제6강) 심화학습-위험한 가등기

[경매천사]

요즘 여덟 살짜리 아들이 장기에 푹 빠져서 틈만 나면 장기를 두자고 성화네요.

이 글을 쓰고 있는 지금도 아들이 장기판을 들고 옆에 앉아 불쌍한 표정으로 제가 일 끝나기만을 기다리고 있습니다.

제가 차 두개, 포 하나를 떼고 두어도 아직은 저한테 지는 수준이지만, 그래도 아들이 뭐 하나에 빠지면 끝을 보는 성격인지라 참 집요합니다.^^: 얼른 강의 끝내고 한판 두어 줘야 이 집요한 성화에서 벗어날 수 있겠네요.

그래서 오늘은 사담은 이만 줄이고 곧바로 강의를 시작하겠습니다.^^

 흔히들 선순위 가등기권자가 당해 경매절차에서 배당요구를 하거나, 채권계산서를 제출하면 담보가등기로 취급되어 아무런 문제가 없다고 생각하시지만, 담보가등기에 관한 제반규정을 담고 있는 '가등기담보등에관한법률'(이하, 가담법)을 면밀히 분석해 보면 몇 가지 예외가 있음을 알 수 있습니다.

첫째는, 가담법의 제정 목적이 가등기권자가 부당한 이득을 취하는 것을 막기 위한 것이기 때문에 매매예약 당시 즉, 가등기 설정당시 부동산의 가액이 가등기의 피담보채권의 원리금 합계를 초과하는 경우에만 적용된다는 것입니다.

가담법의 주요골자는 부동산의 가액이 차용액의 원리금보다 클 때는 반드시 그 차액을 청산금으로 채무자에게 지급하여야만 가등기권자가 본등기를 통해 소유권을 취득할 수 있다는 것인데, 가등기 설정 당시 채권액이 부동산의 가치보다 크다면 채권자가 손해를 감수하고 가등기를 설정한 것이기 때문에 굳이 이런 청산절차를 거칠 필요가 없기 때문이지요.

 예컨대, A가 B로부터 1억원을 차용하면서 시가 2억원이 넘는 부동산에 가등기를 설정해 준 경우를 상정해 보겠습니다. 추후 A가 돈을 갚지 못했을 때 B가 위 가등기에 기해 본등기를 쳐버리면 B는 1억원을 꿔주고 2억원이 넘는 부동산을 대신 취득했으니 그야말로 횡재를 한 반면, 급전이 필요한 상황에서 어쩔 수 없이 가등기를 설정해 준 A로서는 실로 엄청난 손해가 아닐 수 없습니다.

 비록 손해가 크긴 하지만 A가 원해서 자발적으로 가등기를 설정해 준 것이니 A가 손해를 감수하는게 맞지 않는가 라는 지적이 가능하겠지만, 당시 A가 가진 것이라고는 현금유동화가 어려운 부동산 한 채 뿐인 상황에서 갑자기 목돈이 필요하다 보니 어쩔 수 없이 집을 담보로 가등기를 설정해 준 것일 뿐, 1억원을 못 갚으면 2억원이 넘는 소유권을 넘겨주겠다는 의사가 A의 내심에 진정하게 숨어있다고 볼 수는 없으니 이래나 저래나 A가 억울한 것은 틀림없겠습니다.

 나아가 이런 경우를 국가 차원에서 규제해 주지 않으면 급전을 융통해 준다는 것을 미끼로 사채업자들이 부당한 폭리를 취하는 경우가 빈발하게 될 것이어서 사회경제적으로도 바람직한 상황은 아닐 것입니다.

 그래서 가담법에서는 매매예약당시 즉, 가등기 설정 당시 채권의 원리금보다 부동산의 가치가 큰 경우에는 추후 그 차액을 채무자에게 돌려주는 절차를 반드시 거치도록 하였는데 이를 '청산절차'라고 합니다.

위 청산절차를 거친 후에야 가등기권자는 가등기에 본등기를 경료할 권리가 생기게 되고 이런 청산절차를 거치지 않고 소유권 본등기를 경료한 경우 판례는 당해 소유권이전은 당연 무효로 보아 언제든지 가등기채무자가 소유권을 찾아올 수 있다고 판시하고 있습니다.

