·2007년 7월 이후 분양권과 입주권도 실거래가 신고 ·실거래가 신고 의무기간 60일로 연장 ·매수·매도자 중 한쪽만 실거래가 신고
항 목
주요내용
시행시기
실거래가 신고 확대
분양권 및 입주권도 실거래가 신고제 적용
2007년 하반기
신고 편의 제고
실거래가 신고기간을 계약서 작성일 기준 30일까지에서 60일까지로 연장
2007년 하반기
신고제 부작용 보완
부동산 직거래시 매도, 매수자 중 한 명만 신고해도 무방
2007년 하반기
2. 1가구 2주택 양도소득세 50% 중과 1가구 2주택자가 집을 팔 경우 양도소득 세율이 50%로 부과된다. 작년까지는 양도차익에 따라 세율이 9~36%로 달랐지만 금년부터는 일률적으로 50%가 적용된다. 장기보유특별공제혜택도 없어진다.
3. 종합부동산세 과표적용률 80%로 상향 종합부동산세 과표 적용률이 70%에서 80%로 높아진다. 종부세 과표 적용률을 2009년까지 100%로 높이는 로드맵에 따른 것이다.
4. 토지임대부·환매조건부 시범실시 예정 아파트 가격을 내리기 위한 토지임대부와 환매조건부 분양방식이 시범실시될 예정이다. 토지임대부 주택은 토지는 임대료를 내고 빌리고 건물만 분양받는 방식이며 환매조건부는 건물·토지를 모두 분양받지만 되팔 때 공공기관에 분양가에다 물가상승률 등을 감안한 가격에 되팔 수 있는 주택이다.
5. 민간 주택 분양가 상한제 금년 9월부터 민간택지의 아파트도 분양가를 규제받는다. 분양가는 토지비+건축비+가산항목(지하주차장 건축비 등)으로 구성되며 건축비+가산항목은 정부가 결정한다.
6. 분양가 제도 대폭 변경 민간아파트 분양원가 공개, 채권 입찰제 보완, 분양가 인하 등을 다룰 분양가제도개선위원회의 대책이 금년 2월에는 보다 분명해진다. 특히 최근 어렵다는 쪽으로 가닥을 잡아가는 민간아파트 원가 공개대상 여부도 결론지을 전망이다.
7. 15년된 아파트 리모델링 가능 준공된 지 15년이 지난 아파트는 리모델링이 가능해진다. 작년까진 리모델링 가능 연한이 20년이었다. 리모델링으로 늘릴 수 있는 한도는 전용면적의 30%까지이며 최대 9평이다. 전용면적이 늘어나지 않으면 10년만 지나도 리모델링 할 수 있다.
8. 아파트 분양권·입주권도 실거래가 신고 대상 아파트 분양권과 재건축·재개발조합원의 입주권을 사고 팔 때도 실거래가를 신고해야 한다. 신고 대상 분양권은 주택법상 사업계획 승인을 받는 20가구 이상의 단독주택과 공동주택, 300가구 이상의 주상복합아파트이며 상가 또는 오피스텔 분양권은 제외된다.
9. 알박기 어려워져 주택건설업체가 사업 용지를 80%만 확보하면 보유기간이 10년 미만인 토지는 시가로 사들일 수 있게 된다. 지금은 용지를 90% 이상 확보해야 보유기간 3년 미만인 토지를 협의 매수할 수 있다. 이에 따라 아파트 단지가 들어서는 곳에 미리 땅을 사뒀다가 비싸게 되파는 알박기가 어려워지게 된다.
10. 소규모 주거용 건물 양성화 기간 마감 특정 건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령에 따라 2006년 2월부터 시행됐던 옥탑방 등 소규모 건축물의 양성화 기간이 금년 1월 8일로 끝난다.
11. 땅 수용 때 대토보상 가능 택지개발, 산업단지 조성, 혁신도시 건설 등의 공익사업으로 인해 땅을 수용당한 사람은 현금 뿐 아니라 토지로도 보상을 받을 수 있다. 건설교통부는 대토보상이 가능하도록 토지보상법 개정안을 마련, 금년 상반기에 국회를 통과시킬 계획이다.
12. 공동주택 실내소음 기준 도입 금년 2월부터 실외소음 기준 (65㏈ 미만) 외에 실내소음 기준을 도입해 도로변 지역에 새로 짓는 주택 중 6층 이상 부분에 대해서는 실내 소음도(45㏈ 이하)를 적용하고 도로에서 50m를 떨어져야 한다는 조항은 폐지된다.
13. 하자담보 책임기간 연장 금년 상반기 주택법 시행령 개정안에 따라 창문틀ㆍ문짝, 지붕, 방수, 조경 등 18개 세부 공사의 하자담보 책임기간이 1년씩 연장되고 하자담보 항목에 20개 세부 공사가 추가된다. 또 아파트 등 공동주택의 관리 투명성을 높이기 위해 관리비 부과내역 등이 인터넷 홈페이지나 단지 내 게시판에 의무적으로 게재 된다.
14. 임대주택사업자 부도내면 5년간 사업 금지 임대주택 부도에 따른 임차인 보호가 사회문제로 부각됨에 따라 금년 3월부터 임대주택사업자가 부도를 낼 경우 5년 동안 임대사업을 하지 못한다.
