.7%], 달러화 강세[+1.0%], 금리 하락[-3bp] | 국제금융센터 | ◆"은행 주택담보대출 금리 7%에 근접…8%도 넘본다" 23일 시중은행 주택담보대출 금리가 7%에 근접했다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed)가 전날 자이언트 스텝(한 번에 기준금리를 0.75%포인트 인상)을 단행한 후 국내 은행 대출금리도 따라 상승했다. 은행이 대출 재원을 조달하는 은행채 금리가 11년 만에 최고점을 찍으면서 대출금리도 하루 사이에 껑충 뛰었다. 미국의 금리인상 기조 장기화가 확실해지면서 국민들의 이자 부담도 눈덩이처럼 불어나게 됐다. 하나은행의 주택담보대출 금리(혼합형) 상단은 23일 기준 6.82%로, 7%에 거의 도달했다. 하단 역시 5.5%로 5% 중반이다. 전날보다는 0.2%포인트 가량 뛰었다. 하나은행의 변동형 주담대 금리는 5.30~6.60%였다. 아무리 싸게 빌려도 주담대 금리가 5%대부터 시작되는 것이다. 우리은행과 NH농협의 주담대 금리 상단 역시 6%를 넘겼다. KB국민은행과 신한은행은 아직 최고금리가 5%대에 머물러 있지만, 은행마다 채권 금리 움직임을 반영하는 시차 때문일 뿐 추가 상승은 시간문제라는 게 금융권 예상이다. | ◆환율 1400원… 美 자이언트 스텝에 뚫렸다 미국 연방준비제도가 지난 6, 7월에 이어 9월까지 3연속 ‘자이언트 스텝(금리 0.75%포인트 인상)’을 단행하면서 세계 금융시장은 충격을 받았다. 미국 기준금리가 2008년 이후 14년 만에 3%대로 올라서면서 달러 강세가 더 강해져 원화 가치는 하락, 원·달러 환율이 13년 6개월 만에 1400원을 넘어섰다. 연준은 21일(현지 시각) 9월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 연 2.25~2.5%인 기준금리를 0.75%포인트 올려 연 3~3.25%로 인상했다. 연준은 물가 상승률이 치솟자 지난 5월 ‘빅 스텝(금리 0.5%포인트 인상)’을 시작으로 6, 7, 9월 자이언트 스텝을 선택했다. 제롬 파월 연준 의장은 “물가 상승률이 (연준 목표치인) 2%가 될 때까지 이런 일을 계속할 것”이라며 “물가가 2%를 향해 내려가고 있다는 강한 확신이 들기 전까지는 금리 인하를 고려하지 않을 것”이라고 강조했다. 미국의 소비자 물가는 지난 3월 이후 6개월 연속 8%대 이상을 기록하고 있다. | ◆“서울 아파트값 38%는 거품···경기는 58% 수준” 서울 부동산 시세의 최소 38% 이상은 ‘거품’이라는 연구 결과가 나왔다. 전국에서 가격 거품이 가장 과도하게 낀 지역은 세종시로, 시세의 60%에 달하는 것으로 분석됐다. 한경연이 전국 200여개 아파트단지의 적정가격과 실제 거래가격을 비교한 결과, 서울은 현재 형성된 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상 과대평가된 것으로 나타났다. 한경연은 아파트의 적정가격을 산출할 때 사용승인일이 5년을 지나고 준공 20년 이내인 아파트 단지를 샘플로 선정했다. 재건축·리모델링에 따른 프리미엄이 가격에 반영될 가능성을 배제한 것이다. 아울러 해당 아파트가 미래에 창출해낼 수 있는 수익과 시장가격을 비교하는 ‘현재가치법’을 사용했다. 아파트의 전세가에 전월세 전환율을 적용해 산출한 연간 수익에 시장금리를 적용해 적정 현재가치를 구했다고 한경연은 밝혔다. 지역별로는 서울 강북권역에 37%, 강남권역에 38% 정도의 가격거품이 존재하는 것으로 나타났다. 강남 동남권역의 거품 수준은 40%를 초과하는 것으로 조사됐다. 특히 서초구의 가격거품은 50% 수준을 넘어서며 서울에서 가장 높은 것으로 분석됐다. | ◆서울 아파트값 17주 연속 하락…낙폭도 계속 커져 가파른 금리 인상과 집값 고점 인식 등의 영향으로 '똘똘한 한 채'로 여겨졌던 서울 아파트 매매가격도 하락세가 이어지고 있다. 한국부동산원은 이번주(19일 기준) 서울 아파트값이 지난주보다 0.17% 떨어졌다고 22일 밝혔다. 17주 연속 하락세다. 하락폭은 전주(-0.16%)보다 커졌다. 서울 25개구의 아파트값이 일제히 내린 가운데 도봉구가 지난주에 이어 이번주에도 전주 대비 0.31%가 떨어지며 낙폭이 가장 컸다. 