♣Law빈훗♣ 10년이 지난 선순위가등기도 위험할 수 있다 + 가등기말소 소장양식

[Law빈훗]

 <10년이 지난 선순위가등기도 위험할 수 있다 >

특수 투자물건 사례를 공부하다 보면, 선순위가등기가 경료된 물건 역시 하나의 특수물건으로 공부하곤 합니다.

특수물건의 한 사례로 공부하기는 하지만, 어지간 해서는 선순위가등기 물건은 보통 잘 들어가지 않는 것이 보통입니다. 선순위가등기에 기한 본등기가 경료되면, 낙찰을 받아 소유권이전등기까지 경료받았다고 하더라도 후순위로 경료된 등기는 전부 말소되어 결국 부동산의 소유권을 통째로 상실할 위험이 있기 때문입니다. 따라서 선순위가등기가 경료된 물건의 경우에는 해당 가등기를 말소시킬 수 있다는 자신이 있는 경우에만 입찰하는 것이 보통입니다.

선순위가등기 특수물건 사례를 공부하면, 누구나 듣는 내용 중 하나가 '10년의 제척기간'입니다. 가등기가 경료하기 전에 '매매예약'이라는 것을 체결하고 그것을 바탕으로 가등기가 경료되는데, 그 날짜가 10년이 지나면 제척기간이 경과하여 선순위가등기를 말소할 수 있다는 것이 그 내용입니다.

([참고사항] 매매예약 [賣買豫約] : 예약(豫約)이란 그 예약의 내용에 따라 본계약(本契約)을 체결하는 것을 약정하는 계약을 말하는데, 이것은 당장 본 계약인 매매를 체결하는 것이 곤란한 경우에 장래의 매매계약체결을 확실하게 하기 위한 제도이다.)

이러한 지식을 바탕으로, 선순위가등기라도 10년이 지난 것이라면 말소가 가능할 것으로 생각하면서 입찰을 하는 투자자들이 상당수 있습니다. 당장 인터넷에서만 해당 내용을 찾아봐도 이러한 선순위가등기의 말소가 가능한 것처럼 많은 이들이 설명하고 있기에 법에 덜 익숙한 투자자로서는 이러한 말을 그대로 믿고 입찰하는 경우가 많은 것으로 보입니다.

그러나.. 이러한 정도의 지식만으로 하는 투자는 상당히 위험할 수 있습니다. 

최근에 나온 선순위가등기와 관련된 따끈따끈한 대법원 판결을 하나 소개해 드립니다.

대법원 2017. 1. 25. 선고 2016다42077 판결

​  민법 제564조가 정하고 있는 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다. 한편 당사자 사이에 약정하는 예약 완결권의 행사기간에 특별한 제한은 없다. 

  원심은 그 채택 증거에 의하여, 원고가 2002. 4. 30. 이 사건 부동산에 관하여 피고에게 2002. 4. 26.자 매매의 일방예약을 원인으로 한 이 사건 가등기를 마쳐 준 사실을 인정하였다.
  나아가 원심은, 원고와 피고 사이에 예약 완결권을 2032. 4. 25.까지 행사할 수 있도록 약정한 사실은 인정되나, 피고의 예약 완결권은 원고와 피고가 10년을 초과하여 약정한 위 기간까지 존속하는 것은 아니므로 피고의 예약 완결권은 2002. 4. 26.부터 10년이 경과한 2012. 4. 25. 제척기간 10년의 도과로 소멸하였고, 따라서 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 가등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단하였다.