 가담법의 제정취지가 이렇다 보니, 결국 매매예약 당시 채권액이 부동산 시세보다 높다면 굳이 채무자를 보호할 필요가 없기 때문에 가담법이 적용되지 않는데, 가담법이 적용되지 않는다는 말은 비록 그 실질이 담보가등기라 하여도 당해 경매절차에서 배당요구를 할 수 없고 나아가 가등기가 낙찰로 소멸되지도 않는다는 말입니다.

 낙찰로 소멸되지 않으면 낙찰자가 이를 인수해야 한다는 말인데, 그나마 판례는 이러한 경우 낙찰자가 가등기 금액을 변제하고 가등기를 말소할 수 있도록 판시하고 있지만, 대부분의 경우 가등기 금액이 커서 낙찰자로서는 뜻밖의 손해를 감수해야할 경우가 많을 것입니다.

 결국 담보가등기권자가 채권계산서를 제출한 경우라도, 후순위권리자들이 가담법의 적용 대상이 아님을 지적하며 배당이의를 제기 하게 되면 담보가등기권자는 당해 경매절차에서 한 푼도 배당을 받지 못하게 되고 결국 낙찰자는 가등기권자의 피담보채권액을 전액 인수해야 하는 어의없는 상황이 발생할 수도 있으니 주의해야겠습니다.(그러나 실무에서 이런 류의 배당이의 사례는 거의 없기 때문에 일응 채권계산서가 제출되면 말소되는 가등기로 보아도 무방하긴 합니다. 그래서 채권계산서 혹은 배당요구서가 제출된 것이 확인되면 99%이상 말소되는 가등기로 보아도 무방하다는 말씀입니다. )

 둘째는, 담보가등기라하여도 해당부동산의 다른 채권자가 경매신청을 하기 전에 청산절차를 거친 경우, 즉 채무자등에게 청산금을 지급하거나 청산금이 없다면 그 뜻을 통지한 후 2개월이 경과했다면 위 담보가등기에 기해 언제든 소유권이전등기를 경료할 수 있으므로, 쉽게 말해, 담보가등기가 소유권 이전가등기로 전환되었으므로 주의를 요합니다.

 청산절차를 거쳤다는 입증책임은 이를 주장하는 가등기권자에게 있는데, 청산절차를 거치지 않은 경우라 하여도 담보가등기권자와 전소유자가 서로 통모하여 청산절차를 거쳤다는 식으로 주장하면 소송상의 기술이 부족한 일반인들로서는 반증을 통해 뒤집기가 쉽지 않은 경우가 있습니다.

 아래 물건의 경우가 담보가등기라 하여도 청산절차를 거쳤다고 주장하는 경우입니다.

물론 저희가 헛점을 파고들어 승소하기 했습니다만, 전소유자와 가등기권자가 통모하여 진실을 조작하고 나오는 경우에는 일반인들로서는 쉽지 않은 사태가 발생할 수도 있으니 조심하셔야 겠습니다.

아래  물건의 경우, 선순위 가등기권자 김주자씨는 배당요구종기내에 채권계산서를 제출하였습니다. 그렇다면 우리가 흔히 알고 있는 담보가등기로서 낙찰로 소멸하는 가등기로 생각하기 쉬운데, 문제가 그리 간단해 보이지만은 않습니다.

이물건의 물건명세서나 법원 문건접수내역 혹은 경매사건내역을 검색해 보시면 채무자겸 소유자도 변호사를 선임했고 가등기권자도 변호사를 선임해서 뭔지 모를 첨예한 논쟁을 펼치고 있습니다.

의   위 사례의 경우는 앞서 살핀 위험한 가등기의  어느 경우로도 추정할 수 있지만, 일단 채권계산서를 제출해 놓고 무잉여 문제가 거론되는 걸로 봐서는 피담보채권의 원리금의 합계가 감정가액을 넘어서는 경우가 아닌가 생각되고 나아가 매각물건명세서 정정신청을 요청한 것으로 추론컨데, 그 내용은 매매예약당시 부동산의 가치보다 채권액이 커서 가담법이 적용되지 않는 상황이니 낙찰자에게 인수될 수 있음을 공지해 달라는 취지가 아닐까 싶습니다.