이외에 강북권에서는 노원구(-0.28%)와 은평구(-0.24%), 강북구(-0.20%) 등 서울 외곽지역의 하락세가 거셌다. 강남권에서는 대단지 아파트가 밀집한 잠실동이 있는 송파구(-0.22%)의 하락폭이 두드러졌다. 송파구는 지난주(-0.18%)보다 낙폭이 확대됐다. 인천은 송도신도시가 있는 연수구(-0.36%)와 검단신도시와 청라동이 포함된 서구(-0.31%)의 하락세가 이어지며 인천 아파트 전체 하락세(-0.29%)가 이어졌다. | ◆금리 공포에 서울 아파트 '꽁꽁'…매매수급지수 80선 붕괴 서울 아파트값 낙폭이 확대되는 가운데 매수 심리 위축도 이어지고 있다. 매매수급지수도 80선이 붕괴됐다. 23일 한국부동산원에 따르면 9월3주(19일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 79.5로 지난주(80.2) 대비 0.7포인트(p) 하락했다. 매매수급지수는 0~100 사이면 매도세가, 100~200 사이면 매수세가 더 크다는 의미다. 서울 아파트 매매수급지수가 70선에 들어선 것은 지난 2019년 6월24일(78.7) 이래 약 3년3개월 만에 처음이다. 지수는 지난해 11월3주(15일 기준) 99.6으로 기준선을 하회한 뒤 약 10개월 동안 집을 사겠다는 사람보다 팔겠다는 사람이 많은 상황이 계속되고 있다. 매수심리 위축으로 거래 절벽은 계속되고 있다. 지난해 하반기부터 진행된 금리 인상과 집값 하락에 대한 우려가 겹치며 부동산 시장이 얼어붙었다.
◆美 금리인상에 주담대 금리 6.3%로 22년만에 최고치 경신 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 공격적 기준금리 인상을 이어가는 가운데 미국의 주택담보대출(모기지) 금리가 세계 금융위기 당시인 2008년 10월 이후 최고치를 새로 썼다. 블룸버그통신에 따르면 미 국책 모기지업체 프레디맥은 22일(현지시간) 시장조사 결과 최근 1주간 30년 만기 고정금리식 모기지의 금리 평균이 전주(6.02%)보다 0.27%포인트 오른 6.29%로 집계됐다고 밝혔다. 이 금리는 이로써 5주 연속 상승세를 이어갔다. 이 금리는 코로나19 대유행 이후 유동성 장세가 이어지던 전년 동기에는 2.88%에 불과했다. 프레디맥 수석이코노미스트 샘 카터는 "주택시장이 계속 '맞바람'을 맞고 있다"면서 "집값이 낮아지고 판매 건수가 줄고 있다. 하지만 주택 매물은 통상 수준보다 훨씬 적다"고 평가했다. 프레디맥의 발표는 연준이 전날 3차례 연속 기준금리를 0.75%포인트 인상해 금리 상단을 3.25%까지 끌어올린 가운데 나왔다. 게다가 연준의 올 연말 기준금리 전망치도 당초보다 높은 4.4%로 수정되면서 침체 우려가 고조되고 있다.
◆"집값 20% 떨어지면 빚 갚기 어렵다"…금리 0.5% ↑, 적자규모 50만원↑ 집값이 20% 정도 떨어지면 대출자가 자산을 팔아 빚을 갚을 수 있는 능력이 현저하게 떨어진다는 연구 결과가 나왔다. 미국의 고강도 긴축으로 국내 대출 금리가 치솟으면서 '영끌'(영혼까지 끌어모아 대출)에 나섰던 청년층과 영세 자영업자의 대출 연체율도 갈수록 증가하고 있는 상황이다. 23일 한국은행의 '금융안정 보고서'에 따르면, 부채가 누증된 상황에서 가계 자산의 대부분(86%)을 차지하는 실물 자산 가격이 빠르게 조정될 경우 모든 소득 계층에서 자산을 통한 부채 대응 능력이 저하될 우려가 있는 것으로 나타났다. 부동산 가격이 6월 말 수준에서 20% 떨어지는 것을 가정한 분석 결과, 금융부채 보유 가구의 평균 부채 대비 총자산 배율은 4.5배에서 3.5배로 낮아졌다. 부채 대비 순자산 비율도 3.5배에서 2.7배로 하락했다. 부동산 가격 하락률 20%는 코로나 팬데믹 기간 중 오른 아파트 가격 상승률이 2019년 수준으로 돌아가는 상황을 가정한 것이다. 집값이 20% 조정되면 고위험 가구의 비율도 3.2%포인트에서 4.3%포인트로 증가했다. 고위험 가구의 순부채(부채 상환을 위해 자산 전부를 매각해도 갚지 못하는 부채) 규모도 소득 5분위(상위 20%)에서 2배 가까이(1.9배) 커졌다.
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