토지 투자의 세 가지 원칙- 길, 법, 물

[가을의 소리]

토지투자요령-토지 투자의 세 가지 원칙- 길, 법, 물♠

첫째, 모르면 '길'을보고사라

둘째, 사고싶으면 '법'을알라.

셋째, 이왕이면다홍치마다. '물'이없으면쳐다보지말라.  

토지 투자의 첫 번째 요소는'길'이다.

"땅의 가치는 도로가 결정한다"는 말이 있다. 천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다. 서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다. 전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 그리곤 했다. "모르면 금보고 사라"는 말이 있듯이 토지 투자자는 길을 보고 사야 낭패 보지 않는다.

토지 투자로 성공하기 위한 두 번째 요소는 토지 관련'법'에정통해야한다는것이다.

토지 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다. 현재가치에투자하는것이아니라불확실한미래가치에투자하기때문이다. 그미래는무엇으로보장받는가. 바로"법"이다. 우리나라에선112개의벌률에서지정·운영하고있는298개용도지역·용도구역중건폐율, 용적률등구체적인토지이용규제가뒤따르는지역·지구가182개나된다.

모든 법률을 상세히 알 필요는 없지만, 최소한땅투자와직결된주요법률은알고있어야낭패를당하지않는다. 해당토지에어떤법률이적용되는지는파악해야한다는것이다. 알고있으면유익한 법률로는'국토의계획및이용에관한법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법' 등이있다.

토지이용계획확인원을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역등각종제한및건축규제사항이해당되는지살펴봐야한다. 즉전용가능여부, 건축허가가능여부, 도시계획도로에편입되는지여부등을살펴봐야한다.

남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군등팔당호주변은수질보전특별대책지역으로지정돼있어건축행위가엄격히제한된다. 특히특별대책지역1,2 권역가운데1권역내농림지역에서는공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설등이들어서지못한다. 그러나2권역에서는입지제한이없다. (1권역은상수원수질에직접영향을미치는지역이고2권역은1권역의외곽지역으로수질에간접적인영향을미치는지역이다. )

녹지 중에서 개발이 허용되는 지역은 자연녹지뿐이고 농지 중에서는 비농업진흥지역뿐인데, 농업진흥지역도2005년에농지법이개정되면도시자본유입이비교적자유로워져서가격탄력성이좋아질것으로보인다. 임야는준보전산지가개발이자유로운편이다.

군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요하다. 관할지자체의허가를받았더라도군당국의동의없이는건축이불가능할수도있기때문이다.

토지 투자 성공으로 가는 세번째 요소는'물'과함께해야한다는것이다.

신행정수도 위헌 결정을 전후로 토지 투자 전선에 균열현상이 나타나고 있다. 수도권아파트와신행정수도예정지에서이탈한부동자금이새로운투자처로바닷가로섬으로연쇄이동하고있다.

특히 정부와 지방자치단체들이 경기 부양과 세수 확대, 지역경제활성화명목으로각종개발계획을하루가멀다하고경쟁적으로쏟아내고있어서해안과남해안일대는온통개발계획으로뒤덮일것같다.

주5일근무와웰빙바람으로레저시설에대한수요가급증하자물을바라보고물과함께할수있는지역의땅값이들썩거리고있다. 영상단지개발소문이무성한옹진군신도와시도, 모도는연일땅값이바뀌고있고, 정부와전라남도가해남반도와화원반도일대3,000만평에해양복합레져타운을건설한다는'J프로젝트'를발표하자이지역땅값역시급등하고있다.

물에 대한 투자도 시대에 따라, 경제여건에따라변하고있다. 초기에는주로계곡을선호해음식점등영업용시설이주류를이루었다. 이어강가로투자축이이동해별장과펜션부지로2000년대초반까지주가를날리다가2004년부터는바닷가와섬지역으로무게중심이이동하고있다.

선견지명이 필요하다.

토지에 투자할 때는 향후 가격 상승의 요인되는 세 가지 조건을 면밀히 조사해 보아야 한다.

