스크랩 부평구재개발지역 호재지역을 이야기해드립니다^^ -2 부평남부역-(1)-백운1구역

[복돌이(박창훈)]

부평구재개발지역 호재지역을 이야기해드립니다^^ -2 부평남부역-(1)-백운1구역

안녕하세요 신중개사입니다.

이번에는 부평 남부역에대해서 구역을 정해놓고 이야기를 해보려고합니다. 여러분들의 피드백에따라 한구역에 따라

진득하게 이야기를 해보도록 하겠습니다^^

부평남부역을 한번 나누어보자면. 북부역보다는 그 범위는 적습니다.   부평2구역,백운1구역,백운2구역,신촌구역(백운2,

신촌구역은 성격상 여기에서 다시 언급하겠습니다.)희망촌,부평6동동사무소인근,부평남초교인근,동소정사거리북동측,

동수교회인근 재개발지역을 설명토록 하겠습니다.

부평 남부역과 북부역의 차이점을 살펴보자면 우선 남부역은 정통적인 주거타운지역이었습니다. 주거지역이 대다수인

남부역 남부쪽과 달리 북부쪽은 상업지역이 상당히 많습니다. 예를들면. 부광서초교 북측의 경우와 자칭 경마1, 2구역.

그리고 가장 승산이 있을수있는듯한 부평1구역 도시환경정비사업등은 상업지역이 포함(일부 혹은 전부)되어있습니다.

그래서 삶의 쾌적성은 남부역이 좋다고 볼수있습니다. 북부역의경우. 상업지역의 경우 일정개층을 의무적으로 근린생활시설로

건축해야하는데, 오늘에서야. 불법(편법적)적인 방도로 주택으로 만들지만. (물론 등기는 근린생활시설로 나옵니다.)

예전에는 정말 상가등의 근린생활시설로 쾌적성에 영향을 주는요소가 되기도했습니다. 그리고 주변시설에 대해 일조권 문제

에 적용되지않는 경우로인해서 채광이 상당히 안좋은경우가 많기때문에. 경매등으로. 저에게 컨설팅을 의뢰하시는분께

임장을 필히 이야기하기도합니다.

-백운1구역- (십정동 180번지 일원 - 570번지일원  부평동 760번지 일원 756번지 일원 )

백운1구역은 2008년 초에서 2008년 9월까지 가장 강력한 가격형성을 보이던 지역이었습니다. 2009년 고점후에 금융위기로

약간 가격조정을 받다가  2009년 6월에 약간의 반등 그리고 2010년초에는 매물이 급소진되었습니다. 구역지정을 위한 공람

공고 및 구역지정확정고시가 이들의 가격을 (그리고 매물을) 소진시켰습니다. 지금 현재는 기존의 추진위원장이 변경이되어

다시 추진을 하고있는 모습입니다. 지금 현재 동의서(재개발 조합설립)을 징구하고있는 모습을 보입니다.

가격대는 4평대 지분(전용 9평~10평내외)매물이 대략 8500~9000만원선 5평대 대지지분 (전용 10~11평 2룸매물) 9500~1억선

대지지분 6평매물은 11000~12000까지 형성이되고있습니다. (신축대비) 2002년 전후 가격이며 91년 전후의 가격 매물은

5평 내외는 8000초반선, 6평 중반은 9000~9500선, 향후 7평내외는 1억~1억500선(3룸의경우 11500선까지) 형성이되고있

습니다.

이곳은 1907세대의 세대원을 보고있으며 대략 2900세대가 만들어질 예정입니다. 최근 구역지정이 조건부로 확정되면서. 아쉽

게도 창휘연립주택 지역(5000평수준)이 제외되었고. 용적률이 10% 감가되었습니다. 그래서 160세대정도가 줄어들었습니다.

자 여기서 보기에 만약 창휘연립이 다시 들어올수있을까요? 들어올려면 2가지 측면으로 보아야합니다. 첫번째는. 기존 추진

위 과 창휘연립주택 재건축사업조합과 협의이지요. 두번째는 법률적인 검토입니다. 법률적인 검토쪽으로보면. 아쉽지만.

