<목차>
1. 땅의 "천부지권론" 02.10.8 서울경제
2. 굿모닝 시티의 비극 03.8.11 대공(타임즈)
3. 부자아빠 가난한 아빠 03.9.3 대공(타임즈)
4. 정부무죄 중개업자 유죄 03.10.13 타임즈
5. 조세의 본질적 기능 03.11.24 타임즈
(조령모개)
6. 시일야방성대곡 04.8.21 타임즈, 전부협(전국부동산뉴스)
7. 부동산세제개편의 허실 04.12.1 전부협
8. 서민을 위한 참여정부의 참여적 투기 05.2.1 전부협
9. 투자와 투기 뫼비우스의 띠 05.4.8 한계레
10. 개미와 배짱이 05.6.20 AM7. 함양신문
11. 부동산 정책이 아닌 정지가 필요한때 05.6.28 중앙일보
(한강과휴전선)
12. 보유세 양도세 그리고 땅 05.7.26 한계레
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1. 땅의 “천부 지권론” (서울경제 2002.10)
부동산의 평균시민
삼천리 국토를 인구수로 나누어보면 1인당 국토면적은 약 700평에 이른다. 전국토의 총지가 약2300조를
4400만 인구수로 나누어보면 1인당 약 5000만원, 이에 건물가격까지 합한다면 1가구당(4인기준) 부동산
소유액이 최소 3억원은 되어야 부동산소유에 있어 평균시민은 된다.
땅에 대한 근본적 시각을 바꿔야..
손문의 “평균지권”사상이나 실학파의 “균전제” 주장은 신의 창조물로 천부적인 자원이며 생존의
터전인 토지(땅)은 인류가 공평하게 나누어 가져야 한다는 너무도 당연한 논리이다. 토지가 일반재화일
뿐이라면 갖지 못한자는 불편할 뿐이나 토지는 공기와 같이 그것 없이는 하루도 살수 없는 필수불가결한
생존의 기본전제조건이다. 자기소유의 땅이 없는 사람도 지구를 떠날(?)수는 없는 노릇 이다.
근대사를 살펴보면 이런 당연한 이유로 토지에 대한 소유권은 인권과 그 맥을 같이한다. 토지가 지배의
수단으로 이용되지 않기 위해서는 토지소유권회복이 인권회복의 전제조건이다. 인권회복사를 보면
계몽사상가(몽테스키,볼테르,디드로, 특히 루소의 “인민주권론”)들의 영향을 받아 인권의 자각운동이
일어나고 이런 기본적 인권의 자각운동에 기초하여 시민혁명이 발발하고 혁명을 통해 군주로부터 인권을
회복한 국가와 인권회복에 실패한 국가가 선⋅후진국, 지배⋅ 피지배민족으로 나누어짐을
역사속에서 아이러니칼하게도 보게된다.
각국의 시민혁명사를 보면 우리의 동학혁명은 “천부인권설”정도가 아닌 인간은 곧 하늘이라(인내천)하여
인권존중의 극치를 보여주고 있다. 애석하게도 외세에 의해 근본적 시민운동, 인권운동이 좌절되었지만...
중국은 태평천국의 난(1851,토지균분 주장)이 실패하였으나 일본은 메이지 유신으로 토쿠가와 바쿠우
실각하고 1868 제국의회 설립되였고, 영국은 1642년 퓨리턴(청교도)혁명으로 찰스 1세가 처형되였으며,
러시아는 니힐니즘에게 1881년 알렉산드로 2세암살되었고 프랑스는 대혁명(1789)을 통하여 루이16세가
1793년 키요틴(단두대)에서 처형되었다. 독일의 경우 1차대전 패배후 1918년 독일혁명으로 헌법상 가장
민주적인 바이마르헌법이 탄생된다. 미국은 독립선언(1776년)과 남북전쟁으로 인권의 기초를 확립한다.
유한한 인간이 영원한 자원인 토지를 소유하겠다는 발상이 사실 인간의 탐욕의 소치이다. 인권이 평등하듯
토지소유권(이용권)도 근원적으로는 평등한 것이 당연하다. 계몽주의 사상가들에 의해 인권은 제도적으로
형평화되었으나 토지소유권의 형평성은 회복되지 않았다. “인권상의 평등권”은 근대이후 모든 국가의
헌법원리로 정착되어 갔으나 아직도 “토지의 평등소유권(이용권)”은 헌법의 원리가 되지 못하고 있다.
실천적 대안을 위하여...
토지의 평등권 측면에서 본다면 토지로부터 발생되는 모든 불노소득은 국가로 환수되어야하고 환수된
자금은 사회형평과 국민복지를 위해서 서민의 주택공급을 위한 자금으로 활용되어야 한다. 주택공급은
국민의 최소한의 생활터전을 보장하기 위한 국가의 근본적인 의무이며 복지국가의 기본철학이기도 하다.
이러한 철학적. 사상적 배경없이 국가의 주택정책과 부동산정책이 논의되고 시행되는 것은 복지국가의
최소의 의무를 포기한 것이며 커다란 오류이다. 사는 공간(주택)으로 축재가 가능하게 하는 정부의 정책은
분명히 시정되어야 한다.
또 다른 반인권적 울타리는 종이호랑이식의 양도소득세 과세제도이다. 부동산투기의 불노소득 개념에서
본다면 양도소득세의 과세기준인 기준시가제도는 전혀 그 합리적 근거를 찾을 수 없다. 투기지역에서의
실거래가신고제도는 다소 진전된 평등화의 수단이다. 실거래가 신고제도 역시 수도권이나 투기지역에
한정할 것이 아니라 전국적으로 확대하여야 하며, 양도소득세 산정과정에서의 공제항목을 대폭 감소하여
불노이익을 실질적으로 환수할 수 있어야 한다. 그리고 양도속세율도 상향조정되어야 한다. 현재 9-36%로
되어 있는 양도소득세율은 너무 낮다. 실거래가를 기준으로 양도소득세를 부과 징수하는 경우 가격을
낮추어 신고할 것을 우려할 수도 있으나 이것은 기우에 불과하다. 실거래가격신고제도가 일반화되면
매수인측에서 가격을 낮추는 것에 동의할 수가 없다. 매수인도 매도할 것을 고려해야 하기 때문에 높은
양도세율 때문에 가격을 낮추어 신고하는 소위 “다운계약서”에 절대동의하지 않을 것이다.
토지공개념 측면에서 양도소득세만 실질적인 기능을 발휘할 경우 공개념 관련 법률들이 더 이상 존재할
이유가 없으며 토지거래허가제도나 합동투기단속반의 투기조사, 중개업소를 대상으로 한 기습적 단속등
행정력을 낭비하는 직접적 투기억제책이 그다지 필요하지도 않을 것이다.
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(외1) 부동산 세제의 오늘과 내일
현재 과세기준은 4가지
1억원의 아파트를 구입했다고 가정해보자. 일반적으로 매수인은 매입가격을 3000만원으로 시.군.구청에
신고하여 등록세 취득세 등 약 200만원 가량을 납부한다.
매도인은 국세청 기준시가를 기준으로 약70000만원에 세무서에 신고한다. 물론 매도인 자신이 구입시에
3000만원에 시.군.구청에 신고였다 하더라도 이는 매도시에 세무서에 신고하는 가격과는 전혀 무관하기
때문에 문제가 되지 않는다(현재). 그리고 매수인이 취득후 보유단계에서 납부하는 세금(종합토지세와
재산세)은 그 과표가 토지건물 합하여 일반적으로 약2000만원 정도로 되어 있다
이렇게 본다면 우리의 과세기준은 4가지로 나누어져 있다.
①실제거래가격과 ②매입가격 ③매도가격 ④보유가격, 참으로 난해한 조세행정이다. (시장가격대비 강남
A역 과세표준 14.4-29.8%, 신고가격 16.8-31.7%..)(재산세과표 강남 8.7%, 강북 23.5%) 부동산거래를
한번이라도 해본 시민이라면 세무행정을 이해할 수도 정부를 신뢰할 수도 없어지는 것이 현실이다. 이렇게
다원화된 과세기준을 실거래가 하나로 일원화시키지 못하는 이유는 “조세저항”때문이라고 변명(?)하지만
이를 합리적으로 이해하기는 어렵다. 조세저항이라는 명분이 얼마나 허울 좋은 이야기 인지 그 내용을
보자
첫째 보유세를 보면, 기준시가 3억원(시가 약5억)아파트인 경우 재산세가 16만6천원이며, 이를 3배정도
중과한다고 하더라도 45만원이다, 그러나 참여정부 임기내 인상계획은 현행 세율의 50%인상. 즉
24만원정도이다. 부동산과다보유 상위 5%가 보유세의 82%를 납부하며(2003.5.21. MBC 9시뉴스)하고.
부동산관련세금 중 보유세의 비율은 한국 32.1%, 미국98.1%, 일본 83.8%이다
둘째 양도소득세를 보면, 현행 양도소득세 세율은 9-36%이며 특별 가산시 15% 추가하여 최고 51%까지
세율적용이 가능하다, 그러나 가산률 15%의 적용은 의문시된다. 현재 투기지역(2003.5.28현재 서울
강남구과 광명시 등)은 실거래가를 기준으로 과세 되며, 기타지역은 기준시가를 기준으로(기준시가는
시가의 50-90%)과세되며 납세가 가능하다. 따라서 기준시가는 세금을 적게 납부하기 위한 합법적
절세방법으로 이용되고 있다. 기준시가라는 합법적 절세방법을 인정하는 이유는 무엇인가. 부동산
시가차이로 인한 자본적 이득은 투기든 투자이든 불노소득이기는 마찬가지이며 기준시가 과세는 평등과
기회의 균등을 보장하는 민주주의 기본원리를 희석시키는 제도일 뿐이다. 실거래가 과세라는 것도 실제상
그 내용을 보면 투기억제에 도움이되지 못한다. 강남 모지역의 43평형 아파트를 92년에 2억 취득하고
2003년 현재 시가인 9억원에 매도한 경우 양도세 1억 2000만원, 양도세 납부후 시세차익 약 7억원,
년1억원의 불노소득을 가져다 준 셈이다. 특별공제등 공제항목이 많기 때문이다.
균형을 위해
세무행정의 방향의 방향이 재설정되어야 한다.
이상과 같이 구체적으로 세제의 내용을 파악해보면 현행 조세정책의 무력함을 볼 수 있다. 이런
과세기준과 과세행정으로 과연 투기가 근절될 수 있을까 의문시 된다. 부동산은 주식처럼 소위 강통이
되지는 않는다. 부동산이라는 실물은 항상 존재(영구성)하기 때문이다. 토지의 공급은 유한하나 수요는
국민소득의 증가와 더불어 계속 증가하기 마련이고 따라서 장기적인 측면에서는 부동산이 가장 바람직한
투자대상이라고도 한다. 투기가 원천적으로 근절되기 위해서는 더 이상 부동산 과다보유자이며 사회의
은닉적 주체세력인 분(?)들의 힘에 굴복되어서는 안된다. 지권(토지소유권)은 동서고금을 통시적으로
고찰하여보더라도 인권의 표현이였으며 인권의 완성이였고 진정한 민주주의는 토지소유상권의
민주주의의로 완성되어왔고 또 그렇게 되어가기 때문이다. 따라서 투기근절을 위한 바람직한 조세정책은
첫쩨 세율체계가 실거래가로 일원화되어야 한다.