첫째, 도로신·증설

둘째, 그린벨트해제, 군사시설보호구역해제등각종규제완화

셋째, 신도시건설등이다.

수도권2기, 3기신도시건설, 택지개발예정지구지정, 기업도시건설등으로투자축이확산되고있는데, 이때고려해야할점은개발지역주변토지를공략해야한다는것이다. 개발지역내토지는수용대상으로보상차익만기대할수있다. 반면주변토지의경우개발용도의다양성에따라높은투자수익을기대할수있다.

★토지투자요령-부가가치가 높은 임야를 고르는 방법★

임야의 활용도가 높다고 하지만, 그래도대지와비교하면개발및활용에제약이 많이 때문에 임야를 매입하기 전에산림전용 및 개발허가 여부, 토목공사시추가적으로설치해야하는시설 등을관할 행정기관을 통해 확인해야 한다.

또 추가시설이나 개발시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에대한 사업성 판단도 필수적이다.

기본적으로 개발 제한이 많아 피해야 할 임야는 대표적으로6가지가있다.

첫째, 보전목적이강한보전임지

둘째, 분묘기지권이인정되는묘지가있는임야

셋째, 개발허가가어려운급경사인임야

넷째, 보존가치가있는나무등이있는임야

다섯째, 진입도로가없어서건축허가가어려운맹지

여섯째, 암반등이많고공사시재해발생이우려되는임야등이다.

하지만, 이중에서도헐값에사서단점을보완할경우투자비용보다땅값 상승분이 더 큰 경우도 있다.

도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다.

그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와큰 차이가 없다면 개발이 가능하더라도 포기하는 것이 낫다.

취득 및 개발에 특별한 제한이 없다면 임야의 지리적 조건이나 토지의 상태, 향후 개발 전망을 점검해 봐야 한다.

특히 개발 업종이 있는 경우 대상 임야의 산림 상태나 이용 현황, 조경으로서의 활용가치, 임야의주변환경이나입지적조건이개발목적에부합하는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.

경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.

전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다.

뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로강이나호수가있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.

특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면그 가치가 더 높아진다.

그러나 산 좋고 물 좋은 곳이 그리 많지 않다.

또 무조건 강이나 호수가 가깝다고 좋은 것만도 아니다.

강이나 호수, 계곡가까이에건물이있으면장마나홍수때물이넘칠위험이있다.

더욱이 강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거리로서적합하지 않다. 그저앞이탁트이고강이나호수를멀리서바라보기에좋을정도의 조망권을 가진 위치면 적합하다.

산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험도 점검해야 한다.

요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는오히려 지대가 높고, 경사진땅을선호하기도한다.

최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고, 주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다.

그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.

반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.

산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다.

자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다.

임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다.

돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다.

대체로 자갈이 많고 토질이 먼저처럼 푸석푸석한 땅들이 그런 경우가 많다.

반면 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해 공사하는 데 애를 먹는다.

또 당 밑으로 물이 흐르는 경우도 있다.

산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는도랑이패이기도한다. 이런땅은배수에문제가있을수있으므로주의해야한다.

동절기가 긴 강원도나 경기도 북쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요하다.

강설량이 많고 평균일조량이 부족하며 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서

다양한 용도로 활용하는 데 있어 제약이 많다.

이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저,

위락시설이 가까운 곳을 선택한다.

또 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향, 동향, 남동향건물을지울수있다.

겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에

눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우도 많다.

늘 햇볕을 잘 받을 수 있는 남동향이라면 겨울이 길고 추운 입지적 단점을

조금이라도 극복할 수 있다.

도로 진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.

대지든 농지든 임야든, 개발가능한토지는교통망과진입도로조건이

투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다.

전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고

도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.

주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고,

인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통 체증시

차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.

고속도로IC나국도와바로인접하지않더라도대상부지까지진입하는데

도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다.

전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라

대중 교통망과의 연계성도 중요하다.

자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋고,

가까운 관광지나 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면

그만큼 부지의 매력은 커진다.