15. 평 쓰면 안돼 금년 7월 아파트 넓이를 표시할 때 쓰는 평이나 무게를 측정하는 돈 등 법정단위가 아닌 용어를 계약서나 광고, 상품 등에 사용할 수 없다. 부동산 매매계약서도 평 대신 ㎡로 표기해야 한다. 위반시 해당 업소나 기업에 과태료 50만원을 부과한다.
2007년부터 달라지는 부동산세금
1. 주요내용
구 분
내 용
비 고
국세를 부당하게 무신고 과소신고
가산세 40% 부과
종전에는 무신고시 10% 가산
서비스업 종부세 완화 서울도 0.8% 단일
기준공시지가 200억원 종전 세율은 1~1.6%
종전 기준 공시지가 40억원
토지수용시 양도세 감면
거주자에 현금 10%, 채권 15% 감면
종전 채권보상액에 한해 10% 감면
보상자금으로 부동산 취득시 혜택 제한
보상금으로 대체부동산 구입시 취득·등록세 감면 대상지역 제한
종전 보상금으로 전국의 부동산을 구입해도 취득·등록세 비과세
양도세 특례주택 일몰규정 신설
신축 주택 1가구 1주택 특례 2007년 말까지만 인정
5년간 양도세 100% 감면은 유지
2주택자 양도세 중과
양도세 50% 중과
종전 양도세 9~36% 부과
부재지주 양도세 중과
양도세 60% 중과
종전 양도세 9~36%
(1) 주택양도세 중과
항목
주요내용
양도소득세
1가구 2주택자 양도세 세율 9~36%→50%로 강화 1가구 2주택자 장기보유특별공제 폐지 양도세 과세기준 : 전면 실거래가 그 외 지역 공시가격→전국 실거래가
종합부동산세
과표 적용률 상향조정 : 70%→80%
신축주택 비과세 특례 폐지
신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도 종료 (2007년 12월 31일 기준으로 폐지)
(2) 토지시장
항목
주요내용
양도세 중과
부재지주 농지·임야·목장용지, 비사업용 나대지·잡종지 양도세율 9~36%→60% 강화 3년 이상 보유토지 장기보유특별공제 혜택 배제
보유세 강화
종합부동산세 과표적용률 70%→80% 강화 재산세 과표적용률 60%→65% 강화
※ 양도세 중과대상에서 제외되는 땅
① 본인이 현지(또는 인접 시·군·구)에 머물며 스스로 경작하는 농지·임야·목장용지 ② 농업 주업법인이 소유한 농지·임야·목장용지 ③ 2005년 말 이전에 취득한 종중소유 농지·임야·목장용지 ④ 개인이나 법인이 20년 이상 보유한 농지·임야·목장용지 등을 2009년 말까지 양도하는 경우 ⑤ 사업용으로 판정 받은 땅(판정기준 : 개인, 법인 등이 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우, 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우, 보유기간 중 80% 이상 직접 사업에 사용한 경우)
◆ 토지 수용시 양도소득세 감면 = 2009년까지 공익사업용으로 수용되는 거주자의 토지ㆍ건물에 대해 현금보상시 양도소득세를 10% 감면해준다.
채권으로 보상받을 경우 양도소득세 감면이 종전 10%에서 15%로 확대된다. 단 투기목적의 소유가 아니어야 하므로 사업인정 고시일 2년 전에 부동산을 취득해야 하는 조건을 갖춰야 하며 양도세 감면액은 최고 1억원까지이다. 토지 수용시 양도세는 2006년까지 기준시가로 계산했으나 2007년부터는 실거래가가 적용되기 때문에 늘어나는 양도세 부담을 완화해 원활한 사업 수행을 할 수 있도록 한 것이다.
◆ 보상자금으로 대체부동산 구입시 취득ㆍ등록세 혜택 제한 = 앞으로는 지방의 보상자금으로 서울의 주택을 살 때 취득ㆍ등록세를 내야 한다.
종전에는 부동산이 수용되는 경우 보상자금으로 전국의 부동산을 구입해도 취득ㆍ등록세가 비과세됐지만 올해부터는 신규 취득하는 부동산의 취득ㆍ등록세 감면을 받는 지역 범위가 제한됐기 때문이다. 토지보상금으로 수용된 토지가 있는 특별시, 광역시, 도에서 대체부동산을 구입하거나 시ㆍ도와 경계선을 맞대고 있는 인접 시ㆍ도의 부동산을 살 때만 취득ㆍ등록세가 면제된다. 그러나 인접 시ㆍ도가 투기지역일 경우엔 경계선이 직접 맞닿는 시ㆍ군ㆍ구에 대해서만 취득ㆍ등록세가 면제되고 나머지 지역은 면제대상에서 제외된다. 행정자치부는 이 규정이 지난해 12월 28일 공포돼 이날부터 보상금을 취득한 경우에 적용된다고 설명했다.
◆ 서비스업 사업용 토지에 대한 종부세 완화 = 올해부터 서비스업종에 대한 종합부동산세가 완화된다.
