부감법 개정에 관한 사설

최근 부감법 개정에 즈음하여 - 강병운평가사   감정평가사 및 감정평가업자를 규율하는 법률은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 부감법)이다. 최근 이 부 감법이 개정되면서 감정평가업계에 많은 파장이 예상되고 있다. 언론에 나온 일반적인 내용외에도 세부적인 쟁점에 대해 서는 논란이 될 수 있는 부분이 있어 필자의 개인적인 소견을 중심으로 부감법 개정에 대한 전반적인 내용과 관점에 대 해서 살펴보기로 한다. 쟁점에 대한 분석은 부감법의 조문순으로 고찰하여 본다. 우선 부감법 제1조의 목적에서 “부동산 가격을 평가하고 산정하는데 기준”이 되는 부분에 있어서 명확성을 기했고, “감정평가사와 토지, 건물, 동산등 재산과 권리의 감정평가에 관한 사항등을 규정하여 재산과 권리의 적정한 가격형 성”이라는 문장이 추가되어 본 부감법이 감정평가사와 감정평가사가 행하는 감정평가 사항 중 재산과 권리의 적정한 가 격형성이라는 매우 중요한 관련 규정이 추가되었다. 이는 감정평가사법이 존재하지 않아 감정평가사의 권익이 제대로 반영되지 않는다는 비판에 직면함에 있어서 감정평가사에 대한 규정을 명시하고 그 권익에 대해 규정한 것을 언급한 조항으로 매우 고무적인 규정이라고 할 것이다. 부감법 제9조에서는 표준지공시지가에 대한 가감조정에 대한 규정이 구체적으로 명시되었다. 먼저 토지가격 산정의 주체로 국가 또는 지방자치단체, 그리고 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관, 대통령령으로 정하는 공공단체로 하고, 토지가격의 산정의 목적에 대해서 종전의 규정을 그대로 차용함으로써 “토지가격 산정의 주체”와 “토지가격 산정 의 목적”을 분명히 한 입법으로 자의적 해석을 없애는 좋은 입법으로 평가된다. 부감법 제15조의 2에서 부동산가격정보등의 조사에 대해 별도의 규정을 신설하여 국토교통부장관이 부동산정책의 수립 과 집행을 위하여 부동산시장동향, 수익률 등의 가격정보등을 조사·관리하고, 이를 관계행정기관등에 제공할 수 있는 법적 근거를 마련하고 부동산가격정보등의 조사 대상 및 절차등에 대해서는 대통령령으로 위임하였다. 이에 대해 부동 산가격정보등의 조사 업무를 한국감정원이 수행할 것이라는 감정평가업계의 우려가 있으나, 정부의 부동산가격정보등의 조사는 정책판단을 위해 매우 중요한 부분이기 때문에 현행 감정평가법인들도 본 부동산가격 정보조사 업무등에 대해서 적극적으로 참여할 수 있는 길을 대통령령을 정비할 때 행정입법에 적극적으로 참여해야 할 것이다. 부감법 제16조에서 단독주택가격의 공시에서 표준주택에 대해서는 시·군·구 개별주택가격의 변동이 작은 경우에 하나 의 감정평가업가에게 의뢰할 수 있다는 규정이 신설되어 사실상 표준주택은 단수평가제가 되었다. 법률 규정의 문언으 로 보면 상당히 일리가 있어 보이지만, 공시제도의 취지상 복수평가를 통해 오류를 줄이고, 현장 민원을 줄이기 위해서 는 복수평가가 타당하다고 본다. 다만 최근에 복지 예산 증액으로 예산절감 차원에서 이루어진 것으로 보여지나 세제 민원발생과 국민의 재산권 보호라는 취지로 보면 예산 절감에 따르는 공익보다는 재산권 보호라는 사익이 더 우선시 되 어야 할 쟁점으로 보인다. 부감법 제19조에서 중앙부동산평가위원회의 역할 중에 감정평가사 자격시험에 관한 사항을 심의할 수 있도록 신설하고 중앙부동산평가위원의 위촉 대상자에 감정평가사를 포함시킨것은 감정평가사의 권익보호를 위해서는 바람직한 입법으로보여진다. 부감법 제23조에서 가장 특징적인 부분이 감정평가사 시험에 최종합격하면 바로 자격을 받을 수 있도록 개정 되었다. 이 는 향후 실무수습 연수기관의 다변화와 감정평가사의 다양한 분야 진출을 위해 획기적인 조치로 평가된다. 감정평가사 자격시험 응시에 대한 실비 수수료와 반환규정을 정한 것도 국민의 재산권 보호라는 관점에서 발전된 입법으로 평가된다. 