* 본 카페의 모든 답변은 구체적인 자료나 서류상의 확인 없이, 오직 질문자의 주관적 판단이나 일방적 주장에만 근거하여 작성되어지며, 또한 상담자의 법적확신 부여되어 있지 않기 때문에 법적 효력은 전혀 없습니다. 따라서 질문자가 현재 처한 법률적 상황에 그대로 적용될 수 없고, 향후 관련 절차진행 중에도 질문시에 없었던 새로운 사실관계 및 제반사정에 따라 그 적용 및 결과가 확연히 달라 질 수 있으므로, 참고적으로만 읽어 보시기 바랍니다.*
안녕하세요.
상담지기입니다.
안타깝게도 질문에서 제시한 방법외에 다른 대책은 없어 보임.
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질문내용:
1. 담보신탁된 APT (의 전세금은 어떻게 되는가?)
ㅇ 건설자 : A건설 (아파트분양사업자)
ㅇ A건설 국민주택기금 대출채무에 대한 보증 : 대한주택보증(대주보)-우선수익자
ㅇ 등기상 소유자 : 아시아신탁 (대주보의 요청으로 A건설이 담보신탁을 맡김)
* 아시아신탁 소유 APT는 전체 130가구 중 50가구 (즉, 25% 정도 담보신탁됨)
2. 경과
ㅇ ‘14.1월 전세계약 체결 (임대계약자 및 전세금수령자 : A건설)
ㅇ 1/29 임차인 선입주(A건설의 양해) 및 확정일자 처리
- 전세보증금 7,000만원 / 계약및 중도금 지불 3,800만원 / 미불잔금 3,200만원
ㅇ 이후 우선수익자 및 신탁소유자의 전세동의 후 잔금 지급함을 상호 이해함
* (세입자가 이해한 보증증권 발급절차)
전세계약 -> A건설 근저당액 하향(8천->5천) 및 대주보에 전세계약 승인요청
-> 대주보가 아시아신탁에 동의요청->아시아신탁의 최종동의 -> 전세금 완불 ->
대주보의 증권발급 (그런데 A건설이 근저당액 하향을 못해 더 이상의 진행이 중단됨)
ㅇ 계약 후 5개월이 경과해도 A건설은 근저당액 하향을 하지 못하고 세입자에게
몇 차 잔금지불을 요청하였으나 세입자는 전세동의를 받지 못한 상태에서 잔금처리는
당초 계약시 설명한 것과 다를 뿐만 아니라, 대주보의 의견도 잔금 선처리는 위험할
수 있다기에 잔금지불하지 않음
3. 문제발생
ㅇ 최근 A건설의 다른 대출건(하나은행 16억) 연체(6/19)되어 대주보는 상기
근저당 하향 뿐 만 아니라 이 은행연체도 처리되지 않으면 보증증권 발급 불가 의견
4. A건설의 자구방안
타 지역 아파트분양사업(현재 사업권만 인가받음)의 사업권을 양도하는 방안으로
은행채무를 처리하고 이 전세아파트의 근저당처리도 해결하겠다는 의사표시
5. 기타 조건 및 예상
1) 전세금을 신탁사가 아닌 A건설에 납부하고 전세계약도 A건설과 체결
2) 대주보와 아시아신탁의 전세동의를 받지 못함
3) 소유권이 신탁되어 대주보를 제외한 타금융권이 채무환수 차원의 경매처분 곤란할 것임
4) 전세보증금 일부만 납부 (A건설은 시세 보다 미달된 채무이기에 경매처리 불원할 것임)
** 아파트 시가 1억2,000 A건설의 근저당채무액 8,000 전세금(일부)납입 3,800
6. 세입자의 대책은?
A건설이 연체처리와 근저당하향을 하여 보증증권을 받으면 좋겠지만, 다른 대책은?
질문자: 달봄