우선 세율체계가 실거래가로 일원화 되어야 한다. 보유세(재산세 종토세)취득세,등록세,양도세 등 모든
과표를 실거래가를 기준으로 하여야 한다. 가격을 낮추어서 신고하지 못하도록 하는 제도적인 방법은
국세와 지방세(양도세와 취득세,보유세)를 일원화 하는 것이다. 국세와 지방세의 과표는 현재 전산화
되어있어 일원화는 매우 간단한 일이다. 부동산 가격의 다원화가 유지되어가는 이유는 정책적 의지의
부족과 미성숙된 민주주의의 토양 때문이라는 것외에는 무엇으로 설명을 할수 있을까. 과표가 일원화 되면
매수자는 매도할 것을 예상하여 실거래가로 신고할 수밖에 없고(양도세의 부담으로), 이는 곧장 취득시
신고가격으로 연결되며 이런 신고체제가 구축되면 실거래가가 일반화되어 보유세도 자연스럽게 실거래가
과세로 정착되어 갈 것이다(현재 과표현실화율 30%).
둘째, 양도소득세가 실질적 기능을 발휘하도록 인상되어야 한다. 투기지역제도와 기준시가제도는 폐지하고
전국을 실거래가격을 기준으로하여 과세하여야 한다. 그리고 양도소득세율은 15%가산을 일반화하여
24%-51%로 과세를 해야 한다. 불노소득의 환수는 평등사회 정의사회 민주사회의 최소한의 표현이기
때문이다. 특히 공제항목을 대폭 축소하여야 한다. 셋째,부동산의 거래와관련된 세금은 축소되고
보유세와 관련된 세금은 강화되어야 한다.
현행 부동산관련 조세 체계는 거래세는 큰 부담으로(일률적7%) 보유세는 적은부담으로(0.2-7%)되어 있다.
특히 지방세 과세표준(14%-29%)은 매수자의 신고가격(16%-31%)보다도 낮다. 이는 거래를 억제하고 보유를
부추기는 효과를 낳게 한다. 즉 부동산 과다보유자는 계속 더 많이 보유하게 하는 효과를 낳는다. 거래를
활성화 하고 보유를 억제하기 위해서는 거래세를 낮추고 보유세를 강화해야 한다.
서울사이버대 김용희 교수. 933-9100. 016-220-9300 yhk365@hanmail.net
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2. < 굿모닝시티의 비극 > (대한공인중개사 회보 2003.8.)
희극적 비극
밤새 안녕하십니까. 굿모닝(good morning)은 외국인의 인사법이다. 우리나라의 밤새 안녕은 서민들의
재산지킴이에 대한 질문이다. 혹시 밤새 어디에서 사기(?)당하신 일은 없느냐는 참으로 희극적 비극적
질문이다.
좋은 일이나 좋지 않은 일이나 마음속에 숨겨둔 큰일은 아침에 눈뜨면서 생각나는 법이다. 굿모닝 시티의
문제점은 한국 부동산시장의 문제점을 요약해서 보여주는 좋은 예이며 우리의 부동산시장이 얼마나
제도적으로 미약한 후진성에 머물러 있나를 여실히 보여주는 사례이다.
계획과 꿈(plan & dream)
한국부동산 시장은 "꿈(dream)"을 판다(sell). 즉 마케팅의 대상이 실물이 아니라 꿈이다. "계획(plan)"만
가지고 분양을 한다는 것은 꿈을 파는 것이다. 계획이란 이루어 질 수도, 이루어지지 않을 수도 있다.
그래서 계획인 것이요 꿈인 것이다.
꿈이란 최선의 상태를 가정한 일종의 희망이다. 밤새 꾸었던 꿈은 아침에 일어나면 모두 손아귀로
빠져나가는 속성을 갖는다. 악몽을 꾸었더라도 아침이면 잊어버린다. 그런데 차라리 꿈이였기를 바라는
꿈이 지금 세상을 요동치게 하는 "굿모닝"의 분양의 꿈이다.
굿모닝시티의 상가(사기)분양! 전재산을 모두 잃어버린 시장의 영세상인들... 내 가게 하나 장만하는
것이 꿈이였던 노점상들. 길위에서 주어모았던 꿈들이 산산히 부서지는 꿈은 차라리 꿈이였기를 바라는
꿈이 아닐는지..
이런 다수의 영세민들이 꿈을 잃은 현장이 왜 그런지 요즘은 정치이야기에 가려져 보이지 않는다.
정치하시는 나랏님들의 무슨 뒷돈이야기만이 부각되고 정작 재산모두를 잃어버린 분양피해자들에 대해서는
아무도 관심을 갖지 않는다. 언제까지 이사회의 포커스가 소위 잃어도 크게 잃을 것이 없는, 잃어도 그래도
남은 것이 더 많은 사람들에게만 맞추어질지, 언제쯤 이런 놀이(?)들이 끝날지 대다수의 서민들은 다만 먼
꿈만을 꾼다.
분양의 허와 실
사후(완공후)분양제도가 논의되고 있다. 사전분양제도, 소위 아직 대상부지도 구입하지 못한 상태에서의
사실상의 분양이 가능하도록 한 현재의 분양제도는 여러 가지의 문제점을 내포한다. 현재 아파트
일반분양을 제외하고는 제도적으로 완벽하게 분양보증이 실시되지 않고 있다. 상가분양, 조합주택분양,
오피스텔, 주상복합, 테마상가, 연립분양,......
특히 상가분양의 경우 “한여름 밤의 꿈”으로 끝난 사례가 너무도 많다. 대상부지도 구입하지 못한
상태에서 분양을 한다니 어쩌면 당연한 귀결인지도 모르겠다. 건축허가도 받지 않은 상태에서
“굿모닝”의 사례처럼 사실상의 분양을 할 수 있다는 것은 참으로 이해가지 않는 우리의 현실이다.
건축허가를 득하였는지. 대상부지는 구입하였는지, 시행사는 건실한지, 건설사의 분양보증은 가능한지
등을 조사해보고 투자하는 것이 마땅하다. .
투자의 안전을 기하기 위해 이상의 것들을 확인해 본 연후에 투자하라고 전문가들은 말한다. 그러나
그것은 현장의 분위기와 분양의 실태를 직접 경험해보지 않은 다소 탁상론적이고 텍스트적인 제안이다.
서류확인이 그토록 쉬웠다면 누가 몇천-몇억대의 재산을 그렇게도 쉽게 투자하였겠는가. 분양의 내용을
확인하지 않는 투자자 개인의 귀책사유로 치부하기에는 분양시장의 구조가 그렇게 간단하지 않음을
분양시장에 한번이라도 발을 담궈 본 이들은 안다. 법원의 경매물건 처럼 법적으로 공시기간을 두도록
하는 것도 아니며, 대기업들이 사업의 효과적인 진행을 위하여 사업의 진행내용을 대외비 처리하듯
소비자에게 직접 공시할 의무도 없다. 투자하지 않으면 그만이지 구체적 사업진행 내용을 알고자하는 것이
무례함으로 보이는 것이 분양시장이다.
요즈음은 프로젝트 파인낸싱(project financing)이라 하여 자금의 흐름을 금융기관에서 주관하고 완공을
보증하는 선진제도가 도입되고 있긴하다. 그러나 부동산투자를 수시로 하는 전문 투기꾼이 아니고서는
자세한 분양형태를 알 수 없다. 조감도가 신문광고로 번듯하게 나있고 분양사무실을 들러보면 투자자들이
북적인다. 몇배의 투자수익을 기대해도 좋다는 분양성공사례를 곁들인 소위 분양마케팅전문가들의
브리핑은 의심할 여지가 없다. 부지구입이 완공되었는지를 묻는 질문은 우문에 불과하다. 그리고 부지
구입을 완료하고 분양을 하는 것은 대부분 시행사의 자금여력의 부족으로 사실상 거의 불가능하다. 따라서
분양신청자들의 주의의무 미이행에 모든 책임을 지우는 현 분양시장의 행태는 “국가적 사회적 의무의
미이행”을 “개인적 주의의무의 미이행”으로 귀책한다는 느낌을 지울 수 없다.
분양자들의 분양전략은 교모하다. 분양이 불가능할 경우 청약증거금이란 명목으로 사실상의 분양대금을
받기도 한다. 그리고 이러한 부동산시장의 왜곡된 허상과 실상은 지금도 현재 진행중(-ing)이다.
1조원!
총분양대금 9800억(약1조), 납부한 분양대금 3430억, 피해자 3300명,
이렇게 거대한 소위 분양사기가 왜 가능할까. 그리고 그 책임을 투자한 서민들이 자신의 무지만을
한탄하면서 그냥 팔자(?) 땃으로 돌리도록 버려두어야 할까. 어떤 형태의 제도적 안정장치든 이제
적극적으로 검토되어야 한다.
일정규모 이상은 제3의 기관이 분양(거래)을 보증하는 제도의 도입이나(escrow). 분양허가시 시행사
부담으로 권원보험가입을 제도화 하거나, 건설사와의 도급계약시 건설사가 분양보증을 하는 제도의 전면적
도입이나, 허위분양광고에 대한 강력한 제제조치나, 모든 부동산분양(투자)분야에서 후분양제도의 전면적
도입이나, 무허가 사전분양을 처벌하기 위한 특별법의 제정이나... 무슨 대책이든 수립하고 집행하여 계속
발생되는 이러한 서민적 비극은 이제 끝내도록 해야한다.
토지소유권의 역사는 인류의 역사와 동전의 양면같이 항상 그 궤도를 같이하였으며 “부동산의 선진화”는
“인권의 선진화”로부터 시작되었고 또한 완결되어감을 우리모두 익히 알고 있음으로....
서울 사이버대 부동산학교 교수(성균관대학교 겸임교수), 김용희
02-933-9100. 016-220-9300 E-MAIL: yhk365@hanmail.net
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3. 부자아빠 가난한 아빠
+강남권 부동산신화는 언제가지 계속될것인가+ 2003.8 타임즈
복권과 기회의 사회
“부자아빠 가난한 아빠”(로버트 기요사키)라는 제목의 책이 샐러리맨의 애환과 희망을 담고 연일 베스트
셀러에 올라있다. 가난의 대물림은 결코 “가문의 영광”이 아니며, 풍류적 안빈낙도는 가난뱅이의 가날픈
자기변명일 수 있다는 내용의 이야기이다. 가난은 선이 아니며(악도 아니지만)청렴결백의 상징도 이미
아니다, 기회가 부족하고 한정되었던 옛시절에는 부의 축적이 권력의 부산물이였거나, 타인 노동에 대한
불공정한 반대급부로 이루어졌으나 현대는 누구에게나 기회가 보장되는(신분이나 성별상의 구속이 없는),
소위 법률적으로나 이론적으로는 기회균등의 사회, 평등의 사회다.
