집을 사고 팔 때에는 신경 쓸 일들이 한두가지가 아니다. 계약서나 관련 서류들을 허술히 챙기다가 자칫 낭패를 보기 십상이다. 실제 절차를 잘 몰라 당하는 등 사기 피해들도 심심찮게 나타난다. 아파트 뿐만 아니라 토지 등 다른 부동산도 마찬가지다. 도움말로 부동산 매매시 주의할 점들을 간추려 소개한다.
# 실제 피해 사례
경남 김해시에 살고 있는 직장인 B씨는 최근 살고 있던 전세에서 벗어나 새로이 내집마련에 성공했다. 그러나 내집마련의 기쁨도 잠시,B씨는 지금 큰 피해를 볼 수 있는 상황에 처해 있다. 부동산 매매시 유의해야 할 기본사항을 소홀히 했기 때문이다. B씨는 자신이 전세로 살고 있던 아파트가 근저당이 설정된 상태였지만 시세보다 1천만원 싸다는 이유로 구입했다. 자신이 오래 거주했기 때문에 큰 위험이 없다고 판단한 그는 수수료를 아끼기 위해 부동산중개소를 이용하는 대신 집주인 K씨와의 직거래를 선택했다.
그러나 계약을 마친 후 집주인의 대출승계를 위해 은행을 찾은 B씨는 깜짝 놀랐다. K씨가 신용불량자였으며,그의 카드 빚 때문에 B씨가 구입한 아파트에 추가로 가압류가 들어올 수 있다는 사실을 금융거래내역 조회를 통해 알게 된 것이다. 이처럼 집주인의 신용불량 상황 등은 등기부등본상으론 확인할 수 없으며,대출승계시 금융권에서 별도로 확인해야 하는 사항인데도 B씨는 이를 소홀이 처리해 곤란을 겪게 된 것이다.
B씨는 다급한 마음에 전문가에 상담을 의뢰했지만,K씨가 채무이행을 하지 못할 경우 포괄승계 조건에 해당돼 B씨가 보증인으로서 채무를 부담해야 하는 최악의 상황까지 갈 수 있다는 이야기만 들었다.
# 급매물 치밀한 권리분석 필요
급매물에는 반드시 그 이유가 있다. 정확한 원인분석이 중요하다. 따라서 부동산을 사려는 사람은 해당 지번을 먼저 확인하고 임야대장,토지대장,건축물관리대장,토지이용계획확인원,지적도,등기부등본을 떼어 보고 현장을 여러번 확인해야한다. 특히 현장과 등기부등본이 일치하는지,파는 사람이 주민등록상 실소유자인지를 반드시 확인해야 한다. 부동산중개업자가 소개할 때도 마찬가지다.
파는 사람이 제공하는 부동산서류는 믿을 수 없는 경우도 있다. 반드시 본인이 발급 받고 공무원인증이 있는지 확인해야 한다. 등기필증도 자세히 살펴보고 원본인지를 대조해봐야 한다. 단시일에 권리자가 수명씩 바뀌거나 담보물권가등기가 돼있는 것은 사지 않는 게 좋다. 근저당 등 대출이 있는 주택을 구입하는 경우 해당 금융기관을 통해 부동산에 설정된 저당권의 범위와 함께 금융거래내역 등을 확인해야 한다. 등기부등본상에 등재되어 있는 채권채고액은 물론 그 이외의 채권·채무관계까지 확인해 최악의 상황에 미리 대비할 수 있어야 한다.
# 위험 줄이려면 공인중개사 이용
중개수수료 아끼려다 초가삼간 다 태울수 있다. 공인중개업소는 전문가집단이며 기본적으로 공제조합 등에 가입돼 있어 사고발생시 보상방법을 찾을 수 있다. 하지만 일부 거래성사를 목적으로 금방 큰돈을 벌수 있는 것처럼 부추기는 업소의 경우 나름대로 주위 시세나 법절차를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 법무사나 변호사,법률구조공단 상담실 등의 도움을 받는 것도 한 방법이다.
# 거래 특약사항 적절히 활용해야
기본적인 거래사항 이외의 의심이 가는 사항이거나 권리관계에 큰 영향을 끼치는 사항에 대해서는 특약조항을 달아 거래를 보호하는 지혜가 필요하다. 예를 들어 '잔금시까지 또는 소유권이전등기시 까지 확인된 등기부상에 추가 담보물권 등이 등재된 경우에는 계약을 해제한다'라고 명기하는 식이다. 또 계약 땐 공인중개사가 소개하는 경우라도 대리인과 하지 말고 거래 당사자끼리 직접하는 게 좋다. 입회인이 있으면 반드시 입회날인을 받아두는 것이 뒷날을 위해 꼭 필요하다.
# 영수증에 지급내용 명확히 해둬야
부동산등기부는 중도금이나 잔금을 줄 때마다 그 직전에 확인해야한다. 법원까지 가지 않더라도 대법원홈페이지에서 등기부를 쉽게 열람할 수 있다. 잔금지급과 동시에 매도인으로부터 등기필증,매도용 인감증명서,주민등록초본,위임장(인감도장 날인),매매계약서 등 권리이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기신청을 해야한다. 이경우 법무사나 변호사가 대리인으로 신청가능하다. 이전등기신청 뒤 2~3일쯤 있다가 등기부등본을 떼어서 이전등기된 것을 최종확인,필증을 받으면 된다.