<![CDATA[
<div><div><div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">안녕하세요 춘천가는 기차입니다</span></div><div><span style="font-size: 12pt;"><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">잠들었어야 하는 늦은 시각이지만</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">피곤한 몸을 추스리며 오늘도 정보 공유를 위해 PC를 켰습니다</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">오늘자 부동산 뉴스에 종부세,보유세 인상에 대한 기사가 떴습니다</span></div><div><span style="font-size: 12pt;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);">현 정부에서는 </span><span style="color: rgb(255, 0, 0);"><strong>"부동산으로 돈 벌 생각하지마"</strong> </span><span style="color: rgb(0, 0, 0);">라는 목소리를 내고 있는데</span></span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">여기서 부동산이란 아파트가 가장 많이 해당이 될겁니다</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">그래서 투자자들은 <span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">아파트에서 </span></span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">기타수단으로 발걸음을 돌리고 있는것은 사실입니다</span></span></div><div><br></div><div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"><div><span style="font-size: 12pt;">그 중에 하나가 바로 부동산의 </span><strong><span style="color: rgb(255, 0, 0); font-size: 12pt;">꽃</span></strong><span style="font-size: 12pt;"> </span><strong><span style="color: rgb(255, 0, 0); font-size: 12pt;">토지</span></strong><span style="font-size: 12pt;">인데요</span><br></div><div><span style="font-size: 12pt;">이 땅이란것은 부동산중에서 수익을 얻기까지 가장 오래걸리기도 하지만</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">금액대가 보통 3~5억은 있어야 제대로 된 필지를 하나 사서</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">건축을 하든, 투자로 가지고 있다가 시세차액을 보고 팔든, </span></div><div><span style="font-size: 12pt;">이상적인 계획을 세울 수 있습니다</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">물론 서울이나 일부 도시는 3~5억가지고도 힘들죠 <div class="autosourcing-stub-extra" style="-ms-zoom: 1; opacity: 1;"></div></span></div></span></div><br></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">하지만 3~5억도 순자산으로 가지고 있는 사람은 우리나라 10%도 안될겁니다</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">보통 10억이상 가지고 있으면 중산층이라고 하는데 </span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">10억이 부동자산까지 생각한 기준이라면</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">부동자산을 뺀 순수 현금으로 5억을 가지고 있기란 쉽지 않쵸</span></div><div><br></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">그렇다면 이 부동산이란 상품은 오직 중산층 이상의 전유물인가?</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">그렇지는 않습니다</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">경제신문에서 한 설문조사에 따르면 </span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">하층에서 중산층으로 가기 위한 가장 빠르고 확실한 방법은 부동산이라고 했습니다</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">저도 극히 공감하고 동감하는 바이구요</span></div><div><span style="font-size: 12pt;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);">사실인지 아닌지는 모르겠지만 </span><strong><span style="color: rgb(255, 0, 0);">자수성가</span></strong><span style="color: rgb(0, 0, 0);">했다는 고명인사들의 일대기를 보면</span></span></div><div><span style="font-size: 12pt;"><strong><span style="color: rgb(255, 0, 0);">부동산</span></strong>을<span style="color: rgb(0, 0, 0);"> 통해서 성공했다는 일화가 많습니다</span></span></div><div><br></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">하층에서 시작해서 중산층까지 </span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">삶의 질에 도달하려면 평균 150년이 걸린다고 합니다</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">아무리 평균수명이 높아졌어도 대대손손을 거쳐야만 가능한일입니다</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">하지만 누구나 중산층의 여유있는 삶을 원합니다</span></div><div><span style="font-size: 12pt;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">그래서 없는돈 있는돈 다 모아서 종자돈으로 부동산투자를 결심하죠</span></span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">부동산전문가들의 책을보며, 혹은 스터디를 통해 "나도 할 수 있다"라는 </span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">용기와 꿈을 얻고, 부동산투자를 시작합니다</span></div><div><br></div><div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"><div><span style="font-size: 12pt;">첫투자는 어렵지만 수익률면에서는 최고라는 토지를 선택합니다</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">하지만 여기서 문제가 발생되죠</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">바로 <span style="color: rgb(255, 0, 0);"><strong>"돈"</strong><span style="color: rgb(0, 0, 0);">입</span><span style="color: rgb(0, 0, 0);">니다</span></span></span></div><div><span style="font-size: 12pt;"><br></span></div><div><span style="font-size: 12pt;">일단은 가장 먼저 하는일이 동네공인중개사를 가는일이죠</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">보통 고객이 "땅보러 왔어요" 하면 정석적인 대답은</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">"생각하시는 위치가 있으시나요?" 