부자아빠가 되는 것은 대부분의 가장들에게 숨겨진 열망이며 부자가 되기 위한 25시간의 노력은
현대사회의 불가피한 요구이며, 무한경쟁의 사회는 사회구성원들의 무한대의 노력을 강요하고 있다. 이런
사회에서 (로또)복권은 단번에 신분상승을 가져다주는 기회로, 서민들의 가느다란 희망으로, 일주일간의
위로로, 실현할 수 없는 신분상승에의 열망으로, 서민들의 동경심을 달래고 있다. 복권도 기회균등사회의
한 단면이라고 위로(?) 받으면서........
그러나 성공의 신화는 아득하기만 하고 복권당첨은 벼락을 맞을 확률보다도 낮다고 하니 이런
천재(天災)를 운좋게 당하는 이가 몇이나 되랴. 서민의 부자아빠에 대한 애환을 담고 복권은 오늘도
서민들의 꿈으로 우리를 달래고 있다.
우리들의 기대
강남의 신화는 언제까지 계속될것인가. 재건축 대상 17평 아파트의 가격이 9억에서 11억, 평당분양가
2000만원대, 특권층타운의 T아파트등 몇몇아파트의 가격은 경기와 상관없이 수요가 넘친다, 물리적
입지는 국내에 소재하고 있으나 개념상의 입지는 이미 국내를 초월한 듯 강남지역의 재건축대상아파트는
주단위로 몇천만원씩 상승하고 있다. 타지역이나 강북지역의 서민아파트는 가격이 내리고 있음에도
불구하고.. .
서민들은 이를 의아해 한다. 이해할 수가 없다. 발코니나 현관의 가격이 일억이라니, 2002년 도시
근로자의 평균급여가 200만원대 이하이다. 1억이라면 급여의 반을 저축한다고 해도( 주변에 대한
무관심과 레져와 문화적 삶을 거의 포기한 결과로... ) 거의 10년을 기다려야 겨우 베란다 하나 구입할 수
있다. 그래서 강남의 주택가격은 거품일것이며.. 언제가는 된서리를 맞을 것이며, 그때는 서민들도
보상심리의 만족을 얻을 수 있을 것이며, 이런 희망도 서민들만이 가질 수 있는 희망(?)이며. 그리고
사이버 사회는 물리적 공간을 필요로 하지않으며 지리적 공간초월은 주택가격의 지역적 형평화를 가져올
것이라고 서민은 기대하고 바란다.
구분된 시장
이런 서민들의 기대가 이루어질까. 강북사람도 강남사람이 되어 강남과 강북이 남북으로 분단(?)된 아픔을
극복하고 우리 모두 동질적이 되어 강북사람이 아닌 서울 사람으로 서울사람이 아닌 한민족으로 일체화될
수 있을까. 현실을 정확화게 파악하고 인식할 수 있어야 하고 현실에 대한 올바른 인식은 정책으로
이어져야 한다. 학자나 정치(책)가의 자존은 여기에 있으며 그러므로 강북에 거주하는 정치가도 지방에
소재하는 학자도 존경받을 수 있는 것일게다
1995년 김영삼정부(문민정부)는 집권초기에 “토지공개념” 법률을 입안. 시행하였다. 이러한 법률제정을
위한 준비작업으로 부동산소유의 실태를 파악하였으며 그 결과 상위5%의 인구가 부동산의 65%를 소유하고
있다고 발표하였다(발표이후 부의 양극화는 더욱 심화 됨) 이러한 토지공개념위원회의 자료는 많은
시사점을 내포하고 있다, 상위 5%와 하위 95%를 구분하여 부동산 시장을 "구분시장"화 하면 강남신화에
대해 어느 정도의 이해가 가능하다. 국토의 총가격(시가)은 토지 약4000조 건물 약3500조로 합계 총
7500조(국공유지 포함)로 추산된다. 인구 4700만명의 5%는 235만명, 7500조의 65%를 235만명으로 나누면
상위그룹의 부동산 소유액는 1인당 20억원을 상회하며 4인가족기준 80억원을 상회한다. 나마지 95% 인구의
부동산소유액은 1인당 5900만원 4인가족기준 2억 3500만원 상당이다.
2003. 8현재 6억원이상의 고가주택은 년초 7만채에서 10만채로 증가하였으나 신용불량자는 335만으로
증가하였다. 우리사회의 양극화는 더욱 심화되어가고 있다. 상위5%의 경우 가구당 부동산보유만 80억을
상회하므로 6억이상 주택이 10만호인 것은 아직도 부족한 것으로 보인다. 따라서 강남지역의
재건축대상아파트가 현재 고평가되어 있음에도 불구하고 가격이 계속 상승하는 것은 미래가치(상승기대)를
반영하고 있는 것으로 보인다. 부동산시장을 상위시장과 하위시장으로 개념적으로 구분할 때 하위시장은
1인당 토지소유면적이 257평이며 가구기준 부동산 보유액이 2억원 상당이므로 부동산에의 거품 내재론은
설득력이 미약하다. 이러한 구분된 시장구조적 특징을 감안하면 앞으로 상위그룹을 대상으로한
부동산시장은 계속 활성화 되어갈것으로 보인다.
시장의 기원
이상과 같이 부동산시장을 상위시장과 하위시장으로 구분하여 분석해보면 강남신화와 우리사회의 현실이
이해되며 앞으로의 시장전망이 보인다. 우리사회의 정책적 포커스는 상위시장에 맞추어져 있는 것 같다.
굿모닝시티의 3300명 분양피해자에 대한 관심보다도 정치인들의 로비에 초점 맞추어져 있고, 양도소득세는
지난해 하향 조정되었으며(75->60%, 30~40->9~36%. 내년도에는 양도소득세율을 상향조정할것으로
발표되었으나 기준시가에 의한 과세제도로 시장에는 사실상 큰 영향이 없을 것으로 보임).
토지공개념관련법률은 대부분이 폐지되었고, 부동산보유관련 세금은 GDP대비 일본의 1/2. 대만의 1/3,
미국의 1/5수준이다. 부동산가격이 10%상승하면 불노속득인 자본이득은 750조에 이른다. 우리나라
년간예산의 7배에 달한다. 부동산가격상승에 따른 이득은 노동가치가 배제된 순수 투기소득이다. 선진국의
경우 토지소유권사상사를 볼 때 인권의식이 이루어낸 결과로 부동산에 기한 불노소득은 국가가 환수하거나
혹은 제도적, 근원적으로 가격상승구조를 제어하고 있다.
우리나라의 현대적 지적제도와 등기제도는 일본민사령에 의해 만들어졌고 토지소유권은 조선말의
수조권(경작권이 아닌)을 기준으로 인정되어 토지소유의 편중현상을 낳은 계기가 되었다. 해방이후
자작농은 14%에 불과한 것을 봐도 이를 알 수 있다. 이러한 소유권 편중의역사는 오늘도 계속되고 있다.
부자할아버지는 부자 아버지로 부자아버지는 부자아들로..
강남의 신화는 계속되어야 한다. 그래야만 우리서민들에게 복권에 대한 희망이 사라지지 않을 것임으로,
그것은 일주일 이후를 생각하지 않아도 되는 우리서민들의 가련한 기쁨이므로......
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(외2)
10.29 부동산 안정대책의 3대 오류
①보유세 세율과 과표 미조정- 거래신고제로 소비자에게만 유책
②양도소득세 강화의 일부지역 한정과 기준시가 혼용
③수도권이나 대도시 주변의 지가 급등지역에 대한 대책 누락
10월 29일 발표한 부동산 시장안정대책은 부동산 과다보유자에게 현시점을 기준으로는 거의 부담이 없는
미흡한 대책으로 보인다. 부동산시장을 안정시키기 위한 근본적 장기적 대책으로는 상당히 미흡하고
부동산시장의 왜곡과 투기를 유도하는 근본적인 문제에 대해서는 해결방안이 수립되지 않은 것으로
보인다.
첫째 보유세를 미조정 함므로써 현재 정부가 주도하고 있는 이중가격제(보유세와 양도세,지 방세와
국세)도 당분간 계속 유지되며 부동산 과다보유자와 장기보유에 대한 실질적 부담도 없을 것으로 보인다.
주택거래고제를 도입함으로서 부동산의 이중가격제의 문제를 소비자의 유책사유관점에서 해결하겠다는
것으로 보이나 이는 본말이 전도된 것이다. 정부부터 이중가격제를 페지. 수정하여야 한다. 즉
과표현실화는 즉시 실시하여야 한다. 몇 년 이후에야 그것도 50%선으로 조정되어야할 이유가 전혀 없다.
주택거래신고제는 취득비용(취.등록세)만 증가시킴으로서 수요감소의 효과만 가져올 뿐이다. 강남지역의
주택가격 급등과 버블의 근본적 원인은 투기수요 때문임은 수익률비교에서도 이미 나타났다. 따라서
다주택 보유자의 주택과다보유에 대한 실질적인 부담없이 주택가격을 안정화 시키겠다는 정책은 알맹이가
빠진 정책이며 정책의 실효성을 기대하기 어렵다. (도곡동 34평형의 아파트의 사가는 약 7억 과표는
9000만원 종토세와 재산세의 합이 약 30만원선에도 미치지 못함으로서 보유가 전혀 부담이 되지 않는다)
즉 지방세의 과표에 시가를 반영하는 시스템적 변화 없이는 정책자체의 실효성이 없다. 격화소양이라고
이중가격이라는 신발를 신은 채 발바닥은 긁는 것은 가려움만 더할 뿐이다. 금번 부동산안정 대책은
결과적으로 부동산 과다보유자에 대해서는 즉시적으로는 전혀 부담을 주지 않은 현실무마용 정책으로
보인다.(장기적 관점에서 보호할려는 의도가 있는 것이 아닌가하는 의혹), 다주택보유자는 계속 보유 하게
함으로서 오히려 공급만 감소시키는 효과를 가져올 뿐이다.
둘째 양도소득세는 양도차액에서 납부되는 조세로서 소위 ‘남은 돈’에서 일부를 납부하는 것으로
부동산보유에 직접적으로는 부담이 되지 않는다, 오히려 매물만 감소시킴으로서 시장에 공급만 줄일
뿐이다. 그리고 투기지역 등에만 적용됨으로서 그 효과가 미흡할 것으로 보인다. 양도소득세는 불노소득의
측면에서 전국적으로 확대 시행되어야 하고 실거래가신고가 의무화되어야 한다. 그리고 기준시가제도는
양도소득세를 절감하는 수단으로 이용됨으로서 폐지되어야 한다.
