(특강)주택임대사업자 전격 해부 두번째시간후기요!

[부티]

안녕하세요! 부티입니다.

좌포님 주택임대사업자 두번째 강의내용입니다.

초보가 강담하기에는 무척 어려운 강의내용이었지만

차금차근 기억을 더듬어 정리했습니다.

향후 투자지의 길을 걷게될 때 주택으로 인한 세금

취득세, 재산세, 종부세, 양도소득세,  임대소득세에 대한 과세 및  건강보험료가

어떻게 계산되는지 ? 임대사업자를 냈을때 어떤 세제 혜택이 주어지는지 매우궁금했습니다.

좌포님께서강의를 통해 상세히 설명해주셨고 시장전망까지도 언급해주셨습니다.

준비하신 좌포님 온더리치 운영진분들 수고많으셨습니다.

 요점

. 세무혜택을 받으려면기간을 지켜라

. 1년전 임대료의 5% 1년전이라는 말을 유건해석

. 행정절차를 준수해라

. 임대 사업자 전국에 60만세대밖에 없다 . 아직우왕좌왕

2019년부터 2천만원 이하도 과세된다.

3주택 이상 2019년부터 보증급 합계가 3억 이상일 경우 과세된다.

2주택자는 보증금이 10억이 넘어도 상관없다.

다주택자는 취등록세 면제와 상관없다.

재산세

. 시가표준액*공정사장가액비율

. 시가표준액?

. 취득세.등록세.종합토지세.재산세 등 지방세를 부과하는 기준이 되는

. 토지 및 건물의 가액으로 매년 12월 31일까지 지방지치단체장이 결정 고시한 것

공정시장가액비율?

. (시세의 70%, 지역, 위치에 따라 다르다)

과세표준: 공시지가*60%(세법)

예) 시세 5억원의 주택의 경우 공시가격은 약3억일 때?

. 일반적인 공시가격은 3억

. 과세표준은: 3억*60%:1.8억

. 세율은 0.1%-0.4%를 곱해 재산새 산정

그럼 과세표준은 1.8억 이므로 구간별세율구간을 보면

1억5천만원이상 3억이하이므로

세율은 0.25%(누진공제18만워)

1.8억*0.25-18만원=45만원-18만원=27만원

부동산 114에 서비스 부동산계산기를 활용해라.

재산새는 매년6월1일 사실상 보유한 사람에게 부과한다.

* 집은 6월이후에 사고 5월에 팔아라.

예)

과세표준(공시가격10억일 때)

10억의 공정시장가액비율60%=6억

6억*0.4%(6억*0.4%=240만원-63만원=177만원

공시지가 6억이 넘어가면 차이가 많다. 살짝넘어가면 항의해라

재산세를 감면받고 싶다면

임대사업자를 내고 소형공동주택 또는 오피스텔이나 임대주택 2호 이상임대한 경우

40제곱미터-60제곱미터까지 각각 면제내역이 다름

재산세의 과세기준: 6월 1일

공동주택 공시가격 산정: 매년4월

종합부동산세

국내에 소재한 재산새 과세대상(주택, 토지)공시가격을 합하여, 합한 금액이 일정부분을

초과한 경우 초과한 부분에 대하여 부과하는 세금

인별전국합산

주택(주택의 부족토지포함) 주택공시가격:6억(1읹주택자:9억)

종합합산토지(나대지, 잡종지) 토지공시가격:5억원

별도합산토지(상가사무실 부속토지등) 토지 공시가격 : 80억

보유주택별공시가격을 합한 금액이 6억원을 초과한 경우

시가표준액 * 공정시장가액비율(80%)

합산배제임대주택

종합부동산세 합산배제의 조건을 잘 알아야 한다.

면적, 가격, 5년임대에 따라 배제된다.

부동산114 클릭 부동산 계산기를 활용한다.

양도소득세

:양도로 인한 차익이 발생할 때 내는 세금 매도자 부담

.증여, 상속-받는쪽이 부담

.기본공제 1년1회 250만원(인별) 부부공동으로 했을 때 유리

예) 매입금액:10200/ 필요경비:500/ 매도금액:18900 양도세?