해당지역 5000평은 기존 사업지의 10% 이상의 면적이기때문에. 행정적인 절차가 상당히 복잡해지고(다시추진해야합니다.)

하고. 그리고 민간부분의 협의문제도. 창휘연립주택 조합측에서는 편입을 생각하고있지만. 백운1구역 추진위측은 부담을

많이 느끼는 것같습니다. 만약 편입이된다면. 3~4000세대가 더 늘어나서 현재의 백운1구역 재개발지역에서는 전혀 나쁠

것은 없습니다.

가격적인면에서도. 현재 신촌구역과 비슷한 수준이고. 그리고 부평4구역에는 대략 60~70% 수준, 그리고 백운2구역에 대

비하여서는 80% 수준의 가격대가 형성이되고있습니다. 물론 이들지역은 백운1구역보다는 높은 사업성 (기존세댓수대비

건립예정세댓수 비율이 상당히 좋음) 을 보이지만. 아주 큰 면적및 크기등으로 타지역이 가지고있지않는 강력한 장점으로

향후 재개발 시공사 선정시 상당히 가격이 오를것으로 보입니다.

1년내에는 시공사선정이 될것으로 예상되므로 지금 투자하시는분은 1년에서 1년반정도를 바라보시는것도 좋을듯합니다.

하지만 아시다시피 현재의 가격은, 재개발지역의 추진에대한 미진도에따른 가격조정이라 볼수있습니다. 예를들면 현재

이곳과 같이 시작한 지역인 백운2,부평2,부평4구역 의 인근지역이. 시공사선정을 완료되었음에도 불구하고 현재 이곳은

6개월에서 ~최대 1년까지 추진이 느려진것에대한 가격현상이라 볼수있겠지요. 다시 바꿔말하면 시공사선정시 주변지역

에 가격 호가상승대는 바로미터가 될수있을것이라 보여지는군요.

[아래는 백운1구역에대한 기본정보입니다. 약간 틀릴수도있습니다. 계속수정하겠습니다.^^]

백운1 주택재개발 정비예정구역  

 ▣ 사업개요

사업지 명	부평구 백운1구역
위 치	인천광역시 부평구 십정동 182-304번지 일원
구역 면적	161,325㎡(48,801평)	건축 면적
용적율	272.30 %	건폐율		14.59 %
건립 세대수	3,028 세대	조합원 수		1,907 세대
추진 단계	1 단계(학교필요권역)	사업 방식		주택재개발
건립예정 평 형	60㎡(24 평형) :372 세대		85㎡(32 평형) :1,632 세대
	115㎡(43 평형) : 404세대		145㎡(52 평형) 104 세대
사업진행단계	기본계획

▣ 입지조건
	교통여건	백운역/부평역/동수역/부평삼거리역/경인국도  외곽순환도로 송내I.C 5분거리
	공원시설	부평공원
	교육시설	신촌초교/부평남초교/부평서중교/부원여중교  부광고교/인펑자동차정보고교
	편의시설	롯데백화점/2001아울렛/롯데마트/성모자애병원
	종합평가	동수역(2분거리),백운역(5분거리),부평삼거리역(10분거리) 부평역(10분거리)의  거리를 보여주고있습니다. 부평공원 및 미군기지 이전지(이천예정)등으로 인해서. 가장 강력한 호재를 머금고있습니다. 특히 광역철도(GTX)의 완성및  부평노선 지중화등 강력한호재들 이 있습니다. 강력한 입지를 자랑하고있습니다.