소유자와 가등기권자가 한통속임은 어렵지 않게 추정가능한데, 특히나 소유자가 낙찰자이고 같은 날 가등기가 설정된 경우는 가등기권자가 낙찰자의 이름을 빌어 낙찰을 받고 잔금을 납부한 경우일 가능성이 높습니다.

세금 문제 등을 고려해 일단 타인명의로 낙찰을 받았지만 그 타인이 언제든 마음이 바뀌어 처분할 수 있으니 이를 막기 위하여 가등기를 걸어놓는 것이지요.

이 경우 소유자와 가등기권자사이에는 명의신탁계약이 성립되는데, 부동산실권리자명의등기에 관한법률상 명의신탁계약은 무효이므로 가등기권자는 소유자에게 이전등기청구권이 없고 따라서 가등기는 피담보채권이 없는 가등기가 되어 낙찰자가 쉽게 말소할 수도 있겠습니다만, 이러한 사실관계를 미리 파악하고 입찰한 것이 아니라면 추후 말소소송에서 가등기권자측은 당연히 다른 사실관계를 주장하며 대응을 해올 것이기 때문에 쉽지만은 않은 싸움이 될 것입니다.

결론적으로 위 사례의 경우 여러 가지 이유로 낙찰자는 괴로운 상태가 되었는데, 채무자겸 소유자측에서 경매절차 정지를 신청했으니 만약 이것이 받아들여진다면 낙찰허가 취소결정을 통해 보증금을 되찾는 방법을 강구해 볼 수 있겠습니다.

 경매절차정지가 낙찰허가 취소사유는 아니지만 실무적으로 오랫동안 보증금이 묶여 있어야 하는 낙찰자를 보호하기 위해 낙찰자의 신청만 있다면 적극적으로 구제해 주는 경향이 있으므로 한번 시도해 보는 게 좋겠습니다.

이 물건을 통해 여러분들이 배워야 할 것은 지금 현재 여러분들이 알고 있는 특수물건에 대한 지식들이 얼마나 사상누각에 가까운 위험한 지식들인지, 안전한 경매를 하기 위해서는 수익도 중요하지만 위험요소의 근절이 얼마나 필요한 것인지를 깨닫는 것이며, 나아가 체계적이고 꾸준한 공부를 통해 위험부담 없이 안전하게 고수익을 얻는 것이야말로 진정한 경매의 매력임을 느끼는 것입니다.

 그리고 경매의 또 하나의 매력은 앞서의 위험요소를 근절하기 위한 공부를 하다보면 또 다른 수익모델을 스스로가 깨우칠 수 있다는 것이니 위 사례에 너무 좌절하지 말고 부지런히들 공부하시기 바랍니다.

실제 앞선 사례에서 낙찰자는 이런 경우의 대응방법을 알고 있다면 느긋한 마음일 것이요, 그렇지 못하다면 소유자와 가등기권자의 분쟁이 끝날 때까지 그야말로 하루하루가 살얼음판을 걷는 기분일텐데 위 사례에서 낙찰자가 조금만 노력한다면 해결책은 분명히 있습니다.

그 해결책을 스스로 깨닫는 것이 경매의 진정한 매력이고 그 깨달음이 경매에 아직 희망이 있음을 나타내주는 표상인 것입니다.

오늘 모처럼 날씨가 쾌청합니다.

부디 경제적 자유의 그날까지 지치지 말고 의연하게 공부에 매진하시길 바랍니다.

저는 이 글에 댓글 100개가 달리는 그날, 다시 찾아뵙겠습니다~^^

[허 현]

첨 접하는 내용입니다
전 밑바닥 인가봐요~~~!
헌데,넘 재밋습니다.감사합니다

[어라연]

감사합니다...잙읽고 갑니다...

[호세]

감사합니다. 잘읽었습니다.