대상업종은 △관광호텔업 △유원시설업 △휴양업 △스키장업 △대중골프장업 △유통단지 △화물자동차 공동차고지 △도심지역 공장 등이다. 현재 사업용 토지에 대한 종부세는 공시지가 40억원 이상 토지에 대해 부과되며 공시지가 40억~200억원에서는 세율 1%, 200억원 초과는 1.6% 부과됐다. 그러나 서비스업을 영위하는 사업용 토지는 과세기준금액이 공시지가 200억원으로 높아졌고 세율도 200억원 초과금액에 대해 0.8%로 낮아졌다.
◆ 양도세 감면 아파트 특례 2007년까지 인정 = 외환위기가 가져다 준 양도세 감면 혜택 아파트에 대한 특례는 2007년까지만 받을 수 있다.
양도세 비과세 특례 아파트는 98년 5월 22일~99년 12월 31일과 2000년 11월 1일~2003년 6월 30일 기간 중 신축 주택을 취득한 경우 △양도시 5년간 발생한 양도소득 100% 감면 △기존 주택을 양도시 양도세 특례 주택은 소유하지 않은 것으로 보는 것이다. 개정법에서는 5년간 양도소득 100% 감면 혜택은 유지되지만 "기존 주택을 팔 때 특례 신축 주택은 주택으로 보지 않는다"는 규정은 2007년 말까지만 적용된다.
◆ 양도세 축소신고 가산세 40% - 2주택자의 양도세 중과 여부
일반
소형 주택
지방 3억원 주택
특례 주택
상속
결혼
비고
2
양도세 중과 대상
1
1
소형주택 먼저 양도시 중과 제외
1
1
어느 주택 양도해도 중과 제외
1
1
올해까지 일반주택 비과세 혜택
1
1
일반주택 먼저 양도시 비과세 가능
2
합가 후 2년 내 양도시 비과세 가능
세법 관련 내용은 기본적인 내용의 이해를 돕기 위한 것으로 위 규정을 적용하고자 할 경우 반드시 전문가와 사전에 상담하여 실무에 적용시 적합한지 검토하시기 바랍니다.
2. 월별 주요내용
(1) 1월 1월부터는 양도소득세가 한층 무거워진다. 실거래가 기준 과표가 모든 주택에 전면 도입되고, 1가구 2주택자의 양도세가 중과돼 세율이 현행 9-36%에서 50%로 상향 조정된다. 1가구 2주택자의 경우 장기보유특별공제도 배제된다. 그런가 하면 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령에 따라 지난해 2월 9일부터 시행돼 오던 옥탑방 등 소규모 주거용 건축물의 양성화기간이 올해2월 8일로 마감되었다.
(2) 2월 민간 아파트의 분양원가 공개 도입 여부, 채권입찰제 보완, 분양가 인하 등을 골자로 한 분양가 제도개선안이 나올 예정이다. 정부 공무원과 전문가들로 구성된 분양가제도개선위원회가 맡고 있다. 2월에는 또 2008년부터 공동주택 실내소음도가 45㏈(데시벨) 이하가 되도록 규정한 주택건설기준 개정안이 시행되고, 표준지 공시지가도 고시된다.
(3) 4월 2007년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격이 4월에 발표된다. 이번에는 올 한해 가파르게 상승했던 집값이 그대로 반영돼 강남은 물론 강북, 수도권의 공시가격이 눈에 띄게 오를 전망이어서 보유세와 거래세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 정부는 공시가격의 수준을 시세의 80% 선에 맞출 방침이다.
(4) 5월 2월에 발표된 표준지 공시지가를 바탕으로 개별지 공시지가가 일괄 발표된다.
(5) 6월 6월 1일 기준으로 공시가격 6억원 이상 주택을 소유한 사람에게는 종합부동산세가 부과된다. 내년 종부세는 과표 적용률이 70%에서 80%로 상향 조정돼 고가 주택의 세부담은 더욱 늘어날 전망이다. 이에 비해 공시가격 6억원 이하 주택에 대한 재산세 부담은 줄어든다. 지방세법 개정으로 공시가격 3억원 이하 주택은 전년도 재산세의 5%, 3억원 초과-6억원 이하 주택에 대해서는 10%를 각각 넘지 않도록 했다. 재산세와 종부세를 피하려는 사람은 과세 기준일인 6월 1일 이전에 처분하고 주택을 살 사람은 6월 1일 이후 구입하는 게 유리하다.
(6) 상반기 상반기에는 주택법 시행령 개정안이 시행된다. 이에 따라 창문틀 및 문짝, 지붕, 방수, 조경 등 18개 세부공사의 하자담보 책임기간이 1년씩 연장되고, 하자담보 항목에 20개 세부 공사가 추가된다. 또 아파트 등 공동주택의 관리 투명성을 높이기 위해 관리비 부과내역 등이 인터넷 홈페이지나 단지내 게시판에 의무적으로 게재된다. 이와 함께 아파트 전용면적을 늘리는 리모델링 가능 연한이 준공 후 20년에서 15년으로 앞당겨지고, 주상복합 아파트의 경우 상가 주인도 조합원으로 간주돼 집주인과 공동으로 리모델링 사업을 할 수 있게 된다.