임야는 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이므로 환경에 저해가 되는 공장,

위험물질을 제조하는 공장, 소음과악취를발산하는공장, 대규모공원묘지가근접한땅등은요주의대상이다.

특히 주변에 축산농가가 있거나 화학약품의 공장 등이 있다면

계절에 따라 바람을 타고 냄새가 실려 올 우려는 없는 지도 세심하게 살펴야 한다.

저지대에 위치한 전원주택은 위쪽에 축사나 농장등이 있을 경우 냄새뿐만 아니라

오염물질이 땅속에 스며들기 때문에 우물을 파더라도 깊이 파지 않으면

오염된 물을 마실 수 있다.

장기체류형 시설이나 전원주택 단지는 읍내에서 생필품을 조달하기 쉽고,

자동차로20분이내거리에대형쇼핑시설등을이용할수있다면금상첨화다.

의료시설은 가까울수록 좋다.

갑작스런 돌발사태가 생기거나 위험한 일이 생겼을 때 의료시설을 바로

이용할 수 있는 위치여야 한다.

부지는 정사각형이나 직사각형, 도로와접한면이넓은땅이활용도높다.

토지 활용도가 가장 높고, 집짓기좋은땅의모양은정사각형이다.

그러나 근린생활시설 등을 고려할 때는 꼭 정사각형이 아니라 대지에 접한 면이 넓은 직사각형 부지도 좋다.

가장 중요한 것은 토지의 폭이다.

직사각형 부지의 경우 건물폭이 보통8~10M정도는확보되어야하므로

부지가 길쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는 지 확인해야 한다.

부정형이라도 단점이 아니다.

보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만,

임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다.

특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다.

도로 폭도 필수 점검사항이다.

건축법상 부지가 최소한5M이상의도로와접해야하고,

도로에 접한 대지의 길이는2M이상이어야한다.

또한 연면적이600평이상인경우에는6M이상의도로에접해야하고,

도로에 접한 대지의 길이는6M이상이거나4M이상2곳에접해건축허가를받을수있다.

임야는 대체로 마을에 접해 있어도 진입도로나 도로 조건이 건축하기에

적합하지 않은 곳이 많기 때문에 도로 여건을 꼭 살펴야 한다.

만약 도로 여건이 여의치 않으면 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한

토지의 손실과 공사비용 등을 감안해서 매입금액의 경제성을 따져봐야 한다.

숲이 울창하고 보존가치가 높은 임야는 피하는 것이 좋다.

용도상 이용 개발이 어렵거나 규제가 있는 지를 사전에 검토한다.

이를 위해 토지이용계획확인원이나 임야도 등의 공부를 떼서 용도지역과 지목, 면적, 토지모양등을확인한다.

현장답사도 필수다.

임야나 지방 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있다.

반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태등을조사해야한다.

산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가50%이상으로숲이울창하거나경사가심한경우에는산림전용허가를얻기가매우어렵다.

특히 팔당상수원수질보전 특별대책 제1권역과제2권역에포함되는

양평, 광주용인, 남양주, 여주, 가평, 이천지역등은사전에관할행정기관을방문해서취득제한이나개발규제내용을알아보고, 허가여부를확실히해둘필요가있다.

인근주민들과 행정기관이 지역개발에 호의적인 곳이 유리하다.

개발은 땅만 사는 게 아니라, 그지역에뿌리를내리고살거나지역을기반으로

사업을 한다는 것을 의미한다.

그지역에 거주하는 사람들과의 융화는 사업성공의 중요한 조건이다.

특히 전원주택지의 경우에는 지역주민들과의 교류가 상당히 중요한 요소이다.

보수적이고 폐쇠적인 씨족 중심의 마을이나 외지인에게 배타적인 성향을 가진 주민들이 사는 곳은 개발에 항상 민원이 따른다.

사전에 충분히 주민들과의 접촉을 통해 친분을 쌓아두고협조를 받을 수 있는

분위기를 조성하는 것이 무엇보다도 중요하다.

행정기관의 태도도 중요하다.

똑같은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고, 어려워지기도한다.

