피터지는 가을 분양시장. 내집마련하기 이보다 더 좋을 수 있나?

[대자연아파트주민]

피터지는 가을 분양시장. 내집마련하기 이보다 더 좋을 수 있나?

추석 이후 본격적인 가을 분양잔치가 열린다. ‘당첨만 되면 로또’라는 인식이 강한 신규 분양아파트에 전국민적인 관심이 모아지는 가운데 올해에는 입지가 우수한 곳의 아파트가 대기 중이어서 치열한 청약 경쟁이 예고되어 있다.

9~10월에 공급 예정인 사업지를 살펴보면 서울에서는 분양가상한제를 피하기 위한 재건축.재개발 단지가 추석 이후 분양 시장에 참여할 것으로 보이며 경기, 인천에서는 신도시급 주거환경이 보장된 곳에서 신규 공급이 예정되어 있다. 또 지방에서는 대.대.광으로 유명세를 떨치고 있는 대전, 대구, 광주에서도 공급이 예정되어 있고 불씨가 살아나는 듯한 부산에서도 공급을 앞두고 있어 눈길을 끌고 있다.

■ 시세차익 보장.입지甲… ‘총알만 있으면 강남 재건축’

추석 이후 공급을 앞 둔 곳 중에서 역삼동 개나리 4차와 삼성동 상아2차를 재건축한 단지가 투톱을 이룰 것으로 보인다. 분양가상한제를 피하지만 HUG의 분양가 심사가 남아 있어 가격은 주변 시세 대비 저렴해 '억'대의 시세차익이 보장된 곳이다. 여기에 분양가상한제 실시 전이어서 전매제한, 의무거주기간 등 추가 규제에서 벗어날 수 있다는 것도 메리트이다.

서울 강남구 최중심인 역삼동에서도 브랜드 아파트가 분양을 준비 중이다. HDC현대산업개발이 개나리4차를 재건축해 짓는 '역삼 센트럴 아이파크'로, 총 499가구 중 138가구가(전용 84~125㎡) 일반에 분양된다. 이 곳 역시 교육, 교통, 상업시설, 직주근접성 등 빠지지 않는 강남 최중심에 위치한 아파트이다. 역삼 브랜드타운에서 분양하는 마지막 단지로, 분양가상한제를 피해 전매제한이 짧은 것은 물론, HUG의 규제로 분양가까지 저렴할 것으로 예상돼, 청약시장에서 돌풍을 일으킬 것으로 예상된다. 이 단지는 오는 27일 견본주택 개관이 예정돼 있다. 

상아2차의 경우는 후분양제로 조합원들의 의견이 모아졌다가 분양가상한제 예고에 선분양으로 선회한 케이스다. 입지가 우수하고 주변 개발호재도 있는 만큼 자산가들의 비상한 관심을 받을 것으로 보인다. '래미안 라클래시'라는 이름으로 삼성물산이 지으며 총 679가구 중 115가구가 일반분양 예정이다. 

강남권 분양 아파트는 소형이라도 9억원을 넘는 경우가 대부분이어서 중도금 대출이 어려울 수 있다. 따라서 이들 단지에 청약을 계획하고 있다면 자금계획을 세워 통장을 사용해야 한다. 

경기도에서는 공공택지라 분양가상한제가 적용되는 북위례, 과천이 예정되어 있다. 과천은 그 동안 분양가를 두고 공급이 미뤄졌던 곳이다. 10월 경 GS건설은 경기 과천시 갈현동 지식정보타운 S9블록에 짓는 공공분양 아파트인 ‘과천제이드자이’를 분양할 예정이다. 북위례에서는 하남권역에 위치한 ‘위례 중흥S-클래스’가 10월 예정이다.

송도를 시작으로 분양시장 분위기가 고조되고 있는 인천에서도 루원시티 주상복합 단지가 예정되어 있다. ‘루원시티 대성베르힐 2차 더 센트로’이며 추석 이후 본격 분양에 나선다.

최근 핫 한 분양시장으로 떠오른 대전은 목동3구역과 도마변동8구역도 공급할 예정이다. 각각 9월과 10월 예정으로 도심 재개발 사업이며 대단위 규모, 대형건설사가 짓는다는 점에서 대전지역 주택 수요자들의 눈도장을 찍고 있다.