부감법 제23조의 2를 신설하여 감정평가사 연수교육 규정을 둠으로써 향후 연수원 설립의 근거로 삼을 수 있고, 감정평 가사의 전문성 향상을 위한 좋은 입법으로 생각된다. 부감법 제26조에서는 자격의 취소에서 자격증을 다른 사람에 게 양도 또는 대여한 경우에 자격취소 규정을 삭제하였는데, 종전에는 2년이하의 업무정지 규정과 자격취소 규정이 동시 에 있어서 과잉 입법이였으나 이를 개선한 것은 잘 된 것으로 평가된다. 부감법 제26조의 2에서 감정평가업을 하기 위해서는 “대통령령으로 정하는 기간 이상의 실무수습을 마치고 국토교통부 장관에게 등록”하도록 하여 업무 수행을 위한 등록제도로 바뀌었다고 할 수 있다. 부감법 제28조의 2에서 감정평가법인의 자본금 규정을 신설하여 감정평가법인은 2억원의 자본금을 비축토록 한 것은 향 후 생길 손해배상책임등에 대비한 바람직한 입법으로 보여진다. 부감법 제32조에서는 감정평가서 규정에서 종전의 감정평가서를 “교부”가 아니라 “발급”으로 바꾸고 업무집행방법 에 대해 감정평가법인의 대표사원 또는 대표이사도 감정평가서에 서명이나 날인을 함으로써 그 책임을 가중토록 하고, 감정평가서의 적성성 검토에 대한 심사 감정평가사의 서명과 날인도 규정함으로써 그 감정평가서의 공정성과 객관성을 강화하였다고 볼 수 있다. 또한 폐업이나 해산을 하는 경우에도 보존토록 하는 규정을 신설하여 보관책임을 증대시켰다.부감법 제35조에서는 수수료등 실비기준에 대하여 수수료 요율 및 실비에 관한 기준을 준수하도록 하여 감정평가업계의수수료 대폭할인등 질서문란 행위를 못하도록 하였다. 수수료 경쟁을 하게 되면 양질의 감정평가서가 나갈 수 없는 구 조가 되기 때문에 감정평가의 사회성과 공공성에 비추어 바람직한 입법으로 평가된다. 부감법 제37조 성실의무 규정에서는 감정평가업자가 대가를 제공하고 업무를 수주할 경우 공정하고 객관적인 감정평가를 기대하기 어렵고 이로 인해 감정평가업계 전반에 대한 신뢰성 저하를 초래할 수 있으므로 금품제공 금지 의무 및 벌칙 규정을 신설한 것은 투명하고 공정한 감정평가를 위해 바람직한 입법으로 평가된다. 다만 업무 수주의 범위가 어디까지 이고, 금품 제공의 정도에 대한 판단은 입법기준으로 마련하여야 할 것이다. 부감법 제38조에서 한국감정평가협회(이하 협회)의 감정평가업자에 대한 징계요청권을 신설하여 협회의 위상을 강화하고 통제권을 확보한 측면이 있다. 부감법 제42조에서는 국토교통부장관의 지도와 감독권에 타당성조사 규정을 신설하여 국토교통부장관 직권 또는 관계기관등의 요청이 있는 경우에 타당성 조사를 신설하여 감독권 을 강화하였다. 아마도 이 부분이 감정평가업계의 많은 반발이 예상되는 부분이다. 감독기관의 역할에 대해서는 대부분이 공감을 하지만 이 타당성 조사기관으로 한국감정원이 된다면 선수가 심판을 겸하 는 상황에 대한 감정평가업계의 반발이 예상되는 것이다. 이미 토지보상법에서 보상평가 검토기관으로 한국감정원이 지정고시 되면서 많은 반발이 이루어지고 있는 실정이다. 부감법 제45조 벌칙 규정에서 공무원의제 규정을 명확히 세 분화 한 것은 죄형법정주의에 따른 바람직한 입법으로 보여진다. 이번 2013년 6월말에 국회를 통과한 부감법 개정 법률 대안 중에서 가장 쟁점이 되었던 것이 표준지공시지가와 표준주택 의 단수평가제였다. 단수평가제를 도입할 경우 예산절감 효과가 있을 것으로 보이는 반면 가격오류 가능성을 방지하기 위해서는 복수평가가 불가피하다는 측면이 반영되어 일단은 표준지와 표준주택 중 표준주택에 대해서만 단수평가제를 도입한 것에 대해서는 여러 가지 의견이 갈리고 있으나, 국민의 재산권에 대한 공정한 평가를 전제로 세금을 부과되어야 한다는 측면에서는 복수평가제가 이루어지는 것이 타당하다고 할 것이다. 이에 대한 문제 해결은 감정평가업계가 앞으 로 공청회나 여러 가지 의견수렴과정을 거쳐 좀 더 정치한 논리로 접근해야 할 것으로 생각된다. 