사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한

설명을 충분히해두는 것이 필요하다.

교통여건이 좋아지고, 관광자원이풍부한지역을선택한다.

개발은 홀로서기가 안된다.

대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이계속개발되고있거나

장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다.

이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고교통여건이좋아지는것은물론, 유동인구와배우수요층이늘어나게되므로어떤사업을하던지투자가치가있다.

또 요즘은 지방자치 단체별로 마을의 역사와 문화를 관광상품으로 적극 개발하고 있고, 마을을하나의문화적개념으로테마파크로서부각시키려는경향이있다.

이렇게 인근에 연계되는 관광, 휴양시설이나외지인을끌어들일수있는

그 지방 고유의 관광상품이나 이벤트가 있는 곳이라면 개발의 효과도 더욱 커진다

★토지투자요령- 토지이용계획확인원에 따른 토지투자요령★

§토지이용계획확인원으로보는투자법

 2- 2개 이상의 용도지역, 지구, 구역에 걸치는 토지 토지이용계획확인서로 보는 투자방법으로 이번 3호에서는 둘 이상의 용도지역, 용도지구, 용도구역에 걸치는 토지에 대한 적용기준을 살펴보도록 하겠습니다.

전국의 모든 토지는 시, 군 단위로 원칙적으로 하나의 용도지역으로 지정되며, 하나의 토지에 대하여 2 이상의 용도지역이 중복지정 될 수 없습니다.

다만, 용도지역의 지정이 없는 토지도 있을 수 있는데 이를 용도미지정 토지라하며, 하나의 토지에 대하여 용도지역과 용도지구 또는 용도지역과 용도구역 상호간에는 서로 중복지정 될 수 있습니다.

용도지구제에서는 어떤 토지는 어느 하나의 지구로 지정될 수 있고 아무런 지구도 지정되지 않을 수도 있으며 2개 이상의 용도지구로 중복지정 될 수도 있습니다.

또한 어느 용도지구는 어느 특정 용도지역 또는 용도구역에만 지정될 수 있는 것은 아니지만 취락지구는 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 또는 개발제한구역에서만 지정될 수 있습니다.

경관지구, 미관지구, 고도지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 아파트지구, 기타지구와 시, 도의 도시계획조례에 의해 용도지구의 명칭 및 지정목적과 건축 그 밖의 행위의 금지 및 제한에 관한 사항 등을 정하여 열거한 용도지구외에 용도지구를 지정할 수 있는데, 이러한 용도지구는 1필지에 복수로 지정이 가능합니다.

용도구역은 어떤 토지는 다시 하나의 용도구역으로 지정될 수 있고, 아무런 구역으로도 지정되지 않을 수도 있으나 2개이상의 구역으로 중복지정 될 수는 없습니다.

개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 지구단위계획구역 등은 중복지정이 될 수 없습니다.

예를 들면 어느 1필지의 토지가 관리지역으로 지정되어 있으면서 경관지구, 미관지구, 방화지구로 중복지정되어 있고, 시가화조정구역으로 지정될 수도 있다는 것입니다.

이렇듯 1필지의 토지에 대해 용도지역과 용도지구, 용도구역은 중복지정이 가능한데, 중복지정에따라1필지의토지에2 이상의용도지역, 용도지구, 용도구역에관한규정은국토의계획및이용에관한법률제84조에별도로규정하고있습니다.

1필지의토지가2이상의용도지역, 용도지구또는용도구역에걸치는경우그 토지 중 용도지역, 용도지구, 또는용도구역에있는부분의규모가330㎡이하인 토지부분에 대하여는 그1필지는 토지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 대한 규정을 적용합니다.

예를 들면1,000㎡ 의 토지에 관리지역과 농림지역이 중복지정 되어있는데(원칙적으로는허용되지않아야하지만현실적으로존재함) 관리지역이700㎡이고농림지역이300㎡일 경우 이 토지의 일부분인 농림지역도 관리지역으로규정한다는 것입니다.

