* 패찰기 * 창원 명서두산위브 신탁공매 빛의 속도로 패찰한 후기

[난손]

신탁공매의 입찰을 준비했다가 입찰장에 입장도 못하고 패찰했다는 소식을 전해들은 물건에 대한 이야기를 하려고 합니다. 

입찰 대상은 명서 두산위브 아파트였구요 . 

창원지역 넘쳐나던 입주 물량으로 작년 하반기 초입까지 분위기가 좋지 않았습니다. 

우울한 분위기의 주역인 6000세대 공급의 주역인 유니시티가 한때  마이너스 4~5000 P를 형성하고 있었구요. 

그러다 스타필드 창원점 입점 확정으로 유니시티는 마이너스 피에서 플러스 7000P까지 잭팟을 터트리게 되지요.  

신탁공매 물건인 명서 두산위브는 이런 사연이 있는 유니시티에서 멀리 떨어지지 않은 곳에 위치하고 있습니다. 

NC야구단의 모 선수가 거주중이라는 카더라가 있는 아파트로 대형 평수 위주로 구성된 단지였구요. 

스타필드 호재가 있으면서 , 저평가라는 평을 듣는 명서 두산위브도 투자의 온기가 느껴지는지 궁금했습니다. 

1. 물건 개요 

물건지의 개요입니다. 

15층 아파트에 11층 물건이구요. 로얄층으로 볼 수 있었습니다. 

60평형으로 조사 됐습니다. 

최고가는 5.72억, 최저가는 3.752억. 5회차까지 갈 수 있다면 소위 말하는 억띠기가 가능한 물건으로 

판단 했습니다. 

실제로 두산위브의 경매가를 조사해 봤을 때 감정가의 70%대에서 낙찰받고 있었고 대형평수이며 

경매보다 노출이 덜한 신탁공매의 특성 상 5회차도 살짝 기대해 보았습니다. 

신탁원부와 등기부 등본, 전입세대 열람을 해 본 결과 해당 물건지에는 소유자가 점유중이었고, 

임차인이 없어 크게 복잡한 물건은 아니라는 생각을 했습니다. 

입주 9년차의 아파트로 요즘 기준으로 구축을 향해 달려가는 아파트였고, 

주차대수는 2대로 많은 편, 동간간격이 넓고, 단지 내 조경이 멋졌습니다. 

두산위브에서 재건축을 할 때 좋은 자재로 잘 만들었다는 평도 있었구요. 

해당 물건지는 59B타입으로 59A타입보다 실평은 약간 컸습니다. 

판상형인 59A타입과 달리 구조에 각진 부분이 있었구요 

보통은 반듯반듯한 구조를 선호하는데 구조에 각진 부분이 있어 A타입보다는 선호가 떨어질 것 같았습니다. 

역시나 실거래 가를 확인 해 보았더니 A타입이 B타입보다 높았구요. 

평균관리비는 26만원대로 대형평수인데 비해 높은 편은 아니라고 생각했습니다. 

관리사무소에 물건지의 미납관리비에 대해 문의를 했는데 미납관리비는 없다는 답을 받았습니다. 

물건지 주변엔 유니시티 6000세대의 입주 물량이 있었고, 

최근 스타필드 입점 확정으로 마이너스 피를 형성하던 유니시티의 분위기가 반전, 34평 기준으로 플피 6000만원 이상이 형성된 상태였습니다. 

스타필드와 멀지 않은 두산위브도 스타필드 호재의 영향을 받지 않을까 생각했고요. 

투자자들이 많이 들어간 상태라 유니시티의 전세가가 낮게 형성되어 있고, 

때문에 구축인 두산위브는 전세 맞추기가 힘들지 않을까 생각했습니다. 

대형평수로 구성되어 있어 투자자들보다 실거주자들이 많이 찾을 것 같았습니다. 

인근지역에 초,중,고 모두 형성 되어 있어서 통학 편의성이 좋았고 , 근처에 명서전통시장도 위치해 있었습니다. 

