깡통전세,전세보증금 지켜주는 전세보증보험 가입건수 역대최대

[대구부동산 투자정보]

깡통전세,전세보증금 지켜주는 전세보증보험 가입건수 역대최대

전세 입주후 계약기간이 만료되면서 이사를 갈려고 해도 가지 못하는 깡통전세 상당히 많아지면서 전세 세입자의 입장에서는 쉽지 않은 상황입니다.

부채 비율은 주택담보대출 등 담보권 설정 금액과 전세보증금 합산액을 집값으로 나눈 것으로 통상 이 비율이 80%를 넘으면 '깡통전세'라고 합니다.

집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못할 위험이 크기 때문에 주의해야할 부분입니다.

특히 금리 인상에 전세 수요가 월세로 이동하면서 깡통전세 우려가 커지고 있는 상황입니다. 

국토교통부에 따르면 작년 11월 전국 월세 거래량은 10만6178건으로 1년 전과 비교해 22.6% 증가했습니다. 

전체 전월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중은 2021년 43.3%에서 2022년(11월 말 기준) 51.8%로 크게 올랐습니다.

집주인이 어렵사리 새 임차인을 구해도 전셋값이 뚝 떨어져 기존 임차인의 보증금을 돌려주려면 추가로 자금을 조달해야 하는 상황입니다. 

한국부동산원에 따르면 작년 전국 아파트 전셋값은 8.99% 하락했습니다. 

특히 서울(-10.41%), 경기(-12.65%), 인천(-15.13%) 등 수도권에서 하락 폭이 컸습니다.

금리 인상으로 전세대출에 대한 임차인의 부담이 커지면서 월세화가 빠르게 진행되고 있으며 전셋값이 하락하면서 임대인의 보증금 반환 위험이 커진 상황 이라고 말했습니다.

전세보증금을 지키려면 전세 보증보험이 사실상 유일한 대안이라고 할수 있습니다. 

실제 깡통전세 우려에 보증금 반환 보증보험 가입 건수는 역대 최대를 기록했습니다.

작년 HUG가 발급한 전세 보증은 23만7797가구로 2013년 9월 첫 상품 출시 이후 가장 많은 수이며 작년 발급금액은 총 54조4510억원에 달합니다.

동시에 HUG가 집주인 대신 보증금을 변제한 '보증사고'도 급증했습니다. 

작년 반환보증보험 사고금액은 1억1731억원으로 2021년(5790억원)보다 2배 이상 늘었습니다. 

문제는 보증기관을 통해 보증금을 돌려받으려면 수개월이 걸리고, '빌라왕' 사례처럼 임대인이 사망하면 상속 절차가 마무리될 때까지 보증금 지급이 무기한 연기된다는 점입니다.

올해도 수요자들의 전세 기피와 수요 감소에 따른 전셋값 하락이 계속될 전망이라고 할수 있습니다.

전세대출 이자 부담으로 인한 전세 수요 감소 이며 임차보증금 반환 리스크,갭투자 관련 전세 매물 증가등 깡통전세의 문제점도 상당한 상황입니다.

전셋값 하락이 지속하면 깡통전세 위험이 더 커질 수밖에 없으며 임대인들이 보증금을 반환하지 못해 HUG 등 보증기관의 대위변제가 증가하면 재무 건전성 문제가 발생할 수 있습니다. 

현행법에 따라 HUG는 자기자본의 60배까지 보증할 수 있는데, 이같은 추세라면 2024년까지 보증배수가 66.5배에 달할 것으로 추정됩니다.

전셋값이 하락하면 역전세난이 발생하고, 집주인은 새로운 세입자를 구해 채무를 상환하기가 어려워지게 됩니다.

이런 상황으로 인해서 버티다 못해 집을 급하게 팔면 매매가격이 더 하락하는 등 연쇄 현상이 반복되는 상황이 될수 있습니다.

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