건축물이 미관지구 또는 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 토지의 전부에 대하여 미관지구 또는 고도지구안의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다고 규정되어 있습니다.

즉, 면적제한에따른예외규정이없고, 두개의용도지구에대한규정을적용한다는개념입니다.

용도지구에 대한 규정은 시, 군도시계획조례에있으니용도지구로지정되어 있을 경우 반드시 지자체 도시계획조례를 참조해야 합니다.

또한 용도지구는 토지이용계획확인서에 기재되지 않을 수도 있으니도시계획과 등 관련부서에 확인해야 합니다.

하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역, 용도지구또는용도구역에걸쳐있는경우에는그전부에대하여방화지구안의건축물에관한규정을적용하게됩니다.

다만, 그건축물이방화지구와그밖의용도지역, 용도지구또는용도구역의경계가 [ 건축법] 에의한방화벽으로구획되는경우그밖의용도지역, 용도지구또는용도구역에있는부분에대하여는그러하지아니합니다.

1필지의토지가녹지지역과그밖의용도지역, 용도지구또는용도구역에걸쳐있는경우에는각각의용도지역, 용도지구또는용도구역의건축물및토지에관한규정을적용합니다. 다만, 녹지지역의건축물이미관지구, 고도지구에걸쳐있는경우에는미관지구, 고도지구안의건축물및토지에관한규정을적용하고,

방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 방화지구안의 건축물에 관한 규정에 의하게 됩니다.

용도지역은 도시관리계획에 의해 변경되기 때문에 개인이 바꾼다는 것은 사실상 불가능합니다.

하지만 위의 규정을 이용하게 되면 많은 부분은 아니지만 용도지역을 바꿀 수 있는기회가 될 수 있으며, 이럴경우토지이용용도를높이는계기가될수도있을것입니다.

예를 들면, 1필지의토지에상업지역과주거지역이혼재되어있을경우상업지역 면적이3,000㎡이고, 주거지역이600㎡라고 가정했을 때, 상업지역과 주거지역을 양분하여 상업지역1,500㎡, 주거지역300㎡로 각각 분필하면 주거지역도 상업지역으로 이용할 수 있어 주거지역600㎡의 지가를 올릴 수 있을 것입니다.

미관지구와 고도지구, 방화지구가지정되어있을경우에는용도지역에대한건축물의용도, 건폐율, 용적률, 층수제한이강화되게됩니다.

용도지구가 중복지정 되어 있다면 거기에 따른 각종 제한이 더욱더 가해질 것입니다.

따라서 토지투자시 위와 같이1개의필지에대해2개의용도지역, 용도지구, 용도구역이지정되었다면반드시규정을이해해착오없이투자에임하시길바랍니다

▒ 토지 투자의 몇가지 원칙

2004년 초 쯤인가 화성시에 있는 지인의 땅을 살펴본 적이 있다. 관리지역(이전의 준농림지)내이라 개발이 가능한 이 땅은 미개발지에 속했지만 땅값이 무려 500만 원까지 올라 있었다. 토지를 소유한 지 20여년 동안 땅값이 크게 올라 높은 수익을 얻은 탓에 필자의 지인은 기쁜 속내를 감추지 못했다.

90년대 초만도 평당 7~8천 원에 불과한 땅값이 10여년 동안 700배가 올라, 투자 수익률은 주식시장의 폭등세를 연상케 했다. 하지만 그 지인은 기뻐하는 것도 잠시, 그동안 많은 우여곡절을 겪었다고 털어놨다. IMF사태에는 헐값에도 팔기가 어려웠고, 그나마 높은 수익도 최근의 상승세에 힘입어 얻게 됐다는 등 지금까지 오기까지 맘고생이 결코 적지 않았다고 말했다.

최근 부동산 시장이 약세에도 토지만 높은 관심을 끌고 있지만, 여기서보듯토지는성공하기까지넘어야할난관이적지않다. 왜냐하면토지투자는법적제약이나권리관계뿐만아니라개발전망등다양한변수와위험요인이존재하기때문이다. 이런다양한요인들을잘살펴보지않으면토지투자는성공할수없다. 