세째 수도권이나 대도시 주변의 지가 급등지역에 대한 대책이 누락되었다, 오히려 수도권등 대도시
주변이나 투기지역 등의 지가급등이 더욱 사회적 불안과 위화감을 증폭시킨다. 투기지역의 지가(농지
임야등)는 승수배로 급상승함으로서 부동산투기의 사실상의 근간이 되고 있다. 판교주변의 경우 매수자만
있지 팔려고 나온 토지 자체가 없어 거래가 형성되지 않고 있다. 김포, 파주, 광주, 용인 천안 등의
지가상승에 대한 대책이 미흡하다. 특히 이러한 토지에 대해서도 보유세와 양도세의 기준이 강화되어야
한다. 현재와 같은 시가를 반영하지 않는 ‘공시지가’나 이중가격 주도용으로 정부가 고의적으로
운용하고 있는 ‘시가표준액’ 등을 기준으로는 어떠한 부동산정책이 시행되더라도 실효성이 없다.
따라서 앞으로 부동산시장의 근본적인 안정을 위해서는, 종합부동산세를 조속히 실시(2004년 상반기 혹은
하반기)하고 특히 종합부동산세를 실시하는 경우에도 과표를 현재처럼 현시가의 10%-30%선이 아니라
시가를 반영하여야 하며 부동산 보유세를 부동산과다보유자의 경우 시가대비(중요)의 최소 3%-5%선은
되도록 하여야 하고 실거래가 기준 양도세과세제를 전국으로 확대하고 세율은 불노소득 관점에서 투지지역
여부에 무관하게 80%이상 과세해야 한다.
2003.10.29 김용희 서울사이버대학교 교수 김용희 016-220-9300 yhk365@hanmail.net
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4. 정부무죄 중개업자유죄
2003.10.13 타임즈
"유전무죄 무전유죄" 라는 냉소적인인 어휘가 한때 사회에 회자되었던 적이 있다. 면년전 탈옥범들이
가정집에 들어가 인질극을 벌이면서 했던 말인 것으로 기억된다. "유권무죄 무권유죄"는 권력이 있는 자는
어떤 형태로든 법망을 피하고 비록 실형을 선고 받았더라도 곧장 보석등으로 사회로 복귀하는 것을 보면서
자연스레 형성된 우리사회의 구조적 형태를 나타내는 상징적인 말이다.
중개업법의 개정으로‘실거래가 신고를 의무화’하고 이를 위반한 중개업자는 등록취소 내지는 형사처벌
한다고 한다. 기존의 중개업법 중 금지조항과 처벌조항을 확대하여 중개업자에 대한 규제를 강화함으로서
부동산시장의 구조적인 문제인 이중계약서 작성을 근절하겠다는 정부의 방침인 것 같다. 이 입법안이
국회에서 통과되면 내년 하반기부터 시행된다고 한다. 중개업자는 항상 투기의 중앙에 서있으며
부동산거래질서를 문란하게 하는 주범이란 인식이 사회일반에 고착화되어 있음을 새삼 느낀다. 즉 이번의
중개업법 개정안은 중개업자가 이중계약서를 유도하거나 종용한다는 인식하에 작성된 것으로 보인다.
그러나 본질적 사안을 객관적으로 살펴보면 본말이 전도되었음을 알 수 있다. 이중계약서를 작성하게
됨으로서 중개업자가 얻는 이익은 없다. 실거래가 신고는 중개업자 측에서는 환영할 조치이다. 중개수수료
산정에서도 그렇고 지도단속을 위한 계약서등을 보관함에도 그러하다. 다운계약서의 근본적인 원인을
따져보면 중개업자들이 받고 있는 누명에 안타까움을 느낀다.
현재 우리나라에서 부동산의 과표현실화율은 30%대이다. 부동산과표를 시가수준으로 상향조정하는
‘과표현실화’는 3공화국때부터 5공. 6공, 문민정부, 국민의 정부, 참여정부를 거쳐 줄곳 제시되어 온
대통령 공약이다. 그러면서도 지금껏 과표현실화는 실현되지 않고 있다. 정부가 먼저 부동산가격을 다운화
하고 있으며 이중가격제를 앞서 운용하고 있다. 즉 부동산에 대한 이중가격은 정부가 만들어 낸 산물이다.
다운계약서는 이러한 정부 과표를 기준으로 부동산거래자(매도.매수인)가 절세를 위해 작성하는 것이다.
정부가 설정한 가격을 기준으로 작성된 계약서가 죄가 되는 참으로 이해 못할 시대를 우리는 살고 있다.
그리고 이제는 이모든 책임을 중개업자에게 전가하려고 한다. 과표가 현실화되면 이중계약서 작성의
여지는 근본적으로 없어진다. "나는 바담풍 해도 너는 바람풍 하라"은 속담을 21세기에 아직도 정부는
즐겨 애용하고 있으며 권력위에 안주하며 시장(市場)만을 처벌한다.
‘정부는 무죄이며 중개업자는 유죄’이다. 처벌을 하고자 한다면 행정자치부와 각 시.군.구부터 먼저
처벌 할 일이다. 그것이 순서이다. 중개업자의 처벌은 탁상적 권위주의 행정편의주의의 극단이다. 정부는
웅덩이에 흙탕물을 넣어두고 그 속에서 사는 고기만 탓한다. 물을 흐리는 주범은 바로 고기들이라고..
이중계약서를 작성한 중개업자를 처벌하면 작성하지 않으면 될일이다. 시장의 안정과 정상화를 위하여
환영할 일이다. 그러나 이에 못지 않게 정부도, 아니 정부부터 자기자신을 속이지 말아야 한다. 그것도
국민의 과세부담을 줄이기 위한 것이라는 민주주의의 이름으로, 조세저항 때문이라는 변명뒤에 숨어서..
통치권, 행정권, 입법권은 국가에 있지 중개업자에게 있는 것이 아니다. 이제 더 이상 정부자신의
무의지와 무능력을 중개업자를 방패막이로 포장하지 말았으면 한다. 그것은 누구에게도 도움이 되지도
않으며 이제는 국민도 식상해한다. 다만 정부만 모르뿐....
2003.8.26
<부동산가이드 대표 김용희 016-220-9300. 02-933-9100 yhk365@hanmail.net>
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5. 조세의 본질적 기능을 살리자,,,로 2003.11.24 부동산타임즈(대공회)
'조령모개' 그만
부동산 시장 안정 정책
장기적이고 근본적인 대책을....
현재 부동산시장불안은 정부신뢰도와 국정신뢰도를 하락시키는 주요 요인이 되고 있다. 강남의 주택가격
급상승과 이에 따르는 사회적 위화감은 일반인들의 수인의 수준을 넘어서고 있다. 교육특구이자 부동산
특구인 강남구 대치동의 아파트 가격상승은 지난 4-5년 동안 300%대를 기록하였다. 강북의 50%대의 상승과
동기간 전국 평균 주택가격 상승률의 4-5배를 기록하면서 위화감을 극대화하고 정부정책의 불신과 정부에
대한 기본적 신뢰도를 급감시키고 있다. 이러한 주택가격의 상승률은 비율에서의 차이보다는 그 내용인
가격에서의 차이에 있어서 실로 서민생활에 경제적 개념의 마비현상까지를 낳고 있다. 영동의 I 아파트와
반포동의 S 아파트의 경우 분양가격이 (60평형대)6억에 프리미엄이 7억이상을 호가한다. 정부는 이러한
강남지역의 아파트 가격상승에 따르는 여러 가지 부작용과 경제적 사회적 문제에 따르는 잠재적 파괴력을
우려한 나머지 여러 가지의 가격안정 대책을 제시하고 있다.
10.29 의 부동산 안정대책은 양도소득세의 강화와 종합토지세의 조기 실현, 거래허가제의 강화 등으로
요약될 수 있을 것이다. 양도소득세는 1가구 2주택의 경우 현행 최고세율인 36%에 가산세율인 15%를
부가하여 51%로, 그리고 3주택 이상 보유의 경우 양도차익의 80%를 과세한다는 방침으로 알려져 있다.
토지의 공개념적 측면에서 보면 참으로 다행스럽고도 당연한 대책이다. 토지가 개인의 창조물이 아니므로
토지로부터 발생되는 소위 불노소득은 마땅히 국가로 환수되어야 한다. 이러한 논리에 이의를 제기한다면
이는 그 의도를 의심받아 마땅할 것이다. 길거리에서 지갑을 주었으면 당연히 주인에게 돌려줘야 한다.
때마침 그곳을 지났다는 것이 남의 지갑을 가질 권리로 인식되어서는 곤란하다. 혹자는 이러한
개연성(지갑 습득)을 미리 파악하는 것도 능력이라고 주장할지 모르나 이것은 사회적으로는 무익한
능력이다. 노동의 가치는 사회 전체적 편익을 증대시키는 경우에 그 의미가 부여되는 것이다. 이러한
노력과 노동에 대한 당연한 지불이 보수며 수익이다.
부동산시장 대책은 교육정책과 같이 100년의 대계(大計)이어야 한다. '분양권전매의 허.불허',
'투기지구의 지정과 해제', '거래허가제의 축소 및 확대' 등 수시로 변경되는 부동산 대책은 시장에 대한
불안과 변동성만을 증폭시킬 뿐이다. 어느 시기가 지나면 다시 정책이 변경 될 것을 기대하도록 함으로서
일관성 없는 단시적 정책은 오히려 시장의 불안요인이 될 수도 있다. 장기적이고 근본적인 부동산
안정정책이 수립 시행되어야 한다. 이러한 측면에서 부동산시장의 직접적 규제방법은 바람직하지 않다.
자율적 조정기능을 갖는 간접적 규제방식인 조세를 통한 부동산 시장안정대책이 가장 근본적이고 장기적인
대책일 수 있으며 조세의 본질적 기능인 '소득의 재분배'와 '재정수입확충'에도 기여할 수 있는 '저비용
고효율'의 정책이라 할 수 있다.
장기적이고 안정적인 부동산시장안정대책으로 다음과 같은 방안들이 바람직하다고 본다. 첫째
양도소득세의 강화는 비단 주택 뿐만이니라 토지에 대해서도 적용되어야 한다. 수도권이나 대도시 주변의
지가는 지난 10수년간에 최소 10배에서 최대 100배정도 상승하였다. 80년대 평당 3만원이던 양평의 땅값이
현재 대지의 경우 300만원을 호가하고 있다. 판교, 용인, 김포, 파주 광주 등 수도권의 지가 상승은 일반적
경제현상의 범주로서는 이해하기 어렵다. 따라서 토지에 대해서도 양도소득세를 양도차익의 80%까지
부과하는 방안을 검토 시행하여야 할 것이다. 둘째 지가의 일원화와 공시지가의 시가반영이 필요하다.
