리뷰 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? 를 읽고...

[북커크]

안녕하세요, 저는 북커크입니다.

행크에 가입하고 처음 글을 써 봅니다...

여기 계신 선배님들 글 너무 잘 읽고 있습니다 ... 감사드립니다!

올해 꼭 경매로 낙찰받고 싶은 경매초보자 입니다...

지혜로 책들을 탐독하며 경매에 쉽게 다가갈 수 있었습니다.

행크 온라인 및 오프라인 강의도 듣고 싶어요~~

부족하지만, 권리분석에 대해서 쉽게 설명해주신 책 리뷰를 써 보았습니다.

그냥 초보수준으로 공부한 내용을 적어 보았어요 ㅠ

원문은 제 블로그에 있어서 그대로 가져 왔습니다.

고맙습니다. ^^

https://blog.naver.com/chummilmil99/221783976467

(by 북커크 행성)

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정말 쉬웠어? 이렇게나??

아마도 내가 경매책을 접한 건 한 10여년 쯤 정도 되는 것으로 기억한다.

나도 처음에는 저자처럼 뭐가 이렇게 어렵냐며 이건 생전에 내 영역이 아닌 것 같다며,

책을 곱게 덮어버렸던 아픈 기억의 소유자다.

그.런.데...

이 책, 쉽다. 잘 익힌다. 어랏 이해도 가네. 신난다.

어머 나도 그럼 경.. 경매 할 수 있는 거야?

아픈 기억을 걷어내고 주위의 조언을 받았는데, 초보자는 어려운 책 부터 보려고 하지 말고

 생생한 경험담이 담겨 흥미를 가질 수 있는 책부터 보라고 했다.

하여 실전경험담 위주의 책부터 하나씩 보기 시작했고,

경매수업도 들으면서 경매용어와 기본 지식을 차곡차곡 쌓으며 내공을 어느정도 기르고 있던 찰나,

최근 권리분석 내용도 배웠겠다, 예전부터 조금씩 보고 있었더 이 책을 다 보리라 다짐하고 꺼내들었는데,

왠걸... 정말 괜히 겁먹었네. 뿌연 미세먼지 하늘이 청명하게 바뀌는 걸 바라보는 그런 기분이랄까.

이해가 가니 기분도 좋고 술술 페이지가 넘어가며 빠르게 완독할 수 있었다.

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초보도 쉽게 정복할 수 있는

권리분석 책이 나오다!

사실 경매는 어려운 물건이라고 더 큰 수익이 나는 것은 아니다.

투자를 잘하는 사람은 쉬운 물건으로도 수익을 낼 수 있는 사람이라고 할 수 있는데,

이 책의 저자가 바로 그런 투자방법의 달인이다. 복잡한 특수물건으로 수익을 내는 것이 아닌,

아파트 투자만으로 꾸준히 수익을 거두고 있다. 그래서 이 책 역시 쉽게 공부하며,

쉽게 실전 투자에 도전할 수 있도록 쓰여졌다. 또한 이 책은 이론만 정립한 것이 아니라

저자가 꾸준하게 실전에서 수익을 거둔 노하우를 진하게 담아냈기에 초보뿐 아니라

투자 경험이 있는 사람에게도 실력을 늘리기에 충분할 것이다........추천의 글 중에서 _ 송희창(송사무장)

이 책은 총 5장으로 되어 있고, 각 장이 끝날 때마다 실전 꿀팁 및 생생경험담이 나오는데

그래서 이 부분을 빨리 읽으려고 더 속력을 냈던 것 같다.

경매 공부는 1주일이면 충분하다고 말하는 저자는 한 달 만에 3천만 원이라는 첫 수익을 내게 되면서

그의 인생에 큰 전환점을 맞는다.

부동산 경매는 월급만으로는 꿈꿀 수 없었던 새로운 삶을 선물로 주었다고 말한다.

경매는 일반 매매에 비해 시간과 노력이 더 필요한 것은 사실이지만

그만큼 더 저렴한 가격에 부동산을 살 수 있는 할인카드이다.

그동안 부동산 경매에 대해 오해하거나,

잘못된 인식을 갖고 있어서 지금까지 좋은 기회를 놓쳤다 하더라도 늦지 않았다.

 경매의 장점을 십분 발휘하여 안전하게 큰 수익을 내며 경제적 자유를 누리고 싶지 않은가.

그렇다면 이 책을 천천히 끝까지 일독 하기를 권한다.

1장 _ 경매 공부, 1주일이면 충분하다

월급쟁이에게는 부동산 경매가 정답이다

쉬운 경매로도 충분히 수익을 낼 수 있다

경매를 시작하기 전에 알아야 할 것들

|실전꿀팁| 경매 공부, 이렇게 하라!