겠지만</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">일반적으로 부동산은 "얼마짜리를 찾으세요?"가 될겁니다</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">다 그런건 아니지만 공인중개사는 일단은 메이드시키는것이 목표입니다</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">고객이 돈을 벌 수 있는 토지를 살 수 있게 돕는것은 일단 두번째문제고</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">일단은 <strong><span style="color: rgb(255, 0, 0);">수수료</span></strong> 두둑히 주는 매도자 물건을 메이드시켜주는것이 <strong><span style="color: rgb(255, 0, 0);">일순위</span></strong>죠</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">그래서 가격대에 맞는것을 추천해줘서 메이드를 시키는것을 목표로 가는거죠</span></div><div><span style="font-size: 12pt;"><br></span></div><div><span style="font-size: 12pt;">참고로 실물부동산에 비해 토지는 돈되는 물건은 중개사에서 찾기 힘듭니다</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">지주에게 곧 바로 연락이 가는 시스템이기 때문이죠</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">결국 내가 가진 소액으로 제대로 된 땅을 도저히 살 수 없는 현실에 봉착하고</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">뭔가 투자를 결심했는데 뭐라도 사야 직성이 풀립니다</span></div><div><span style="font-size: 12pt;"><br></span></div><div><span style="font-size: 12pt;">울며 겨자먹기로 투자처를 찾다가 겨우 찾은게 기획부동산물건!</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">기획부동산에 문의를 한 후 <span style="font-size: 12pt;">경계심을 바짝세우고 일단 방문 해봅니다</span></span></div><div><span style="font-size: 12pt;">번쩍번쩍한 번화가 한가운데에 위풍당당하게 자리잡은 신축 건물</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">사무실은 부동산투자의 성공비결이 집약되어 있는듯한 비쥬얼과 문구들</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">프로페셔날한 브리핑에 금방이라도 천지개벽할것같은 청사진을 그립니다</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">어느덧 투자자는 경계심을 풀고 </span></div><div><span style="font-size: 12pt;">이상적인 계획이 아니라 환상에 사로잡힌 미래를 계획하게 됩니다</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">우리가 로또 구매 후 1등이 된것처럼 <span style="font-size: 12pt;">환상의 미래를 계획하는것처럼 말이죠<div class="autosourcing-stub-extra" style="-ms-zoom: 1; opacity: 1;"></div></span></span></div></span></div><br></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">하지만 현실은 그렇게 녹록하지 않습니다</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">지금 우리나라는 개발도상국가가 아닙니다 </span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">1인당 국민소득(GDP) 3만불을 돌파한 선진국 반열에 들어온 나라인데</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">아무 싼 땅 산다고 오르는 나라도 아니고, 돈되는 땅은 싸지도 않습니다 </span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">소액으로 천지개벽할 토지를 구한다는건,</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">낙타가 바늘구멍에 통과할일 이라는거죠</span></div><div><br></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">그래서 오늘은 겉만 보기에는 그럴싸한 청사진을 그릴 순 있지만</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">실상은 돈안되는 토지의 사례를 하나 들어볼까 합니다</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">오늘 보여드릴 사례는 바로 수도권의 강남이라는 과천입니다</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">한 때 굉장히 핫했었던곳이며 </span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">제가 활동하는 카페에도 이 곳에 투자하신분들이 계십니다</span></div><div><span style="font-size: 12pt;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);">과천에서 어떤곳인지 이해를 돕기 위해 사진을 첨부해보겠습니다</span><div class="autosourcing-stub-extra" style="-ms-zoom: 1; opacity: 1;"></div></span><p style="text-align: center;"><img width="764" class="txc-image" id="tx_entry_73955_" style="clear: none; float: none;" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/blog/99E0544C5B2D38590A" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="과천지식산업1.jpg" exif="{}" actualwidth="764" id="A_99E0544C5B2D38590AC7A5"/></p><p><br></p><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">빨간색 네모칸안에 있는 