이러한 요인들 가운데 법률적, 권리적측면을제외하고투자에필요한몇가지기본사항을살펴보자.

우선 토지 투자에 성공하려면 가급적 가격이 상대적으로 낮은 미개발지역을 찾는 것이 유리하다.

물론 뚜렷한 개발호재가 있거나, 개발이진행되면서토지수요를뒷받침할인구유입이이뤄지는지역이어야하는점은물론이다. 하지만가격수준을파악하는것도투자수익률을좌우하는매우중요한변수가되고있다. 토지를투자할때는가능한한땅값이낮은토지를노리는것이유리하다.

그 이유는 땅값이 호재 등으로 상승세를 탈 때 가격이 낮으면 쉽게 오르고 상승폭도 크지만 가격이 높을수록 그 상승폭이 더뎌지기 때문이다. 실제로평당4~5만원대인땅값은평당10만원정도로쉽게올라가지만평당2~3백만원대는4~5백만원까지오르긴쉽지않다. 앞의경우는가격비율을따질때는두배정도로올라있지만, 후자의경우는그렇지못하다. 가격이낮을수록오르는폭이크지않아도가격비율로봐선두배이상오를수있어높은수익률을달성할수있다.

또한 땅값이 쌀수록 투자금액도 적어 리스크가 낮을 뿐 아니라, 같은투자금으로땅값이비싼곳보다더욱넓은땅을살수있다. 예를들어투자금액은1억원인투자자가평당10만원의토지를구입한다면1,000평을구입할수있다. 가격도낮은만큼10만원이오르면땅값은바로20만원이되면서투자수익은1억원으로수익률은100%에달하게된다. 반대로평당땅값이100만원이라면투자가능면적은100평으로줄어드는데다가격이평당20만원오르더라도전체수익은2,000만원, 수익률은20%에불과하다.

실제로 토지시장은 가격이 낮을수록 상승률은 높게 나타나는데다 상승탄력을 받으면 큰 폭으로 오르는 경향이 있다. 결국토지는미리개발호재가있는미개발지를잘선별해초기에투자하는것이중요하다. 그러나반대로토지가격이큰폭으로올라있는곳은추가상승여력이있더라도가격이쌀때에비해높은수익을기대하기어렵다. 또한투기를우려해정부가투기지역지정이나토지거래허가제와같은각종규제책을시행해매입이쉽지않은것은물론팔기도여의치않은상황이될수있다.

두 번째로 토지가격을 견인할 개발호재는 실현가능성이 있는 것을 잘 선별해야 한다.

최근 지방자치제가 되면서 지방자치단체별로 연이은 지역개발계획을 내놓고 있다. 이로인해전국에호재가없는지역이없다고할정도이다. 이와같은개발호재는토지가격과투자흐름을견인하는중요한요인이된다. 그러나반대로호재를틈타호가만올리고, 기획부동산같은부도덕한일부중개업자들이이를편승하는문제가생기기도한다.

개발계획은 그만큼 투자성공을 좌우하는 요인이 되기 때문이다. 하지만개발계획도막대한예산이필요한데도계획추진을확실하게뒷받침해줄특정재원없이, 민자유치를기반으로한개발계획이많아주의가필요하다. 민자유치를기반으로한개발계획들은사실상실현이불가능하고, 추진이된다고해도상당한기간이걸려장미빛환상만심어줄수있다. 이런내용을파악하지않은채개발호재만보고서가격상승에대한헛된기대감으로토지투자에나선다면부정적인결과를가져올것은분명하다. 그러므로대형개발호재라해도재원등을고려해충분히실현가능성을살핀다음선별적으로지역을선정해투자에나서는것이필요하다.

셋째, 현장조사는꾸준히충실하게그리고가능한한많이해야한다.