▣ 투자가치
	투자가치 분 석	l  부평역,백운역,동수역,부평3거리역의 쿼드러플 역세권 최고요지 l  3000세대 대단지(창휘연립 포함시 3500세대)의 지역입니다. l  주변구역에 비해 규모, 사업적인 면에서 비례율이 가장 좋아보이기때문에 향후가치가 상당할것으로 보입니다. 특히. l  백운1구역의 경우에서는 다른지역과 틀리, 예전부터 높은 호가를 형성시키던 구역입니다. 3000세대의 대단지와 그리고 탁월한 입지로인해 좋은 모습을 보이고 있습니다. 인천에서 4번째로 규모가 가장 좋은 재개발지역이며 인천에서 주요역세권 개발호재 재개발지역중에서 가장 넓고 큰 사업성을 가지고있는 지역입니다. 인천지역에서 가장 입지,사업성,안정성을 가지고 진행할수있는 지역입니다.

 [백운1구역 주택재개발사업] -세댓수

기존세댓수 [1907세대]

건축예정세댓수 [2807세대]

-백운1구역 특징

인천지역에서 4위규모임

부평지역중에서 몇안되는 입지와 규모를 자랑하고잇습니다.

[백운1구역 주택재개발사업] -입지

▶ 입지 현황

교통환경: 부평역, 백운역(1호선), 동수역(인천지하철1호선) 부평삼거리역 (인천지하철1호선)

교육환경: 신촌초등, 부평서여중, 부평서중, 부광고, 제일고

생활환경: 부평아울렛, 롯데마트, 롯데백화점, 부평민자역사

자연환경: 백운공원, 부평공원, 만월산

- 재개발지역보다 강력한 부평역,백운역,동수역,부평3거리역에 근접,

- 부평공원 접면되어있고. 부평 미군기지 이전(2016년예정)시 강력한 편익주거권형성

- 롯데마트,롯데백화점,아울렛등이 10분거리이내에 접면

- 성모자애병원등 인천 유명병원지역.

[백운1구역 주택재개발사업] -시공사 예정

재개발사업지역	시공사	브랜드명
백운2	현대건설	힐스테이트
부평2	현대건설,대림건설	힐스테이트,e편한세상
부평4	대우건설,현대건설	푸르지오,힐스테이트

- 백운2구역 , 부평2구역 , 부평4구역의 경우 입지,규모,세댓수가 백운1구역보단 떨어짐

- 3000세대이상규모의 재개발지역을보아 2~4개의 공동컨소시엄이 재개발수요가 예상되

어짐

- 현행의 절차상 문제없이 시공사선정이 될 경우, 원가연동제(분양가상한제)배제 재개발

지역에 편입될 가능성이 상당히 높기 때문에 좋은결과를 볼수있음

- 현행 삼성물산,현대건설,대우건설등 방문을하고있으며 현 조합추진위원장은

BIG5(현대,대우,삼성,GS,대림)안의 시공사를 대거 참여토록 유도하겠다고함

- 조합설립,시공사지정 절차는 시의 개입이 이루어지지않는 추진위절차이므로

동의서징구가 관건입니다. 6~10개월이내에 지정되지 않을까 예상되어집니다.

[백운1구역 주택재개발사업] -가격메리트 (2010년 1월현재)

사업명	부평4구역 주택재개발사업	백운1 주택재개발사업
신 축(저지분)	2700~3000만원	1800~2000만원
신 축(고지분)	2300만원선	17~1800만원선
구 옥(고지분)	약 1800만원선	약 1500만원선
대지5평대(신축)	약 12500만원 -	약 1억선
대지7평대(구옥)	약 13000만원 -	약 1억선

사업명	부평2구역 주택재개발사업	백운2주택재개발사업
신 축(저지분)	1500만원선	23~2500만원
신 축(고지분)	1300~1400만원	2000만원선
구 옥(고지분)	1100만원선	약 1700만원선
대지5평대(신축)	약 8500만원 -	약 11~11500만원선
대지7평대(구옥)	약 8500만원 -	약 12000만원선

- 현재 주변구역에 비해서 가격적인면에서 상당히 메리트가있음,

- 시공사선정시 (향후 약 6~10개월예상) 큰폭의 가격상승이 있을것이라 보여짐

(간석2구역,청천2구역 -구역지정후 상당한가격반등이 보임)