임야입니다</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">눈으로 보기에는 위쪽으로는 지식산업센터가 보이고 </span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">아래로는 지식산업센터 택지지구가 있습니다 </span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">인근에 갈현역이라는 신설노선 예정으로써 역세권의 영향을 받으며</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">제2의 강남으로 불리는 과천이기때문에 </span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">샌드위치자리에 있는 저 곳은 곧 개발이 진행됨에 따라 </span></div><div><span style="font-size: 12pt;"><strong><span style="color: rgb(255, 0, 0);">"평당3000만원까지 가는것은 몇년 걸리지 않을것이다"</span></strong>라는 </span></div><div><span style="font-size: 12pt;"><strong><span style="color: rgb(255, 0, 0);">청사진</span></strong><span style="color: rgb(0, 0, 0);">을 받았을겁니다</span></span></div><div><span style="font-size: 12pt;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><br></span></span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"><strong><span style="color: rgb(255, 0, 0);">하지만</span></strong> <span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"><span style="font-size: 12pt;"><strong><span style="color: rgb(255, 0, 0);">현실은 공시지가 평당가 20만원짜리 임야+맹지인 개발제한구역이란거죠</span></strong></span></span></span></div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"><span style="font-size: 12pt;"><div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">얼핏 기억속에 약 3년전에 이 곳에 투자하면 어떻겠나? 하고 </span></div></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">자문을 구하신분이 계셨습니다</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">당시 약 80만원 가격으로 80평 지분투자 하고 싶다고 하셨던걸 </span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">극구 말렸던 기억이 나네요</span></div><div><span style="font-size: 12pt;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><br></span></span></div><div><span style="font-size: 12pt;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);">개발이 되는 진행상황에서 보자면</span></span></div><div><span style="font-size: 12pt;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">저 임야는 고사하고 <span style="font-size: 12pt;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">지식정보타운택지조차 공사가 제대로 들어가지 못했습니다</span></span></span></span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">지식정보타운택지의 인프라 조성만해도 5년정도로 예상하면</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">위에 개발제한지역의 임야는 10년 그 이상인 20년이 넘게 걸릴지도 모릅니다</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">만일 개발제한이 풀어진다고해도 저 많은 지분투자자가 있는한 민간개발업체는 포기할겁니다</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">결국은 <strong><span style="color: rgb(255, 0, 0);">국가</span></strong>에 <strong><span style="color: rgb(255, 0, 0);">수용</span></strong><span style="color: rgb(0, 0, 0);">해서 보상가로 나가는게 현실적인데 </span></span></div><div><span style="font-size: 12pt;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);">보상가로 나가면 </span><strong><span style="color: rgb(255, 0, 0);">40</span><span style="color: rgb(255, 0, 0);">만원</span></strong>도<span style="color: rgb(0, 0, 0);"> 못받고 나가는거죠</span></span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">그렇기 때문에 전 실패한 투자라고 생각하고 있습니다</span></div><div><span style="font-size: 12pt;"><br></span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">매번 강조하고 또 강조하지만 오늘도 또 강조하겠습니다</span></div><div><span style="font-size: 12pt;"><strong><span style="color: rgb(255, 0, 0);">토지투자하실때 꼭 명심하셔야 되는것 3가지</span></strong></span></div><div><br></div><div><span style="font-size: 12pt;"><strong><span style="color: rgb(255, 0, 0);">1.도로없는 땅 즉, 맹지는 사지마라</span></strong></span></div><div><span style="font-size: 12pt;"> <span style="color: rgb(0, 0, 0);">-건축법상 4m 이상의 도로만 건축이 가능하므로 </span></span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"> 특수한경우를 제외하고는 최소 4m이상의 도로가 접한 토지에 투자하십쇼</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"> 보통 4m는 차가 2대정도 통행할 수 있는 2차선도로라고 생각하시면 됩니다 </span></div><div><br></div><div><span style="font-size: 12pt;"><strong><span style="color: rgb(255, 0, 0);">2.