양도차액:(18900-10200=8700-500(경비)=8200-250(기본공제)=7950만원

7950만원은 과세표준 24%에 해당

7950만원*0.24-(522누진공제)=1386만원+(1386만원의 10% 138.6만원)=1524.6만원

양도차액 7950만원-1524.6만원=

= 6425.4만원 수익,1524,6만원(양도세)

예2) 매입금액:10200/ 필요경비:500/ 매도금액:18000 양도세?

양도차액: 18000-10200=7800만원-500만원-250만원=7050만원

7050만원 과세표준 24%에 해당

7050*0.24-522=1170+117=1287만원

양도차액 7050-1287만원=

=5763만원 수익, 1287만원(양도세)

예3)매입46300만원/필요경비1650만원/매도금액:56700만원 양도세는?

56700-46300=10400-(1650+250)=8500만원

8500만원은 과세표준 24%에 해당

8500*0.24=2040만원-522=1518+151=1669만원

양도차액 8500-1669만원

=6831만원 수익, 1669만원(양도세)

예4)매입46300만원/필요경비1650만원/매도금액:63500만원 양도세는?

63500-46300=17200-(1650+250)=15300만원

15300만원은 과세표준 38%에 해당

15300*0.38=5814만원-1940=3874+387=4261만원

양도차액 63500-46300

=11039만원 수익, 4261만원(양도세)

예5)매입61750만원/필요경비1900만원/매도금액:7000만원 양도세는?

70000-61750=8250-(1900+250)=6100만원

6100만원은 과세표준 24%에 해당

6100*0.24=1464만원-522=942+94=1036만원

양도차액 70000-61750

=5064만원 수익, 1036만원(양도세)

예6)매입61750만원/필요경비1900만원/매도금액:67700만원 양도세는?

67700-61750=5950-(1900+250)=3800만원

3800만원은 과세표준 24%에 해당

3800*0.15=570만원-108=462+43=508만원

양도차액67700-61750=

=3292만원 수익, 508만원(양도세)

양도소득세 감면

.임대사업자는 본인이 거주하는 주택을 양도할때는 양도소득세가 비과세된다.

1세대 1주틱요건 충족, 2년거주

.임대주택을 양도할때는 높은 장기보유공제율을 적용받는다.

.특히 2017년 말까지 주택을 추;득하여 준공공임대주택또는 기업형 임대주택으로 등록하면

양도시 100%김면혜택을 받는다.

양도소득세 신고

.양도한 경우 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월이내 주소지관할세무소에 고지서

발부받아 세금납부

.양도소득세 확정신고

-당해영도에 부동산을 여러건 양도한 경우 그다음에 5월 1일부터 31일까지 관할세무소에 확정신고를 해야한다.(1건은 확정신고를 안해고 된다)

임대소득세

.기본적으로 임대소득은 일반소득과 합산하여 계산되지만

2018년까지 발생한 임대소득은 그 금액이 2천만원 이하면 비과세되고

2019년부터 분리과세로 예정되어 있다.

맟춤형 주택임대사업

. 임대사업자 등록(본인의 투자 및 사업 특성 배려)

. 임대주택등록(4년or8년gm 처리계획을 가지고 있어야 한다

  단기인대주택or준공공임대주택)

. 최초 임대조건 신고

 

[달인]

정리를 잘하셨네요~^^

[맥스아시아]

특강을 참여하지 못해 너무 아쉬웠는데,
부티님 후기를 보니 참여하지 못한게 더더 아쉽네요..

[일등급]

부티님을 후기의 달인으로 인정합니다.
수업에 빠진 아쉬움을 달래기에 너무 좋은정보네요^^

[소풍]

부티님께서 너무 잘 정리해주셔서 다시 한번 공부하게 됩니다~감사합니다^^

[장탑]

수업 요약정리 잘 봤습니다. 공부가 많이 되네요^^

[홍길동]

부티님.. 역시 열공하시는 모습이 대단하십니다!

[엉꼬네]

역시 반장님^^ 고생하셨습니다. 감사합니다.