토지 투자는 일단 질러놓고 본다는‘어리석은’ 부동산투자론과는거리가멀다. 수익이높을수록많은노력이필요한현명한일반론과딱맞아떨어진다. 준비덜된과감한토지투자는곧바로실패할확률이매우높다. 토지가운데동일한토지는지상에단하나도없다. 위치에따른가치는물론법적제약도큰차이를보이는데다, 활용가능성등내재가치도 다 다르다. 그러므로현장조사는어떤경우라도반드시여러번에걸쳐해야한다.

여기에는 각종 시장 흐름에 대한 조사를 포함하고 있으며, 호재에따른미래상황에대한냉철한상상력도필요하다. 전문가일수록투자수익에대한막연한환상은버리고가급적객관적인내용을최대한수집해향후가치를냉정하게살펴야한다. 특히중요한것은불확실성에따른리스크인데, 리스크는자신의능력내에서충분히관리가가능해야하는것은어떤투자처에서도적용되는원칙이다.

토지투자의 리스크도 마찬가지여서, 충분한조사를거쳐리스크를피할수있다는확신이들어야만투자를고려해볼수있다. 예를들어그린벨트해제가능성과같은변수들은중개업소의얘기만듣다간매우위험할수있다. 이런불확실한변수를명확히하려면해당행정관청을방문해의견을듣고, 현장답사를통해현황을파악해야한다. 그리고다시향후개발방향을예측하는등면밀한조사를통해구체적인해제가능성등을타진해봐야한다.

결국 꾸준한 현장조사를 통해 불확실한 여러 긍정요인이나 위험요인을 정확히 판단한 후, 충분히대응할수있다는확신이들때까지반복적으로현장조사에임해야한다. 현장조사없이중개업소나전문가만전적으로신뢰하는것은투자실패로이어질가능성이매우높다. 전문가는투자를위한자신의판단에대한자문을얻거나, 자신의충분한조사를거쳐판단된자신의의견을최종적으로검증하는차원에서만활용하는것이바람직할것이다.

넷째, 토지는가능한한장기투자목적으로투자에임해야한다.

최근 부동산 시장은 단기양도에 대한 양도세율이 대폭 강화돼 치고빠지기식 단기투자는 큰 수익을 얻지 못한다. 그리고그러한투자를원하는대부분의경우는높은수익을얻는경우도거의없다. 이런점에서보면양도세를줄일수있고, 시세차익도큰폭으로나도록투자기간은최소2년이상으로보돼, 4~5년이상장기투자를충분히고려하는것이좋다. 물론구입전에투자기간을중장기로미리설정해놓고여기에맞춰투자금액이나, 현금흐름을잘판단해놓는것이중요하다. 토지는시장흐름에따른매수세나가격격차가크게나기때문에중장기적으로개발전망이좋은곳으로투자해야한다.

앞서 말하듯 현장조사 등 기초조사를 충분히 한 다음 장기투자로 접근하는 것이 수익률을 높일 수 있다. 이러한측면에서보면토지는한번에많은돈이투자대상에묶이기때문에투자금을한번에몰빵한다거나, 대출을받아투자하는것은절대로금해야한다. 돌발변수가생길때투자자금이묶이거나가격이하락해손실을본다면, 몰빵투자나대출을통한투자는의외의손실이생길경우맞닥뜨리게될어려움이예상을넘어심각해질수있기때문이다. 그러므로토지는중장기라는투자특성상반드시여유자금으로해야한다.

★★★▒ 고수들의 땅투자 기법모음

3) 급매물 잡기

시세보다 싼 급매물을 잡아 수익을 올리는 방법이다.

남양주에 주로 투자하는H씨는항상땅을거래할때 복비를 두배로 준다. 이렇게해두면중개업소는급매물이나오면최우선적으로그에게가져다준다.

그는 급매 연락이 오면 일단 산다고 이야기한다. 왜일까. 전화상으로흥정을시도하면그물건은다른사람에게넘어갈수밖에없다.

