안녕하세요...
무더운 날씨에 건강들 하시죠?
얼마 전 만해도 주식을 안하면 바보취급 받았는데...
요며칠... 주식투자로 손실을 입고...
부동산 문의를 해 오시는 분들이 있네요..
주식이 좋다 부동산이 좋다 단정을 내릴 순 없지만...
초심을 잃지않고, 분석을 통한 소신있는 투자, 단기투자보다는 장기적인 안목으로 투자만 한다면 주식이든 부동산이든 이익을 남길 수 있다라는 생각입니다. 그러나 살다보면 어디 그렇습니까? 우연찮게 얻어진 이익이 나의 능력인양... 처음에는 밟고있는 돌이 금이 갈까 살금살금 걷더니... 한걸음 두걸음에 자신감을 얻고 성큼 내 디딘돌에 이끼가 끼어 있을줄...... 죽~~~미끄러져.....꽈~당! 주의깊게 살폈다면 내 디디기 전에 이끼를 발견했을 것이고...충분히 조심히 내딛어서 넘어지지않고 목적지까지 다 다를수 있었을텐데......
투자도 마찬가지입니다. 어느곳에 투자를 하든 그에 따른 리스크는 반듯이 있게 마련이고...
그 리스크를 사전에 충분히 숙지하고 대응할 수만 있다면... 그 리스크는 곧 수익으로 보상해 드릴것 입니다. 매일 매일 매스컴에서는 부동산 정책을 바꾸고 있고.... 더 이상 부동산으로 돈버는 시대는 갔다고 암시하는 내용들 뿐입니다. 그러나 현장에서 뛰는 저의 생각은 다릅니다. 어제의 정부의 부동산 시책으로 오늘 부동산 시장이 꿈틀 하는건 맞습니다. 그러나 넓게 생각해 보면 땅덩어리는 한계가 있고... 인구는 계속 늘어나고 있습니다. 단층건물을 허물과 빌딩을 세우는것도 그런 이유리라 봅니다.
정부에서 말하는 부동산으로 돈버는 시대는 갔다는 말인 즉은 짧은 시간에 투자 수익률을 얻는건 불가능하다는 말입니다. 장기 투자시에는 반듯이 수익률을 보장해 주는 것이 부동산입니다.
그래서 오늘은 장기 투자로 갔을시 수익률을 낼 수 있는 성남시 태평동 일대의 재개발 물건을 소개하고자 합니다.
요 며칠 사이 “분당”의 바람이 불고 있습니다.
( 이 바람이 회원님들의 댁까지 불고 있나요?? ㅋㅋ)
아파트의 투자에 있어서 가장 중요한 것은 역시나 “입지”가
아닌가 합니다.
성남시에 입지로 볼 때 가장 뛰어난 곳은 성남의 중심에 위치한
중동 과 신흥동이라 말 할 수 있습니다.
인구 밀집 지역인 수진동도 결코 빼놓을 수 없는 교통의
입지를 가지고 있습니다.
분당과 인접하고, 성남에서 가장 평지의 지형을 지닌 성남동의
입지도 탁월합니다.
많은 부동산 싸이트에서 요즘 들어 각광받고 있는 하대원동 인근의 입지도 훌륭합니다.
산성동은 재개발시에도 주변의 정돈의 문제가 남아있긴 하지만, 역시 송파 신도시와 신흥 주공의 영향을 가장 많이 받게 될 최고의 입지라
할 수 있습니다.
그럼, 외지인들에게 가장 탁월한 입지로 선택된 곳은 어디일까요? 바로 “태평동” 입니다.
역시 송파 대로에서 흘러오는 성남 대로의 영향이 크다고 할 수
있겠습니다.
물론 뉴타운으로 웬만한 부동산에 관심있는 이들에게는 익숙한
이름 이기도 하죠.
태평4구역 단독주택 투자 메리트와 수익률을 아래와 같이 올렸습니다.
보시고 참고 하시기 바랍니다.
* 태평동 (태평4구역, 2단계 : 2008년 이후), 단독주택
* 대지지분 : 69평방미터(20.5평), 건물 : 118평방미터 (35평)
- (비례율 100% 가정)
* 매매가 : 2억8천만원 (평당 13,658,536원)
* 임대보증금 : 6천650만원
* 실투자금 : 2억 1천 350만원
* 특징 : @ 전세대 남향가능
@ 후면 공원 전면 조망 가능
* 투자메리트 : @ 위례신도시 인접지역
@ 차후 테헤란로가 될 송파대로 인접지역
@ 산성역(8호선) 역세권
@ 경원대역(분당선) 역세권
@ 성남의 중심
- 수익률 분석 -
① 대지평가 :
1,620,000원 * 3.3058 *20.5 * 1.3 = 142,721,303원
② 건물평가 :
35*1,000,000원 = 35,000,000원
③ 재산평가총액
1 + 2= 177,721,303원
④ 예상 조합원 분양가 (106 평방미터 - 32평)
350,000,000원
⑤ 추가부담금
④ - ③ = 172,278,697원
⑥ 총투자금액
지분매입금액 + ⑤(280,000,000원 + 172,278,697원) = 452,278,697원
⑦ 입주시 예상매매가
700,000,000원
⑧ 단순시세차익
⑦-⑥ (700,000,000원 - 452,278,697원) = 247,721,403원
⑨ 투자수익율
⑥/⑧ 54.8%
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