- 규제심화, 매수관망으로 거래량 급감, 상승폭 급락
2007년 상반기 서울 수도권 아파트시장은 거래량이 급감하며 상승폭이 급락해 결과적으로 보합장세로 마감됐다.
상승세 지속에 대한 불안심리 가중, 고분양가 논란, 판교 2차분양 등의 각종 호재에 힘입어 매수세가 크게 증가하고 실 거래량도 많았던 작년의 경우 반기별로 주요 권역이 10~20%대의 높은 상승률을 기록했던 것과는 달리, 올 상반기는 지난 해 11.15대책을 기점으로 매수자가 관망세로 돌아서기 시작했고 올해 1월 1.11대책과 1.31대책이 이어지면서 가격이 빠르게 하락하기 시작했다. 특히, 작년 한해 가격 오름폭이 컸던 버블세븐 지역을 중심으로 고가 중대형 아파트, 재건축 시장 등이 상반기 하락세를 주도했다.
대출규제로 발 묶인 전국 분양권 거래시장, 대부분 지역에서 가격 하락
2007년 상반기 분양권시장은 거래가 전국적으로 중단되다시피 했다. 강화된 대출규제, LTV와 DTI의 확대적용은 기존주택시장의 순환을 막아버렸고, 분양권 대출 승계도 불가능해 지면서 실수요자의 거래도 쉽지 않았다. 뿐만 아니라 정부 대책이 이어지면서 연 초부터 주택시장 전반의 가격 하락 기대감이 팽배해 실제로 아파트시장 중심으로 분양권시장도 가격 하락이 이어졌고 분양가 상한제 시행을 앞두고 매수 대기 수요가 많아지며 기존 아파트와 함께 분양권도 거래 침체, 가격 약세를 면치 못했다.
도시별로 인천을 제외한 전 지역이 하락하거나 보합세를 보였고, 대전, 충북, 대구, 강원, 서울, 전북 등의 순으로 상반기 가격 하락폭이 컸다. 작년까지 개발 기대감으로 분양이 쏟아진 충청권과 대구 지역은 미분양도 늘면서 분양권 약세가 이어졌고 서울, 경기 지역도 강남, 과천, 광명 등 재건축 분양권 가격이 빠지면서 소폭이지만 하락했다.
지난 해 11.15 대책 이후 가격상승폭이 둔화되기 시작한 분양권 시장은 올 해 1.11대책 발표 후 1월 3째 주에 처음으로 전국 변동률이 마이너스를 기록했고, 2월 중순 들어 서울의 변동률도 6개월여 만에 하락세로 돌아섰다. 3월과 4월 하락세가 지속됐던 서울은 5월 한차례 급매물 소진 후 하락폭이 둔화됐으나 여름철 비수기로 접어들면서 미미한 움직임이 이어졌다. 광역시와 지방은 상반기 내내 거래 자체가 거의 일어나지 않아 미미한 부침 양상 속에 약보합세를 보였다.
서울 및 수도권 - 강남권 약세, 일부 개발호재지역만 소폭 상승
서울은 한강 이남과 이북 지역의 차이가 극명했다. 강동, 송파 지역이 상반기 하락률이 컸고 광진, 서대문, 용산 등이 오름세를 보였다.
강동과 송파의 하락세를 주도한 단지들은 대단지 재건축 분양권으로, 입지와 규모면에서 메리트가 있으며 사업진행이 빠른 단지들이 많아 지난 해 상대적으로 큰 폭의 상승을 보였던 단지들이다. 그러나 고가 매물이 많아 대출규제 영향이 컸고, 관리처분인가가 끝난 단지들은 대부분으로 양도세 중과가 겹쳐 매도물량이 쏟아지면서 1월 말 송파구의 하락을 시작으로 서초, 강동 또한 하락세를 보이기 시작했다.
송파, 서초, 강동 3개 구는 계속된 하락세를 보이다 5월을 기점으로 급매물이 한차례 소진되면서 하락폭도 서서히 줄어들었고, 결과적으로 강남구와 서초구는 상반기 하락은 면했다. 송파와 강동 지역도 숨고르기에 들어간 상태다.
