17개 광역시·도 중 인구가 증가하는 곳은 단3곳 뿐이다.
재정자립도 2,3위인 경기도와 세종특별자치시,
그리고 제주특별자치도이다.
이 중 경기도 인구가 규모가 가장 크다. 이는 경기도의 산업역량과
직결된다.
1. 서비스업의 경우 성남시가 책임지고 있고
2. 공업의 경우 수원 화성 용인 평택 등이 책임지고 있는 판국
- 전자와 반도체
화성 광명 - 자동차
안산 시흥 - 가구공단과 화훼산업이 발달
3. 농업의 경우 남양주 포천이 발달되어 있다(식품류)
안성 이천 여주 역시 수도권의 농업1번지로 손색 없는 곳이다.
경기도의 힘이 커지는 데 가장 큰 역할을 하고 있는 지자체가
화성시다.
수도권 힘의 크기를 조율하는데 공헌이 크다.
화성은 수도권4대 거대도시 중 하나라 본다.
대한민국7대 광역시 중 하나이기도 하다.
그럴 자격이 충분하다고 예감된다.
현재의 인구규모는 86만 명.
더 중요한 건 인구규모가 아닌 인구증가세와 그 질적가치다.
인구증가세도 높지만 인구의 질이 높다.
세종시와 더불어 가장 젊은 공간이 화성이다.
화성의 지역랜드마크인 동탄신도시엔 젊은 부부가
많이 산다. 즉 출산 및 생산가능인구가 급증세라는 것.
인구100만 도시가 일장춘몽이 아닌 이유다.
이러한 기세라면 수도권을 대표하는 곳으로 거듭날게 분명하다.
수도권보다 인구가 적은 경상도에 3개 광역시가 있지만
수도권은 인천 단 1곳 뿐이다. 자치군 2개를 보유한 유일한
광역시가 인천이다.
화성을 수도권 제2의 광역시 후보지로 언감생심 예감할 수 있는 건
인근 수원은 면적이 좁고 규제강도가 높아서다.
수원은 개발규제가 강대하고 바다가 없어 활용성의 다양화 면에서 화성 대비 개발가치가 낮다.
성남의 경우 인구가 급감세이고 용인의 경우 면적은 넓지만
역시 바다가 없어 활용가치 면에서 화성과 비교해 뒤쳐지고 있다.
용인 시흥 화성 평택 하남 등 경기도에 투자자가
급증하는 건 경기도의 특징 때문이다.
경기도의 특징 -
새 집이 증가하고 있다.
규제해제를 통해 새 도시를 건설하고 있다.
1,2,3기 신도시 연동(연계)
예) 성남 분당+판교, 위례신도시(1,2기 신도시)
하남(준강남권, 2,3기 신도시)+성남(1,2기 신도시) =
제2의 강남
평택과 화성은 '제3의 강남'이다.
화성을 예비거대도시로 인정하고 싶은 건
31개 경기도 지자체 중 인구규모가 5위에 랭크되어 있지만
4위인 성남인구(93만 명)를 압도할 것으로 예상되기 때문이다.
화성시는 인구가 급증세이지만 성남시는 그 반대현상에 장기적으로
허덕이고 있기 때문에 내년에 화성이 4위에 오를 것으로 전망된다.
전철 연장선의 증가 역시 경기도 성장 동력의 큰 영향력을 행사하고 있다.
진접선 - 지하철4호선과 연계
(2021년 12월31일 개통예정)
별내선 - 지하철8호선과 연계
(2023년 9월 개통예정)
하남선 - 하남검단산역과 하남시청역(덕풍, 신장), 강일역(지난 3월27일 개통)
서울 강남3구와 경기도로 유입되는 지방투자자가 증가하는 이유 -
서울 강남3구와 경기도 일대 특성 때문
서울 강남3구의 특성 - 아파트투자자의 성지
경기도 - 땅투자자의 성역(특히 강남과의 접근성이 높은 지역)
2020년 현재, 전국 공동주택 1416만8992가구 중 수도권이 743만324가구를
차지하고 있다(52.4%)
경기도 하남시 - 95.2%(아파트)
화성시 - 91.6%
서울시 공동주택 중 65.7%가 아파트
경기도 공동주택 중 79.3%가 아파트
인천시 공동주택 중 71.1%가 아파트다
경기도 화성, 평택의 특징
(=화성 평택에 투자하는 이유)
1. 대기업의 가치가 높다.
직주근접이 가능하다.
