제2강) 등기부상 권리분석의 첫번째 원리

[경매천사]

 어제 아침은 서재 창틈으로 스며드는 햇살이 포근하더니 오늘은 쌀쌀한 기운이 느껴지네요.

오늘, 내일 많이 춥다니까 옷들 단단히 여미고 외출하시기 바랍니다.

 그나저나 기상청에서는 오늘 눈이 많이 내린다고 예보했는데, 여지없이 예보가 또 빗나가 버렸네요. 언제쯤에나 기상청의 예보를 신뢰하고 다음날을 대비할 수 있을지......

기상청에 다니는 제 친구 말에 의하면, 작년 여름 기상청 직원들 체육대회 하는 날 엄청난 비가 퍼부어서 행사를 망쳤다니까 당분간 기상청의 예보를 함부로 믿어서는 안되겠습니다^^:

그나저나 오늘은 한국원소님의 눈망울도 모처럼 초롱초롱한 게 강의장 분위기가 참 좋습니다.

자, 그럼 행복한 부자로 가는 첫발을 힘차게 내디뎌 볼까요?^^

경매로 수익 내는 과정은 다들 아시죠?

그래도 점검차원에서 그 가슴 설레는 과정을 머릿속에 한 번 그려 볼까요.

일단 먼저 대법원 사이트 혹은 유료정보 사이트에서 물건을 검색한 뒤 현장조사(흔히들 '임장'이라고 하지요)를 통해 물건의 가치를 판단하고, 임차인 혹은 권리자를 만나 명도의 용이성 혹은 사건 해결의 난이도를 판단한 뒤 적정가격에 응찰하여 낙찰 받고 곧 잔금을 납부하여 소유권을 취득하고, 인도명령(명도소송) 혹은 협상을 통해 점유자를 내보내고 도배, 장판 등 내부 인테리어를 통해 물건의 가치를 높인 뒤 적정가에 매도하는 것, 이것이 경매로 수익을 일구는 보편적인 과정이겠지요.

 위 과정은 그 중요도에 따라 권리분석-현장분석-낙찰-명도-매각 으로 대별할 수 있겠는데요. 보시다시피 경매로 수익내는 과정의 시작이 권리분석인 만큼 권리분석 공부는 아무리 강조해도 지나침이 없는 중요한 영역이라 할 것입니다.

 만약 권리분석에 실패하여 입찰하지 말아야할 물건에 응찰하였다면 위 낙찰이후의 과정은 밟아보지도 못하고 금쪽같은 보증금을 날리거나 혹은 낙찰불허가 신청, 낙찰허가 취소 신청 등의 아무런 경제적 이익없는 절차 들을 진행하느라 몸 고생, 마음고생만 겪게 되는 최악의 경우가 발생할 수 있다는 것, 우리가 기초부터 튼실하게 권리분석 공부를 해야 할 이유를 여실히 보여주는 대목입니다.

자, 권리분석 공부의 중요성은 이쯤만 해도 머릿속에 충분히 각인 되셨을 테니 이제부터 그 재미있으면서도 오묘한 원리들에 들에 대해 본격적으로 한 번 공부를 해 볼까요?^^

경매매물을 선정할 때는 물건의 가치에 대한 분석이 먼저 선행되는데 꼼꼼하게 현장조사를 해 본 결과 감정가나 최저가 대비 물건의 가치(실수요자 입장에서는 급매가보다 저렴한 것이 기준이 되겠고 경매투자자 입장에서는 노력 이상의 양도차액이 보장되는 시세가 되겠지요)가 확인되면 법적인 문제가 없는지에 대한 최종적인 검토가 진행됩니다.

 물론 먼저 법적인 검토, 즉 권리분석을 한 연후에 일견 보아 법적인 문제가 없다고 판단되면 현장으로 달려가는 게 올바른 과정일 수도 있습니다만 이는 경매인 각자의 개성문제이니 어느 방법이 옳다고 할 수는 없겠지요. 경매공부 꾸준히 하고 현장 몇 번 가다보면 자신에게 맞는 방법을 금방 찾을 수 있을 것이니 지금부터 너무 조급해 하실 필요는 없겠습니다.