* 경매 절차, 이것은 꼭 기억하자!

1. 경매 신청 단계부터 전체 절차가 완료되기까지 보통 6개월 정도 걸린다.

2. 낙찰받고 나서 중대한 문제를 발견한 경우에는 낙찰 후 1주일 내에 불허가 신청을 할 수 있다. (p34)

* 매수보증금이란?

경매 물건에 입찰하기 위한 계약금을 말한다.

보통 최저매각가격의 10%로 책정되고, 낙찰받았거나 잔금을 미납한 경우에는 몰수된다.

참고로 물건 상세 화면에서 "특별매각조건 매수보증금 20%"라는 문구를 볼 수 있다. 

 매수보증금을 종전의 10%가 아닌 20%로 증액하는 이유는 이 사건이 매각되었다가 다시 진행되는

재매각 물건이므로 좀 더 조사하고 검토해서 입찰에 신중을 기하라는 의미로 생각하면 된다. (p41)

* 경매 정보 검색, 이것만은 꼭 기억하자!

1. 대법원 경매정보 사이트는 공신력이 있고, 무료이다.

www.courtauction.go.kr

2. 유료 경매정보 사이트는 매우 편리하지만, 공신력이 없다. (p48)

www.goodauction.co.kr

www.ggi.co.kr

www.tankauction.co.kr

www.taein.co.kr

2장 _ 권리분석 4 STEP

1Step. 말소기준권리 찾기

2Step. 인수되는 권리 찾기

3Step. 임차인 권리분석

4Step. 경매 서류 및 기타 권리 확인

|실전 꿀팁| 등기부등본 보는 방법

* 근저당권

김00이 A은행에서 돈을 빌린 후에 일부를 갚으면 채권액이 줄어들 수도 있고, 반대로 이자가 밀려

채권액이 더 늘어날 수도 있다. 채권액이 변동될 때마다 저당권 설정과 등기를 다시 해야 하는 번거로움을

해결하기 위해 일반적으로 저당권보다 '근저당권'을 설정한다.

실제로 빌려준 돈의 120 ~ 130%에 해당하는 금액을 '채권최고액'으로 근저당권을 설정해 두면

이자가 밀려 채권액이 늘어나더라도 채권액의 최대한도 금액 내에서 변제받을 수 있고

채권액이 달라져도 저당권 설정과 등기를 다시 하지 않아도된다. (p61)

* 말소기준권리가 될 수 있는 것

1. 근저당권

2. 가압류(압류)

3. 경매기입등기

4. 전세권 (경매신청 또는 배당요구한 경우)

5. 담보가등기

이 5가지 중에서 가장 먼저 설정된 것이 말소기준권리이고, 이후에 설정된 모든 권리는 소멸된다. (p68)

* 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리

1. 배당요구하지 않은 선순위전세권

2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분

3. 유치권

4. 법정지상권 (p84)

* 대항력의 요건

1. 주택의 인도(점유)

2. 전입신고(그다음 날 0시부터 대항력 발생)

두 가지 요건이 계속 유지되어야 대항력이 존속한다.

말소기준권리보다 전입신고가 빠르면 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수되고,

전입신고가 더 늦으면 소멸되어 낙찰자에게 대항할 수 없다. (p94)

* 우선변제권 취득 요건

1. '대항력' 갖추기(주택의 인도와 전입신고)

2. 임대차계약서에 '확정일자' 받기

전입신고일과 확정일자가 다른 경우에는 더 늦게 갖춘 조건을기준으로 우선변제권이 생긴다.

즉, 전입신고가 빠르면 확정일자를 받은 날부터,

정일자가 빠르면 전입신고한 그다음 날부터 우선변제권을 취득한다. (p102)

* 최우선변제권 취득 요건

1. 경매기입등기 전에 '대항력' 갖추기(주택의 인도와 전입신고)

2. 임차보증금이 '소액보증금'에 해당

3. 배당요구 종기일 이내에 배당요구 신청하기(종기일까지 대항력 유지)

소액임차인은 최우선변제권을 얻어 다른 채권자보다 가장 먼저 보증금 중 일정액을 배당받을 수 있다. (p108)

* 부동산 관련 서류 및 정보 제공 사이트

1. 등기부등본 열람 및 발급 : 대법원 인터넷 등기소 www.iros.go.kr

2. 건축물대장 열람 및 발급 : 정부24(민원24) www.gov.kr

3. 부동산 실거래가 확인 : 국토교통부 실거래가 공개 시스템 (p116)

3장 _ 경매실전 4STEP

1Step. 물건 검색

2Step. 온라인 조사

3Step. 오프라인 조사

4Step. 경매 입찰

|실전 꿀팁| 정확한 매도 가격 산정을 위한 현장 조사 방법

* 물건 선택의 노하우

1. 투자 지역을 선택하는 7가지 기준을 참고하자

대단지, 내가 잘 아는 곳, 교통이 편한 곳, 학군이 좋은 곳, 내가 살고 싶은 곳, 신규아파트 단지, 브랜드가 좋은 곳

2. 권리분석과 명도가 쉬운 물건으로 시작하자 (p146)

* 부동산 경매 수익률 계산기

처음에는 이것저것 계산하는 일이 복잡하고 어렵게 느껴질 것이다.