  그러나 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고와 피고가 예약 완결권의 행사기간을 2032. 4. 25.까지 행사하기로 약정하였으므로 약정한 2032. 4. 25.이 지나야 그 예약 완결권이 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다고 할 것이어서, 이 사건 가등기가 예약 완결권의 소멸을 이유로 무효라고 할 수는 없다. 그런데도 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 이와 달리 판단하였으니, 이러한 원심판단에는 예약 완결권의 행사기간에 관한 약정이 있는 경우의 제척기간에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  

○ 위 대법원 판결의 내용을 간단히 정리하면, 매매예약의 완결권 행사와 관련하여

1) 행사기간의 약정이 있는 경우는 그 기간 내에 행사할 수 있고, 행사기간을 정함에 있어 제한은 없으므로 10년 이상의 기간을 정할 수도 있고,

2) 행사기간의 약정이 없는 경우는 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 행사해야 한다

는 것입니다.

이러한 법리를 바탕으로 대법원은 '2002. 4. 26.자 매매예약'을 원인으로 '2002. 4. 30.자 가등기'의 말소를 청구한 사안에서 10년이 지났음에도 불구하고 예약완결권의 행사기간을 '2032. 4. 25.'(매매예약 체결일로부터 30년)로 약정한 것이 유효하다고 보아 선순위가등기의 말소를 구할 수 없다고 보았습니다.

이러한 법리에 따르면, 선순위가등기의 매매예약일로부터 10년이 지났다고 하더라도 여전히 말소를 구할 수 없을 수도 있다는 것이 됩니다.

선순위가등기가 10년이 지났다고 하더라도 이 판례를 알고 명확히 입찰에 임하시는 것이 좋겠습니다.

○ 선순위가등기말소 소장

선순위가등기를 말소하기 위한 소장의 작성방법은 그리 어렵지 않습니다.

상황에 따라 다음과 같은 구성/내용으로 작성하면 됩니다.

소       장

원    고        로빈훗 (OOOOOO-OOOOOOO)  

                  서울 OO구 OO로 OO

피    고        김OO (OOOOOO-OOOOOOO)

                  마산시 OO구 OO로 OO

가등기말소 청구의 소

청  구  취  지

1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 OO지방법원 20OO. O. O. 접수 제OOOO호로 마친 소유권이전등기청구권가등기의 말소등기절차를 이행하라,

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

라는 판결을 구합니다.

청  구  원  인

1. 원고는 OO지방법원 201O타경OOOO호 부동산임의경매 사건에서 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라 합니다)을 낙찰받아 201O. O. OO. 매각대금을 완납함으로써 같은 부동산의 소유권을 취득한 소유자입니다(갑 제1호증 부동산등기사항증명서).

2. 피고는 이 사건 부동산에 관하여 같은 부동산의 당시 소유자인 소외 홍길동과 20OO. O. OO. 부동산매매예약을 체결한 뒤 OO지방법원 20OO. O. O. 접수 제OOOO호로 가등기를 경료받은 자입니다. 그런데 피고는 위 날짜로부터 10년이 지난 지금까지도 이 사건 부동산에 관하여 보유한 매매예약완결권을 행사하지 않고 있는바, 따라서 피고의 매매예약완결권은 제척기간이 도과하여 이미 소멸하였다고 할 것입니다.

3. 이에 원고는 피고가 보유한 매매예약완결권의 제척기간 도과를 이유로 청구취지와 같이 가등기의 말소를 구하는 것이니, 원고의 이 사건 청구를 속히 인용해 주시기 바랍니다.

입  증  방  법

1. 갑 제1호증               부동산등기사항증명서

20OO.    .    .

                                                                                     위 원고   로빈훗   (인)

OO지방법원  귀중

참고로, 등기의 말소를 구하는 경우에는 '제1항은 가집행할 수 있다'라는 청구취지는 넣지 않습니다. 등기와 관련해서는 임시집행(가집행)이라는 것을 허용하지 않기 때문입니다^^

- 로빈훗

[초보투자자벗어나기]

유요한 정보네요 배울게 많네요

[기쁨행복이]

아주 유용한 정보입니다. 글올려주신분께 감사드립니다.