임야는 사지마라</span></strong></span></div><div><span style="font-size: 12pt;"> <span style="color: rgb(0, 0, 0);">-가끔 낮은 임야는 개발되는 경우가 있긴 있습니다</span></span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"> 저도 개발되는 사례를 공유한적도 있으니까요</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"> 하지만 그것은 기본적으로 6차선 도로에 접해 있었으며</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"> 토지의 위치가 좋았고, 낮은 임야로써 개발이 가능해서 돈이 되었을뿐,</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"> 보통 임야는 투자순위에서 제외하는것이 좋습니다</span></div><div><br></div><div><span style="font-size: 12pt;"><strong><span style="color: rgb(255, 0, 0);">3.개발제한지역은 사지마라</span></strong></span></div><div><span style="font-size: 12pt;"> <span style="color: rgb(0, 0, 0);">-개발제한지역, 절대농지, 군사보호등등 사지마십쇼</span></span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"> 개발되지도 않을뿐더러 개발되면 국가에서 보상가만주고 땅 뺏어갑니다</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"> 다시 한번 강조드리지만 우리나라 개발도상국가 아닙니다</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"> 이제 아무땅이나 개발제한풀어줘서 개발시키지 않습니다</span></div><div><br></div><div><div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;"><div><span style="font-size: 12pt;">이렇게 3가지 명심하면 위에 같은 사례도 피할 수 있습니다</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">대부분 실패하시는토지들의 공통점은 </span></div><div><span style="font-size: 12pt;">산업단지, 역세권, 아파트단지등의 </span></div><div><span style="font-size: 12pt;">인근에 개발안되는 땅을 매입하는 경우가 많습니다</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">어떤곳이던간에 위에 3가지만 지킨다면 토지로 돈이 묶일일은 없습니다</span></div><div><span style="color: rgb(255, 0, 0); font-size: 12pt;"><strong>"내놓으면 언제든 팔린다는데?" </strong><span style="color: rgb(0, 0, 0);">라는말을 믿는분이 있으시다면</span></span></div><div><span style="font-size: 12pt;">내 토지의 가치를 알 수 있는 쉬운 <strong><span style="color: rgb(255, 0, 0);">방법</span></strong>은</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">1. 은행가서 토지담보대출을 받겠다고 상담을 받아보시거나</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">2. 공인중개사 사무실에 가져가서 물건 의뢰해보세요</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">돈안되는 토지는 은행에서도, 공인중개사에서도 손을 절레절레 흔들겁니다</span></div><div><br></div><div><span style="font-size: 12pt;">요즘 이런글을 쓰면 </span></div><div><span style="font-size: 12pt;">"니가 땅에 대해서 뭘 안다고 아는척이냐" 이런 소리도 많이 듣습니다</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">제가 비록 고명한 부동산전문가분들은 물론 </span></div><div><span style="font-size: 12pt;">전문가 뺨치는 재야의 고수들보다 모를수도 있겠습니다만</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">능력있고 이름있는 부동산전문가들이라고 좋은땅만 분양하냐? </span></div><div><span style="font-size: 12pt;">꼭 그렇진 않더라구요</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">어쨌든 제가 비록 그분들보다 부동산 관련 스펙은 부족할 수 있을지언정 </span></div><div><div><span style="font-size: 12pt;">토지투자를 하시는 초보분들에게 현실적인 조언을 해드릴 수 있기에</span></div><div><span style="font-size: 12pt;">앞으로도 활발한 활동 이어가도록 하겠습니다<div class="autosourcing-stub-extra" style="-ms-zoom: 1; opacity: 1;"></div></span></div></div></span></div></span></div></div><br></div></span></span></div></span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">끝으로 카페에 저를 즐겨찾기 해주시고 응원해주시는분도 계시고</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">또 제가 무슨일을 하는지에 대해서 궁금해하시는분들도 계시더군요</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">저도 역시 토지분양업을 하고 있습니다</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">기획부동산이냐고 물어보실수도 있으시겠지만</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">돈안되는 땅으로 남의 자산에 피해를 주는 행위를 하는곳이 그런곳이라면 전 아닙니다</span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">적어도 저는 업을 쌓는일은 안하거든요 </span></div><div><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">남의 마음에 멍들게 한 적도 없거니와 앞으로도 없을겁니다</span></div><div><span style="font-size: 12pt;"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">아무쪼록 긴 글 읽느라 고생하셨구요</span></span><br></div></span></div><div></div></div><p><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 12pt;">오늘도 평안한밤 되세요</span><br></p></div></div><p><br></p>
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소중한 정보 감사합니다
힘이 되는 댓글 감사합니다^^
전문가가 따로 계신가요? 실무에 능하신 분이 전문가죠. 정보감사합니다.
좋게 봐주셔서 감사합니다^^
저도 잠깐토지 분양하는일을 했었는데 토목작업해서 비싸게 분양했던 그업체는 그나마 나았다는(?)생각이 드네요. 꿈과 현실과의 괴리를 깰수있는것은 현실적인공부밖에없다는 생각이 이글을읽으면서 확고해집니다. 춘천가는기차님 글 감사합니다~~^^
맞습니다 비싸더라도 팔릴 수 있는 토지를 하는곳은 그나마 양심적이죠^^
억조마담님의 성투를 기원합니다!!