(일자리+잠자리)
대기업가치와 아파트단지↑
2. 대도시의 가치가 높다.
동탄1,2신도시와 고덕국제신도시의 위상과 위력↗
3. 대자연의 가치가 높다.
바다를 통해 관광인구를 흡수하고 있다.
지정학적으로 화성 평택은 충남 당진과 연계 할 수 있는 경제자유구역
(황해경제자유구역)의 힘을 활용할 수 있는 여건, 조건이다.
4. 인구의 가치가 높다.
젊은 동력인 노동인구가 급증세다.
경제신도시인 평택은 관광신도시이기도 하다.
유동인구가 급증하는 이유다.
평택항 주변에 배후신도시가 자리를 단단히 구축할 것이다.
화성과 평택의 기능 - 서울의 강점과 충청지역의 강점을 연계하는
가교역할을 하고 있다
제2의 강남 - 강남과 직결되는 판교 및 분당신도시
(=강력한 역세권의 영향력)
제3의 강남 - 화성, 평택(예-서해선 잠재력과 직결.
서해선이 완성되는 내년을 고대하는 이유다)
판교신도시와 화성, 평택의 강점 - 젊은 인구와 산업단지의 힘이 정비례하고 있다
(=노동력의 잠재력!)
대한민국 4대 거대도시 - 고양 수원 용인 창원
대한민국 4대 예비거대도시 - 성남 평택 화성 시흥
화성은 '작은 수원'이다.
수원대학교는 수원에 없다. 화성에 있기 때문이다.
장안대학교도 수원시 팔당구 장안동이나 장안구에 있지 않고
화성에 있다.
화성이 '작은 수원'으로 불리는 이유 중 하나다.
수원의 존재감이 곧 화성의 성장 동력이다.
수원은 더 이상 개발할 수 있는 환경여건이 안 되기 때문.
지역랜드마크가 광교신도시다.
제2의 광교신도시가 나올 확률이 낮다는 것이다.
가용 토지 부족, 부재 때문.
수원의 특성 - 인구밀도가 높고 규제강도가 높은 곳(인구감소세)
화성의 특성 - 인구밀도가 낮고 규제강도가 낮은 곳(그린벨트와
군사시설보호구역이 각각 14%와 1%이다)
평택+화성, 두 개의 투자 공간 - 산업단지, 주거단지, 녹지공간, 관광단지를
하나로 공유할 수 있는 기회의 공간
(특히 바다를 응용할 수 있는 천혜의 자연조건을 구비한 지경)
하남의 경우 강(江)의 활용도가 높다(미사강변도시).
서울 강남과 성남 사이 가교역할을 단단히 하고 있다.
서로 형제관계다.
첫째 형이 강남이고 둘째와 셋째가 각기 성남과 하남인 것이리라.
'수도권=특별시+광역시+특례시(서울+인천+10개 특례시)'
수도권의 10개 특례시 - 수원 용인 고양 성남 화성 평택
부천 남양주 안산 안양
수원 안산 안양 부천 등의 경우
이미 오래 전 급속도로 성장을 했던 역사가 오래되고
경험 많은 도시로서 개발면적이 전무한 지경.
그 대신 화성, 용인 등 개발면적이 광대한 쪽으로 투자자들이
몰리는 상황.
경제규모가 세계 4위인 수도권의 면적은 광대하다.
넓은 범위의 수도권 인구는 서울, 인천, 경기, 춘천, 천안, 아산을
포함하기 때문(52.6%)
최근에 개발된 화성시, 용인시, 남양주시, 김포시 등
도농복합시 지역이 인구가 빠르게 늘고 있다.
도시의 역사가 오래된 특례시 성남시, 부천시, 안양시, 안산시 등은
인구가 감소하는 추세다.
수원, 화성, 오산, 용인, 시흥, 김포는 젊은 동네로 각광 받고 있다.
역사가 오래된 나이 많은 공간은 실수요지역으로 사용가치를 높이고
나이가 젊은 공간은 투자지역으로 십분 활용하자.
용인+화성+평택+하남+시흥을 투자의 공간으로 여기고 집중 공략하는
방법을 함께 연구하고 분석할 때이리라.
투자가치를 맛볼 수 있는 노하우를 알고 있는 사람은 투자의 공간을
'집중 공략' 할 것이고 그 반대에 놓여 있는 사람은 투자의 공간을
'무조건 생략' 할 것이다.
공략과 생략의 차이는 극과 극.
사유와 사색의 차이가 부자와 빈자를 만들어놓기 때문이다.