박소장의 고민 인터넷과 울산부동산 ,재개발 지역 물건 구매 때 고려 해야 하는 점

인터넷 세상과 울산 부동산(업자가 본 소비자의 맹점) “지금 부동산이 내린다면서요?” 하고 물어 보는 사람이 꽤 있습니다. 재테크를 하신다는 분의 대부분은 시장의 상황을 보는 것이 아니라 신문이나 방송 , 인터넷으로 정보를 취득 하다 보니 울산의 상황과 동 떨어진 결정을 하시는 분들이  많이 있어 보입니다. 사실은 강남의 집값 흐름은 제 보다도 더 잘 알고 계신 것 같습니다. 집은 들어서 옮길 수가 없습니다 강남에 아무리 집이 남아도 울산으로 옮길 수 없고 울산에 남아도 강남에 가져 갈 수 없습니다. 다시 말하면 공급의 유동성이 떨어집니다. 울산과 수도권 사이에는 서로 비슷한 측면도 있지만 아주 다른 측면이 존재하게 되고 그러한 이유로 그 지역 자산의 가격을 형성 하게 됩니다. 집은 그 지역의 가격 변동의 key 를 잘 이해 하셔야 합니다. 울산과 서울은 집값을 움직이는 요인이 다릅니다. 강남은 학원이 많아서 그렇게 비싼가요? 땅값이 비싸서? 비싸지면 왜 비싸지게 되는 것일까?  그냥 서울에는 돈 있는 사람이 많아서 라고 하지만 대부분은 그렇지 않습니다 집을 깔고 사는 사람들의 소득은 울산이나 서울이나 보통의 경우는 대동소이 합니다. 울산에 근무 한다고 연봉을 작게 주고, 서울에 근무 하면 비싼 집을 사라고 연봉을 더 주는 건 아닙니다. 중요한건 그곳에 집을 사면 집이 큰돈을 벌게 해 주기 때문 입니다. 그 돈을 투자하여 쾌적한 집을 사서 살으라 하면 재건축 아파트의 녹물을 먹어가며 거주 하려 하지를 않죠. 그런 삶을 위해서 몇 억씩 되는 돈의 이자를 물어가며 보유하려 하지 않습니다. 그러니까 보유만으로도 큰돈을 버니까 그깟 이자 좀 줘도 된다는 거죠. 그러니 그 물건이 얼마가 되든 사려는 거죠. 내가 깔고 거주 하기엔  비싸지만 요게 돈 벌어 주니까 그러니 돈 벌어 주는 집을 보유 하려는 사람이 많아지고 그게 수요가 되고 지방에 있는 사람도 필요 하지 않은 집 사려하고 아무리 비싸도 팔리니 아파트 지을 수 있는 땅만이라도 있으면 돈이 팍팍 올라 갑니다. 그러니 전국에서 그 곳에 땅을 사려고 하고, 그 수요에 의하여 집 값은 더 올라 갑니다.   울산은 오로지 자신이 가진 가치(위치,구조,가격등)에 의하여 가격이 결정 되는 것입니다. 다만 분양권이 살아 날 때는 서울과 같은 논리가 한시적으로 적용되는 현상입니다. 돈을 놓고 돈을 먹으니 더 돈을 내지르는 것이겠죠. 환란 때 인가요? 방송에서는 현금을 보유 하는 게 최선이라 전문가란 사람이 입만 열면 이야기 했지요. 그때 박소장은 지금이 아니면 좋은 물건 안 나오니 좋은 물건 보이면 사라고 이야기 했죠. 근데 쟁쟁한 전문가의 이야기에 구멍가게 주인 박소장 말은 아무도  귀 기울이지 않더군요. 그 이야기를 들은 몇 몇 미친(?)고객들만 분수에 맞게 아파트 몇 개 사 두었지만요. 20평대 초반으로.... 그 분들은 기존 전세자 전세 기한이 만기 되는 이번 달에 다 매각 했습니다.   인터넷이 말하는 국가 부도 사태와 부동산의 폭락은 현금을 쥐고 있는 사람에게 이익일까? 아닙니다. 현금은 급격한 인플레이션에 의하여 가치가 폭락 합니다. 부동산만 폭락 하는  것은 아니지요. 되래 부동산의 보유가 현금보유 보다 나을 수 있습니다. 그런데 폭락하는 부동산의 특징은 무엇일까요? 이럴 때 우리가 봐야 할 것은 거품의 정도입니다. 24평에 단지도 좋고 인기가 있는 자산이면 누구라도 사야 합니다. 국가가 부도나도 결혼은 해야 하고, 줄인 살림도 살아야 하고 수요는 계속 올라 오지요. 그런데 몇 억의 대출을 안고 있고 그 이자를 내어야 하고 더 이상 수익이 나지 않는 부동산은 그게 거품입니다. 거주하기 위해 몇 억의 대출을 낸 자산들.... 인터넷 세상에서 나오는 정보는 참고를 좀 해야 할 뿐이지 믿어서는 안 됩니다. 중요한 건 그 지역의 수요가 그 자산에 어떤 영향을 미치는지가 중요 합니다.   재개발 지역의 환상 사무실에 앉아 있다 보면 재개발 지역의 주택을 찾으러 오시는 분이 많습니다. 그 분들의 가장 중요한 잣대는 정비구역에 들어갔는지 아님 그 밖인지가 아주 중요 합니다. 살다가 재개발 되면 로또 뽑는다는 마음으로 그런 분들 중 여러분이 계시다면 이것을 참고 하시면 됩니다. 이 땅에 아파트를 지었을 때 분양이 잘 될 것인가 여부입니다. 조합 방식이든 매입방식이든 누구든 시공사가 아파트를 지었을 때 분양의 가능성이 있어야 사업이 시행되기 때문입니다.(신정동 보다 변전소 지역은 정비구역 지정이 되어 있다 해도 사업의 진행이 어려워 집니다.) 또한 그 지역 중 중요 시설이나 주유소 대형교회 등 이 있다면 그 정비구역의 가운데가 아니라면 제척 되기 쉽습니다.(그러한 시설은 영업권 등 보상 금액을 많이 요구 하게 됩니다) 그러한 시설의 불럭은 피하셔야 합니다.(주유소 뒷집은 안 될 가능성이 큽니다.) 그 시설만 제척 하는 것이 아니라 경우에 따라서는 블록 전체를 제척 하게 됩니다 그 자산이 위치하고 있는 곳이 그 정비구역 가장자리에 위치하고 있고 땅의 폭이 좁다면 제척될 가능성이 크집니다. 그러한 곳은 공원 등 기반시설 밖에 쓸수 없는데 아파트가 들어 설 수 없는 곳에 조금이라도 가격이 비싸면 그런 블록은 제척 하고 하려는 것은 당연 합니다. 학교나 공공시설에 의하여 지역의 면적이 좁게 한정 되어져 버리면 경제성이 안나오게 됩니다. 인근에 혁신도시 같은 공공용지의 공급이 많아지게 되면 재개발로 재미 보기가 어려워 질 것입니다. 아무래도 재개발 방식으로 공급되는 택지가 비싸져 싸게 공급되는 공공택지를 건설사가 선호 하게 되는 것입니다. 새로 조성 되는 택지는 공원이나 도로 등 기반 시설이 좋은 반면에 재개발 지역은 기존건물 철거, 토지의 평단작업 등 외적인 경비가 많이 들기 때문입니다.     수암신한 부동산 박소장