주요 단지로는 송파구 잠실주공 1,2,3단지와 잠실시영이 하락했고, 서초구는 반포주공 2, 3단지, 강동구는 강동시영 1,2단지 재건축 분양권이 하락세를 보였다. 이들 3개 구 주요 재건축 분양권은 109㎡(33평) 기준으로 보통 많게는 1억원~적게는 5,000만원 정도씩 하락했다.
그러나 강북권은 상반기 오름세를 보인 구도 여럿 있다. 특히 주변 기존아파트 시세에 비해 저렴한 강북의 중소형 분양권은 꾸준히 주변아파트 시세수준만큼 상승했고 뉴타운 인근 분양권은 침체기에도 하락없이 소폭 오르거나 강보합세를 띄었다. 한편 청약가점제에 불리한 신혼부부 및 젊은 층 수요자들이 강북의 중소형 분양시장에 적극적으로 몰리면서 분양이 호조를 보여 인근 조합원 분양권 가격이 일반분양가 수준으로 상승하는 현상이 나타나기도 했다.
가장 큰 폭의 상승률을 나타낸 광진구는 동호수 추첨이 끝난 광장동 신동아파밀리에의 로얄동 매물 시세가 상승하면서 구 전체 변동률을 끌어올렸다. 서대문구는 홍은동 동부센트레빌과 가재운뉴타운 1,2구역 분양완료 이후 조합원분 분양권 가격이 일반분양가 수준까지 상승했다.
상반기 동안 미군부지 공원화, 국제업무지구개발 등의 개발계획이 쏟아져 나왔던 용산구 역시 높은 상승률을 보였다. 하반기 입주를 시작하는 시티파크1,2단지와 CJ나인파크, 내년 입주예정인 파크타워가 주요 상승한 단지다.
동대문구는 중소형 아파트의 상승세가 강했는데 조합원 실수요자가 많아 매물이 품귀 현상을 보였던 장안동 힐스테이트와 답십리 래미안이 상승했다. 성북구는 주변 아파트 시세에 비해 저렴했던 정릉동 성북힐스테이트, 정릉2차 e-편한세상, 정릉힐스테이트, 래미안월곡2차 등이 소폭씩 상승했다.
수도권 역시 상반기 내내 분양권 거래가 부진했다. 지역별로는 의정부의 상승률이 가장 높았다. 경기뉴타운지정, 경전철 연장 개통 등 개발호재가 꾸준했던 의정부는 상반기 평균 3.34% 상승률을 기록했다. 금오동 신도브래뉴업이 매물 부족으로 소폭 상승했다.
반면 과천과 광명 지역은 하락했다. -6.52% 하락한 과천은 재건축 단지 중심으로 하락했다. 새아파트 배정의 형평성 논란으로 눈길을 끌었던 과천시 원문동 주공3단지는 법원판결 이후 소형 분양권에 대해 일시적으로 문의는 늘었지만, 실거래로 이어지긴 역부족이었고 대형 분양권의 하락세는 더욱 컸다. 165㎡(50평)의 경우 올 초 17억원~18억원까지 갔던 시세가 6월 말 14억 5,000만원~17억원 대로 하락했다.
광명시의 경우도 지난 해 가격 급등 이후 매수세가 끊겨 철산주공 2,3단지와 광명푸르지오가 하락했다. 광명푸르지오 109㎡(33평)의 경우 올 초 4억 5,000만원까지 형성됐던 시세가 3억 8,000만원 대로 하락했지만 매수세는 여전히 형성되지 않고 있다.
광역도시 및 지방 - 공급과다로 마이너스 프리미엄 매물 속속 출현
광역시 및 지방은 인천을 제외한 전 지역에서 하락세를 나타냈다. 연 초부터 꾸준히 가격이 하락세를 보이고 있는 광역시와 지방은 분양공급은 지속된 데 반해 이를 소화해 낼 만한 지역 수요가 뒤따르지 못하고 있어 미분양이 속출하고, 기존 분양권 시장은 아예 거래가 중단되다시피 했다.
