최근 부동산원에 공사비 검증신청과 관련 내용증명등으로 인한 질문이 많아 공유해 드립니다.

[박정용]

한국 부동산원 공사비 검증과 관련하여 조합원의 질문및 조합의 준비상황등을 공유해 드립니다.

현재 조합의 준비 상황

현재 조합에서는 사업기간을 단축하여 신속한 사업진행을 위해 만전을 기하고 있으며

지난 2. 22. 조합,시공사,협력사와 한국부동산원 본사를 방문하여 공사비검증부 팀장,대리가 참석하였고 검증신청시 필요서류 및 절차등을 질의 하였고, 한국부동산원에서는 관리처분총회에서 현재시점의 공사비를 검증요청한다는 의결을 받아 공사비검증요청을 할 경우 제출한 서류의 검토 및 추가보완등을 거쳐 최종서류가 갖추어졌을 때 법에서 규정하는 공사비검증(약2개월 소요)이 가능하고 그 결과는 조합원들에게 추후 통지하면 된다는 답변을 받았습니다.

이 경우에는 관리처분총회 의결을 받은 다음 한국부동산원에서 요구하는 공사비 검증서류를 준비하여 제출한다면 최소 공사비 검증 기간이 6~7개월 소요될 수 밖에는 없으며, 공사비 검증결과가 나오기 전까지는 사업진행을 하기에는 불가능하기에 최대한 주어진 여건속에서 기간을 단축시킬 방안을 한국부동산원과 논의한 결과 관리처분총회 개최전에 시공사에서 공사비 검증서류를 준비하여 한국부동산원에 공사비 검증신청을 접수하고, 시공사에서 신청한 서류를 한국부동산원에서 검토하는 동안 조합에서는 관리처분변경총회를 개최한 뒤 서류보완하고 검토결과를 제출받아 조합원님들에게 통지하는 방법으로 기간을 단축시키기로 논의하였으며 한국부동산원의 답변을 받았습니다.

즉 현재 조합에서는 시공사와 추후 일정을 4~5월 시공사에서 공사비검증 필요서류 준비-> 5~6월 공사비 검증 신청접수 및 관리처분변경총회 개최-> 7월 철거 및 모델하우스 건립부지 물색-> 10월 착공을 목표로 3월 도급계약서 협의 4~5월 관리처분계획수립 및 조합원 개별분담금 추산내역 통지 및 공람을 목표로 진행하고 있습니다

공사비 검증관련 질문

◼한국부동산원에서 공사비 검증결과를 통보받은후 총회보고,협상 및 변경계약을 해야한다고 부동산원 홈피에 있다.

-정비사업 공사비 검증 기준 제5조에 ‘다만, 계약이후 공사비 증액인 경우는 변경계약 체결 전에 검증을 신청하여야 한다’에 따라 공사비 검증 신청접수->관리처분변경총회가 가능하다는 답변을 한국부동산원에서 받았으며 검증결과는 추후 조합원께 통지예정.

◼한국부동산원에서 공사비를 통보받기전에 왜 610만원을 미리 정해 놓고 관리처분변경총회를 서두르는지?

→ 한국부동산원에 검증요청하는 공사비의 시점과 기준금액이 있어야 하며, 절차상 관리처분총회 개최 이후 공사비검증이 가능하기 때문입니다.

-검증기간이 3개월 이상 소요되고 또한 통보된 금액이 강제성 및 실효성이 없음으로 시공사가 인정하지 못한다고 하면 또다시 공사비 협상으로 시간이 지체되기에 시공사에서 요청한 금액으로 현재 시점의 공사비로 적정한지를 한국부동산원에 검증요청하는 것이며, 시공사에서 변경 요청한 도급계약서에는 ‘공사비검증결과 공사비가 5% 이내 증·감 시에는 그 차액을 상호 간 청구하지 않기로 하고, 5% 초과 시 초과한 금액에 한하여 상호 협의 한다’라고 명기하고 있음에 따라 최악의 경우 검증결과로 인하여 5%이상 초과금액이 발생하더라도 조합에서는 초과금액을 인정할 수 없다고 주장할 수 있음.

◼공사비 610만원에 대한 세부내역 없이 계약하나?