[경매본색]

정말 잘 읽었습니다.

[앤소니]

가등기는 여전히 어렵네요. 잘 읽었습니다.

[일백억]

자상하게 세세히 예까지 들어 설명해 주시니 ... 대갈빡 나쁜 저 일백억도
이해가 됩니다. 감사합니다. ㅎㅎ 근디, 지금 이해가 된 이 부분이 ... 오랫 동안 머릿 속에
콱 박혀 있어야 할 텐디 ... < 나비처럼 날아간 사랑 > 마냥... 훅 날아가 불면 곤란헌디 ..... ! ㅋ

[서장군]

제가 갖고 있는 얕은 수준의 '가담법', 일깨워 주심에 감사드립니다.

[성투]

아는 만큼 보인다는 말이 맞네요... ㅠ
눈에 보이는게 전부가 아니였습니다.
감사합니다. 잘 읽었습니다.

[장태풍]

감사합니다 잘 배우가 갑니다

[랭킹1위]

강의를 들을때마다 쉬워져야 하는데 점점 어려워 지네요.
꾸준하게 반복하여 듣겠습니다. 감사 드립니다.

[마이클 심]

경매천사님이 발간한 책을 읽어보았는데 지금도 여전히 신선합니다.
감사합니다.

[원탁]

와~~ 어럽습니다.^^:;;

[baksst]

정보공유 감사합니다.

[바다락]

좋은정보 정말 감사합니다...앞으로도 좋은 강의 부탁합니다.

[모우]

빨리 100개의 댓글이 달려야 할텐데...^^;
많은 공부가 됐습니다 감사합니다...!

[일백억]

모우 님, 모하우? 모우 님이 나머지 댓글 85 개 다 달지... 모하우...? ㅋ

[짱구애인]

좋은글 감사합니다^^

[길동무]

야심하밤에 천천히읽었지만 이해가안되네요, 다시한번 시간내서 읽어보고 가등기에대해서 더공부해야할듯합니다,

[제임스]

많은 공부가 되었습니다. 감사합니다.

[촌사람]

감사

[이영숙]

부족한 지식을 다져주심에..감사드립니다!!

[하리하라]

읽다가 이해가 안되어 프린트합니다..프린트하니 6장이네요...어렵지만 곱씹어 읽겠습니다...

[삼삼공칠]

어렵습니다...
공부 더~~해야지 될듯...
두어번 더 읽어도 이해안되면 어쩌죠??

[온고을]

와우 넘 감사합니다...

[dreamceo]

프린트 해야겠습니다.감사합니다

[구르믄]

갈수록 첩첩 산중이네요...도를 닦는다는 심정으로 열공해야 할판...... 감사합니다.

[깜찍영선]

넘 감사합니다^^

[산에가면]

감사합니다.

[알토란]

슬슬 어려워지는걸요?^^
프린트해서 복습 또복습~~
아니면 선순위 가등기 물건은 아예 응찰도하지 말아버릴까?

[상일동]

무서운 사실을 알게 됨에 감사드립니다.

[푸른하늘]

넘 잘읽었습니다. 감사합니다...

[오짜]

접하기 쉽지않는강의입니다 감사합니다

[고수를 꿈꾸며]

그동안 알고 있던 지식이 죽은 지식이고 사상 누각이었습니다. 법률 전문가들이 파놓은 함정은 전문가 아니면 안 보이겠죠..ㅎㅎ

[형광펜]

잘 읽고 갑니다,^^

[보수동]

수익도 중요하지만 위험요소의 근절이라는 좋은글에 감사합니다.

[오우석]

감사합니다

[알록달록]

감사합니다.

[라일락 (수원)]

내용이 어렵습니다...

[미래로]

좋은 정보 감사합니다

[섭천소]

잘 배우고있음.감사!

[촛불같은 인생]

감사합니다

[뚝딱]

좋은글 감사합니다. ^^

[아벨]

잘 배우고갑니다 감사합니다^^

[헤네시아]

백개임니다

[천불]

경매 공부는 하면할수록 새롭습니다~ 감사합니다

[iskm]

감사합니다,,^0^..