수요보다 공급이 여유를 보이면서 지방 미분양은 꾸준히 적체 양상을 보이고 있다. 대구의 경우 2004년 이후 총 7만여 호가 넘는 물량이 공급됐고 그 중 1만 호 가까이가 미분양분으로 남아있다. 강원도 역시 증가하는 미분양과 수요자 부재로 가격 하락이 지속되고 있다.
이렇다 보니 지방 분양권 시장에서는 간혹 매입 수요가 나타나도 분양권 거래보다는 미분양 물량을 매입하는 것이 유리한 상황이고 프리미엄이 붙은 분양권 매물은 찾아보기 힘들다. 오히려 마이너스 프리미엄 매물은 어렵지 않게 찾을 수 있다.
이에 따라 지방에서는 건설사들이 미분양 해소를 위해 각종 금융지원과 발코니 확장 등 추가 혜택을 제공하고 있고 7월 2일 기준으로 부산과 대구, 광주 등지의 투기과열지구가 일부 해제되어 분양권 전매가 가능하게 되었지만 시장은 여전히 냉랭한 분위기다. 부동산 경기는 여전히 살아나고 있지 않으며, 이미 과포화상태인 지방 분양권 시장에서는 최근 전매가 가능해진 분양권도 매수자들의 관심을 끌지 못하고 있다.
하락폭이 컸던 대전의 경우에는 태평동 쌍용스윗닷홈과 노은동 노은시티빌이 하락했고 마이너스 프리미엄을 기록하고 있다. 충북은 옥천군의 하락이 두드러졌으며 대구는 전 구가 하락했다.
광역시와 지방에서 유일하게 하락세를 면한 인천은 상반기 입주단지나 입주가 임박한 분양권 중심으로 소폭 상승세를 나타냈다. 구월동 주공 1,2,3 단지, 간석동 신동아파밀리에, 가좌동 한신休플러스가 상승했다.
- 하반기 뚜렷한 변수 없는 한, 거래 부진 지속 전망
2007년 상반기 분양권 시장은 거래부진과 매수세 실종으로 설명할 수 있다. 대출 규제로 자금 동원력을 상실한 수요자와 9월 분양가 상한제 이후 가격하락을 기대하는 매수자, 그리고 대선 이후를 기대하는 매도자 관망세가 엇갈리면서 분양권 시장은 거래 침체를 벗어나지 못했다.
전국적으로 거래가 부진했으나 서울과 수도권, 그리고 광역시와 지방의 속내를 들여다 보면 다소 차이가 있다. 지난 해 분양권 가격이 폭등했던 서울과 수도권은 3~4월까지 하락세가 지속되다 급매물 소진 후 하락폭이 점차 감소하기 시작했고 개발호재가 발표되거나 시세대비 저렴한 강북의 중소형 분양권은 소폭 올랐다.
반면, 지방과 광역시는 공급과잉으로 인한 가격 하락이 지속되면서 마이너스 프리미엄 폭도 커져가고 있다. 2006년 이후 반토막 난 서울-수도권 신규공급량과 쌓여있는 지방-광역시의 미분양물량은 수도권과 지방간의 불균형을 더욱더 심화시킬 불씨가 될 수도 있다.
하반기 시장 역시 매수세를 되살릴 뚜렷한 변동 요인이 없는 한, 상반기와 같은 거래 관망 기조와 가격 약보합세가 지속될 것으로 예상된다. 다만, 대선 공약과 분양가상한제 등 청약시장의 변화, 그에 따른 기존 아파트시장의 가격 변화 등이 변수가 될 전망이다. 또한 하반기 입주예정 분양권과 국지적인 개발 호재를 안은 단지들의 행보는 요주의 대상이다.