HDC현대산업개발 전북 전주시 완산구 태평동 123-19번지 일대에 위치한 태평1구역을 재개발해 ‘태평1구역 아이파크’를 분양할 예정이다. 지하2~지상 25층 전용 37~84㎡ 1,321세대를 공급한다.

청약경쟁률이 서서히 올라가고 있는 부산도 추석 이후 공급이 이어질 예정이다. 재개발 지역인 사상구 주례2구역 '주례 롯데캐슬 골드스마트'와 북구 화명3구역 '화명신도시 3차 비스타동원'이 9월 분양을 앞두고 있다.

■ ‘희망고문인가…’ 분양시장 치열한 접전 예고

최근 2~3년 사이 급등한 아파트 가격으로 주택 구입부담이 높아진 가운데 경쟁력 있는 분양가, 우수한 입지, 상한제로 인한 주택공급 축소 예상 등의 이유가 복합적으로 작용하면서 분양시장은 치열한 접전이 벌어지고 있다.

9월 첫째 주만 하더라도 청약접수를 받은 수도권 단지를 통틀어 서울에 3만6,767명, 경기와 인천에 13만2,779명의 청약자가 몰릴 정도였다. 송도국제도시의 1순위 청약경쟁률이 평균 수백대 1을 기록했으며 서울에도 이수 푸르지오 더 프레티움이 204대 1, 녹번역 e편한세상 캐슬 2차는 75대 1의 경쟁률을 기록했다.

추석이후 분양시장이 주목 받는 데에는 분양가상한제의 영향이 크다. ‘언제’ 시행될 지 모르는 제도이지만 시작이 된다면 공급자 측의 리스크가 클 수 있어 서둘러 일반분양에 들어가는 단지들이 추가로 나올 수 있다.

이주, 철거 단계인 강남권 재건축 단지 중 분양가상한제를 피하기 위해 서둘러 일반분양으로 나온다면 청약시장은 과열이라고 할 만큼 더 뜨거워질 수 있다.

청약 당첨은 곧 로또라는 등식이 성립되지만 이 같은 수혜는 가점이 높은 일부 무주택자에 해당한다. 재건축, 재개발 일반분양 분은 공급 가구수 자체가 많지 않은데다 당첨 커트라인 격인 가점제 점수가 크게 올랐기 때문이다. 

최근 공급된 단지의 가점을 살펴보면 204대 1의 경쟁률을 기록한 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’의 당첨가점은 주택형별 평균 56~79점이었고 7월에 분양한 ‘서초 그랑자이’는 63~75점, ‘청량리역 롯데캐슬’ SKY-L65는 42~72점이었다.

경쟁이 더 치열해지면 청약가점은 이보다 더 높아질 가능성이 있다. 이로 인해 청약가점이 50점 아래라면 서울에서 일반분양 받기는 사실상 힘들다는 이야기가 나오는 이유다.

이로 인해 가점이 낮은 30~40대 이거나 분양 예정인 곳에 거주하지 않는 지역 외 거주자인 경우에는 청약시장에서 당첨확률이 낮아져 장기적으로 내집마련 계획을 다시 짜야 한다. 앞으로 분양할 곳에 미리 이사를 가 두는 방법이나 가점을 높일 수 있는 방안 등을 두루 고민해 봐야 한다.

당첨가능권에 들어있다면 지역별 최근 청약을 마친 곳의 가점 커트라인을 살펴볼 필요가 있고 당첨되었을 때 자금계획 또한 준비를 해 두는 것이 좋다.

분양시장 규제 덕분에 무주택자는 시세차익이 가능한 내집마련이 현실화되었다. 특히 민간택지 분양가상한제가 확대시행 될 경우 몇몇 지역에서는 시세보다 너무 저렴한 단지가 나올 가능성이 커 로또 못지 않은 수익을 기대할 수 있다. 다만 분양가상한제는 전매제한과 거주의무가 동반되기 때문에 자금계획 입주계획을 동반해서 고려해볼 필요가 있다.

[대자연아파트주민]

좋은 정보 되세요.

[관저동사랑]

매우 좋은 정보 덕분에 많은 도움이 되었습니다. 앞으로도 좋은 정보 잘 부탁합니다. 그럼 수고하십시요~~^^

[한마음부동산]

감사합니다.

[전국현]

너무 좋은 정보 대단히 감사드립니다.