주택건설 활성화를 위한 '알박기' 방지대책도 마련된다. 주택건설, 개발업체가 사업 용지를 80%만 확보하면 보유기간이 10년 미만인 토지는 시가로 사들일 수 있게 된다. 또 이르면 상반기부터 공익사업으로 토지를 수용할 때 땅 주인에게 보상비 대신 개발되는 땅의 일부를 지급하는 '환지 방식'이 도입된다. 이 제도가 시행되면 토지 소유자는 보상금의 전액 또는 일부를 해당 공익사업으로 조성된 토지나 주택, 상가 등으로 보상을 받을 수 있게 된다. 지난 해 인천 검단지구에 이어 올해 '분당급' 신도시가 추가로 발표된다. 이번 신도시는 강남 수요를 흡수할 수 있는 '요지'가 채택될 것으로 보인다.
(7) 7월 7월부터는 간판상호실명제가 시행되며, 넓이를 나타내는 '평'이나 무게를 측정하는 '돈' 등 비(非) 법정단위를 계약서나 광고, 상품 등에 사용할 수 없게 된다. 따라서 부동산 매매계약서는 '평' 대신 '㎡'로 표기해야 한다. 산자부는 지속적인 단속을 통해 위반사례가 적발될 경우 해당 업소나 기업에 대해 50만원의 과태료를 부과할 방침이다.
(8) 12월 신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도가 2007년 12월 31일자로 사라진다. 이에 따라 1998-2003년에 지어진 공동주택 60여만가구의 최초 입주자로서 1가구 2주택 이상 보유자는 내년 말까지 기존 주택을 매각해야 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다. 다만 당시 입주한 신축주택에 대한 5년간 양도세 100% 감면은 그대로 유지되고, 1가구 2주택 양도세 중과(50%)는 적용되지 않는다.
(9) 하반기 아파트 분양권과 재건축.재개발의 입주권을 팔 때 실거래가로 신고해야 한다. 현재 분양권은 거래 신고 대상에서 제외돼 있고, 재건축.재개발 조합원 입주권은 토지지분에 대해서만 관리처분계획상의 감정평가금액(권리가액)으로 실거래가를 신고하도록 돼 있다. 이 때 입주권의 경우 주거환경개선사업, 분양권 중에는 300가구 미만의 주상복합이나 사업승인 대상이 아닌 20가구 미만 주택의 분양권은 실거래가 신고대상에서 제외된다. 부동산을 거래한 뒤 쌍방이 공동으로 해야 하는 실거래가 신고도 매도·매수자 중 한 쪽이 할 수 있다. 실거래가 신고 기간도 종전 30일에서 60일로 늘어난다. 또한 간판상호실명제가 시행된다.
(1) 제도개요 ·근거 : 국토의계획및이용에관한법률 제117조 ·지정권자 : 건설교통부장관이 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정(동일 시·군·구내 지정은 시·도지사에게 위임) ·대상지역 : 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 ·지정효과 : 토지의 보유로 인한 부가가치창출 없이 시세차익만을 노리는 투기적거래를 억제하고 실수요를 통한 국토의 이용효율을 증진함
(2) 허가구역 지정현황 (07. 1. 현재) ·수도권(서울·인천·경기)의 녹지·용도미지정지역 및 비도시지역 ※ 자연보존권역인 가평·이천·여주·양평과 옹진·연천 제외 ·수도권 및 광역권(부산·대구·광주·대전·울산·마창진권)의 개발제한구역 ·충청권의 신행정수도건설 관련지역 8시9군 ·기업도시 신청지역 7개 시·군 ·혁신도시 후보지역 15개 시·군·구 ·서울 뉴타운지역(1~3차) 17개구 ·경기도 뉴타운지역 9개시 ·기타 지자체 자체 개발예정지 등 ·총 172시·군·구 21,498㎢【국토(남한면적)】의 21.5%
(3) 토지거래허가구역 지정현황
(2007년 1월 현재)
지 정 자
지 역
면적 (㎢)
기 간 (공고일,공고번호)
사 유
건 교 부
서울시 강북 뉴타운 개발지역 성북·성동·동대문·종로·중구의 11개동
15.7
’02.11.20~’07.11.19 (02.11.14, 299호)
서울 강북 길음· 왕십리 뉴타운지역
대전·청주·청원·천안·공주·아산· 논산·계룡·연기 등 충청권 7시2군 (13개시군구)의 녹지지역 및 비도시지역
3,567.1
’03.2.17~’08.2.16 (03.2.11, 31호)
행복도시건설
김포시전역·파주시 9읍면동·고양시 9동·인천시 검단동
25.1
’03.5.20~’08.5.19 (03.5.14, 101호)
수도권 김포·파주지구 신도시 건설지역
수도권 및 광역권(부산·대구·광주· 대전·울산·마창진권) 개발제한구역
4,294.0
’06. 5.31~’07.5.30 (06. 5.30, 199호)
개발제한구역 조정 등에 따른 투기방지 (05.11.25, 360호 재지정) (03.11.25, 268호 재지정) (01.11.26, 325호 지정)
·2007년 7월 이후 분양권과 입주권도 실거래가 신고 ·실거래가 신고 의무기간 60일로 연장 ·매수·매도자 중 한쪽만 실거래가 신고
항 목
주요내용
시행시기
실거래가 신고 확대
분양권 및 입주권도 실거래가 신고제 적용
2007년 하반기
신고 편의 제고
실거래가 신고기간을 계약서 작성일 기준 30일까지에서 60일까지로 연장
2007년 하반기
신고제 부작용 보완
부동산 직거래시 매도, 매수자 중 한 명만 신고해도 무방
2007년 하반기
2. 1가구 2주택 양도소득세 50% 중과 1가구 2주택자가 집을 팔 경우 양도소득 세율이 50%로 부과된다. 작년까지는 양도차익에 따라 세율이 9~36%로 달랐지만 금년부터는 일률적으로 50%가 적용된다. 장기보유특별공제혜택도 없어진다.