2분기 들어서 바닥으로 판단된 급매물이 소화되고 종부세 부담 매물 출시 등이 시기적으로 마감되면서 강남 재건축 중심의 회복세가 나타났고 상반기 전체적으로 하락세를 겨우 면했다.
반면, 비 강남권 중심의 중소형 강세는 올 상반기에도 이어졌다. DTI적용, 금리인상 등 금융규제에 따른 영향이 적었고 상대적으로 실수요가 이어졌기 때문이다. 전통 강세지역에 비해 가격 수준이 낮은 수도권 외곽지역 중에서 개발호재가 있는 곳들도 상대적인 강세를 보였다.
서울의 경우, 강북권 소형이 상대적인 오름세를 나타냈고 강남권 고가아파트와의 가격 격차도 다소 줄어드는 양상을 보였다. 2분기 강남 재건축이 회복세를 보이며 격차가 다시 늘어나기도 했지만, 작년부터 이어진 외곽지역의 소형 강세가 꾸준히 나타났다.
전세시장은 매매와 함께 다소 안정된 모습을 보이며, 작년 상, 하반기 변동률의 절반 정도 변동률을 보이는 데 그쳤다. 쌍춘년 결혼 이사수요가 많고, 국지적인 매물 부족이 심각했던 작년에 비해 수요 움직임이 미미했고 그에 따라 가격 변동이 크지 않았다. 특히, 재계약하는 사례가 많았고, 신규 입주물량이 많은 지역은 특히 전세 약세가 심했다.
[매매]
서울 - 2007년 상반기 매매변동률 상위 10위권 모두 강북권
올 상반기, 서울 아파트 매매시장은 0.84% 상승률을 나타냈다. 작년에 반기별로 13~14%대의 상승률을 보인 것에 비하면 체감적으로는 하락 분위기를 보였다고 할 수 있다.
구별로는 도봉(7.26%), 서대문(7.11%), 강북(6.22%), 동대문(5.92%), 노원(5.57%), 중랑(5.54%) 등 강북권역이 상위 10위권을 모두 차지했다. 반면, 강동(-4.47%), 양천(-4.14%), 송파(-1.79%), 강남(-1.21%), 서초(-0.48%) 등 강남권과 양천 지역은 하락세를 보여 대조를 이뤘다.
대출 규제와 세금 증가에 따른 부담이 커진 강남권 재건축과 버블세븐 중심의 고가 아파트군은 거래 침체 속에서 가격이 하락한 반면, 상대적으로 저렴하고 실수요자가 거래에 나선 강북권 소형은 소폭 오름세가 이어졌다. 대출 규제가 상대적으로 적었던 점도 이유 중 하나다.
월별 추이를 보면, 1월 대책 이후 하향 안정세로 접어들기 시작했던 거래 시장은 2월부터 거래량이 급격히 줄었고, 4~5월경까지 보유세 부담 급매물이 출시되기도 했다.
이후 재건축 급매물 거래가 형성되면서 강남권을 중심으로 회복세를 보였고 6월에는 동탄2신도시 확정 이후, 강남 대체효과에 대한 의구심이 형성되며 강남권역이 들썩이기도 했고 잠실과 송파신도시 개발호재로 송파구가 오름세를 보이기도 했다.
신도시 - 분당, 일산 하락 / 상반기 -0.05% 하락
신도시는 2007년 상반기 -0.05%로 하락했다. 작년 오름세를 보였던 시장과 달리 분당, 일산 등이 하락했고 거래 감소로 조용한 상반기를 보냈다. 마찬가지로 중대형 아파트 중심으로 매수세가 감소했고 거래도 거의 없어 가격이 하락했다.
지역별로는 산본(-1.50%), 일산(-0.78%), 분당(-0.55%) 순으로 하락했고 중동(4.75%), 평촌(0.80%)은 소폭 오름세를 보였다. 중동은 2010년 완공 예정인 지하철 7호선 연장 교통호재와 노후단지 리모델링 기대심리가 작용하면서 1기 신도시 중 이례적으로 소폭 올랐다.