말그대로 급매는 시세보다 산 물건이다. 살사람은줄을섰다. 깎으려는사람에게넘어오진않는다. 중개업소는매수의지가약하다고생각해즉각다른매수인을물색한다. H씨는일단만나고나서흥정을통해가격을깎는다. 만나기전매도인의약점을최대한파악해둔다. 사업이망해서급매로내놓는건지,은행빚에몰려서내놓는건지알아둔다. 약점을이용해최대한가격을후려친다. 이런전략을구사하기위해선 넉넉한 실탄과 중개업소 인맥이 필수다.

4) 발품 팔기

열심히 발품을 팔아 좋은 땅을 찾는 방법이다.

발품을 팔다보면 저평가된 땅을 발견할 수있다.

매도인이 땅의 가치를 제대로 몰라서 싸게 내놓든,빨리팔기위해서싸게내놓든시세보다싼땅을고른다.

C씨는 특정지역을 공략할 때 그지역에 나온 모든 땅을 다 둘러본다. 수백 필지를 검토한뒤 그중에서 2-3개를 고른다. 그지역의 모든 매물을 검토해서 가장 저평가된 것 2-3개를 선택한다. 그는 땅을 보기 위해 1달에 2만킬로미터씩 뛴다. 저평가된 땅을 계약한뒤 바로 다른 부동산에 내놔 두배가격을 받은 적도 수두룩하다.

5) 맹지에 길만들기

진입로가 없는 땅은 가격이 싸다.

이런 땅에 길을 내면 가격은 순식간에 몇배씩 오른다.

O씨는 진입로 부지를 살 자신이 있다고 판단되면 맹지를 산다. 길을 낸뒤 바로 몇배씩 높은 값에 판다. 땅값 두배 올리는 것은 일도 아니라는 게 그의 지론이다. 길만드는 노하우는 의외로 간단하다. 혼자서 다 먹으려 하지 않는다는 것이다. 진입로 부지를 가진 지주에게도 엄청난 수익을 보장해준다. 때로는 시세의 몇배에 땅을 사기도 한다. 그래도 수익은 막대하다.

맹지의 크기가 크면 클 수록, 진입로부지가작으면작을수록수익은커진다.

6) 개발하기

농지나 임야를 공장부지 상가 등으로 개발해서 부가가치를 높인뒤 파는 방법이다. 농지전용형질변경을통해땅을개발해서실수요자를찾아파는방식이다.

특히 허가가 까다로운 보전산지를 개발하는 사람은 대박을 맞는다.

보전산지는 워낙 가격이 싸기 때문이다. 이는용도에적합한땅을보는눈, 인허가,토목공사등에모두능해야가능한방식이다.

7) 덩치 큰 땅 쪼개 팔기

덩치가 큰 땅은 덩치가 작은 땅보다 평당가격이 싸다.

덩치가 큰 땅을 잡은뒤 잘게 쪼개주변 개미들에게 넘기면 엄청난 이익이 보장된다. 예를들어평당1만평짜리가평당1만원,1천평짜리가평당2만원이라고치자. 1만평짜리를평당1만원에잡아잡아10개로쪼갠뒤평당2만원에주변개미들에게판다고해보자. 바로1백% 수익을거둘수있다. 이방법이발전한것이바로기획부동산이다.

[내츄럴]

유익한 정보 감사합니다.
지난 주말 창녕 부곡에 임야를 하나 보고 왔습니다. 여러가지 생각들로 머리가 복잡하네요
환절기 감기 조심하시고 자연의 소리 식구분들도 모두 건강하세요ㅠㅠ

[대가(대전)]

오늘도 많이 배우고 갑니다.
감사 합니다.

[이명옥]

저도요~~

[큰솔]

감사합니다.

[고려도안]

좋은 말씁입니다

[바다179]

토지구매에 도움이 되는 귀중한 정보 감사합니다

[별똥왕자]

좋은정보 잘 읽었습니다.^^

[복동이]

유익한 정보 감사합니다.

[마야 마야]

공부가 많이 되었습니다.
감사합니다.

[해팜]

좋은 자료 복사하여 출처 바뀌고 사용합니다.

[흑송]

공유 할 수 있도록 하락 부탁드립니다

[오륙도(파주)]

좋은 정보 감사드립니다