3. 종합부동산세 과표적용률 80%로 상향 종합부동산세 과표 적용률이 70%에서 80%로 높아진다. 종부세 과표 적용률을 2009년까지 100%로 높이는 로드맵에 따른 것이다.
4. 토지임대부·환매조건부 시범실시 예정 아파트 가격을 내리기 위한 토지임대부와 환매조건부 분양방식이 시범실시될 예정이다. 토지임대부 주택은 토지는 임대료를 내고 빌리고 건물만 분양받는 방식이며 환매조건부는 건물·토지를 모두 분양받지만 되팔 때 공공기관에 분양가에다 물가상승률 등을 감안한 가격에 되팔 수 있는 주택이다.
5. 민간 주택 분양가 상한제 금년 9월부터 민간택지의 아파트도 분양가를 규제받는다. 분양가는 토지비+건축비+가산항목(지하주차장 건축비 등)으로 구성되며 건축비+가산항목은 정부가 결정한다.
6. 분양가 제도 대폭 변경 민간아파트 분양원가 공개, 채권 입찰제 보완, 분양가 인하 등을 다룰 분양가제도개선위원회의 대책이 금년 2월에는 보다 분명해진다. 특히 최근 어렵다는 쪽으로 가닥을 잡아가는 민간아파트 원가 공개대상 여부도 결론지을 전망이다.
7. 15년된 아파트 리모델링 가능 준공된 지 15년이 지난 아파트는 리모델링이 가능해진다. 작년까진 리모델링 가능 연한이 20년이었다. 리모델링으로 늘릴 수 있는 한도는 전용면적의 30%까지이며 최대 9평이다. 전용면적이 늘어나지 않으면 10년만 지나도 리모델링 할 수 있다.
8. 아파트 분양권·입주권도 실거래가 신고 대상 아파트 분양권과 재건축·재개발조합원의 입주권을 사고 팔 때도 실거래가를 신고해야 한다. 신고 대상 분양권은 주택법상 사업계획 승인을 받는 20가구 이상의 단독주택과 공동주택, 300가구 이상의 주상복합아파트이며 상가 또는 오피스텔 분양권은 제외된다.
9. 알박기 어려워져 주택건설업체가 사업 용지를 80%만 확보하면 보유기간이 10년 미만인 토지는 시가로 사들일 수 있게 된다. 지금은 용지를 90% 이상 확보해야 보유기간 3년 미만인 토지를 협의 매수할 수 있다. 이에 따라 아파트 단지가 들어서는 곳에 미리 땅을 사뒀다가 비싸게 되파는 알박기가 어려워지게 된다.
10. 소규모 주거용 건물 양성화 기간 마감 특정 건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령에 따라 2006년 2월부터 시행됐던 옥탑방 등 소규모 건축물의 양성화 기간이 금년 1월 8일로 끝난다.
11. 땅 수용 때 대토보상 가능 택지개발, 산업단지 조성, 혁신도시 건설 등의 공익사업으로 인해 땅을 수용당한 사람은 현금 뿐 아니라 토지로도 보상을 받을 수 있다. 건설교통부는 대토보상이 가능하도록 토지보상법 개정안을 마련, 금년 상반기에 국회를 통과시킬 계획이다.
12. 공동주택 실내소음 기준 도입 금년 2월부터 실외소음 기준 (65㏈ 미만) 외에 실내소음 기준을 도입해 도로변 지역에 새로 짓는 주택 중 6층 이상 부분에 대해서는 실내 소음도(45㏈ 이하)를 적용하고 도로에서 50m를 떨어져야 한다는 조항은 폐지된다.
13. 하자담보 책임기간 연장 금년 상반기 주택법 시행령 개정안에 따라 창문틀ㆍ문짝, 지붕, 방수, 조경 등 18개 세부 공사의 하자담보 책임기간이 1년씩 연장되고 하자담보 항목에 20개 세부 공사가 추가된다. 또 아파트 등 공동주택의 관리 투명성을 높이기 위해 관리비 부과내역 등이 인터넷 홈페이지나 단지 내 게시판에 의무적으로 게재 된다.