수도권 - 의정부, 광주, 양주, 시흥 등 외곽지역, 재료있는 곳 강세
수도권 매매시장은 상반기 평균 2.45% 상승률로 서울, 신도시보다 변동폭이 컸다. 하지만, 작년 하반기에 비하면 마찬가지로 상승폭이 크게 둔화됐다. 수도권은 작년 하반기 20.13% 상승률을 보였었다.
지역별로는 의정부(15.72%), 포천(9.62%), 양주(8.36%) 등이 비교적 높은 상승률을 보였고, 광주(7.98%), 시흥(7.93%), 이천(7.74%), 오산(7.71%) 등이 뒤를 이었다.
의정부시는 경전철 개통, 서울외곽순환고속도로 사패산 터널 개통 예정, 광역행정타운 조성 등의 지역 개발호재가 작용했고, 양주시는 옥정신도시 호재가, 광주시는 올해 초 분당급 신도시 지정 기대감으로 타 지역에 비해 상승폭이 컸다. 시흥시는 제3경인고속도로 착공, 군자 신도시 개발, 송도-소래/논현지구 인접효과, 수인선 연결 등의 호재가 겹치면서 상승세를 보였다.
반면, 과천(-5.90%), 성남(-1.14%), 구리(-0.90%), 고양(-0.75%), 용인(-0.51%), 의왕(-0.23%) 등은 하락했다. 과천 노후단지 외에는 상대적으로 하락폭도 미미한 수준이긴 하지만, 작년 상승세를 주도했던 서울 인접 지역들이 일제히 소폭 약세를 보였다.
작년 하반기 상승세가 컸던 과천시는 재건축을 비롯해서 노후 단지가 큰 폭으로 하락했다. 성남시, 의왕시 역시 재건축 단지가 하락을 주도했다. 용인시는 동백지구, 동탄신도시 등 주변 입주물량이 늘면서 기입주한 아파트들이 상대적으로 약세를 보였다.
[전세]
서울 - 07년 상반기 상승률, 직전 분기 절반 수준
서울 전세시장은 올 상반기 2.45% 변동률로 작년 상, 하반기 변동률의 절반 수준에 그쳤다. 매매와 마찬가지로 소형 아파트가 상대적으로 상승률이 높았고 비강남권 지역이 상대적으로 오름세를 보였다.
지역별로는 구로(5.52%), 강북(5.12%), 종로(5.07%), 성북(4.77%), 중(4.75%) 순으로 올랐다.
반면, 양천(-1.57%), 송파(-0.25%)는 하락했고, 강남(0.70%), 강서(1.70%) 등지도 상승세가 미미했다. 방학철과 이사철에 수요가 몰렸던 강남권역과 양천권역은 내신제도 변경과 대출 규제, 지역별 학군 문제로 수요가 줄면서 전세 움직임이 예년에 비해 많지 않았다. 양천구는 목동신시가지단지들이 전세, 매매가 동반 하락했고 송파구는 중대형 전세 하락폭이 컸다.
신도시 - 분당 제자리, 산본 중대형 약세로 하락
신도시는 상반기 0.88% 변동률로 미미한 움직임을 보이는데 그쳤다. 평촌(3.39%), 중동(2.94%), 일산(2.24%) 등의 상승률도 그다지 높지 않았고 산본(-2.88%)은 유일하게 하락했다. 분당은 변동 없이 보합세를 나타냈다.
신도시 역시 대부분 소형 아파트를 중심으로 전세 거래가 이뤄졌고, 중대형은 약세를 보였다. 특히, 작년 하반기 소형 중심의 전세 상승률이 높았던 산본은 중대형 하락세가 더욱 두드러졌다.
수도권 - 재료있고 저렴한 외곽지역, 전세-매매 동반 상승
수도권 전세시장은 2.98%로 작년 하반기(7.74%)보다 상승폭이 뚝 떨어졌다. 지역별로는 포천(15.70%), 동두천(13.97%), 양주(10.96%), 의정부(10.33%), 안산(9.84%), 시흥(9.18%) 등지가 오름세를 보이며 매매가격이 오른 곳이 전세도 상승하는 양상을 보였다.