지방세 과표인 '시가표준액'은 조속히 현실화되어야 하며(현재 과표현실화율 30%-40%) 현재 정부가
주도하는 이러한 부동산가격의 이중구조는 시장의 왜곡과 투기를 자생할 수 있도록 환경을 제공한다는
측면에서 조속히 시정. 개편되어야 한다.
지방세 과표가 현실화되면 취득.등록세가 2-3배 증가할 것이나 세율을 조정함으로서 세부담은 경감할 수
있다. 과표가 현실화되더라도 종합토지세와 재산세의 세율은 조정할 필요가 없을 것으로 보인다. 현재
우리의 보유세율은 외국의 1/2-1/5 수준으로 낮게 책정되어있기 때문이다. 그리고 농지나 임야에 대한
공시지가도 시가를 반영할 수 있도록 현실적인 감정과 지가평가가 이루어져야 한다. 대도시 주변 등
도시지역 외의 토지에 대해서는 공시지가가 시가를 반영하지 못하고 있어 양도소득세의 조세 정책적
실효성을 감소시키는 주요 요인이 되고 있다. 세째 양도소득세의 기능을 회복하기 위하여 기준시가제도는
폐지되어야 한다. 현재 기준시가제도는 사실상 양도소득세 포탈의 합법적 수단으로 이용되고 있다.
양도소득세를 납부하지 않도록 정부가 면죄부(?)를 주는 기능으로 이용되고 있다. 실거래가 과세제도를
전국적으로 확대하여 실절적인 과세를 실시함으로서 과세고유의 기능을 회복할 수 있어야 한다. 넷째
토지거래허가제는 폐지되어야 한다. 조세정책만으로도 충분히 부동산시장의 안정을 기대할 수 있을
것이다. 자본주의의 특징은 시장의 자율성에 있으며 이러한 시장의 자율성은 개인의 창의력과 근로의욕은
최대화한다. 규제는 시장을 왜곡시킬 뿐이다. 개인의 경제적 능력은 그 의무를 다하는 한 인정받고
장려되어야 하며 경제활동자체가 범죄시 되어 사전 통제를 받는 것은 바람직하지 않다.
24 서울사이버대학교. 김용희 yhk365@hanmail.net 016-220-9300. 02-933-9100
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6. 시일야 방성대곡(是日也 放聲大哭)!//전부협(전국부동산 뉴스) 대공(타임즈)
우리는 원칙과 기준이 사라진 사회. 지표가 춤을 추는 사회. 멧돼지를 겨눈 화살에 열심히 일하는 농부가
맞아도 일과성 뉴스로 그냥 무감각 하게 인식하는 혼돈 되고 왜곡된 사회에서 방향을 잃고 산다. 무감각의
사회, 가치 혼돈의 사회, 사회정의를 혼돈의 늪에 묻어버리고 이제 이 사회는 이제 무한혼돈의 시대로
질주하고 있다
보수적 기득권을 배경으로 정치력과 힘있는 자는 더욱 강성하고 힘없는 백성은 쇠락해가는 민생허탈의
시대. 약한자는 말하지 못하는 시대, 말해도 의미 없는 메아리의 시대. 말과 소리들에 파묻혀 들리지도
않고 들어도 인식하지도 못하는 시대, 그리고 소리없이 파고드는 한겨울의 한기처럼 어느새 온몸을
동사시키는 밀실정책. 기습정책의 시대를 우리는 산다.
민주사회, 조화로운 조직사회는 전문직업인의 전문성을 인정하고 전문성을 활용하여 각부문이 조화를
이끌어 갈 때 원할히 기능한다. 적재적소(適材適所)의 배치와 맡은바 업무에의 충실은 조직사회운용의
기본원리이자 원동력이다. 복잡한 현대사회는 분업화를 통하여 각 전문분야가 유기적으로 연결되고 이는
사회체제 유지.운용의 원리이다. 즉 전문성을 근간으로 한 분업은 조직사회 작동의 근본적 시스템이다.
만일 전문성과 역할에 따르는 분업 체제가 뒤섞여서 어머니가 지게를 지고 아버지가 물동이를 이고
다녀서는 안된다. 아버지는 열심히 들일을 하시고 어머니는 막걸리 한잔과 새참을 가져다 나르는 평화로운
분업사회는 우리 민족이 5천년 동안 지켜온 질서이자 건전한 공동체 구성의 원칙이였다. 목동을 소를 치고
농부는 밭은 갈아야 한다..
현행중개업법은 중개업자의 윤리강령을 규정하고 중개업자의 성실의무와 신의의무, 국민의
재산권보호자로서의 신성한 의무를 규정하고 있다. 변호사나 법무사는 소송대리인이며 법률적 전문적
지식을 토대로 국민의 법률적 분쟁을 해결하고 상담하는 직업이다. 법은 우리사회의 기본적 규범이며
사회를 유지시켜가는 원칙과 질서의 기본적 틀이요 룰이며 이러한 업무가 법률전문가의 몫이다. 부동산
중개는 중개업자의 몫이다.
“변호사법 제3조(변호사의 직무)는, 변호사는 당사자 기타 관계인의 위임 위촉 등에 의하여 소송에 관한
행위 및 행정처분의 청구에 관한 대리행위를 행함을 그 직무로 한다”. “중개업법 제1조(목적)는, 이
법은 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에
기여함을 목적으로 한다.” 고 규정하고 있다.
공인중개사 시험과목에 법률학 특히 물권법을 기본으로 하는 수험 과목이 포함된 것은 부동산중개업이
부동산에 관한 법률적 서비스를 기본으로 하는 전문직이기 때문이다, 부동산관련 법률적 서비스는
부동산업자의 기본적이며 일상적인 업무이다. 경매도 특수분야의 부동산 취득알선에 포함된다. 5만여
중개업자와 20여만여 관련자. ㅂ00만여 가족들은 현정부의 무책임과 무원칙. 그리고 중개업자에 대한
무시와 불인정에 이제 의아심을 지나 분노심을 갖는다. 협회도 지혜롭게 대처하는 노력이 필요했을 것으로
보인다. 상임위 활동에 사전 개별적으로 접근하는 선진화된 다원적 정책 결정구조를 이해하고 이에 대한
대처를 해왔으면 하는 바램이다. 물론 자체적 사전적 의도는 충분히 시도 되었겠지만 ... 사후 약방문
하듯 정책 결정 후 물리력에 의한 반전의 시도와 노력은 정책실현과 변경의 효율성이 적다.
악법중의 악법은 주지하듯이‘주택거래신고제’이다. 실거래가격신고의무를 중개업자의 의무로,
허위신고에 대한 처벌을 중개업자를 그 대상으로 하고 있다. 거래당사자는 특권층 자녀 병역 면제되듯
면제하고 생업으로서의 직업인인 중개업자만 처벌한다. 부동산정책의 모든 과오와 실패는 부동산
중개업자의 투기조장행위 때문이라는 고착화된 정책가들의 불변적 사고와 이에 편승한 언론의 타성적인
보도는 그 이면을 보면 부동산 정책의 실패를 중개업자의 귀책사유로 하여 정부는 면제부를 받으려는
의도가 다분히 내포되어 있는 것으로 의심된다..
경술국치(庚戌國恥)로 우리는 민족의 주권을 잃었고 중개업법의 개악으로 중개업자는 그 기본권,
직업인으로서의 기본권뿐만 아니라 국민으로서의 기본권도 상실할 위기에 있다. 국민이 국민으로서 기본적
권리를 인정받지 못하는 것은 인권유린의 또 다른 표현이다. 다원주의 사회에서의 인권유린은 교모히
이루어진다. 부동산매매시 계약서신고의무는 당연히 매매 당사자(특히 매수인)에게 있다. 소위
다운계약서는 중개업자에게 불리한 결과만 초래한다. 중개수수료의 징수문제와도 연결된다. 실거래가신고
의무불이행의 문제로 이제 거래당사자(매도인)가 중개업자를 고발하는 사태가 올 우려가 있다.
현재 정부의 부동산 정책은 참으로 갈피를 잡지 못하고 있다. 부동산은 원래 토지를 의미한다. 토지는
인간노력의 산물이 아니다. 다만 인간이 생존기간 동안 빌려서 쓰다가 되돌려 주어야 하는 인간에게는
사용권만 주어지는 특수한 재화다. 그러나 현재 정부의 부동산 규제 정책을 보면 토지에 대한 규제는
미약하고 감가상각되어 결국은 소멸될 건물이나 주택에 대해서는 온갖 규제를 강화하고 있다.
주택거래신고제를 전면적으로 실시하여(예정) 실거래가신고를 의무화하게 하고있으나 토지거래신고제는
특정지역(투기지역)에만 실시한다.
이제 목 놓아 부르노니 정부는 진정 기본과 원칙에 충실하기 바란다. 정책의 입안권과 결정권은 정부(혹은
국회)에 있으며 투기등 부동산문제가 발생되었다면 이는 정부의 정책적 오류의 산물이다. 또다시 정책의
실패를 중개업자의 몫으로 돌리려는 의도된 포석으로 보이기 쉬운 불합리한 정책입안과 불합리한
법률제정은 그만 두었으면 한다. 중개업자를 희생양으로 삼는 일은 이제 이해의 범위를 넘어 인내의
범위를 시험하고 있다. 을사오적(乙巳五賊)이 민족을 팔았듯이 중개업자를 팔아 부동산문제의 방패로 하는
일이 혹여 없기를 간곡히 바란다. 중개업자도 직업인이다. 부동산중개업은 국민의 재산권을 보호하는
신성한 직업이다. 그리고 이러한 신성한 의무감을 날마다 고취시킬려고 중개업자들은 자정적 노력을
계속하고 있다. 이제 중개업자에게 돌려줄 것(경매관련 서비스업)은 돌려주고 회수할 것(주택거래
신고의무)은 회수해 가기 바란다.
시일야(是日也) 방성대곡(放聲大哭)!
2004. 8. 21
김용희 016-220-9300. 서울사이버대학교 교수
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7. 부동산 세제개편의 허실
(무엇을 위한 세제 개편인가)
전국부동산뉴스(협회보)2004.12.1
참여정부는 서민의 생활안정과 부의 재분배를 기한한다는 취지하에 건국이래 지켜오던 부동산관련세제를
기본적으로 변경하기위해 관련세법의 개정안을 국회에 상정하였다. 그러나 임야는 종합부동산세(이하
종부세)의 과세대상에서 제외되었고 종부세의 세율 또한 기존 종합토지세(종토세)의 세율보다
하향조정되었으며 사업용토지에 대해서는 과세대상이 40억이상으로 주거용에 비해 크게 완화되어 있다.