→ 세부내역없이 공사계약을 체결하지는 않습니다.

-현재 도시 및 주거환경정비법상 공사비 검증결과를 조합원들에게 통지하고 계약을 체결하도록 되어 있는 바, 현재 공사비 검증을 위해 시공사에서 세부내역을 준비하고 있으며 완료후 조합에 세부내역을 제출할 것이고, 시공사에서 요청한 공사비 610만원이 타당한지는 한국부동산원에서 검증한 후 조합원들에게 통지한 뒤 조합에서는 변경계약을 체결할 수 있도록 되어 있습니다.

◼공사비 상세내역서를 시공사로 부터 입수하고 한국부동산원에 검증하여 시공사가 요청한 공사비가 정당한 지 확인후 조합원에게 공청회를 개최하여 조합원에게 동의를 구하라

→ 시공사의 세부내역서 작성 후 한국부동산원에 공사비검증 신청이 가능하며, 검증결과는 조합원들에게 개별통지하도록 되어 있습니다.

-시공사에서 공사비 세부내역서가 준비되면 조합에서 제출 받을것이고(단 제출된 세부내역 대로 시공해야 함) 한국부동산원에 검증후 조합에 통보되면 전 조합원에게 통지할 예정임.(도시정비법상 관리처분계획(변경포함)은 30일간의 공람절차를 이행하도록 되어 있으며, 공람예정임)

◼공사비 상세내역서를 시공사로부터 입수하지 않고 한국부동산원에 검증받지 않은 상태에서 도급계약서 변경계약 및 관리처분계획수립은 원천무효다.

→ 상세내역서가 없으면 한국부동산원에 검증신청 자체가 되지 않으며, 검증결과를 조합원들에게 통지하지 않고 변경계약을 체결할 수 없음.

또한 설명드렸듯이 한국부동산원의 절차에 따른다면 관리처분총회 이후 공사비 검증신청이 가능할 것임.

-공사비 세부내역은 시공사에서 제출받아 한국부동산원에 검증받을 것이며

정비사업 공사비 검증 기준 제5조에 ‘다만, 계약이후 공사비 증액인 경우는 변경계약 체결 전에 검증을 신청하여야 한다’에 따라 공사비 검증 신청접수->관리처분변경총회가 가능하다는 답변을 한국부동산원에서 받았으며 검증통지는 추후 조합원께 통지 후 계약할 예정임.

감사합니다.

[대왕]

도대체 본인이 쓴 말이 무슨 말인지는 알고 썼나요?
앞뒤말 선후 하나도 맞지않고 여러가지 경우중 한가지 경우를 꼭 그렇게 해야 하는것 차럼 써놨네요
모르는 조합원들이 질문도 할수 없도록 여러가지를 섞어서 조합을 해놨네요
천천히 읽어보고 순서에 맞는 답글을 적을테니 그에 합당한 답을 주십시오

[대왕]

그리고 오늘 안 사실인데 관리처분 변경전에 쓴 도급계약서는 관리처분통과해야 효력이 있다면서요?
통상 협의하고 관처후에 계약서를 쓴다고 하는데 맞나요?

[대왕]

지난번 3월에 도급계약서 쓴다는 말은 싹 수정핫셨네요?

[몰라요]

23년 6월경 건설사가 시공비를 턱없이 올려 달라고 했을때 시공비검증신청하라고 하니 묵살하고 검증하지 않은 이유와 그당시 부터 세부내역서를 요청해라고 했는데 세부내역서를 지금까지 받지 않았으며 조합장님께서는 이 2가지 질문에 어떤 행동을 하셨는지 구체적인 증거자료를 제시해 주세요
그리고 전문가 파견제도를 2023년 말에 조합원들이 요청하였던 내용도 조합장님은 시청에 문의하고 자료를 보냈다고 조합원들에게 보여주셨는데 그 이후 어떻게 처리가 되고 있는지고 알려주세요!!

[몰라요]

통상의 경우 공사비 검증신청은
시공사의 증액요청이 있을 당시 바로 신청하는 걸로 알고 있습니다
왜 이미 공사비가 확정되어 관리처분변경 시점에 의미없는 공사비 검증을 신청하셨는지요?