반면 과천(-6.91%), 화성(-2.94%), 하남(-0.67%), 남양주(-0.53%), 구리(-0.31%)는 하락했다. 서울과 인접한 주요 지역이 매매와 함께 전세도 하락했고 신규 입주물량이 많은 화성, 남양주 등은 물량 여유로 전세가 약세를 보였다.
[테마점검]
한강이남 ↓ VS 한강이북 ↑
작년 하반기에 이어 올 상반기에도 한강이북 지역의 아파트 가격 변동률이 한강이남 지역을 앞질렀다. 2007년 상반기 평균, 한강이북은 3.54% 상승했고, 한강이남은 -0.72% 하락했다. 2분기 들어 강남권역 재건축이 회복세를 보이고 일부 급매물 중심으로 거래가 이뤄지긴 했지만 전반적인 약세를 벗어나지는 못했다.
2006년 상반기에는 한강이남의 상승률이 한강이북 지역보다 3배 이상 높았지만, 작년 하반기 실수요 거래 증가로 역전 현상을 보였고 올 상반기에도 두드러졌다. 지역간 격차도 좁혀지는 양상이다.
소형 ↑ VS 중대형 ↓
세금 부담 증가와 대출 규제가 강화되면서 서울 수도권 아파트시장은 매매, 전세 모두 소형이 중대형 보다 강세를 보였다. 중대형 선호 수요가 주춤하고 급매물 출시도 나타났지만 소형 아파트는 상대적으로 실수요 거래가 이어지고, 가격도 소폭 오름세를 이어가 양극화가 지속됐다.
전세비중 감소 주춤, 서울 미미하게 증가하기도
상대적으로 매매에 비해 전세 변동률이 높게 나타난 2007년 상반기에는 지속적으로 감소하던 전세비중이 대체로 제자리걸음을 하며 감소 추세가 주춤했다. 서울만 해도 매매는 0.84% 상승률을, 전세는 2.45% 상승률을 기록해 매매보다는 전세가 좀더 오른 것으로 나타나고 있다.
서울의 경우 미미하긴 하지만, 2분기에 들어 전세비중이 소폭 오른 것으로 나타났는데 전세비중이 상승한 주요 지역은 강동, 서초, 양천, 강남 등 매매가 상대적으로 약세를 보인 대표적인 지역들이었다. 반대로 도봉, 서대문, 광진, 중랑, 노원 등 강북 지역은 상대적으로 매매가격이 오름세를 유지하면서 전세비중이 하락했다.
- '07년 하반기 서울 수도권 아파트시장 전망
2007년 하반기 아파트 시장에서 가장 큰 변수는 대선과 9월 시행예정인 분양가상한제, 청약가점제다. 달라지는 청약시장 환경 때문에 매수 관망세를 보이고 있는 수요자들이 많고 그에 따라 기존 아파트시장의 거래가 한산한 상황이기 때문이다.
대선 주자들의 재건축, 세제 관련 공약 내용이 시장에 영향을 미칠 전망이며 실질적인 분양가격 인하 정도와 공급계획의 차질 없는 이행 여부에 따라 기존 아파트시장의 수요 움직임이 영향을 받을 것이다.
그 전까지는 하반기 전반적으로 적극적인 매수세 대신 관망 기조가 이어질 전망이며 가격도 보합장세가 이어질 것으로 보인다. 급매물 위주로는 거래가 되겠지만 급매물이 많지 않아 실거래량도 많지 않을 전망이다.
전세시장은 예비 청약자 등 매수 대기수요가 늘어나는 만큼 중소형 수요가 다소 증가할 가능성이 크다. 상반기보다는 하반기에 서울 수도권 입주물량이 다소 늘어날 것으로 보이지만, 대기 수요 증가는 소형 전세 부족과 전세시장의 가격 불안 요인이 될 수 있다.
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