두산 위브의 입지가 창원 중심에 입지된 아파트 (용지 아이파크, 용지 더샵-용지 브라더스 ) 에 비하면 

외진 곳에 있는데 불편할 것 없이 생활이 가능한 곳이라는 인상을 받았습니다 . 

창원이야 큰 곳이 아니어서 중심 상업지구까지 20분 안으로 도착 가능하니 한적한 분위기를 좋아하는 사람들이 선호할 단지라는 생각이 들었습니다.

SWOT 분석을 해 보았고요, (늘 스왓분석을 하면서도 끼워맞춘다는 생각이 들긴 하지만;; ) 

변동성이 큰 장이니 저가로 낙찰받아 단기 매도하는 전략이 좋을 것이라는 판단을 합니다.

단타는 위험회피로 가야하니까요~ 

공인 중개소에 들러 시세를 확인했는데 중개소 소장님들마다 시세에 대한 평가가 달랐습니다. 

최저가 4.8억~ 최고가 5.2억으로 매도 가능 할 것으로 전망 하셨고 , 저는 보수적으로 5억이면 팔릴 수 있을거라는 생각을 했습니다. 

개인으로 단기 매도를 생각해 봤을 때, 3천만원대의 수익이 나는 4억 초반의 낙찰가를 산정해 보았습니다. 

입찰 결과......과연? 

이후 복기..

전세로 장기 보유할거라는 제 예상과 달리 5.2억에 매물이 나왔네요. 

법인으로 받아가셨고 대형이니 부가가치세와 양도세를 납부하면 남는 것도 없겠다고 생각해서 

일면식도 없는 낙찰자 분을 굉장히 안타까워 했었어요. 

그런데...ㅠ.ㅜ 

지난 행온 할수있조 모임 뒷풀이에서 신탁공매의 왕이신 멋샘과 후토크를 나누고 있었는데

제가 이 물건 얘기를 했네요. 

대형 법인이 부동산 매도할 때 건물에 대한 부가가치세 내고 , 양도세 내면 남는것도 없겠다고 낙찰자 걱정을 한참 해주고 있었는데요....

멋샘이 법인이면 취득시 신탁공매 회사로부터 부가세 환급 받을 수 있으니 손해가 아니라고 정리해 주십니다. 이 물건같은 경우 부가세 포함이니 제가 생각한 가격보다 더 저렴한거라구요;

순간 동공지진...

저의 창대한 계획처럼 억띄기는 하지 못해도..

낙찰자 걱정을 해 줄 정도는 아니었던게지요. ㅠㅠ (패찰한 내 걱정이나 해야지) 

뒤늦게 깨달은 만큼 알게된 지식은 행크인과 나눠야 하기 때문에 부끄러움을 무릎쓰고 패찰기를 올립니다. 

모두 행복한 하루 보내세요~~ 

[긍정대장]

난손님^^ 창원에서 열심히 하고 계시네요!
덕분에 새로운거 알아갑니다! 부가세 환급이 가능하군요

[굿즈]

좋은 후기 감사합니다~!

[선한청지기]

난손님~~ 저도 요즘 초심방 카톡 내용이 너무 많아 겨우 포기하고 있어 난손님을 오랜만에 뵙네요..ㅎㅎ
신탁공매가 무척 궁금했는데 너무 자세하게 풀어주셔서 많은 도움을 받고 갑니다... 물건 분석도 엄청 잘 하시네요.... 법인인 경우 부가세 환급도 있다는 꿀팁 정도도 감사합니다.... 이번의 공부로 인해 담번에는 꼭 신탁공매 도전하시어 낙찰되시길 바랍니다... 낙찰 후기도 기대할께요... 감사합니다.~

[오늘도맑음vv]

와 다들 부동산 뛰어드시면서 분석도 제대로하시고 투자하시는군요ㅠ 그럼전 언제쯤 시작을 해볼수있으려나ㅠ 멋지십니다!

[뽀루쉐지니]

내가 사는 동네 근처에 있는 아파트네요. 스왓분석까지 하시다니 대단하세요~~!!