그리고 금번 세제 개편내용은 04년 7월부터 실시될 예정인 실거래가신고의무화를 고려하지 않음으로서
등록세를 1%낮추더라도 거래세가 오히려 증가될 우려가 있다.
종부세를 기존 종합토지세와 비교하여 볼 때 부동산과다보유자(임야 및 빌딩등 대형건물)에게는 오히려
감면혜택을 늘려주고 과다보유의 실질적 내용과는 상관없는 주택에 대해서만 타켓 과세함으로서
부동산시장이 왜곡되거나 격화소양의 효과를 가져올 우려가 있다.
종부세 과세대상에서 농지와 임야는 제외 되었다. 수십(백)만평의 토지를 보유함으로서 수백(천)억원대의
지가상승효과를 누리는 수도권 및 대도시권 주변의 토지에 대해서 종부세 과세대상에서 제외한다는 것은
이해할 수 없다. 또한 주택의 가격은 최고가가 몇십억원이나 대형빌딩가격은 수백(천)억원을 호가한다.
이러한 측면에서 본다면 주택만을 종부세의 과세대상으로 하고 사업용건물을 대상에서 완전 제외한 것은
주택을 소비재로 사업용빌딩은 생산재로 본다(?)는 취지로 이해한다고 하더라도 부동산가격을 안정시키고
불노소득을 원천적으로 제어하며 자산과다보유자와 서민계층과의 형평성을 기하며 부의 재분배를 통해
민주사회 참여주의 정부를 실현한다는 논리에서 보면 이해할 수 없는 세제개편의 내용이다.
기존의 세율체계(개편이전 종토세)을 보면 종합합산대상인 경우 최고 세율이 5%였으나
개편후(토지분재산세)에서는 0.5%로 1/10로 축소되었다. 종부세가 별도로 4%의 최고 세율을 규정하고
있으나 기 거론한 것과 같이 임야와 농지는 제외되었다
부동산거래세가 실절적으로 상향될 우려가 있는 것은 거래세율을 1.2%낮춘다고 하더라도 과표가
시가표준액(시가의30%)에서 실거래가(100%)로 전환됨으로서(중개업법의 개정을 통한 05년 하반기부터
실거래가 신고의무화) 오리혀 거래세는 실질적으로 약 50%증가(30x5.8=>100x4.6)되는 결과를 낳을 수도
있다.
동서고금을 공.시적으로 고찰하여보면 토지소유권은 인권의 또 다른 표현이였으며 토지소유권에 대한
투쟁은 결과적으로 인권의 회복으로 완성되었고 민주주의는 토지소유권 상의 민주주의를 그 근간으로 하게
되었음을 알 수 있다. 부동산가격이 10%상승하면 불노소득인 자본이득은 750조에 이른다. 우리나라
년간예산의 7배에 달한다. 부동산가격상승에 따른 이익은 노동가치가 배제된 투기소득이다. 선진국의 경우
토지소유권사상사를 볼 때 인권의식이 이루어낸 결과로 부동산에 기한 불노소득은 국가가 환수하거나 혹은
제도적, 근원적으로 가격상승구조를 제어하고 있다. 우리나라의 현대적 지적제도와 등기제도는
일본민사령에 의해 만들어졌고 토지소유권은 조선말의 수조권(경작권이 아닌)을 기준으로 인정되어
토지소유의 편중현상을 낳은 계기가 되었다. 해방이후 자작농은 14%에 불과한 것을 봐도 이를 알 수 있다.
해방이후 경자유전의 원칙에 의거 농지는 소작농인 농민에게 분배되었으나 임야는 경작권에 기한 분배에서
제외 되었다. 따라서 임야의 경우 선말의 수조권에 기한 소유권 세습과 일제하에서의 침탈적 소유권이
변혁없이 세습되고 있는 실정이다. 이런 사실을 고려하면 임야를 종부세의 부과대상서 제외 한 것은
이해할 수 없다
투기근절을 위해 세율체계를 실거래가로 일원화하려는 시도는 바람직한 것으로 보인다. 보유세(재산세
종토세)나 거래세(취득세,등록세,양도세)등 모든 과표를 실거래가를 기준으로 일원화하는 것은
바람직하다. 가격구조의 이원화, 다원화는 부동산시장의 건전성이나 신뢰도에 크다란 장애가 되어왔다.
현재처럼 부동산취득시 가격을 낮추어서 신고(다운계약서의 일반화) 하지 못하도록 하는 제도적인 방법은
국세와 지방세(양도세와 취득세,보유세)를 일원화 하는 것이다. 과표가 일원화 되면 매수자는 매도할 것을
예상하여 실거래가로 신고할 수밖에 없고(양도세의 부담으로), 이는 곧장 취득시 신고가격으로 연결되며
이런 신고체제가 구축되면 실거래가신고가 일반화되고 지가체계가 일원화되어 보유세도 자연스럽게
실거래가 과세로 정착되어 갈 것이다. 이러한 취지에서 실거래가 신고제도는 부동산 시장을 정상화 시킬
수 있는 개선된 정책이라 할수 있다.
세제개편의 내용은 수정 보완되어야 한다. 사업용건물의 경우에도 종부세의 과세대상 포함되어야 할
것이며 농지는 제외 하더라고 임야는 종부세의 과세대상에 포함되어야 한다. 05년도 실거래가과세제도가
정착되면 취,등록세는 대폭 하향조정되어야 한다.
김용희 (서울사이버대학교 016-220-9300)
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8. 제 3섹터의 투기예고 ‘판교’
=서민을 위한 참여정부의 참여적 투기=
전국부동산뉴스 2005.2.1
2005년 부동산시장의 가장 큰 관심의 핵은 ‘판교’다, 2003년초'서민’의 정부인 참여정부가
출범하였다. 2002년과 2003년 부동산시장의 주제는 ‘재건축’과 ‘강남아파트’였다. 우리 사회는 이들
2개의 화두를 잡고 꿈을 꾸거나 안타까워하거나 체념하였다. 그러나 그 뒷골목인 동대문의
'굿모닝시티'에서는 서민들이 정말이지 '좋지않은 도시의 아침'을 맞고 있었다. 2004년에는 토지시장이
들먹였고 충청권의 신행정수도 헤프닝은 또 우리 사회를 현기증나게 했다. 참여정부의 부동산투기 근절에
대한 의지는 확고하고 강한 것 같다. 2003년 10.29조치로 부동산 시장의 근본을 바꾸려는 시도가 있었고
그 결과는 2004년 2005년 부동산시장에 새로운 패러다임을 형성해 가고 있다.
서민이 시민주체로서 인정받는 실질적인 환경조성을 위해 부동산투기는 반드시 제거되어야 할 걸림돌이다.
아니 바위이다. 이 거대한 그리고 뿌리 깊은 장애물을 제거하지 않고는 정부의 모든 노력이 그 빛과 의미를
잃는다. 성장과 발전, 그리고 이제는 퇴물이 되어버린 슬로건인 ‘正義’마저도 한낱 수사(修辭)요 화려한
겉치레일 뿐이다. 부동산투기를 근절하기 위해 현 정부는 중요한 일들을 해가고 있다. 가장 중요하고
핵심적인 것은 부동산 실거래가신고제도의 도입을 통한 ‘부동산실가제도’의 일상화와 정착이다,
중개업자에게 부동산실거래가신고를 의무화하여 이제는 실제가격으로 모든 과세를 부과하겠다는 것이다.
세제개편의 주요내용은 보유세 과표의 기준시가로의 변경, 주택가격공시제도 도입, 3주택이상 보유자
양도세 중과 등이다. 또한 보너스(?)로 세계 유일의 제도라는 종합부동산세를 신설, 부동산 부자들을 향해
엄포세를 부과하겠다 한다.
무엇보다도 실거래가를 정착하기 위한 시도는 바람직하다. 다만 그 실현이 당사자를 통해서가 아니라
만국민의 투기대변인으로 지목(?)된 부동산 중개업자만을 통해서 정착시키려는 발상만 아니라면 박수를
보낼 일이다. 한 필지의 특정한 부동산에 대해 다양한 과세기준이 존재해 왔다는 것은 부동산시장의
혼란뿐만 아니라 정부에 대한 불신을 야기시켜왔고 전국민을 투기에 입문하게 만드는 제도였었다. 세금을
굳이 더 많이 내려는 세금애국자는 많지 않았다.
10.29 조치는 부동산시장에 패러다임의 변화를 가져왔고 그 내용의 실현은 너무 적어 체구에 젼혀 맞지
않던 유아복을 벗기고 정상적인 옷으로 갈아 입히고 있다. 인간의 얼굴이 모두 다르듯 토지는 국지성과
위치의 고정성이 있어 동일한 물건은 존재하지 않는다. 그럼에도 불구하고 지금까지는 특정한 하나의
부동산에 두곳의 작명소(국세청과 행정자치부)에서 각각 다른 이름을 붙여왔다. 이제 그 이름을 통합하려
하고 있다. 부동산종합전산망이 가동되고 실거래가제도가 정착되고 보유세와 거래세의 과표가 단일화되면
이제 "하나는 하나요 둘이 아니야~" 가 되어 드이어 不同産은 不動産이 될것이다.
그러나..
이러한 바람직한 방향을 가진 제도적 체계적 변화에도 불구하고 2005년 판교는 또 하나의 부동산투기공장.
투전판을 만들어낼 가능성이 높다. 40세이상 10년이상 무주택자의 통장이 천만원-삼천만원에 거래되고
판교에서 앞으로 4여년 동안 분양될 아파트를 분양받게 되면 국민주택 32평형(전용25.7평)의 경우
약3억원의 시세차익이 가능할 것이라는 예측이 나온다. 원가연동제로 분양가는 제한을 받고 판교가 갖는
여러 가지 입지조건과 친환경적요소를 감안하면 시가는 강남 아파트 가격을 웃돌 수도 있다고들 말한다.
즉 친환경적 도시구상과 주거지역(31.9%)에 버금가는 녹지 공간(23.4%), 강남권과의 교통거리 10분대의
전원형아파트... 내신제도의 변경으로 학군의 메리트가 사라지는 강남, 그래서 강남을 대처할 제2의
강남설이 나도는 판교...우리는 또 하나의 합법적투기의 무대에서 투기의 그 화려한 마술과 검술을 보게
될지도 모른다. 약 3만가구의 아파트 공급(국민주택 약90%), 투기(자)차익을 한 채당 3억(분양가 평당
천만원, 시가 이천만원)으로 계상하면 약 9조의 시세차익을 가져다 줄 대형 로또산업이 2005년 우리를
기다리고 있다. 올해는 그 화려할 이름인 판교가 열린다. 물론 40세 이후까지 내집을 마련하지 못한
서민에게 분양의 우선권을 주는 것은 형평성과 기회균등의 차원에서는 옳다. 그러나 분양가와 시가와의
차이인 투기차익을 오로지 개인이 향유케하는 현 제도는 분명 합의 될 수 없는 오류다. 형성성의 실현이
중요하다 하더라도 투기를 일종의 반사회적 범죄로 본다면 범죄의 일반화를 통한 형평성의 실현은 전혀
바람직하지 않는 정책이다. 40대 이상은 어릴적 수박서리를 하곤 했었다, 모든 친구들이 모두 눈치껏
훔쳤는데도 끝내 수박밭에도 들어가지 못한 마음여린 친구에게 형평의 차원에서 동네어르신께서 똑같이
훔치라 함은 옳지 않다. 그동안 투기대열에서 소외되어 왔던 서민에게 우리 현정부는 서민의 정부.