 아무튼 경매에서 법적인 문제의 핵심은 등기부상의 복잡한 권리관계들이 낙찰을 통하여 과연 소멸 될 것인가의 문제라 하겠지요. 저당권과 가압류, 가처분들로 지저분해진 등기부가 낙찰로 인하여 깔끔하게 정리되지 않고 그대로 남아있는 상태에서 낙찰자에게 넘어온다면 아무도 그 물건에 응찰을 생각하지 않을 것이고, 그렇게 되면 경매제도 자체가 무용해 질것입니다.

 그래서 관련 법률에서는 (주로 경매절차와 관련된 민사집행법이 되겠습니다), 경매물건의 복잡하게 얽힌 권리관계들은 원칙적으로 소멸되도록 규정하고 있고 실제로 대부분의 매물들은 낙찰을 통하여 복잡했던 권리관계가 깔끔하게 정리된 채 낙찰자에게 넘겨집니다.

어떤 부동산이 경매가 진행된다는 것은 해당 부동산의 소유주가 빚 즉, 채무가 있는데 그 채무를 제때 갚지 못했다는 의미와 상통하는데, 그 채무를 담보하기 위하여 해당 부동산에 저당권을 설정해 둔 사람은 저당권에 기하여 경매를 신청했을 것이고(이를 '임의경매'라고 합니다) 담보 없이 돈을 빌려준 사람은 법원에 소송을 제기하여 돈을 지급하라는 확정판결(이를 '채무명의' 혹은 '집행권원' 이라합니다. 경매등 강제집행을 할 수있는 권원이라는 뜻이지요)을 받은 뒤 그 판결을 통하여 경매를 신청(이를 앞선 임의경매와 대비하여 '강제경매'라고 합니다)했을 수도 있습니다.

이 경우 돈을 빌려준 사람이 한 사람일 수도 있고 여러 사람일수도 있습니다. 이렇듯 하나의 부동산에 다수의 채권자들이 관계되어 있고, 부동산 등기부에는 다수의 권리관계가 얽혀 있는 것이 경매매물의 통상적인 경과인데, 이때 법원이 나서서 해당 부동산을 매각하고 그 매각대금으로 다수의 권리자들의 법적인 문제를 정리해 주는 절차가 바로 경매입니다.

즉, 낙찰자가 납부한 매각대금을 순위에 따라 채권자들에게 나눠주고 그들의 권리를 소멸시켜 온전한 상태의 소유권을 낙찰자에게 넘겨주는 과정이 경매하고 보시면 되겠습니다.

결국 이 같은 경매제도의 본질에서 권리분석의 중요한 원리하나를 추출해 낼수 있는데 바로 등기부상에 기재된 권리 중 금전지급과 관계된 권리들은 매각대금 중 순위에 따라 배당받고 소멸하는 게 원칙이라는 것입니다. 설사 순위에 밀려 배당을 받지 못해도 그 권리가 금전과 관계된 권리라면 소멸하는 것 이 원칙입니다.

뒤늦게 권리를 설정한 자 즉, 후순위권자들은 그 권리를 설정할 당시 순위에 밀려 배당을 받지 못할 수도 있다는 각오를 한 사람들이기 때문에 굳이 보호할 필요가 없을 뿐만 아니라, 배당받지 못한 후순위 채권자들의 권리를 낙찰자가 인수한다고 하면 해당물건을 제값 받고 팔기는 애시당초 불가능해 지기 때문입니다.

 결국 경매매물에 대한 권리 분석 시 명심해야할 첫 번째 원칙은 등기부상의 권리 중 금전지급과 관계된 권리들은 전부 소멸한다는 것입니다. 앞선 살핀 대로 금전지급과 관계된 권리들이 소멸하는 이유는 낙찰자가 납부한 매각대금으로 배당을 받거나 배당받을 가능성이 있었기 때문입니다.