[부자 경매]

선순위 가등기에 관한 칼럼 감사드립니다.
소장양식도 참조해주시고 너무 좋네요.
언젠가 쓸수 있을때가 올거라 믿어의심치 않습니다 ^^
좋은 판례를 통해 잘 이해가 되었습니다. 감사합니다.

[번뇌]

하나씩 잘배우겠읍니다~

[대서양]

좋은 정보 감사드립니다...최근 딱끈딱근한 정보네요..

[rjsrnr]

좋은 정보 감사합니다.

[몽실네]

유익한 정보입니다. 대단하시고, 감사합니다~~

[월세 부자]

좋은 정보 올려주셔서 감사합니다

[쇼탱]

글솜씨가 좋으시네여

[푸른바다(초급16, 낙케 서울1)]

당사자간의 특약이 있다면 그것이 법적기준보다 우선이라는 얘기네요 좋은 글 감사합니당^^

[이삭isaac]

판결문 공유 감사합니다

[건강이엄마89]

중간중간 짤로 들어가는 이미지도 정말 재밌습니다. 로빈훗님의 센스 짱입니다.

[cute iris]

좋은 정보 감사합니다

[초동1]

감사합니다. 긴요하게 쓰일 것 같습니다.

[윤호석]

잘읽었습니다. 다음 글도 기대할께요.

[코뿔소]

감사합니다~~~

[불덩어리영혼]

또 몰랐던 정보 하나 건져갑니다. 감사합니다.

[에그긍]

몰랏던 정보들을 알게되어 좋습니다!

[쪽빛만월]

좋은글 많이 배우고 갑니다
다음글도 기대하고 있어요~

[최병구]

좋은글 감사합니다!

[이안ian]

좋은 정보 감사합니다

[부경]

위험한 가등기 좋은정보 감사합니다^^

[┗뽀이사대┛]

좋은 정보 감사합니다

[일명-푸우-]

안그래도 무서웠던 선순위가등기... 체크해야할 것이 하나 더 생겼군요~!!
조심하겠습니다~ 감사합니다~

[장부자]

새로운 사실을 알게 되었습니다!!진심으로 감사드립니다^^

[평화2017]

너무나 어려운 내용이라 여러번 읽어보았네요..이런 물건 만나게 되면 로빈훗님께서 올린 글이 떠오를것 같네요..감사합니다..잊지 않을께요

[빌딩부자]

감사합니다

[프리동행]

어렵지만, 투자에서의 리스크를 피할 수 있는 매우 중요한 내용인 것 같습니다.
좋은 글 감사합니다~~!!

[대로위에서]

기산점 자체가 뒤로 밀리는거지요 ㅎ

[송송빠]

정말 무서운 가등기 이네요

[템페스트(대전초급 2기)]

아직은 마주치지못한 상황이지만 항상 조심해야할 부분은 존재하네요;
좋은글 감사합니다^^

[아롱이아빠]

가등기의 소멸 관련 판례 정보 잘 봤습니다.

[sad jeje]

가등기는 조심해야겠네요 좋은 정보 감사합니다

[스텔라 서]

선순위 가등기는 뱀처럼 피해야 겠네요~~낙찰 받고도 소유권이 빼앗길수 있다니 ㅎㄷ ㄷ

[다빈고]

좋은 정보 감사합니다~

[행복한세상]

흐드드입니다. 함보로 덤볐다간 큰일나겠네요. 잘 읽고 갑니다. Law빈훗님. 감사합니다....

[자유안나]

선순의 가등기와 관련된 판결문 감사합니다. 잘 알고 있어야 겠네요.^^

[단순명료]

선순위가등기 아직은 무섭네요~~~

[연억이]

선순위 소유권이전청구 가등기 매매예약의 경우 제척기간 10년만 생각했는데... 이런 판례가 있었군요. 많이 뵈우고 갑니다.

[연억이]

이제 이 내용이 무슨 내용인지 알겠네요. 감사합니다.