초보 시절 필자는 여러 투입 비용들을 입력하면 수익률이 계산되어 나오는 엑셀 프로그램을 직접 만들어 사용했다.

하지만 요즘에는 부동산 투자 수익률을 계산해 주는 스마트폰 앱이 다양하게 나와 있으므로 효율적으로 이용해 보자.

(p187)

* 입찰자 유형 6가지

1. 부동산 매매사업자

2. 수리 후 높은 가격에 매도

3. 보유하다가 시세가 상승하면 매도

4. 실거주자

5. 초보투자자

6. 낮은 가격으로 꾸준히 입찰 (p192)

* 입찰 시 주의해야 할 사항들

1. 입찰 가격은 절대 수정할 수 없다.

2. 입찰 가격 기재는 신중하게 - 초보자는 미리 써 두자.

3. 개별매각사건은 물건 번호를 꼭 기재

4. 입찰보증금이 부족하면 낙찰이 무효

5. 입찰 당일에 변경 및 취하 여부 확인 (p2025)

4장 _ 낙찰 후 수익 3 SETP

1Step. 잔금 납부

2Step. 명도

3Step. 임대 및 매매

* 입찰 전 대출 가능 금액 문의 시 제공해야 할 정보

매각 물건의 종류(사건번호), 감정가와 예상 입찰가,

본인의 소득 및 부채 현황과 보유 부동산, 원하는 대출 금액 (p220)

명도시 원만한 합의를 위한 대화법 사례도 나와 있는데 투자자의 성향에 따라 명도 방법도 다를 수 밖에 없을 것 같다.

자기의 성향을 잘 캐치해서 여기 나온 사례들을 참고한다면 명도에 대한 막연한 두려움은 사라질 것으로 판단된다.

* 내용증명

직접 점유자와 대면하지 않고 내용증명과 몇 번의 연락만으로 명도를 끝내는 경우도 있다.

'내용증명'은 우체국에서 우편물의 내용을 증명해 주는 것인데, 명도에서 유용하게 활용할 수 있다.

점유자에게 의사를 전달하고 압박을 가해 합의를 이끌어내는 데 유용할 뿐만 아니라,

발송한 내용증명은 증거 자료로 활용할 수도 있다. (p235)

* 꼭 기억해야 할 낙찰 후 절차

1. '대금 납부 기한'은 낙찰일로부터 약 6주 후이다.

2. '인도명령'은 잔금 납부 시 신청하자.

3. 원만한 합의를 위한 '적정한 명도 비용'은 강제집행 비용에 이자와 기회비용을 더한 금액을 기준으로 정한다. (p238)

* 임대 및 매매를 잘 하는 방법

1. 매도시기에 따라 가격을 조정한다.

2. 빈집이 유리하다.

3. 집의 첫 인상을 깨끗하게 만든다.

4. 인테리어로 가치를 높인다.

5. 공인중개사에 의뢰하는 것 뿐 아니라 직거래 방법도 적극 활용한다. (p252)

5장 _ 차별화된 수익을 내는 고수의 노하우

1. 쉬우면서 돈 되는 물건을 찾는 방법

2. 단기에 큰 수익을 내는 상가 투자

3. 세금은 줄이고, 수익은 높이는 방법

* 경쟁이 덜한 차별화된 물건을 선택하는 방법

1. 역발상으로 물건을 선택하자.

2. 오래전에 감정평가된 물건은 신건에 입찰하자.

3. 여러 물건이 한꺼번에 나온 개별매각에서 기회를 노리자.

4. 물건 사진을 자세히 보고 특이사항을 찾자.

5. 임장을 통해 숨겨진 장점을 찾자.

6. 경매뿐 아니라 공매에도 투자하자. (p286)

* 상가 임차인 권리분석, 이것은 꼭 기억하자!

1. '사업자 등록일'로 대항력을 판단한다.

2. 임차인의 권리 행사는 '환산 보증금'에 따라 달라진다. (p296)

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행운의 여신은

행동하는 자에게 찾아 온다

이미 시중에는 수많은 부동산 투자책들이 즐비하다.