14. 임대주택사업자 부도내면 5년간 사업 금지 임대주택 부도에 따른 임차인 보호가 사회문제로 부각됨에 따라 금년 3월부터 임대주택사업자가 부도를 낼 경우 5년 동안 임대사업을 하지 못한다.
15. 평 쓰면 안돼 금년 7월 아파트 넓이를 표시할 때 쓰는 평이나 무게를 측정하는 돈 등 법정단위가 아닌 용어를 계약서나 광고, 상품 등에 사용할 수 없다. 부동산 매매계약서도 평 대신 ㎡로 표기해야 한다. 위반시 해당 업소나 기업에 과태료 50만원을 부과한다.
2007년부터 달라지는 부동산세금
1. 주요내용
구 분
내 용
비 고
국세를 부당하게 무신고 과소신고
가산세 40% 부과
종전에는 무신고시 10% 가산
서비스업 종부세 완화 서울도 0.8% 단일
기준공시지가 200억원 종전 세율은 1~1.6%
종전 기준 공시지가 40억원
토지수용시 양도세 감면
거주자에 현금 10%, 채권 15% 감면
종전 채권보상액에 한해 10% 감면
보상자금으로 부동산 취득시 혜택 제한
보상금으로 대체부동산 구입시 취득·등록세 감면 대상지역 제한
종전 보상금으로 전국의 부동산을 구입해도 취득·등록세 비과세
양도세 특례주택 일몰규정 신설
신축 주택 1가구 1주택 특례 2007년 말까지만 인정
5년간 양도세 100% 감면은 유지
2주택자 양도세 중과
양도세 50% 중과
종전 양도세 9~36% 부과
부재지주 양도세 중과
양도세 60% 중과
종전 양도세 9~36%
(1) 주택양도세 중과
항목
주요내용
양도소득세
1가구 2주택자 양도세 세율 9~36%→50%로 강화 1가구 2주택자 장기보유특별공제 폐지 양도세 과세기준 : 전면 실거래가 그 외 지역 공시가격→전국 실거래가
종합부동산세
과표 적용률 상향조정 : 70%→80%
신축주택 비과세 특례 폐지
신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도 종료 (2007년 12월 31일 기준으로 폐지)
(2) 토지시장
항목
주요내용
양도세 중과
부재지주 농지·임야·목장용지, 비사업용 나대지·잡종지 양도세율 9~36%→60% 강화 3년 이상 보유토지 장기보유특별공제 혜택 배제
보유세 강화
종합부동산세 과표적용률 70%→80% 강화 재산세 과표적용률 60%→65% 강화
※ 양도세 중과대상에서 제외되는 땅
① 본인이 현지(또는 인접 시·군·구)에 머물며 스스로 경작하는 농지·임야·목장용지 ② 농업 주업법인이 소유한 농지·임야·목장용지 ③ 2005년 말 이전에 취득한 종중소유 농지·임야·목장용지 ④ 개인이나 법인이 20년 이상 보유한 농지·임야·목장용지 등을 2009년 말까지 양도하는 경우 ⑤ 사업용으로 판정 받은 땅(판정기준 : 개인, 법인 등이 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우, 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우, 보유기간 중 80% 이상 직접 사업에 사용한 경우)
◆ 토지 수용시 양도소득세 감면 = 2009년까지 공익사업용으로 수용되는 거주자의 토지ㆍ건물에 대해 현금보상시 양도소득세를 10% 감면해준다.
채권으로 보상받을 경우 양도소득세 감면이 종전 10%에서 15%로 확대된다. 단 투기목적의 소유가 아니어야 하므로 사업인정 고시일 2년 전에 부동산을 취득해야 하는 조건을 갖춰야 하며 양도세 감면액은 최고 1억원까지이다. 토지 수용시 양도세는 2006년까지 기준시가로 계산했으나 2007년부터는 실거래가가 적용되기 때문에 늘어나는 양도세 부담을 완화해 원활한 사업 수행을 할 수 있도록 한 것이다.
◆ 보상자금으로 대체부동산 구입시 취득ㆍ등록세 혜택 제한 = 앞으로는 지방의 보상자금으로 서울의 주택을 살 때 취득ㆍ등록세를 내야 한다.
종전에는 부동산이 수용되는 경우 보상자금으로 전국의 부동산을 구입해도 취득ㆍ등록세가 비과세됐지만 올해부터는 신규 취득하는 부동산의 취득ㆍ등록세 감면을 받는 지역 범위가 제한됐기 때문이다. 토지보상금으로 수용된 토지가 있는 특별시, 광역시, 도에서 대체부동산을 구입하거나 시ㆍ도와 경계선을 맞대고 있는 인접 시ㆍ도의 부동산을 살 때만 취득ㆍ등록세가 면제된다. 그러나 인접 시ㆍ도가 투기지역일 경우엔 경계선이 직접 맞닿는 시ㆍ군ㆍ구에 대해서만 취득ㆍ등록세가 면제되고 나머지 지역은 면제대상에서 제외된다. 행정자치부는 이 규정이 지난해 12월 28일 공포돼 이날부터 보상금을 취득한 경우에 적용된다고 설명했다.
◆ 서비스업 사업용 토지에 대한 종부세 완화 = 올해부터 서비스업종에 대한 종합부동산세가 완화된다.
