Ⅲ. 조합원입주권의 비과세
1. 조합원입주권의 비과세요건
입주권상태에서 양도소득세비과세를 받기 위해서는 관리처분인가일 현재 1주택을 보유해야 하고, 3년 이상의 보유요건(거주요건 필요시 2년 이상 거주요건)을 충족해야 하며, 입주권의 양도시점에 다른 주택을 가지고 있지 않아야 한다. 일반 주택의 비과세요건과 거의 유사하지만, 가장 커다란 차이는 인가일 현재1주택만 보유되어야 한다는 요건이다.
·인가일 현재 1주택 + 보유거주요건충족 + 양도일 현재 다른 주택 없을 것
위의 요건은 모두 충족되어야 하고 하나라도 충족되지 못한 경우 조합원입주권을 양도시 비과세를 받을 수 없다. 요건을 세부적으로 검토해 보자.
(1)관리처분인가일 현재 1주택(2005년 5월30일 이전 사업계획이 승인된 경우 사업계획 승인일 현재 : 이하 동일)이어야 한다.
인가일현재 2주택이상을 보유했다면 비과세 적용 못한다. 예를 들어 인가일 이후에 2채 중 한 채를 양도하고 차후 조합원 입주권을 양도할 때 비과세를 받을 수 없다. 만약에 입주권이 아니라 주택상태였다면 한 채만 보유한 상태가 되었기 때문에 비과세가 가능하지만, 주택이 아닌 입주권으로서의 비과세요건을 충족하지 못했기 때문에 과세된다.
(2)보유 및 거주요건을 충족해야한다.
종전에는 관리처분인가시점을 기준으로 판단했다. 따라서 인가일 현재 3년 보유 2년 거주되지 못했다면 무조건 과세되었다. 그러나 사정이 변경되어 현재 판례는 보유요건은 취득일부터 실제 입주자의 퇴거일(단전, 단수확인 등)까지의 기간으로 판단하고, 거주요건은 전입일부터 퇴거일까지의 기간을 가지고 판단한다.
(3)양도일 현재 다른 주택이 없어야 한다. 이 때 다른주택의 개념은 양도소득세가 과세되는 주택을 의미한다. 그러므로 양도소득세가 비과세되거나 조세특례에 의해서 비과세판단시 제외되는 다음 주택은 비록 2주택이지만 주택이 없는 것으로 본다
·조특법에 의한 감면대상임대주택, 미분양주택, 신축감면주택, 농어촌주택
·소득세법에 의한 일시적 2주택, 공동상속지분권자 중 소수지분권자, 사업용재고자산(건설업, 부동산매매업). 다만, 상속주택, 동거봉양주택, 혼인합가주택, 문화재주택, 이농귀농주택은 다른 주택에 포함된다.
Ⅳ. 인가일 현재 2주택 보유 중 1주택양도시 비과세 판단
인가일 현재 2주택을 보유한 상태로서 이 중 한 채를 먼저 양도할 때의 비과세여부를 판정한다. 다만, 2006년 이후 인가받은 조합원과 입주권승계조합원의 경우 입주권이지만, 주택수에 포함되기 때문에 별도의 판단을 해야 한다.
1. 2005년 말까지 관리처분인가를 받은 원조합원과 승계조합원 중 2005년 말까지 원조합원의 지분을 승계한 경우
(1)일반주택을 사업기간 중 먼저 양도시 : 재건축재개발사업기간(관리처분인가일부터 준공일까지) 중 조합원입주권은 실제 주택사용여부에 불구하고 주택이 아니다. 따라서 일반주택이 3년 보유 2년 거주되었다면 1주택이기 때문에 비과세 가능하다.
(2)일반주택을 재건축재개발아파트 준공후 1년내 양도시 : 재건축재개발아파트는 비록 사업기간 중에는 권리의 상태로 존재하지만, 준공이 되면서 주택으로 변환된다. 이때 종전주택의 거주기간과 보유기간 그리고 공사기간도 통산해서 보유기간과 거주기간을 따지게 된다. 즉, 준공이 되면서 소급해서 주택으로 살아나게 되고 일반주택의 취득시점부터 2주택이 된 것으로 취급된다. 결국 준공이 되면 2주택으로서 세금을 내야 한다. 만약 중과세대상이라고 한다면 50%의 세율이 적용되기 때문에 준공전에 일반 주택을 양도하느냐 준공후에 양도하느냐에 따라서 비과세와 중과세가 달라지는 기준점이 된다.
(3)조합원입주권을 사업기간중 먼저 양도시 : 입주권은 입주권으로서의 비과세요건을 갖추어야만 비과세된다. 인가일 현재 2주택이었기 때문에 무조건 과세된다.
(4)입주권이 아파트로 준공된 이후 재건축재개발아파트를 양도시 : 2주택이므로 과세된다.
세무법인 코리아베스트 대표세무사
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