참여정부라는 이름으로 ‘투기참여’의 기회를 주겠다는 발상을 하고 있다. 40세까지 내집 하나 마련하지
못한 사람이 어떻게 3억원에 달하는 아파트를 분양받을 수 있을까, 비록 분양을 받았다고 하더라도 잔금을
지불하고 입주할 능력이 있을까, 강북에 있는 직장과 학교에 출.퇴근하면서.... 그리고 무리하게 융자를
받아서 입주했다면 그 금융비용을 또 어떻게 감당할수 있을까. 수요는 ‘실수요’가 아니면 ‘가수요’다.
본인이 지불능력과 보유능력이 없다면 또다시 처분하여야 한다. 결국은 그 차익이라는 과일만 따먹고
처분해야 한다. 아직도 서민이 낳은 자녀를 부자가 양육하는(전매)시스템을 가능하도록 하여야 할까.
정부는 국민주택기금제도를 운영하고 있다. 국민주택기금은 무주택자와 서민을 위해 임대주택 등을
건축하여 공급하기 위한 것이다. 항상 그렇듯 주택이 ‘투기의 수단과 대상’이 되어서는 안된다,
‘거주공간 삶의공간’이 되어야 한다. 그래서 임대주택제도는 가장 바람직하다. 판교에서 발생될 거액의
투기차익은 정부가 회수하여 국민주택기금화 하여야 한다. 혹은 분양전 투자차익을 정부가 기금화 할 수
있도록 제도화하여야 한다. 그리하여 10조의 기금은 또다시 집없는 서민을 위해 사용되어져야 한다.
정부가 후원(?)하는 서민의 투기화, 즉 서민과 정부가 합작하는 제3섹터의 투기장으로 판교를 기부(?)함은
옳지 않다. ‘서민의 투기에의 참여’를 ‘참여정부’라 할 수는 없다. 시세차익은 공공기금화 되어야
한다. 방법은 많다.
2005년 1월 24일
서울사이버대학교 김용희 교수 016-220-9300 yhk365@hanmail.net
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05.4.8 한계레
9. 투자와 투기, 뫼비우스의 띠
부동산 투기란 부동산을 통해 부의 축적을 이루어 보려는 사람들이 가격이 상승할 가능성이 높은 지역의
부동산을 ‘시세 차익만을 목적’으로 구입하는 행위이다. 따라서 국민경제에는 기여하는 바가 없고
부동산 시장의 가격결정구조만 왜곡시킬 뿐이다. 투자란 실제 이용목적을 가지고 부동산을 구입하는
행위로, 이는 자본주의 사회에서 자본의 순환적 측면에서 국가경제의 활성화를 위한 바람직한
상거래행위로 정의된다.
그러나 투기적 요소가 없는 투자가 있을 수 있으며, 투자적 요소가 배제된 투기가 있을 수 있을까.
서울사람이 강원도의 땅을 사면 투기이고 강원도 사람이 서울에 아파트를 사면 투자인가? 정부는 아파트
미분양물량이 적체되어 갈즈음 미분양 해소책으로 임대사업을 권장하였다. 그러나 3주택이상 보유자에게는
양도세를 또 실거래가로 과세한다. 다주택 보유는 투기인가 투자인가? 혹시 ‘내가하면 투자이고 남이 하면
투기’ 아닌가.
최근 정부의 고위관리 3명이 모두 부동산 투기혐의로 사직하였다. 그분들의 직위·직책은 부동산관련
정책의 정점에 있었거나 혹은 투기를 근절하여 부의 공평과 기회의 균등을 통하여 국민의 인권을 최대한
보장해야하는 기관의 최고 수장들이었다. 투기와 투자를 누구보다 명확히 구분해야하는 공직자들이 어찌
한결같이 구분하지 못했을까. 다들 본인은 투자이지 투기는 아니라고 하고 국민들은 투기라 하고 ….
정책수립의 정점에 있는 분들의 도덕적 의무감을 강조하는 이유는 그들이 투기하기 시작하면 우리 사회의
미래는 기대하기 어렵기 때문이다. 부동산 개발정보를 생산하고 독점하는 정책가가 투자(투기)하면
일반인은 그 뒤에서 줄을 선다.
재산세 납세 실적을 기준으로 부동산 소유의 편중현상을 연구한 일전 한 대학교수의 논문을 참조하면
우리사회의 부동산 과다보유자 1%는 전국 토지의 40%를 소유하고 있으며, 부동산 가격이 5%만 상승하여도
그 시세차익은 수십조원에 이른다고 하였다. 부의 편중현상이 심화되면 사회는 불안정하게 된다. 현재
우리사회는 신용불량자와 생활보호대상자가 증가하고 부자들의 재산도 증가하여 사회의 양극화가 더욱
심화되고 있다. ‘권력의 양극화’는 근대사회에 ‘시민혁명’을 가져왔고, ‘부의 양극화’는 ‘사회주의
혁명’을 가져왔다.
‘투기와 투자’가 시각의 차이, 해석상의 차이일 뿐이며 오히려 부동산정책의 정당성과 합리성을
가장하기 위한 명목적인 개념으로 사용되고, 투기꾼은 ‘공공의 적’이라는 유도된 사회적 동의 뒤에서
정책수립가들은 그들만의 투자(?)세상을 만들어 가고 있다면 왜 우리 서민들만 투자와 투기를 구분해야
하는가?
부동산실거래가 제도는 속히 도입·정착되어야 한다. 그리고 양도소득세와 증여·상속세는
강화되어야한다. 미국의 경우 우리보다는 증여·상속세의 세율이 높고 기부행위도 일반화되어 있다. 부의
세습을 차단하는 제도가 정비되어 있다면 투기든 투자든 무슨 상관이랴.
‘고위공직자의 투자(기)’와 ‘떴다방의 부동산 전매행위’는 그 의도하는 바가 전혀 다르지 않다.
수도권이나 혹은 지방 대도시, 중소도시까지도 최근 지가의 급상승이 가져다 준 ‘자다가 왼 떡’ 식의
자본적 이득에 흐뭇해하는 이들이 참으로 많고 이를 보면서 안타까워하는 이들은 더욱 많다. 언제까지
이러한 연극이 계속되어야 하는가? 언제까지 투자와 투기를 구별한다고 야단법석들 할 것인가. 그 실익
없는 논쟁 ‘뫼비우스의 띠’를 쳐다보며 ….
김용희/ 서울 사이버대 부동산학과 교수
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10. [AM7]-김용희 교수- 개미와 베짱이
05.6.20
스모그와 물안개는 모두 대기중에 부유되는 작은 입자이다. 차량 매연이 그 주범인 스모그는 인간세상이
만들어낸 역기능적 부산물이며, 주로 새벽에 피어오르는 물안개는 자연이 만들어낸 강의 숨결이다.
스모그는 반 건강적이며 혐오적이며 도시적이며 .... 물안개는 낭만적이며 생명적이며 자연적이다. 전자는
도시인의 환경이며 후자는 자연인의 배경이다.
도시주변의 강변에 별장을 가진 별장주 베짱이는 밤하늘의 별을 보며 강변에 살았다. 스모그 속의 근로자
개미는 스모그를 안개인양 위로하며 청춘을 보냈다. 그러나 베짱이는 별장주변의 땅값이 급상승하여 별장
유지.관리비를 계상하여도 결과적으로 자산이 대폭 증대되었다.
도시의 개미는 열심히 살았다. 별장도 없이, 그러나 베짱이와 비교하여 상대적으로 커다란
손실대차대조표가 되었다. 즐거운 인생을 보내고 부까지 축적한 베짱이, 레져는 꿈속에서나 즐기고 잠깨면
도시의 매연속에서 열심히 일만한 개미, 그러나 지출한자는 총자산이 증가되었고 절약한자는 총자산이
상대적으로 감소하는 逆의 셈본이 되었다.
부동산에 투자하지 않고 부자가 되는 것은 사실상 어려웠다. 적어도 지금까지는.... 성실하게 일하고
투기적 성향을 멀리하여 안전성 높은 금융자산만을 중시한 개미의 대차대조표는 ‘손실계산서’가
되었으며 부동산에 투자한 베짱이의 투기적 대차대조표는 ‘이익계산서’가 되었다. 손실계산서만을 쥐고
먼하늘 만 바라보는 서글픈 개미인생.
한 여름철 나무그늘 아래에서 노래만하였던 베짱이는 한겨울 추위가 다가오면 개미네 집에 양식 구하려
갔다던 옛 동화는 우리의 현실에서는 그 반대이다. 이제는 더운 여름날 시원한 나뭇 그늘에서 자연을 즐긴
베짱이에게 허리굽은 개미가 한겨울 찾아와 겨울의 긴밤을 자신의 무지와 무능함을 한탄하며 회한하며
넉두리해야하는 것이 우리의 현실이다. 그리고 그것이 허리굽은 개미의 인생대차대조표이다.
‘부동산투기’는 반사회적이고 비윤리적이라는 도덕적 명제가 결과적으로 '개미를 허리굽도록 일만
하도록 유도한 속임수'였음이 되어서는 안된다.
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11. << 한강과 휴전선 >> 부동산 정책이아닌 정치가 필요할때로....중앙일보
"아직도 어두운 밤인가 봐?" 예전에 유행하던 노래다. 날이 밝았는 줄 알았는데 아직도 어두운 밤이고
열심히 뛰긴 하지만 사방이 어두어 방향을 몰라 밤길을 헤매(?)이는 상황이다. 부동산시장에는 강남과
강북이 남과 북으로 나뉘고 있다. 강남과 강북사이에는 보이지 않는 분단의 장벽이 그 신분만큼이나 높게
쌓여지고 있다. 통일이 소원인 나라에서 이제 수도 서울도 남북으로 분단되고 있다. 전국토가 도시와
비도시, 개발지와 미개발지, 투기지역과 비투기지역으로, 그리고 실수요와 가수요가 뒤섞여 방향도 알 수
없고, 이정표도 없는, 그래서 여기는 아직도 어두운 밤이다. 서민의 정부는 서민에게 아침을 열어줄줄
알았는데 아직도 밤인가 보다.