대상업종은 △관광호텔업 △유원시설업 △휴양업 △스키장업 △대중골프장업 △유통단지 △화물자동차 공동차고지 △도심지역 공장 등이다. 현재 사업용 토지에 대한 종부세는 공시지가 40억원 이상 토지에 대해 부과되며 공시지가 40억~200억원에서는 세율 1%, 200억원 초과는 1.6% 부과됐다. 그러나 서비스업을 영위하는 사업용 토지는 과세기준금액이 공시지가 200억원으로 높아졌고 세율도 200억원 초과금액에 대해 0.8%로 낮아졌다.
◆ 양도세 감면 아파트 특례 2007년까지 인정 = 외환위기가 가져다 준 양도세 감면 혜택 아파트에 대한 특례는 2007년까지만 받을 수 있다.
양도세 비과세 특례 아파트는 98년 5월 22일~99년 12월 31일과 2000년 11월 1일~2003년 6월 30일 기간 중 신축 주택을 취득한 경우 △양도시 5년간 발생한 양도소득 100% 감면 △기존 주택을 양도시 양도세 특례 주택은 소유하지 않은 것으로 보는 것이다. 개정법에서는 5년간 양도소득 100% 감면 혜택은 유지되지만 "기존 주택을 팔 때 특례 신축 주택은 주택으로 보지 않는다"는 규정은 2007년 말까지만 적용된다.
◆ 양도세 축소신고 가산세 40% - 2주택자의 양도세 중과 여부
일반
소형 주택
지방 3억원 주택
특례 주택
상속
결혼
비고
2
양도세 중과 대상
1
1
소형주택 먼저 양도시 중과 제외
1
1
어느 주택 양도해도 중과 제외
1
1
올해까지 일반주택 비과세 혜택
1
1
일반주택 먼저 양도시 비과세 가능
2
합가 후 2년 내 양도시 비과세 가능
세법 관련 내용은 기본적인 내용의 이해를 돕기 위한 것으로 위 규정을 적용하고자 할 경우 반드시 전문가와 사전에 상담하여 실무에 적용시 적합한지 검토하시기 바랍니다.
2. 월별 주요내용
(1) 1월 1월부터는 양도소득세가 한층 무거워진다. 실거래가 기준 과표가 모든 주택에 전면 도입되고, 1가구 2주택자의 양도세가 중과돼 세율이 현행 9-36%에서 50%로 상향 조정된다. 1가구 2주택자의 경우 장기보유특별공제도 배제된다. 그런가 하면 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령에 따라 지난해 2월 9일부터 시행돼 오던 옥탑방 등 소규모 주거용 건축물의 양성화기간이 올해2월 8일로 마감되었다.
(2) 2월 민간 아파트의 분양원가 공개 도입 여부, 채권입찰제 보완, 분양가 인하 등을 골자로 한 분양가 제도개선안이 나올 예정이다. 정부 공무원과 전문가들로 구성된 분양가제도개선위원회가 맡고 있다. 2월에는 또 2008년부터 공동주택 실내소음도가 45㏈(데시벨) 이하가 되도록 규정한 주택건설기준 개정안이 시행되고, 표준지 공시지가도 고시된다.
(3) 4월 2007년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격이 4월에 발표된다. 이번에는 올 한해 가파르게 상승했던 집값이 그대로 반영돼 강남은 물론 강북, 수도권의 공시가격이 눈에 띄게 오를 전망이어서 보유세와 거래세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 정부는 공시가격의 수준을 시세의 80% 선에 맞출 방침이다.
(4) 5월 2월에 발표된 표준지 공시지가를 바탕으로 개별지 공시지가가 일괄 발표된다.
(5) 6월 6월 1일 기준으로 공시가격 6억원 이상 주택을 소유한 사람에게는 종합부동산세가 부과된다. 내년 종부세는 과표 적용률이 70%에서 80%로 상향 조정돼 고가 주택의 세부담은 더욱 늘어날 전망이다. 이에 비해 공시가격 6억원 이하 주택에 대한 재산세 부담은 줄어든다. 지방세법 개정으로 공시가격 3억원 이하 주택은 전년도 재산세의 5%, 3억원 초과-6억원 이하 주택에 대해서는 10%를 각각 넘지 않도록 했다. 재산세와 종부세를 피하려는 사람은 과세 기준일인 6월 1일 이전에 처분하고 주택을 살 사람은 6월 1일 이후 구입하는 게 유리하다.
(6) 상반기 상반기에는 주택법 시행령 개정안이 시행된다. 이에 따라 창문틀 및 문짝, 지붕, 방수, 조경 등 18개 세부공사의 하자담보 책임기간이 1년씩 연장되고, 하자담보 항목에 20개 세부 공사가 추가된다. 또 아파트 등 공동주택의 관리 투명성을 높이기 위해 관리비 부과내역 등이 인터넷 홈페이지나 단지내 게시판에 의무적으로 게재된다. 이와 함께 아파트 전용면적을 늘리는 리모델링 가능 연한이 준공 후 20년에서 15년으로 앞당겨지고, 주상복합 아파트의 경우 상가 주인도 조합원으로 간주돼 집주인과 공동으로 리모델링 사업을 할 수 있게 된다.