자, 경매에 갓입문하신 초보자분들은 오늘 배운 원리를 머릿속에서 음미할 시간이 필요하실테니 이쯤에서 오늘 강의를 끝내도록 하겠습니다. 다음 시간에는 금전지급과 관련된 권리들이 어떤 것들이 있는지와 첫번째 원리만큼이나 중요한  권리분석의 두번째 원리를 배워보도록 하겠습니다.

날씨가 변덕스러우니 감기들 조심하시구요.

이번 글에 댓글이 30개 이상 달리는 그 날, 오늘 아침의 한국원소님 처럼 초롱초롱한 눈망울로 다시 뵙겠습니다~^^

<오늘의 복습>

1. 경매로 수익내는 과정을 크게 다섯가지로 대별해보기.

2. 임의경매, 강제경매 구별하기

3. 채무명의 혹은 집행권원의 정의 이해하기

4. 권리분석의 첫번째 원리 이해하고 암기하기

[다향]

1. 권리분석-현장분석(임장)-낙찰-명도-매각
2. 임의경매: 소유자의 채무를 담보하기 위해 해당 부동산에 저당권을 설정한 사람이 저당권에 기하여 경매를 신청한 경우
강제경매: 담보없이 돈을 빌려준 사람이 법원에 소송을 제기하여 돈을 지급하라는 확정판결을 받은 뒤 그 판결을 통하여 경매를 신청한 경우.
3. 경매등 강제집행을 할 수 있는 권원으로 법원에 소송을 제기하여 돈을 지급하라는 확정판결을 받은 경우 그것을 일컫는 말
4. 등기부상의 권리 중 금전지급과 관계된 권리들은 전부 소멸한다는 원리

[난프로0978]

강의내용이 머리에 쏙쏙 들어옵니다 감사힙니다

[까칠대마왕]

감사합니다.

[시선]

감사합니다.

[랭킹1위]

바쁘신 일정속에 회원분들에게 강의를 해주시는 천사님의 열정에 깊은감사 드립니다.

[롱런]

명쾌한 강의! 감사합니다.

[장태풍]

공부 잘 했습니다 감사합니다

[모우]

감사합니다...^^

[매화수]

감사합니다~

[행복한백수]

잘 읽었습니다..감사합니다..

[와탕카]

잘 읽었습니다. ^ ^

[이카루스K]

잘 읽었습니다. ^^*

[형광펜]

잘 배우고 갑니다

[구르믄]

잘 읽었습니다..감사 합니다.

[깜찍영선]

감사합니다~

[알토란]

고맙습니다~~
다향님의 정답도 잘 숙지 하겠습니다~~*

[고독한별]

감사합니다^^

[고수를 꿈꾸며]

항상 느끼는 거지만 정변호사님은 쉽게 풀어쓰신다는거..^^; 잘 배우고 있습니다.

[대조영]

공부 잘 하고갑니다

[baguette]

잘읽고갑니다.. 감사합니다. ^^

[달팽이]

잘 알았습니다.

[걸어가며]

아하 그렇군요. 감사합니다.

[오우석]

감사합니다

[Hans]

고맙습니다.

[Jason]

감사합니다.

[허상무]

강의 감사합니다.

[라일락 (수원)]

다시 처음부터 공부합니다...

[촛불같은 인생]

알기 쉬운 설명 감사합니다

[뚝딱]

좋은글 감사합니다. ^^

[모나카]

ㅎㅎㅎㅎ 차분히 여러번 읽어보려고 합니다.ㅎㅎㅎㅎㅎ

[andrewkim]

강의를 정말 잘하시네요.. 머릿속에 쏙쏙 들어옵니다. 정말 감사드립니다. 앞으로도 많이 가르쳐 주세요.

[아벨]

좋은글 초보자입문한 저에게는 알기쉽게 정리해서 줘서 감사합니다 홧팅!

[나무꾼과선녀]

잘 읽었습니다.

[인생성공]

종은정보 감사합니다

[코난의시대]

글을 읽고 있으니 앤소니님의 실전경매 노하우를 복습하는 기분입니다! 감사합니다!

[치아라마]

감사합니다.

[도민고]

감사합니다

[천불]

초보로서 이런강의는 너무 감사할 따름입니다.

[꿈꾸는개미]

너무감사합니다^ ^