1987년도에 강남 방배동에 2300만원 단독주택을 전세보증금을 제하고 1200만원에 구입한 어느 투자가는
이지역이 개발되었고 무상 입주한 43평형 아파트를 금년 6월에 7억 8000에 매각하였다. 또 두 친구가
있었다 98년에 상계동 소형아파트를 5000만원 구입한 친구는 현 시가 8000만원인데 같은 시점에 과천에
7000만원에 소형평형을 구입한 친구는 현재 4억 5000만원, 영동에 분양권을 구입한 어떤 투자자는 대형
분양권을 구입하여 입주시점에 매각하여 소위 갈아타기를 한 결과 현재 52평형 아파트에 소액투자로
입주하고..
부동산투자로 일생의 총소득보다 더 많은 부를 만들어낸 사람들의 이야기는 너무나 흔해 그런 이야기라면
이제 식상한다. 부동산투기에 대해서라면 자신이 투기한다고 생각하는 사람은 없음으로 여유만 있다면
아니 없어도 투자대열에 선다. 꺼릴 것도 없고 또 고위공직자들께서 솔선수범까지 보이고 이 대열에
동참하지 못하면 정부당국자의 속마음을 모르는 파렴치한 얼간이가 될까바 어쩔수 없이 또 투기한다.
이것이 우리의 현실이다. 신문과 방송에 소개되는 해외토픽성 사건이 아닌 바로 우리가 살아가는
현장이다.
강북의 아파트는 찾는 이가 없어 거래도 이루어지지 않고 급매물만 가끔 거래되는 상황이나 “강남.
분당의 아파트는 억대 상승” 이라는 기사가 출.퇴근길 서민을 우울하게 한다. 마음을 추스르고 일터로
나가려고 하면 신도시의 땅값 이야기가, 강남의 아파트 가격이, 판교의 분양권이 우리 서민의 아침을
괴롭힌다. 이러한 딴 세상이야기에 우리들이 지쳐 무력해지고 무감각해지기를 바라는 것처럼 부동산시장은
흘러가고 있다. 1억원은 우리 서민들에게는 너무도 큰 금액이다. 그 금액이면 우리가 그토록 고생하는
이유인 자녀의 평생 교육비가 되고도 남는다.
이 숨막히는 시절에 계절 또한 한 여름으로 접어들고 있다. 어느 나라에는 비가3000미리나 내렸다는데.
가계 총소득 79만 2000원의 근로자는 힘든 몸을 이끌고 오늘도 직장으로 향하면서 시원한 비라도
기대해본다. 서민의 정부가 서민이 들러리를 서는 정부를 의미하는 것으로 생각했던 사람은 많지 않았을
것이다.
이제 한강이라는 휴전선을 사이에 두고 서울은 남과 북으로 분단되고 있다. 강북서민이 강남시민이 되는
것은 불가능해지고 있으며 강남의 시민권은 그 이름 하나만으로도 존경받아 마땅한 시절이 되었다. 우리
월드컵 대표팀들이 본선에 진출하여 막힌 가슴을 풀어내는 것에 그토록 환희했던 것은 의도적으로
회피하던 강남의 시민권 상실에 대한 보상은 아니였는지....
일부지역의 부동산가격 급등현상에 대해 관계자들의 진단도 다양하고 처방도 다양하다, 왜 부동산시장에
양극화가 일어나고 있는지, 왜 부동산 투기억제 정책은 바닥이 보일 정도로 모두 사용해도 특정지역의
집값은 계속 오르는지. 경제상황은 내수부진, 수출감소, 소비와 투자심리 위축 등의 상태가 깊어지는데
왜 일부지역의 부동산가격만 상승하는지. 현 정부가 부동산 투기와의 전쟁선포인 10.29조치를 알리고 그
내용을 하나씩 시행해가고 있음에도 왜 효과가 나타나지 않는지. 부동산시장의 정상화를 위해 과표를
시가수준으로 조정하고, 종합부동산세를 부과하고, 보유세를 상향조정하고, 차년도에는 실거래가신고를
의무화하고, 개발이익환수, 양도소득세율 강화. 투기차익 환수, 투기지역의 지정, 외지인의 부동산
구입금지........ 부동산규제조치는 모두 열거하지도 못할만큼 쏟아지고 있는데도 일부지역 부동산가격은
오늘도 오른다.
이제 여름이 다가온다. 농촌에서 저녁시간 전구를 켜두고 더위 때문에 문을 열어 두면 온갖 곤충이
모여든다. 마치 투기꾼들이 돈 되는 곳으로 모여 들듯이. 이때 파리채와 소독약은 소용이 없다.
양도소득세율이 높아졌다고 하나 그것은 매각 시점에서의 이야기이다. 양도세란 매매차익 중에서 일부를
납부하는 것으로 투자자 입장에서는 전혀 우려할 문제가 아니다. 매매차익이 없는 경우에는 양도세는
없다. 부동산보유세를 강화했다고 하나 실제 그 효과는 미미하다. 일주일에 1억원씩 오르는 아파트에 년간
몇백만원의 보유세가 인상되었다 해서 가격안정에 효과가 있을까. 종합부동산세의 역할과 기능도 이러한
틀을 벗어나지 못한다.
외환위기 이후 소득양극화는 더욱 심화되고 있다. 국민의 약5%(4인 가족기준 약 50만 가구)가 부동산의 약
70%를 소유하며 따라서 최상위 5%의 부동산과다보유자의 가구당 부동산 보유액은 전국의 부동산 총시가를
약4500조로 볼때 50억~100억에 이른다. 현재 강남 분당등지의 대형 고가아파트의 수는 50만호가 될까? 큰
부자들이 거주할 곳이 없다. 미루어 짐작컨대 어느 외교관처럼 몇 십억정도는 그까이꺼(!)정도인 분들에게
아파트 가격 몇억 오른다고 무슨 대수랴. 우선 몸 쉴곳이 더 중요하지... 우리 서민도 이제 눈높이를 높여
감사할 줄도 알고 죄송해 할 줄도 알아야겠다. 정부는 감사하게도 우리 서민들을 위해서 외국부동산에
대한 투자시장을 넓혀 투자한도와 조건을 완화하는 합리적 정책을 준비 중이다. 강남권 주택가격의
상승으로 원치않게 투기꾼 취급을 받는 분들에게 우리 서민들은 미안한 생각도 할줄 알아야 한다.
이제 부동산투기의 문제는 부동산관련정책의 문제로만 풀 수 없는 시대가 되었다. 종합적이고 다각적이며
근본적인 정책이, 아니 정치가 필요할 때다.
서울사이버대학교 부동산학과 교수 김용희 016-220-9300 yhk365@hanmail.net
2005.6 .28 중앙일보
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12. 보유세와 양도세 그리고 땅
발언대 2005.7.26 한계레
부동산 조세에 대한 개념 설정이 잘못되어 있어 부동산 정책이 갈피를 잡지 못하고 있다. 부동산 조세의
기능과 역할에 대한 근본적인 이해가 필요하다. 두 가지 점만 생각해 보기로 하자. 첫째는 재산세와
종합부동산세의 부동산투기방지 실효성에 관한 문제와 둘째는 양도소득세의 기능과 역할에 대한 올바른
인식이다.
‘서민의 정부’의 부동산 투기대책은 세제를 통한 부동산시장 안정이다. 재산세의 경우 8억원대 개포동
시영아파트 19평형의 재산세가 10만원대를 밑돈다. 종합부동산세도 마찬가지다. 세제개편 전인
종합토지세에서는 종합합산의 경우 최고세율이 5%였으나 종합부동산세의 경우 4%로 하향 조정되었다.
종부세 대상 주택 또한 전체의 0.2%에도 미치지 못한다. 무슨 일이든 하는 시늉만 내는 것은 오히려 일을
그르칠 뿐이다. 정부의 부동산 세제정책이 이와 같다. 정책은 선언적 의미가 아니라 실효성이 있어야
한다.
그리고 더욱 안타까운 것은 종부세 과세대상에서 토지는 거의 제외되어 있다는 사실이다. 토지투기가
건물투기의 3~4배에 달하며 그 규모 또한 건축물 가격과는 비교도 되지 않는다. 국민의 상위 1%가
전체사유지의 51.5%, 5%가 82.7%(89년 65%)를 소유하고 있다. 건축물(주택 포함)을 논의의 대상으로
만들면서 그 배후에서 토지 투기를 은폐하기 위한 일종의 속임수로 보일 만큼 토지소유의 편중현상과
투기는 심각하다.
보유세 강화로 부동산 가격을 안정시킬 수 있을까? 그리고 보유세의 급작스런 인상이 그렇게도 국민경제를
왜곡시키고 정권의 안정을 뒤흔들까. 선진국처럼 재산세 실효세율이 1%라면 10억원의 아파트에 매년
1000만원의 보유세가 부과된다는 의미이다. 우리나라처럼 재산세 실효세율이 0.15%라면 10억원의 부동산에
연 150만원의 재산세가 부과될 뿐이다.
종부세는 도입 취지와 목적이 부동산투기에 대한 가수요를 억제하고 부동산의 과다 편중현상을 감소시켜
부의 형평과 부동산시장의 안정을 기하는 것이다. 그러나 종부세의 내용을 보면 사업용 토지와 사업용
빌딩, 임야와 농지는 과세대상에서 제외되었고, 대상금액도 당초 6억원에서 9억원으로 상향되었으며
세대별 합산이 개인별 합산으로 변경되었다. 부동산의 근본은 건축물이 아니라 토지이다. 그러나 대부분의
토지가 종부세의 과세대상에서 제외되었다는 것은 종부세 도입 취지에 비춰 이해되지 않는다. 과연
과세대상 토지는 얼마나 될까.
양도세의 경우 부동산 소유자에게 보유 시점에는 크게 문제되지 않는다, 양도세는 매각 시점에서의
문제이므로 우선 부담이 되는 것은 보유세(재산세, 종부세)다. 부동산이 피카소의 그림처럼 되어서는
안된다. 피카소의 그림은 갖지 않아도 생존에는 문제가 없으나 주택이나 토지는 그것 없이는 생존이
불가능하다. 시장 실패에 정부가 개입해야만 하는 이유가 그것이다. 양도소득세의 근본적 목적과 기능이
부동산투기 근절과 부동산 가격안정은 아니다. 부동산 양도소득세 및 사업소득세는 소위 불로소득의
환수와 개발이익의 환수를 통해 소득의 형평을 기하자는 것이다.
그럼에도 양도세와 투기를 직접적으로 연결하여 부동산가격을 상승시키는 기능을 갖는 양도소득세제는
완화되거나 폐지되어야 한다고 주장한다. 양도세의 실효세율이 15%라 한다. 부동산 투기로 1억원의
시세차익을 얻은 경우 1500만원만 납부하면 된다. 어떻게 더 이상 양도소득세를 완화해야 하는가. 우리는
사회는 부동산투기의 문제를 참으로 어렵게 풀어가고 있다.
김용희/서울사이버대학교 교수·부동산학