또 하나의 뜨거운 감자가 타당성 조사이다. 혹시 정부에서 사정의 칼을 휘두르면 누구나 그 사정의 칼에 맞을 수 있다 는 개연성이 있고, 그 파급력과 위험성이 상당히 내재해 있는 것은 사실이다. 하지만 세상이 많이 바뀌어서 이제는 정 부 3.0의 시대, 빅데이터를 가지고 활용하는 시대에 우리가 살기 때문에 정보는 공개될 수 밖에 없고, 우리 감정평가업 무 자체가 공개된 활동으로 정부의 감정평가제도에 대한 관리 감독은 꼭 필요하다고 보여진다. 다만 감독기관이 필요하다면 예를 들어 “감정평가감독청”을 만들어 관리 감독을 엄하게 하는 방법도 생각해 볼 수 있 다. 감정평가업계에서 우려하는 것은 보상검토기관으로 한국감정원이 된 것처럼, 혹시 한국감정원이 이러한 관리감독의 주체가 되는 것은 아닌지 하는 의구심이다. 선수가 심판까지 겸하는 것은 우리업계의 생리상 맞지 않는 구조로 보기 때문 이다. 이 문제는 앞으로 시행령의 개정과정에서 밀도 있게 지켜볼 문제이기도 하고, 우리업계가 나서서 자기정화와 자기혁신을 통해 국민들에게 타당성조사의 필요성이 없게끔 노력해야 할 것이다. 또한 타당성조사가 필요하다는 국민적 공감대가 있 다면 좀 더 공정한 기관에서 이를 시행하여 감정평가업계와 국민들이 수긍할 수 있는 것이 필요하다. 보상평가나 공적평가에서 국가가 직접 보상액이나 평가액을 책정하지 않고 감정평가사라는 전문자격인제도를 두어 국민 들에게 신뢰성을 주려고 독립된 제도로 전문 인력을 양성하였는데, 이제 와서 정부가 그 독립성을 훼손하는 것은 이치 에 맞지 않다. 이 부분은 앞으로도 많은 논란이 예상되고 그 시행과정도 녹녹치는 않을 것으로 보인다. 세상은 항상 변하고, 우리 감정평가사도 변해야 산다. 지난 칼럼에서도 필자는 우리 업계의 뼈를 깎는 산고의 고통이 필요하다고 적시한바 있다. 국민들의 눈높이에 맞는 감정평가사가 되어야 한다. 전문직은 전문직으로써의 책무를 다하면서 국민들에게 봉사함과 아 울러 새로운 식견을 가지고 우리 사회의 의제를 끌고 나가야 할 막중한 소임이 있다. 그러나 우리는 변화를 두려워하고 새로운 시대적 변화에 둔감하다. 이미 부감법은 본회의를 통과하여 국회 문을 나섰고, 정부의 공포와 함께 시행될 것이다. 당장 24기 감정평가사들은 합격과 동시에 감정평가사 자격이 나온다. 그러나 감정평가업을 하기 위해서는 실무수습을 거쳐 국토부에 등록을 해야 하는 것이다. 부감법 개정 입법과 함께 우리 감정평가업계도 바로 변화에 대응하여 신속하게 연수제도와 연수원의 설립, 그리고 업무 수주에 따른 금품제공에 대한 내부적 처벌 기준을 마련하여 공시함으로써 자정의 노력을 기울여야 한다. 감정평가사법의 제정에 대해서도 시급하게 서둘러야 한다. 이미 부감법 개정 법률에서는 감정평가사에 관한 사항을 정 하는 것에 대해 법안에 포함은 되어 있다. 감정평가사법이 필요치 않다는 주장이 가능하다. 이미 부감법에 규율을 했으 니까 말이다. 그러나 감정평가사법의 필요성은 여전히 유효하다. 필자가 지난 국회에서 감정평가사법 초안을 입안할 당시와 지금 19대 국회 환경은 많은 변화가 있었다. 새로운 정부가 들어서면서 정치·경제환경이 변하고, 부동산정책도 많은 변화를 거쳤으며 국민들이 바라는 감정평가사에 대한 양적·질적 요구도 상당한 수준에 이르렀다. 지금 시점에서 우리감정평가업계가 청와대나 국토부만 바라보고 내일을 설계해서는 안된다. 국민을 바라보고, 새로이 진입하는 유능한 인재들인 새내기 감정평가사들에게 꿈과 희망을 주는 전문가집단이 되어야 한다. 부감법 부칙에 이법은 공포 후에 6개월이 경과한 날로부터 시행한다고 규정함으로써 2014년 새해에는 바뀐법에 따라 우리 감정평가업계가 움직여야 하는 것이다. 새로운 세상이 열리는 새해를 맞이하기 위해서는 우리 모두가 새롭게 변화하고 우리의 정당한 요구 있다면 입법을 통해 서 꾸준히 법안에 담아야 하는 노력이 절실한 시기이다. 그러려면 먼저 국민을 설득해야 한다.