그러나 책을 읽고 공부를 하고 수업을 듣고 그 지식을 바탕으로 실제 투자로 이어지는 일은 상당히 드물다고 한다.

그러나 우리는 이 책을 만났으니 한 번 도전해 볼 만하지 않을까.

초보인 내가 봐도 누구든 이 책을 읽고 곧바로 투자를 실행할 수 있도록

필수적이고 실용적인 정보만을 담으려고 노력한 흔적이 여실히 드러나 있다.

철저히 경매에 입문하고픈 초보 경매 투자자의 눈높이에 맞춰서 쓰여진 책이라고 할 수 있을 것이다.

지금까지 저자는 수많은 강의를 했을 것이고 여러 수강생들을 만나 왔을 것이다.

그럴 때마다 그들에게 늘 강조하는 이야기는 "경매 공부에서는 실전이 배제되면 안 된다.

가끔은 신중함보다 과감함이 더 필요하기도 하다!"는 것이 바로 그것이다.

그렇다. 가장 중요한 것은 저자가 강조했듯 시작과 실행이다.

경매는 반드시 노력하는 만큼 성공한다!

에필로그 중

이 문장을 천천히 읽으며 다시 못 올 이 순간 느꼈던 감정을 떠올리며,

 이 책이 내 삶의 멋진 터닝포인트가 되길 간절히 바란다.

읽어주셔서 고맙습니다...

[9서방님]

와우~~~
책 요약한것같습니다
잘 읽었습니다
저도 읽기는 했는데 다시 정리를 해야겠다는 생각이 듭니다

즐거운 투자되세요~~~

[북커크]

감사합니다.... 너무 좋은 책이여서 저도 이 책을 계속 보게 되네요^^
네네, 이곳에서 더 많이 공부하고 활동하겠습니다 ^^

[불사조7]

오 북커크님 권리분석 책을 이리도 세밀하게 정리해 주시니 큰 도움이 됩니다 저도 경매를 시작하려는 초초보로서 우선 자료 섭렵부터 하고 있는중입니다 화이팅하시고 성투 바라겠습니다~~^^

[북커크]

불사조님 고맙습니다.. 아,, 그러시군요,, 저도 여기서 공부하고 있어요 ^^;; 오늘 처음으로 글을 올려 보았어요...
성투하시길 저도 응원하겠습니다^^

[도전80]

팔콘님책은 정말 술술 읽히더라고요~~^^
저 책잘못보는 성격인데 두번 정독했네요!!
그반면에 송사무장님책은 아직도..ㅠㅠ
3단합체변신로봇 이야기듣고 조만간 송사무장님책도 다읽어보려고 생각하고있습니다~^^

[북커크]

팔콘님책 만화도 곁들여져 있어서 더 이해가 쉬웠던 것 같아요 ^^
고맙습니당~

[뵤뵤]

감사해여
다음책은 팔콘님 책으로 결정했어요

[북커크]

뵤뵤님 감사합니다. 네, 정말 추천드려요!

[두아이의꿈속]

그렇지않아도 족장님 유튜브에서도 추천하신책 주문해놨는데..
그거읽고 요것도 읽어봐야겠네요..

[북커크]

아 그러시군요~~ ^^ 네네 저도 어서 다른 책들을 주문해서 봐야겠어요~~

[묘령의여인네]

저 왕초보인데 괘.. 괜찮겠죠 ?^^ 리뷰 감사드립니다.

[북커크]

아,,, 왕초보시라도 한두번 읽으시면 많은 도움 되실 것 같아요,,, 혹 경매책이 처음이시면 쿵쌤의 책부터 보시는 걸 초보인 제가 ^^;;;; 조심스럽게 추천드립니당.. 댓글 고맙습니다! 좋은 하루되세요^^

[Chris Jang]

책 요약해주셔서 감사드립니다. 마지막 글 " 노력하는 만큼 성공한다" 가 머리속에 울림을 줍니다

[북커크]

Chris Jang님 감사합니다... 저도 많은 걸 느낀 책이에요...!

[유리아상승]

와최고입니다^^

[북커크]

앗 고맙습니다. 유리아상승님^^

[성수뭉게구름]

추천 감사드립니다.

[북커크]

네네 정말 좋게읽은 책이여서 추천드려요^^

[오달시]

최근에 행크를 알게되고 공부를 시작했어요. 저도 꾸준히 공부해서 성장하는 기회가 되었으면 좋겠네요

[북커크]

네 함께 성장해요. 저도 초보에요^^

[빨강망토]

책 요약 정말 잘하셨네요~~정성 가득한 독후감 잘 보고 갑니다!!

[북커크]

빨간망토님 고맙습니다!!