주택건설 활성화를 위한 '알박기' 방지대책도 마련된다. 주택건설, 개발업체가 사업 용지를 80%만 확보하면 보유기간이 10년 미만인 토지는 시가로 사들일 수 있게 된다. 또 이르면 상반기부터 공익사업으로 토지를 수용할 때 땅 주인에게 보상비 대신 개발되는 땅의 일부를 지급하는 '환지 방식'이 도입된다. 이 제도가 시행되면 토지 소유자는 보상금의 전액 또는 일부를 해당 공익사업으로 조성된 토지나 주택, 상가 등으로 보상을 받을 수 있게 된다. 지난 해 인천 검단지구에 이어 올해 '분당급' 신도시가 추가로 발표된다. 이번 신도시는 강남 수요를 흡수할 수 있는 '요지'가 채택될 것으로 보인다.
(7) 7월 7월부터는 간판상호실명제가 시행되며, 넓이를 나타내는 '평'이나 무게를 측정하는 '돈' 등 비(非) 법정단위를 계약서나 광고, 상품 등에 사용할 수 없게 된다. 따라서 부동산 매매계약서는 '평' 대신 '㎡'로 표기해야 한다. 산자부는 지속적인 단속을 통해 위반사례가 적발될 경우 해당 업소나 기업에 대해 50만원의 과태료를 부과할 방침이다.
(8) 12월 신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도가 2007년 12월 31일자로 사라진다. 이에 따라 1998-2003년에 지어진 공동주택 60여만가구의 최초 입주자로서 1가구 2주택 이상 보유자는 내년 말까지 기존 주택을 매각해야 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다. 다만 당시 입주한 신축주택에 대한 5년간 양도세 100% 감면은 그대로 유지되고, 1가구 2주택 양도세 중과(50%)는 적용되지 않는다.
(9) 하반기 아파트 분양권과 재건축.재개발의 입주권을 팔 때 실거래가로 신고해야 한다. 현재 분양권은 거래 신고 대상에서 제외돼 있고, 재건축.재개발 조합원 입주권은 토지지분에 대해서만 관리처분계획상의 감정평가금액(권리가액)으로 실거래가를 신고하도록 돼 있다. 이 때 입주권의 경우 주거환경개선사업, 분양권 중에는 300가구 미만의 주상복합이나 사업승인 대상이 아닌 20가구 미만 주택의 분양권은 실거래가 신고대상에서 제외된다. 부동산을 거래한 뒤 쌍방이 공동으로 해야 하는 실거래가 신고도 매도·매수자 중 한 쪽이 할 수 있다. 실거래가 신고 기간도 종전 30일에서 60일로 늘어난다. 또한 간판상호실명제가 시행된다.
(1) 제도개요 ·근거 : 국토의계획및이용에관한법률 제117조 ·지정권자 : 건설교통부장관이 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정(동일 시·군·구내 지정은 시·도지사에게 위임) ·대상지역 : 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 ·지정효과 : 토지의 보유로 인한 부가가치창출 없이 시세차익만을 노리는 투기적거래를 억제하고 실수요를 통한 국토의 이용효율을 증진함
(2) 허가구역 지정현황 (07. 1. 현재) ·수도권(서울·인천·경기)의 녹지·용도미지정지역 및 비도시지역 ※ 자연보존권역인 가평·이천·여주·양평과 옹진·연천 제외 ·수도권 및 광역권(부산·대구·광주·대전·울산·마창진권)의 개발제한구역 ·충청권의 신행정수도건설 관련지역 8시9군 ·기업도시 신청지역 7개 시·군 ·혁신도시 후보지역 15개 시·군·구 ·서울 뉴타운지역(1~3차) 17개구 ·경기도 뉴타운지역 9개시 ·기타 지자체 자체 개발예정지 등 ·총 172시·군·구 21,498㎢【국토(남한면적)】의 21.5%
(3) 토지거래허가구역 지정현황
(2007년 1월 현재)
지 정 자
지 역
면적 (㎢)
기 간 (공고일,공고번호)
사 유
건 교 부
서울시 강북 뉴타운 개발지역 성북·성동·동대문·종로·중구의 11개동
15.7
’02.11.20~’07.11.19 (02.11.14, 299호)
서울 강북 길음· 왕십리 뉴타운지역
대전·청주·청원·천안·공주·아산· 논산·계룡·연기 등 충청권 7시2군 (13개시군구)의 녹지지역 및 비도시지역
3,567.1
’03.2.17~’08.2.16 (03.2.11, 31호)
행복도시건설
김포시전역·파주시 9읍면동·고양시 9동·인천시 검단동
25.1
’03.5.20~’08.5.19 (03.5.14, 101호)
수도권 김포·파주지구 신도시 건설지역
수도권 및 광역권(부산·대구·광주· 대전·울산·마창진권) 개발제한구역
4,294.0
’06. 5.31~’07.5.30 (06. 5.30, 199호)
개발제한구역 조정 등에 따른 투기방지 (05.11.25, 360호 재지정) (03.11.25, 268호 재지정) (01.11.26, 325호 지정)